成都唐元養(yǎng)生莊園項(xiàng)目定位規(guī)劃建議2013-135頁(yè)

1、唐元養(yǎng)生莊園項(xiàng)目定位規(guī)劃建議,2013/10/22,目 錄,項(xiàng)目區(qū)域分析研究,項(xiàng)目市場(chǎng)分析研究,項(xiàng)目客戶分析研究,總體定位及規(guī)劃建議,定位下營(yíng)銷策略建議,銷售周期及產(chǎn)值預(yù)估,振雄地產(chǎn)代理優(yōu)勢(shì)介紹,項(xiàng)目地塊分析研究,壹,區(qū)域認(rèn)識(shí),區(qū)域環(huán)境,區(qū)域配套,區(qū)域發(fā)展,區(qū)域交通,區(qū)域交通,項(xiàng)目位于郫縣北的唐園鎮(zhèn)、古城鎮(zhèn)、三道堰鎮(zhèn)，距離成都25公里，基本屬于成都半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈范圍。,區(qū)域交通,羊西線交通便捷、新建快鐵建成，第二繞城高速的建成，將對(duì)區(qū)

2、域帶來便捷的交通環(huán)境。,唐元鎮(zhèn)、三道堰、古城鎮(zhèn)、郫筒鎮(zhèn)、犀浦鎮(zhèn)、花園鎮(zhèn)等文化資源的全面整合與盤活對(duì)旅游發(fā)展意義重大,郫縣旅游文化資源,緊緊圍繞“古蜀文化、鄉(xiāng)村旅游、觀光農(nóng)業(yè)、商貿(mào)物流、生態(tài)人居”等五大重點(diǎn)，加快推進(jìn)望叢古蜀文化產(chǎn)業(yè)園、農(nóng)科村景區(qū)、橫山運(yùn)動(dòng)休閑營(yíng)地、濱河沿線生態(tài)休閑旅游產(chǎn)業(yè)帶以及沙西線生態(tài)休閑旅游產(chǎn)業(yè)帶、“三河”流域（走馬河、柏條河、徐堰河）濕地生態(tài)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)帶等特色示范基地建設(shè)，推動(dòng)特色旅游產(chǎn)業(yè)聚集發(fā)展。,古蜀文化、沙西線

3、生態(tài)休閑旅游產(chǎn)業(yè)帶,沙西線沿線綠化意向圖,郫縣旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)劃發(fā)展,農(nóng)家旅游產(chǎn)業(yè)區(qū)意向圖,郫縣旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)劃發(fā)展,游步道意向圖,郫縣旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)劃發(fā)展,無參與性休閑娛樂場(chǎng)所，生活服務(wù)配套條件差，商業(yè)資源嚴(yán)重不足。,區(qū)域配套,成都田園城市的規(guī)劃，這將會(huì)極大地推動(dòng)郊縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展；大成都都市圈的郊區(qū)化運(yùn)動(dòng)蓬勃發(fā)展，三道堰“離塵不離城”的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和原生態(tài)的自然環(huán)境對(duì)追求生活環(huán)境的老年客戶人群有較強(qiáng)的吸引力；西部新城定位為西部健康休閑城，也

4、就是以郫縣、高新西區(qū)、溫江為核心相關(guān)區(qū)域，重點(diǎn)發(fā)展教育、醫(yī)療、文化、旅游等服務(wù)業(yè)，充實(shí)其城市功能，實(shí)現(xiàn)部分城市人口向該區(qū)域的批量轉(zhuǎn)移；城市規(guī)劃將推進(jìn)沙西線生態(tài)休閑旅游產(chǎn)業(yè)帶，推動(dòng)特色旅游產(chǎn)業(yè)聚集發(fā)展，旅游業(yè)發(fā)展給住宅開發(fā)帶來客戶；古城鎮(zhèn)和三道堰鎮(zhèn)將受新建快鐵和第二繞城高速的帶動(dòng)，得到快速發(fā)展。,區(qū)域發(fā)展,區(qū)域看項(xiàng)目發(fā)展,有利條件未來交通的便利性，與成都距離不遠(yuǎn)，有利于打造第一居所；區(qū)域旅游資源豐富，在旅游資源的全面整合，旅游

5、產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃發(fā)展下，會(huì)創(chuàng)造區(qū)域良好人文及生態(tài)環(huán)境，使區(qū)域具有吸引力；沙西線生態(tài)休閑旅游產(chǎn)業(yè)帶的規(guī)劃發(fā)展，會(huì)創(chuàng)造區(qū)域良好生態(tài)環(huán)境，田園風(fēng)光、鄉(xiāng)村旅游等特點(diǎn)，會(huì)帶來生態(tài)人居的區(qū)域環(huán)境；成都城市發(fā)展的郊區(qū)化趨勢(shì)給區(qū)域的發(fā)展帶來了機(jī)遇；不利條件參與性休閑娛樂場(chǎng)所，生活服務(wù)配套條件是該區(qū)域的不足之處。區(qū)域具有古鎮(zhèn)、水流、生態(tài)環(huán)境等資源，但目前該區(qū)域資源打造優(yōu)勢(shì)并不突出。,貳,市場(chǎng)認(rèn)識(shí),區(qū)域樓盤分析,小產(chǎn)權(quán)分析,養(yǎng)老地產(chǎn)分析,別墅市場(chǎng)分析,

6、區(qū)域樓盤分析,芙蓉·山水,地址：三道堰項(xiàng)目亮點(diǎn)：6+1電梯花園洋房?jī)r(jià)格區(qū)間：3880-6000元銷售情況：月銷售20套左右面積區(qū)間：71-178平米、主力戶型：80平米規(guī)模：40畝容積率：1.8綠化率：40%推廣渠道：道旗、DM單、網(wǎng)站、短信等主要客戶群：成都、郫縣、歲數(shù)50左右、當(dāng)?shù)厝溯^少,區(qū)域樓盤,開盤時(shí)間：2011-05-15樓盤地址：郫縣三道堰望陽(yáng)閣旁建筑風(fēng)格：6+1多層洋房主力戶型：2居室8

7、5平米;3居室121平米。銷售價(jià)格：起價(jià) 3880元/平米 均價(jià) 4500元/平米 。優(yōu)惠信息：全款97折，按揭99折價(jià)格。購(gòu)房費(fèi)用：首付10-15萬 月供2000-3000元銷售情況：1期已售完，配套：金堰幼兒園，三道堰中學(xué)，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。軌道交通：2號(hào)線郫縣客運(yùn)中心。公交：365，363，305。教育：郫縣一中、四川外國(guó)語學(xué)校、三道堰中小學(xué)。醫(yī)院： 三道堰公立醫(yī)院 鐵路醫(yī)院。銀行：農(nóng)業(yè)銀行 郵政儲(chǔ)蓄 農(nóng)商銀行。其他：芙蓉尚街、三

8、道堰市場(chǎng)、互惠超市、紅旗超市、三道堰商業(yè)街。社區(qū)配套：小區(qū)綠化景觀。環(huán)境：水鄉(xiāng)文化廣場(chǎng)，三道堰鎮(zhèn)客群：——該樓盤分一、二兩期為不同的兩個(gè)開發(fā)商，所以品質(zhì)有所不同。在三道堰在建項(xiàng)目中算體量較大的樓盤。目前到成都日常往返不便，僅適合度假或養(yǎng)老居住。,芙蓉·山水,規(guī)劃面積：29000㎡建筑面積：60000㎡容積率：1.8綠化率：40%戶數(shù)：178戶，9棟車位：400個(gè)，1:2.24,中鐵·堰瀾山,中鐵

9、83;堰瀾山,地址：三道堰項(xiàng)目亮點(diǎn)：6+1電梯花園洋房?jī)r(jià)格區(qū)間：4000-5000銷售情況：剩15套面積區(qū)間：108-112平米規(guī)模：80畝容積率：1.75綠化率：40%總戶數(shù)：670戶推廣渠道：道旗、DM單、網(wǎng)站、短信等主要客戶群：成都、郫縣、及周邊二級(jí)城市，歲數(shù)50左右、當(dāng)?shù)厝溯^少,區(qū)域樓盤,開盤時(shí)間：2010年10月23日樓盤地址：郫縣三道堰一堰路建筑風(fēng)格：意大利托斯卡納與川西民居相結(jié)合的現(xiàn)代風(fēng)格建筑類型

10、：純多層6+1電梯藝墅洋房為主，配有少量獨(dú)棟及疊拼別墅主力戶型：多層80-112銷售價(jià)格：4300左右銷售情況：一期只剩10多套，都是110平米左右的戶型，二期春節(jié)后開盤配套：項(xiàng)目配套商業(yè)中心、游泳池、羽毛球場(chǎng)、地下停車庫(kù)等。周邊配套：農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。三道堰中小學(xué)。 三道堰公立醫(yī)院。三道堰郵政局客群：大部分是成都的，少量二級(jí)城市和省外的，當(dāng)?shù)氐纳佟需F堰瀾山二期預(yù)計(jì)2013年開盤，現(xiàn)在售一批次房源僅剩30套左右，均價(jià)4300元/

11、平，多為110平米套三戶型，全款、按揭97折，分期98折優(yōu)惠——中鐵?堰瀾山一期共分三個(gè)批次，目前一、二批次已經(jīng)基本售罄，現(xiàn)主推的第三批次共有200余套，戶型區(qū)間在88-120平方米，是非常典型的一個(gè)改善性住宅項(xiàng)目。3批次所銷售的7、8、9號(hào)樓離街較遠(yuǎn)，環(huán)境也比較好。所以目前所剩的房源已經(jīng)不多，大概還剩30套左右。價(jià)格相較于之前基本持平，均價(jià)在4500元/平方米，且可享受全款3%、按揭1%的優(yōu)惠。,規(guī)劃面積：40067平米建筑面積：

12、91244.37平米容積率：1.81綠化率：31%戶數(shù)：672車位：1:1面積區(qū)間：83-330㎡,中鐵·堰瀾山,陽(yáng)光華庭,地址：三道堰項(xiàng)目亮點(diǎn)：6+1電梯花園洋房銷售情況：13年開盤面積區(qū)間：51-94平米、主力戶型74平米規(guī)模：9萬多方容積率：1.8綠化率：40%推廣渠道：道旗、DM單、網(wǎng)站、短信等,區(qū)域樓盤,陽(yáng)光.華庭,開盤時(shí)間：13年開盤樓盤地址：三道堰市政公園斜對(duì)面建筑風(fēng)格：普通住宅主

13、力戶型：一居51平米 二居74平米 三居94平米銷售情況：——銷售價(jià)格混亂，網(wǎng)上查詢價(jià)格是3800元/平米起，發(fā)的傳單上寫的首付2萬8月供1000（按最小的戶型面積51平米算，銷售單價(jià)為1800多/平米）實(shí)際到售樓部詢問得知價(jià)格最便宜的都為4300元/平米，而且現(xiàn)場(chǎng)無具體優(yōu)惠政策?！苓叚h(huán)境差。全是農(nóng)民拆遷安置小區(qū)，居住人群雜亂。周圍生活氛圍很差，交通非常的不方便。沙西線道路已經(jīng)很舊了。而且容易堵車。小區(qū)周圍無任何大型超市。

14、購(gòu)物也非常的不方便。,規(guī)劃面積：54666平方米建筑面積：90000平方米容積率：1.82綠化率：40%戶數(shù)：1010,開盤時(shí)間：2011年6月25日樓盤地址：郫縣三道堰圍城路 （三道堰加油站斜對(duì)面）建筑風(fēng)格：多層花園洋房戶型面積：二居室 71-88平米 三居室 103-106平米銷售價(jià)格：均價(jià)4300元/平米，實(shí)得均價(jià)3688元/平，全款94折，按揭96折，戶型區(qū)間為60-130平米，贈(zèng)送面積較大，最大贈(zèng)送面積約80平

15、米銷售情況：賣完了配套：三道堰中心小學(xué)、中學(xué)、大型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、醫(yī)院、超市、郵局、農(nóng)家樂、幼兒園等。內(nèi)部配套：游泳池、停車場(chǎng)、健身器材、活水景觀、另有大型商業(yè)配套等。客群：——分前后兩期開發(fā)，一期由A、B組團(tuán)構(gòu)成。目前正銷售的是A組團(tuán)的1-6號(hào)樓，有五種戶型可供選擇，兩房?jī)蓮d至四房三廳都有。,柏林.河畔,規(guī)劃面積：47792.38平方米建筑面積：81238.6平方米容積率：1.7綠化率：40%戶數(shù)：850戶車位：1:0

16、.7,區(qū)域樓盤信息（住宅）,商品房產(chǎn)市場(chǎng),商品房項(xiàng)目少，產(chǎn)品類型多為電梯公寓，主力面積為：71-88平米套二，90-112平米套三，價(jià)格在4200-4500，均價(jià)在4300元/平米左右。,三道堰樓盤的一般特征:n 客戶群體：針對(duì)的是成都地區(qū)及周邊城市的老年退休養(yǎng)老人群，有少量投資人群；n 產(chǎn)品規(guī)劃：產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)：有一定的針對(duì)性，如：多層配置電梯；注重休閑活動(dòng)空間的打造；外立面注重川西古鎮(zhèn)風(fēng)格的延續(xù)。產(chǎn)品類型：大多為電梯花園洋房

17、，少量的獨(dú)棟別墅、疊拼別墅戶型面積區(qū)間：主力面積為：71-88平米套二，90-112平米套三產(chǎn)品價(jià)格：均價(jià)為：4300元產(chǎn)品配套：個(gè)別品質(zhì)樓盤配有溫泉會(huì)所、游泳池、商業(yè)配套、休閑娛樂場(chǎng)所、超市等,小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目,小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目眾多，6層多層為主，價(jià)格范圍：2600-3100元/平米,1、當(dāng)?shù)匦‘a(chǎn)權(quán)項(xiàng)目特點(diǎn)：n 整體郫縣市場(chǎng)的小產(chǎn)權(quán)房分布在古城鎮(zhèn)及三道堰區(qū)域；n 多數(shù)產(chǎn)品都為準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售；n 整體均價(jià)在2800元/㎡左右；n 產(chǎn)品都為

18、6層的多層房為主；n 建筑風(fēng)格較為單一，無明顯識(shí)別性；n 產(chǎn)品都缺乏品質(zhì)感，只是解決了居住的需求；n 購(gòu)買客群主要以成都養(yǎng)老人群居多，少量投資人群；n 購(gòu)買人群大都沖著價(jià)格低廉購(gòu)買；,區(qū)域樓盤看項(xiàng)目發(fā)展,n 古城鎮(zhèn)及三道堰區(qū)域小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目眾多，多為多層，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)大，本項(xiàng)目需要考慮產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)問題以及；n ；n 整體均價(jià)在2800元/㎡左右；n 產(chǎn)品都為6層的多層房為主；n 建筑風(fēng)格較為單一，無明顯識(shí)別性；n 產(chǎn)品都缺乏品質(zhì)感

19、，只是解決了居住的需求；n 購(gòu)買客群主要以成都養(yǎng)老人群居多，少量投資人群；n 購(gòu)買人群大都沖著價(jià)格低廉購(gòu)買；,養(yǎng)老地產(chǎn)分析,項(xiàng)目總體規(guī)劃約為6期，目前別墅區(qū)和一期已經(jīng)基本完工。二期土地平整已經(jīng)完成，即將開建。崇孝基地建成后將形成一個(gè)擁有約12000名老人固定居住的大型社區(qū)，而在項(xiàng)目一期入住后所有的生活配套將全部啟用，屆時(shí)在滿足社區(qū)需求的前提下將對(duì)周邊開方。,基地前不久剛剛在由國(guó)家文化部和老齡委牽頭主辦的首屆中國(guó)中老年旅游健康文化藝

20、術(shù)節(jié)暨中國(guó)中老年健康產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力品牌評(píng)選活動(dòng)中獲得2012中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)標(biāo)桿示范單位、中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)示范基地等榮譽(yù)。,項(xiàng)目位于通往國(guó)家4A級(jí)風(fēng)景區(qū)花水灣和西嶺雪山景區(qū)的必經(jīng)之道--大邑縣的鶴鳴山景區(qū)。距離大邑縣城約12公里，距離成都市區(qū)也只有約57公里。經(jīng)過專業(yè)部門的儀器測(cè)量得出鶴鳴山空氣中負(fù)氧離子含量高達(dá)約25000個(gè)/立方厘米。交通環(huán)境——開車通過成溫邛高速約50分鐘左右即可到達(dá)，另外，明年就將通車的成蒲高鐵更是大大地縮短了成都與

21、大邑的距離，成都到大邑只需要約20分鐘，大邑從此真正地進(jìn)入了成都的半小時(shí)交通圈。,項(xiàng)目區(qū)位及交通：,膳食中心--為老人提供訂餐送餐和自助點(diǎn)餐等服務(wù)。3000平米的超大餐廳，可同時(shí)滿足500人就餐大型購(gòu)物中心--3000平米大型購(gòu)物中心，提供各類基本生活用品。為部分有高端需求的業(yè)主提供高檔用品專柜；為有需求的業(yè)主提供電話購(gòu)物和送貨上門服務(wù)；為部分有需求的老人提供有償?shù)男枨筘浧仿?lián)系服務(wù)，點(diǎn)考慮老人需求，引進(jìn)一些老人常用商品。大型商業(yè)

22、街--1000米長(zhǎng)的商業(yè)步行街。采用顆粒化道路，并為老人設(shè)計(jì)了社區(qū)統(tǒng)一的特制休息座椅。商業(yè)街還將為部分有高端需求的業(yè)主引進(jìn)部分高檔品牌。在二期入住后，一公里長(zhǎng)的商業(yè)街將全部啟用，實(shí)現(xiàn)社區(qū)內(nèi)購(gòu)物。,生活服務(wù)配套：,健康服務(wù)配套：,全科醫(yī)療中心--3000-4000平米的社區(qū)醫(yī)院將來會(huì)成為華西等大型醫(yī)院的合作醫(yī)院，達(dá)到二甲醫(yī)院配置。享受大型醫(yī)院的醫(yī)療服務(wù)，并在轉(zhuǎn)診時(shí)享受優(yōu)先權(quán)。有特殊需求的老人可以選擇社區(qū)醫(yī)院的專職醫(yī)生，充當(dāng)私家醫(yī)生的角色。

23、我們?yōu)樯鐓^(qū)配備了緊急醫(yī)療小組，24小時(shí)待命，隨時(shí)為有緊急醫(yī)療需求的患者提供送診服務(wù)。對(duì)于行動(dòng)困難的社區(qū)老人，社區(qū)醫(yī)院提供上門醫(yī)療服務(wù)，保證老人順利就醫(yī)。社區(qū)醫(yī)院還可以為有需求的老人全程聯(lián)系國(guó)內(nèi)外知名醫(yī)療機(jī)構(gòu)，確保順暢就醫(yī)。醫(yī)院的藥房還有專門的進(jìn)口醫(yī)藥專柜，有需求的老人可以在這里順利地買到國(guó)內(nèi)有可能買不到的國(guó)外藥品。理療中心--提供健康養(yǎng)生服務(wù)；提供各類進(jìn)口電磁理療設(shè)備相關(guān)理療服務(wù)；為社區(qū)老人提供老年養(yǎng)生指導(dǎo)意見并組織養(yǎng)生講座（屆時(shí)將

24、不定期邀請(qǐng)國(guó)內(nèi)養(yǎng)生屆的專家前來）；提供VIP理療服務(wù)和VIP休息室。提供例如保健按摩、中醫(yī)理療、活水SPA等各種養(yǎng)生理療服務(wù)。理療儀器將全部采購(gòu)自國(guó)外進(jìn)口理療儀器，確保安全和有效。有特殊理療需求的老人可以享受到訂制理療服務(wù)。,文化服務(wù)配套：,大型老年活動(dòng)中心--整個(gè)第二會(huì)所全部作為老年活動(dòng)中心。提供茶樓、圖書館、棋牌室、影院及室內(nèi)活動(dòng)場(chǎng)所。作為整個(gè)社區(qū)老人的活動(dòng)中心，這里的活動(dòng)娛樂設(shè)施一應(yīng)俱全，茶樓不僅對(duì)社區(qū)開放，還有專門針對(duì)性的高檔茶

25、樓。圖書室將與成都市內(nèi)各大圖書館合作，不僅提供新書出售、免費(fèi)借書等服務(wù)，還將不定期舉辦書畫展?；顒?dòng)中心的影院將考慮與太平洋、萬達(dá)等大型影院合作，共享影視資源?；顒?dòng)中心將肩負(fù)起組織社區(qū)活動(dòng)的工作，屆時(shí)社區(qū)將會(huì)定期組織活動(dòng)，例如集體就近旅游，節(jié)日匯演，志愿者進(jìn)社區(qū)等一系列活動(dòng)。,特殊服務(wù)--全程孝老檔案：通過對(duì)老人的定期生活醫(yī)療狀況和孝老卡使用情況建立檔案，及時(shí)把握老人生活狀況，并定期匯總給老人親屬，讓子女及時(shí)了解父母的生活情況。節(jié)日慶典：

26、基地將以每個(gè)節(jié)日為契機(jī)并組織自己的孝老節(jié)日，在此期間組織老年活動(dòng)，安排慰問、組織子女與老人團(tuán)聚。特殊配套--鋤樂園：300畝自種地滿足社區(qū)自種需求。為老人自助種植土地、種子、工具和專人指導(dǎo)，讓老人享受自種樂趣。樂漁湖：樂漁湖為喜愛釣魚的老人提供垂釣用具，為別墅業(yè)主提供單獨(dú)漁具和儲(chǔ)藏箱，并提供多種垂釣方案，保證老人業(yè)余愛好得到充分滿足。五星酒店：社區(qū)老人家屬享受房間預(yù)訂優(yōu)先權(quán)；家屬享受酒店房間9.5折優(yōu)惠。五星酒店將與瑞士高檔

27、酒店合作，以超五星規(guī)格裝修，啟用瑞士酒店公司管理，配合國(guó)外養(yǎng)生酒店經(jīng)營(yíng)模式。汽車影院--西南首家20萬平米超大露天汽車影院，同時(shí)可滿足2000輛汽車駐車需求。影院配有露天燒烤和特色小吃等各種攤位，打造西南新旅游景點(diǎn)。,特殊服務(wù)配套：,免費(fèi)輪椅借用：進(jìn)出小區(qū)的每個(gè)節(jié)點(diǎn)都有專用輪椅借用和歸還點(diǎn)（，別孝老卡刷卡即用即還，方便及時(shí)。會(huì)所全程老年通道：多方建筑設(shè)計(jì)匯總為老年人設(shè)置最短穿行道路，節(jié)約體力。小區(qū)專用老年便道：采用顆?；缆?，增

28、加老年扶手，減小坡道，保證輪椅通行和祛除雨天路滑的困擾。特制休息座椅：寬大的遮陽(yáng)棚擋風(fēng)遮雨，設(shè)置輪椅起身扶手、專用輪椅位以及特殊吊瓶掛鉤。房間便老設(shè)施：入戶處增加拐杖掛架和輪椅起身扶手；每個(gè)房間增加專用吊瓶掛架；全部房間插座均為離地1.2M高，并在旁配有插頭掛鉤；每個(gè)房間均有設(shè)置緊急呼叫按鈕；衛(wèi)生間采用防滑磚并采用專用老年馬桶和起身扶手。,特色設(shè)施：,四川崇孝基地實(shí)行基礎(chǔ)服務(wù)+延伸服務(wù)的菜單式運(yùn)作模式。各大服務(wù)中心不僅提供基礎(chǔ)服務(wù)，

29、同時(shí)與全球各大頂級(jí)外協(xié)單位建立日常聯(lián)系，可為老年朋友們提供世界最頂級(jí)的菜單式可選服務(wù)。 園區(qū)從基本的生活保障到個(gè)性定制服務(wù)都完全覆蓋，營(yíng)養(yǎng)配餐中心——實(shí)施星級(jí)廚師+營(yíng)養(yǎng)師雙配置，針對(duì)老年人實(shí)行菜單式專屬營(yíng)養(yǎng)配餐，讓老年人既吃到可口的美味，又吃出健康。嚴(yán)格把關(guān)原材料供應(yīng)渠道，飲食食材一律選擇綠色無公害產(chǎn)品： 1、其中蔬菜選自于；新津普興鎮(zhèn)萬畝無公害蔬菜基地、彭州升平鄉(xiāng)無公害蔬菜基地（最大的蔬菜基地）、都江堰紫坪鋪

30、鎮(zhèn)白沙河種植片區(qū)無公害蔬菜基地等，保證蔬菜在當(dāng)天采摘、運(yùn)輸、加工、讓大家吃到新鮮、無農(nóng)藥殘留等綠色環(huán)保蔬菜。 2、米、面、油：向無公害種植基地訂購(gòu)谷物、小麥、黃菜籽，由專人監(jiān)督進(jìn)行生產(chǎn)。確保食用無公害綠色健康食材的安全。 3、肉類，蛋禽等食品：來自于成都各大超市供貨商：如家樂福、人人樂、沃樂瑪?shù)戎校_保食材來源有正規(guī)的質(zhì)量保證。,運(yùn)營(yíng)模式：,健康檢測(cè)醫(yī)療中心引進(jìn)國(guó)外新進(jìn)的人體成份分析儀，開展獨(dú)具特色、全面反

31、映健康狀況的檢測(cè)套餐服務(wù)，組織健康養(yǎng)生專家根據(jù)檢測(cè)結(jié)果，量身定制集運(yùn)動(dòng)健身知道、營(yíng)養(yǎng)配餐、心理調(diào)節(jié)、養(yǎng)生服務(wù)為一體的健康養(yǎng)生指導(dǎo)方法，并提供醫(yī)護(hù)、醫(yī)療服務(wù)，全面科學(xué)地指導(dǎo)老人保養(yǎng)好自己的健康。體育健身中心主要開展乒乓球、老年臺(tái)球、太極、瑜伽、游泳及部分有氧器械運(yùn)動(dòng)，增強(qiáng)老人體質(zhì)，延年益壽。文化活動(dòng)中心通過讀書、書畫、棋牌、茶藝、京劇等項(xiàng)目結(jié)合定期比賽等方式展開，以豐富老年人精神文化生活。養(yǎng)生保健中心通過健康養(yǎng)生項(xiàng)目的開展，可以延緩

32、衰老的過程，提高生命的質(zhì)量。包括中醫(yī)理療、活水SPA等，同時(shí)引入生物全息治療儀、磁療設(shè)備、高壓氧治療設(shè)備開展抗衰老理療的特色服務(wù)。田園種植基地是在園區(qū)開辟野生菜地、果園，老人們可自行栽種，吃自己親手種植的無污染蔬菜瓜果，同時(shí)參與少量勞作，體驗(yàn)久違的樂趣。 孝文化交流中心是與研究機(jī)構(gòu)合作的文化交流平臺(tái)，入住老人可參與，共同形成集健康養(yǎng)生咨詢、交流、研討、合作的全方位平臺(tái)。定期舉辦養(yǎng)生講座、開設(shè)養(yǎng)生課程，組織專家相互交流，解決

33、服務(wù)盲區(qū)，完善服務(wù)體制，并將孝文化發(fā)揚(yáng)光大。,運(yùn)營(yíng)模式：,西蜀2號(hào)公館,規(guī)模：占地面積112.48畝+261畝配套用地，總建筑面積17萬方，綜合配套齊全，是集養(yǎng)老養(yǎng)生、休閑度假的綜合型養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目；配套：261畝配套用地：種植體驗(yàn)基地、休閑健身、釣魚；社區(qū)：商業(yè)街、餐飲娛樂、醫(yī)療、老年活動(dòng)中心，頤養(yǎng)總部中心等于一身的高品質(zhì)養(yǎng)老宜居社區(qū)。,景觀節(jié)點(diǎn)示意圖,二號(hào)公館配套用地,頤養(yǎng)總部中心意向圖,商業(yè)步行街意向圖,商住樓意向圖,公寓意向

34、圖,餐廳包間意向圖,棋牌包間意向圖,標(biāo)準(zhǔn)間室意向圖,KTV包間意向圖,閱覽室意向圖,多媒體意向圖,活動(dòng)室意向圖,醫(yī)療室意向圖,餐廳意向圖,老年興趣課堂意向圖,集中洗衣房意向圖,廚房意向圖,該項(xiàng)目主要由成都綠益桂森投資管理有限公司斥資2億多元興建，將依托周邊農(nóng)業(yè)生態(tài)旅游觀光區(qū)，活水水上樂園、跑馬場(chǎng)等，打造四川地區(qū)最大、配套設(shè)施最全、床位最多的中高檔老年健康養(yǎng)身社區(qū)，集旅游觀光和安養(yǎng)生活為一體。項(xiàng)目以簡(jiǎn)歐風(fēng)情為設(shè)計(jì)元素，配套設(shè)施中含有醫(yī)院、

35、老年大學(xué)、生活服務(wù)中心、餐飲特色街、游泳池、門球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、太極拳專用場(chǎng)地等，傾力打造高品質(zhì)養(yǎng)老養(yǎng)生休閑社區(qū)。,桂森?健康城,養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)總結(jié),養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)一般規(guī)模大，醫(yī)院、生活?yuàn)蕵贰B(yǎng)生養(yǎng)心等配套豐富。養(yǎng)老地產(chǎn)要求開發(fā)商具備一定資金實(shí)力，項(xiàng)目的贏利點(diǎn)是關(guān)鍵；在資金回流上重要考慮的關(guān)鍵點(diǎn)；養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)需要具備養(yǎng)老資質(zhì)的機(jī)構(gòu)，運(yùn)營(yíng)專業(yè)度要求高；,都江堰別墅市場(chǎng)分析,成都周邊六大別墅區(qū)從成都別墅分布情況來看，成都周邊主要?jiǎng)e墅區(qū)，分別為

36、主城區(qū)、近郊區(qū)華陽(yáng)、溫江、龍泉、新都、以及麓山片區(qū)、青城山和牧馬山片區(qū)。,青城山交通：省道106線，使從其他城市進(jìn)入都江堰較為方面；環(huán)山旅游公路使的青城山的交通順暢；成青快速通道使得從蘇坡立交到青城山極為便捷。青快速通道的通車?yán)顺啥际袇^(qū)與青城山的時(shí)間距離，必定助推青城山房地產(chǎn)的快速發(fā)展；成都至都江堰鐵路軌道全線鋪通，給成都西北區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來新的機(jī)遇。30分鐘的距離使得去都江堰和青城山像到三環(huán)一樣方便。,交通,成灌高速、成青

37、快速通道、成溫邛高速四十分鐘左右到達(dá)。,青城山旅游資源：都江堰-都江堰擁有得天獨(dú)厚的自然旅游資源和厚重的歷史文化資源。都江堰、青城山為世界文化遺產(chǎn)。尤其是青城山鎮(zhèn)充分利用世界文化遺產(chǎn)和寶貴的長(zhǎng)壽資源，先后建立起青城長(zhǎng)壽旅游園區(qū)、生態(tài)農(nóng)業(yè)觀賞區(qū)（紅陽(yáng)獼猴桃、青城貢品堂茶葉基地），以及距今已有4500多年歷史、長(zhǎng)江上游新石器史前城址、全國(guó)重點(diǎn)文物保護(hù)單位——芒城遺址參觀區(qū)。其資源的不可復(fù)制性，使其區(qū)域房產(chǎn)市場(chǎng)具有獨(dú)特的魅力，和較大的吸附力

38、。這也是區(qū)域房產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)于成都其他郊縣的優(yōu)勢(shì)所在。,,,世界雙遺產(chǎn)藏地5A級(jí)旅游景區(qū),,未來4A級(jí)旅游景區(qū),,川西旅游環(huán)線明珠國(guó)際休閑度假重鎮(zhèn),青城山別墅市場(chǎng)局勢(shì)（1）、青城山商品房和聯(lián)建房平分秋色青城山的商品房基本分布在青城山前山和106國(guó)道附近，而售價(jià)一般較高，普遍在8000-13000元/平米之間不等。而聯(lián)建房主要集中在青城山后山和青城山外山周邊，聯(lián)建房售價(jià)相對(duì)較低，基本在4000-7000元/平米之間。,青城山鎮(zhèn)板塊別墅

39、：,主力戶型面積：從各產(chǎn)品的面積區(qū)間來看，青城山鎮(zhèn)別墅仍然主要顯現(xiàn)出經(jīng)濟(jì)與度假的特性。介于別墅和一般住宅產(chǎn)品之間的度假公寓面積最小。這種創(chuàng)新的小戶型產(chǎn)品進(jìn)一步拓寬了青城山鎮(zhèn)住宅產(chǎn)品的受眾面，豐富了客群類型，這種度假公寓一般不超過60㎡。聯(lián)排和疊拼的主力戶型面積都小于成都其他區(qū)域的同類型產(chǎn)品。由于疊拼別墅居住品質(zhì)要稍低一些。因此青城山鎮(zhèn)別墅以小聯(lián)排為主，面積區(qū)間集中在90-180㎡。雙拼別墅的面積比成都其他區(qū)域同類產(chǎn)品面積稍小一

40、些，相差不大。但這類產(chǎn)品為少數(shù)。青城山鎮(zhèn)獨(dú)棟產(chǎn)品主力面積偏大。以高山流水（已售完）、逸嶺錦江和芙蓉青城推出的頂級(jí)別墅為代表，主力面積都超過400㎡，甚至上1000㎡。,主力客群：區(qū)域特征大多數(shù)客戶為成都客戶，占到80%左右，雖然青城山鎮(zhèn)別墅以經(jīng)濟(jì)型為主，但都江堰本地的經(jīng)濟(jì)水平和消費(fèi)水平不高，不足于承受青城山鎮(zhèn)的別墅價(jià)格，銷售主要依托成都客戶。但頂級(jí)獨(dú)棟別墅的主要客群為外地客戶，如置信芙蓉青城。年齡特征購(gòu)買青城山別墅的客戶基本都

41、在30歲以上較有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的客戶，主要集中在35-50歲之間。職業(yè)特征大多數(shù)客戶為私企業(yè)主、黨政機(jī)關(guān)干部、以及部分藝術(shù)家。購(gòu)買目的大多數(shù)客戶購(gòu)別墅用于父母養(yǎng)老或自己今后養(yǎng)老或著用于度假。占到80%左右，只有少部分客戶出于投資目的購(gòu)買。,銷售價(jià)格：隨著城市的擴(kuò)張以及別墅稀缺性的日益突顯，青城山鎮(zhèn)別墅價(jià)格一路颮升，目前在售別墅的均價(jià)在10000元/平米以上，個(gè)別售價(jià)甚至達(dá)到40000元/平米。據(jù)產(chǎn)品品質(zhì)和類型的不同，類似產(chǎn)品或同類型

42、產(chǎn)品間也有較大的價(jià)格差異。銷售進(jìn)度：青城山別墅中，小戶型產(chǎn)品銷售速度快，獨(dú)棟別墅銷售緩慢。主要的小戶型產(chǎn)品如：聯(lián)排、疊拼以及類別墅的度假公寓，一直以來銷售速度都是比較快的。雖然小戶型的別墅與嚴(yán)格意義上的別墅比，舒適性相差甚遠(yuǎn)，但對(duì)于度假型物業(yè)而言，由于總價(jià)控制很好，所以銷售狀況良好。,1、目前青城山鎮(zhèn)市場(chǎng)產(chǎn)品價(jià)格處于較高水平，基本在13000元/㎡左右。2、區(qū)域銷售速度正常情況下，銷售速度在7-28套/月之間。3、區(qū)域項(xiàng)目的

43、整體品質(zhì)都比較高，帶精裝修的項(xiàng)目較多。4、40-100㎡小戶型的度假公寓依然占據(jù)市場(chǎng)主力，也有400-1000㎡的獨(dú)棟度假別墅產(chǎn)品。,青城山鎮(zhèn)總結(jié),街子古鎮(zhèn)板塊別墅：,主力戶型面積：從各產(chǎn)品的面積區(qū)間來看，街子古鎮(zhèn)別墅也是主要顯現(xiàn)出經(jīng)濟(jì)與度假的特性。介于別墅和一般住宅產(chǎn)品之間的度假公寓面積最小。這種小戶型產(chǎn)品占到街子古鎮(zhèn)的半壁江山，由于其空間緊湊又滿足功能需求，且總結(jié)控制合理，因此備受青睞。這種度假公寓一般不超過60㎡，贈(zèng)送面積較

44、大。聯(lián)排和疊拼的主力戶型面積在90-110㎡之間。雖然疊拼別墅居住品質(zhì)要稍低一些，但是這種形態(tài)的產(chǎn)品利于控制總價(jià)，比較符合當(dāng)?shù)刭?gòu)房客戶的購(gòu)房特點(diǎn)。因此街子古鎮(zhèn)別墅以疊拼為主，面積區(qū)間集中在90-110㎡。,主力客群：區(qū)域特征大多數(shù)客戶為成都客戶，占到90%左右。年齡特征購(gòu)買街子古鎮(zhèn)別墅的客戶基本都在30歲以上，且有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的客戶，主要集中在35-50歲之間。職業(yè)特征大多數(shù)客戶為私企業(yè)主、黨政機(jī)關(guān)干部、以及部分藝術(shù)家。

45、購(gòu)買目的大多數(shù)客戶購(gòu)別墅用于父母養(yǎng)老或自己今后養(yǎng)老或著用于度假。占到80%左右，只有少部分客戶出于投資目的購(gòu)買?？蛻糇⒅攸c(diǎn)最在意產(chǎn)品的價(jià)格，其次是項(xiàng)目位置。,銷售價(jià)格：街子古鎮(zhèn)項(xiàng)目售價(jià)在6000元/㎡-8000元/㎡之間。街子古鎮(zhèn)項(xiàng)目品質(zhì)差距不大，而且整體房?jī)r(jià)水平處于中等水平，因此當(dāng)?shù)仨?xiàng)目之間的價(jià)差不大。銷售進(jìn)度：街子古鎮(zhèn)商品房項(xiàng)目銷售速度在20-37套/月之間，天域青城銷售速度相對(duì)較慢有兩方面原因，其一是該項(xiàng)目是聯(lián)建房項(xiàng)

46、目，其二是該項(xiàng)目戶型偏大，總價(jià)偏高。,1、目前街子古鎮(zhèn)市場(chǎng)產(chǎn)品價(jià)格依然在較低水平，基本在6000—8000元/㎡左右，屬于別墅產(chǎn)品中的高性價(jià)比產(chǎn)品。2、區(qū)域銷售速度正常情況下，銷售速度在20-40套/月之間。3、目前區(qū)域項(xiàng)目品質(zhì)之間差距不大，而且細(xì)微的品質(zhì)差距對(duì)產(chǎn)品單價(jià)的影響不大。4、郡原項(xiàng)目走高端路線可能會(huì)帶動(dòng)整個(gè)街子古鎮(zhèn)別墅市場(chǎng)的發(fā)展。5、未來競(jìng)爭(zhēng)會(huì)比較激烈，郡原、蜀山棲鎮(zhèn)都將持續(xù)4年以上的銷售期。,街子古鎮(zhèn)總結(jié),街子古鎮(zhèn)代

47、表案例,占地面積：500畝總體量：18.5萬㎡容積率：0.7物業(yè)形態(tài)：洋房、疊拼：3+1F開發(fā)商:崇州市天祥實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司物業(yè)管理公司:戴德梁行建筑設(shè)計(jì)單位:四川標(biāo)鼎建筑設(shè)計(jì)有限公司景觀設(shè)計(jì)公司：四川縱橫環(huán)境設(shè)計(jì)工程有限責(zé)任公司 銷售均價(jià)：已售完當(dāng)時(shí)銷售均價(jià)：7900元/㎡,基礎(chǔ)信息,青城神韻：,占地面積：501畝總體量：13.2萬㎡容積率：0.6總戶數(shù)：1000物業(yè)形態(tài)：洋房：4F

48、 獨(dú)棟、聯(lián)排：2F開發(fā)商:浙江郡原地產(chǎn)股份有限公司建筑設(shè)計(jì)單位:日本知名設(shè)計(jì)師事務(wù)所景觀設(shè)計(jì)單位:日本知名設(shè)計(jì)師事務(wù)所當(dāng)前銷售均價(jià)：均價(jià)：未定,基礎(chǔ)信息,郡原青城山項(xiàng)目：,占地面積：320畝總體量：13.65萬㎡容積率：0.65物業(yè)形態(tài)：洋房、疊拼：4F開發(fā)商:成都蜀山投資有限公司投資商：博瑞投資物業(yè)管理公司:新聞物業(yè)管理有限公司 建筑設(shè)計(jì)單位:四川省建筑設(shè)計(jì)院曹波工作室當(dāng)前銷售均價(jià)：均價(jià)：8000

49、元/㎡,基礎(chǔ)信息,蜀山棲鎮(zhèn)：,占地面積：28.5畝總體量：3萬㎡容積率：1.42物業(yè)形態(tài)：電梯洋房4+1F開發(fā)商:成都奧邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司當(dāng)前銷售均價(jià)：均價(jià)：7800元/㎡,基礎(chǔ)信息,街子印象：,項(xiàng)目資源,風(fēng)險(xiǎn)控制,別墅開發(fā)分析因素,,,市場(chǎng)層面,,,外部:旅游資源、自然、生態(tài)、人文資源,帶精裝修的項(xiàng)目較多，小戶（聯(lián)排、疊拼、公寓）為主,作為第一居所和第二居所， 度假客戶和養(yǎng)老養(yǎng)生客戶,結(jié)合項(xiàng)目環(huán)境及市場(chǎng)需要準(zhǔn)確定

50、位產(chǎn)品,項(xiàng)目環(huán)境,,較好自然、生態(tài)、人文環(huán)境,,控制風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)確定位,別墅開發(fā)分析,銷售角度,,銷售速度的因素主要是面積、總價(jià)區(qū)間,內(nèi)部:豐富配套及景觀打造,區(qū)域別墅市場(chǎng)分析,,堰上芙蓉印象,碧水灣,流水云在,清河藝術(shù)家創(chuàng)作園.聚藝36墅,周末別墅、度假型別墅是作為周末別墅、第二棲居地的產(chǎn)品規(guī)劃；產(chǎn)品為獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排、疊拼別墅；獨(dú)棟及雙拼面積區(qū)間大，在180-540平米區(qū)間；獨(dú)棟價(jià)格為9000元，雙拼7000-8000元、聯(lián)排、

51、疊拼為3500-4500元。,區(qū)域別墅總結(jié),叁,客戶認(rèn)識(shí),區(qū)域客群分析,產(chǎn)品需求分析,由于本項(xiàng)目區(qū)域的地段和環(huán)境，能吸引的客戶主要有兩個(gè)類型：n 離退休的老年人養(yǎng)老，作為第一居所深度居家；n 部分中年人由于渡假休閑，選擇5+2生活模式，購(gòu)買郊區(qū)住宅作為第二居所，作為淺度居住；其余客戶群：過渡居住型：在成都市區(qū)（西區(qū)）工作； 投資型：多為當(dāng)?shù)厝?，收入較高并且相對(duì)穩(wěn)定，有較多的閑余資金。,客戶人群的選擇,離退休的老年人養(yǎng)老，作為

52、第一居所為主； 部分中年人渡假休閑，作為第二居所為輔。,分 析：本項(xiàng)目區(qū)域的目標(biāo)客群主要為兩類，離退休的老年人養(yǎng)老，作為第一居所深度居家，和部分中年人渡假休閑，作為第二居所淺度居家。,目標(biāo)客群分析,A：具有購(gòu)買力的養(yǎng)老人群B：事業(yè)有成的私營(yíng)業(yè)主和個(gè)體工商業(yè)者；C：特殊職業(yè)者，如教師、中老年醫(yī)生等；D：二級(jí)地市及省外退休后回成都的養(yǎng)老人群；E：子女已經(jīng)在成都安家就業(yè)，不想離兒女太遠(yuǎn)的養(yǎng)老群。,項(xiàng)目廣義客戶群,1、本地客戶群：

53、n 成都老年退休人群（主力客群）n 古城鎮(zhèn)、三道堰工作的單位人員，做生意的客戶人群；n 郫縣退休養(yǎng)老群體，工作的單位人員； 附近道路沿線工作，做生意的客戶人群；如：郫彭路、沙西線、成灌路；2、外地客戶群：西藏等外地退休人群來成都定居；四川二級(jí)城市客群（（綿陽(yáng)、德陽(yáng)、達(dá)州、宜賓、自貢、涼山、甘孜、阿壩等）客戶的分布區(qū)域在傳播渠道設(shè)計(jì)時(shí)還需要做詳細(xì)論證確定。從實(shí)地訪問得到實(shí)證的結(jié)論：本地客戶很少，其中30%來自郫縣；5

54、0%來自成都市，20%來自其他地區(qū)；,目標(biāo)客群分布的區(qū)域：,生活方式,1、生活工作狀態(tài)：對(duì)健康生活方式有較高的最求，生活相對(duì)比較規(guī)律。2、日 常 休 閑：有一定興趣愛好（棋牌、太極、騎游等）3、度 假 習(xí) 慣：經(jīng)常去郊外或旅游景區(qū)游玩，度假的時(shí)間及次數(shù)較多。4、家 庭 成 員：主要的時(shí)間與家庭成員在一起，關(guān)注家庭成員的身體健康。,1、消費(fèi)習(xí)慣：定時(shí)定點(diǎn)消費(fèi)（業(yè)余生活時(shí)間相對(duì)固定）2、消費(fèi)傾向：消費(fèi)比較保守（但深知過程的艱辛，較為

55、節(jié)約）3、消費(fèi)導(dǎo)向：從眾型消費(fèi)（喜歡和朋友在一起做鄰居）4、經(jīng)濟(jì)型消費(fèi)：性價(jià)比,消費(fèi)模式,1、建筑風(fēng)格傾向：建筑立面需體現(xiàn)別墅的厚重感、價(jià)值感，川西民居風(fēng)格、新中式風(fēng)格。2、建筑類型：考慮墅質(zhì)洋房、疊拼別墅、聯(lián)排別墅；3、別墅使用傾向：期望能成為第一居所或第二居所，具備兒女一起居住的空間，有接待朋友的功能。4、花園：關(guān)注花園的面積，期望能有100-200左右的院子。5、戶型結(jié)構(gòu)：偏重于精致、緊湊、舒適的套二或小套三戶型,消費(fèi)

56、模式,6、配套：超市、醫(yī)院、銀行；7、環(huán)境：追求寧?kù)o、優(yōu)美的自然環(huán)境，期望能有山或水；8、房屋配置： 要求較高的舒適度、相對(duì)經(jīng)濟(jì)的生活成本。9、其他：真?zhèn)€社區(qū)要經(jīng)過精心思考設(shè)計(jì)，做工要細(xì)致完美，注重細(xì)節(jié)。,消費(fèi)模式,肆,地塊認(rèn)識(shí),地塊條件分析,地塊區(qū)位分析,地塊環(huán)境分析,地塊指標(biāo),項(xiàng)目情況：本項(xiàng)目總占地100畝，其中建設(shè)用地20畝，水域28畝，綠化52畝。20畝＊666*1.8=23976平方米，公寓：3500米（現(xiàn)三層210

57、0平方米＋二層1400平方米）；總建筑面積27476平米。配套用房、管理用房不占容積率。,地塊環(huán)境及條件,有很好的水資源，增加了環(huán)境優(yōu)勢(shì)；有園林、花草樹木資源，有利于項(xiàng)目園林打造；地塊平正，其中10.39畝地塊方正便于規(guī)劃，9.18畝需要根據(jù)地塊形狀考慮布局。,地塊交通環(huán)境,1、區(qū)域位置：本項(xiàng)目位于緊臨沙西大道的郫縣唐元鎮(zhèn)，距成都春西路34公里，交通便捷；2、區(qū)域環(huán)境：本項(xiàng)目位成都水源保護(hù)區(qū)旁，位于沙西花卉苗木中心區(qū)’自然生態(tài)環(huán)

58、境優(yōu)。3、項(xiàng)目處于主交通要道附近，目前交通嘈雜，需要安靜環(huán)境。,伍,總體定位及規(guī)劃建議,項(xiàng)目定位分析,項(xiàng)目規(guī)劃建議,區(qū)域環(huán)境以及內(nèi)部環(huán)境便于打造一個(gè)養(yǎng)生、養(yǎng)心之地，安靜、舒適的居住。,,定位規(guī)劃分析,交通建設(shè)、環(huán)境的逐步改善，政府的規(guī)劃，田園旅游鄉(xiāng)的建設(shè)，為區(qū)域的居住環(huán)境帶來改變，帶動(dòng)地地產(chǎn)發(fā)展。,,1、城市角度2、市場(chǎng)角度3、客群角度4、地塊角度,,,,,區(qū)域小產(chǎn)權(quán)眾多，競(jìng)爭(zhēng)激烈，市場(chǎng)產(chǎn)品多為多層公寓產(chǎn)品，別

59、墅為大面積獨(dú)棟和雙拼度假產(chǎn)品。產(chǎn)品需要區(qū)隔,養(yǎng)老客群為主，需求好的環(huán)境，養(yǎng)生、養(yǎng)心、養(yǎng)老，面積不太大，性價(jià)比高。,根據(jù)項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)以及考慮避免同區(qū)域未來即將面市的同類性質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的正面直接競(jìng)爭(zhēng)，擬將本項(xiàng)目整體定位于：具浪漫田園色彩的水居休閑別院。以上定位利于把項(xiàng)目品質(zhì)和形象檔次與周邊區(qū)域環(huán)境形成突破性的提升優(yōu)勢(shì)，從某種意義上說這也是項(xiàng)目定位所形成的差異化優(yōu)勢(shì)。產(chǎn)品功能定位田園別墅本項(xiàng)目周邊環(huán)境以花卉、園林種植等現(xiàn)代農(nóng)業(yè)為主，綠

60、化覆蓋率高、空氣清新、負(fù)氧離子高于主城區(qū)，非常適宜打造田園別墅；養(yǎng)生型別墅本項(xiàng)目位于郫縣三道堰，地處成都主要的水源保護(hù)區(qū)，距離世界文化遺產(chǎn)都江堰-青城山僅約30余公里，空氣負(fù)氧離子高，適宜于休閑養(yǎng)生，具備打造養(yǎng)生型別墅有力條件 產(chǎn)品定位,整體定位分析,產(chǎn)品定位：疊拼別墅+聯(lián)排別墅+公寓+會(huì)所功能定位：田園別墅，養(yǎng)生別墅主題定位：養(yǎng)生養(yǎng)心水居別院,產(chǎn)品定位,,公寓,聯(lián)排 + 疊拼,聯(lián)排別墅,物業(yè)形態(tài)分布,醫(yī)療站,聯(lián)排 +

61、疊拼,,聯(lián)排別墅,項(xiàng)目規(guī)劃建議——復(fù)合社區(qū)——項(xiàng)目規(guī)劃整體評(píng)估,,疊拼、聯(lián)排：均價(jià)5000元/平米， 商業(yè)：均價(jià)萬元6000元/平米,項(xiàng)目定價(jià)建議,當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)價(jià)格分析： 古城鎮(zhèn)、三道堰小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格在2800-3000元/平米，疊拼別墅：4000-5000萬元， 商業(yè)底商1萬元/平米左右。市場(chǎng)需求分析：目前該區(qū)域（古城鎮(zhèn)、三道堰）有多個(gè)在售項(xiàng)目，特別是小產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品對(duì)項(xiàng)目的沖擊也比較大，同時(shí)項(xiàng)目只針對(duì)養(yǎng)老客戶，客戶

62、對(duì)價(jià)格比較看重。銷售目標(biāo)考慮：為了快速實(shí)現(xiàn)銷售，資金回籠，采取低開高走策略。通過產(chǎn)品規(guī)劃及包裝提升產(chǎn)品價(jià)值,1、經(jīng)濟(jì)測(cè)算基礎(chǔ)數(shù)據(jù),地上總建筑面積2.4萬平方米㎡,項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)值測(cè)算,地上、地下物業(yè)總產(chǎn)值：1.32292億 +床位經(jīng)營(yíng)產(chǎn)值,陸,營(yíng)銷定位及項(xiàng)目塑造,項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系,項(xiàng)目定位體系,客群定位體系,目標(biāo)群體1、主要銷售對(duì)象具有認(rèn)購(gòu)能力的老人，包括退休老干部、退休企業(yè)家、中產(chǎn)階級(jí)以上的老人。2、次要銷售對(duì)象具有認(rèn)購(gòu)能力但因

63、沒有時(shí)間或機(jī)會(huì)在父母身邊盡孝的中產(chǎn)階級(jí)以上的年輕人。3、推廣對(duì)象以銷售對(duì)象為主，同時(shí)向投資者大力推廣，加強(qiáng)其對(duì)西蜀2號(hào)公館品牌的認(rèn)知度、認(rèn)可度。,客群的選擇,群體分析1、老人自身對(duì)美好晚年生活的追求、對(duì)新型養(yǎng)老模式的認(rèn)同。2、子女想要盡孝卻因沒有足夠的時(shí)間或是照顧不周全而煩惱。3、有投資愿望、在尋找投資對(duì)象的客戶。,客群定位分析,A：具有購(gòu)買力的養(yǎng)老人群B：事業(yè)有成的私營(yíng)業(yè)主和個(gè)體工商業(yè)者、企事業(yè)單位群體；C：特殊職業(yè)者

64、，如教師、中老年醫(yī)生等；D：二級(jí)地市及省外退休后回成都的養(yǎng)老人群；E：子女已經(jīng)在成都安家就業(yè)，不想離兒女太遠(yuǎn)的養(yǎng)老群。,廣義會(huì)員客戶群,1、本地客戶群：n 成都老年退休人群（主力客群）n 古城鎮(zhèn)、三道堰工作的單位人員，做生意的客戶人群；n 郫縣退休養(yǎng)老群體，工作的單位人員；附近道路沿線工作，做生意的客戶人群；如：郫彭路、沙西線、成灌路；2、外地客戶群：西藏等外地退休人群來成都定居；四川二級(jí)城市客群（（綿陽(yáng)、德陽(yáng)、達(dá)州、

65、宜賓、自貢、涼山、甘孜、阿壩等）客戶的分布區(qū)域在傳播渠道設(shè)計(jì)時(shí)還需要做詳細(xì)論證確定。從實(shí)地訪問得到實(shí)證的結(jié)論：本地客戶很少，80%來自成都市，20%來自其他地區(qū)；,目標(biāo)會(huì)員客群分布區(qū)域：,會(huì)員制客戶關(guān)注價(jià)值點(diǎn),,產(chǎn)品精神需求、基本需求、豐富的服務(wù)配套,人文、自然、生態(tài)資源環(huán)境,產(chǎn)品打造、建筑規(guī)模、風(fēng)格,產(chǎn)品定位體系,價(jià)值定位體系,項(xiàng)目外部?jī)?yōu)勢(shì),,歷史古鎮(zhèn)兩大支流——柏條河、徐堰河,新建快鐵，第二繞城高速,古蜀文化、生態(tài)休閑旅游,

66、養(yǎng)生自然生態(tài)環(huán)境,產(chǎn)品定位優(yōu)勢(shì),,項(xiàng)目以頤養(yǎng)社區(qū)為主題社區(qū),7大養(yǎng)老主題261畝配套用地：種植體驗(yàn)基地、休閑健身、釣魚；社區(qū)：商業(yè)街、餐飲娛樂、醫(yī)療、老年活動(dòng)中心，頤養(yǎng)總部中心等于一身的高品質(zhì)養(yǎng)老宜居社區(qū),伍,營(yíng)銷策略部署,項(xiàng)目營(yíng)銷策略,項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)包裝,營(yíng)銷推廣總體指導(dǎo)原則——營(yíng)造知名度，出售滿足感。營(yíng)銷知名度，推出投資價(jià)值,營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)搭建,明線,報(bào)紙廣告,廣播,影視節(jié)目,分眾傳媒,車身廣告,網(wǎng)絡(luò)廣告,,暗線,圈層營(yíng)銷,渠道營(yíng)銷

67、,陌生拜訪,戰(zhàn)略聯(lián)盟,可利用傳媒組織一些有老年特色的集體活動(dòng),圈層營(yíng)銷：,中老年音樂會(huì)合唱比賽,中老年集體舞大賽,中老年棋牌比賽,回歸自然風(fēng)箏放飛活動(dòng),渠道營(yíng)銷：,網(wǎng)絡(luò)媒體渠道立體化宣傳,通過三大房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)銷售平臺(tái)（搜房、新浪、焦點(diǎn)）立體化宣傳項(xiàng)目信息，可適度嘗試微博這一新興推廣渠道與客戶互動(dòng),DM單直投——傳播面積大，范圍廣，一對(duì)一式直銷途徑感受，有機(jī)會(huì)與客戶直面接觸,軟文炒作配合事件營(yíng)銷,通過不同階段的銷售節(jié)點(diǎn)結(jié)合活動(dòng)事件進(jìn)行報(bào)廣宣

68、傳,西蜀2號(hào)公館、尊貴老人的頤養(yǎng)樂園,論壇與同業(yè)交流會(huì)主題：百位名家 齊聚西蜀公館議養(yǎng)老目的：獲得社會(huì)各界專家學(xué)者和政府領(lǐng)導(dǎo)的認(rèn)可和支持，利用論壇提供的媒體平臺(tái)有力宣傳親和源的會(huì)員制養(yǎng)老服務(wù)模式，為老年事業(yè)奉獻(xiàn)自己的一份力量知名專家學(xué)者、社會(huì)學(xué)家、經(jīng)濟(jì)學(xué)家、政府官員、國(guó)內(nèi)外金融及投資機(jī)構(gòu)等，就中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的關(guān)系等問題進(jìn)行研討；同時(shí)論壇也將邀請(qǐng)全國(guó)各地老齡委、老年社團(tuán)、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)等單位的領(lǐng)導(dǎo)以及從事老年