某某置業(yè)公司戰(zhàn)略規(guī)劃項(xiàng)目建議書(ppt 77頁(yè))

1、提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力 打造全國(guó)地產(chǎn)領(lǐng)先企業(yè)——首創(chuàng)置業(yè)股份有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃項(xiàng)目建議書,來(lái)自資料搜索網(wǎng)(www.3722.cn) 海量資料下載,1、本項(xiàng)目建議書為新華信與首創(chuàng)置業(yè)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱首創(chuàng)置業(yè)）的機(jī)密文件，未經(jīng)對(duì)方書面同意，任何一方不得向第三方透露雙方洽談的情況以及簽署的任何文件，包括合同、協(xié)議、備忘錄、訂單、項(xiàng)目建議書等所包含的一切信息；　　2、新華信擁有該項(xiàng)目建議書的全部版權(quán)和知識(shí)產(chǎn)權(quán)，受法律保護(hù)。未經(jīng)新華信書面許可

2、或授權(quán)，任何單位及個(gè)人不得以任何方式或理由對(duì)該產(chǎn)品的任何部分進(jìn)行使用、復(fù)制、修改、抄錄、傳播或與其它產(chǎn)品捆綁使用銷售；　　3、對(duì)任何侵犯版權(quán)和泄密的行為，以及由此對(duì)新華信造成的經(jīng)濟(jì)損失，新華信公司保留追究其法律責(zé)任的權(quán)力?？蛻糸喿x該項(xiàng)目建議書即表明遵守該保密和版權(quán)約定。 4、對(duì)本項(xiàng)目建設(shè)書如有任何疑問(wèn)，請(qǐng)與新華信聯(lián)系，聯(lián)系人： 許朝輝：010-58671818-257； 13701098240；xuchaohu

3、i@sinotrust.com.cn 亢 大：010-58671818-307； 13910585646；kangda@sinotrust.com.cn,保密和版權(quán)聲明,重要說(shuō)明,該項(xiàng)目建議書基于我們對(duì)首創(chuàng)置業(yè)需求提出的初步設(shè)想。這些初步設(shè)想是在對(duì)首創(chuàng)置業(yè)極其有限的了解基礎(chǔ)上提出的，遠(yuǎn)不是新華信的最終結(jié)論。我們認(rèn)為，要提出既有前瞻性，又切合首創(chuàng)置業(yè)實(shí)際的管理咨詢方案，需要：（1）深入廣泛的內(nèi)部訪談；（2）具體情

4、況的詳細(xì)分析；（3）客戶、顧問(wèn)間的充分溝通；（4）基于事實(shí)的數(shù)據(jù)分析；（5）過(guò)去經(jīng)驗(yàn)的充分參照；（6）管理工具的創(chuàng)造性運(yùn)用；（7）切實(shí)可行的評(píng)價(jià)建議。 但這些初步判斷和設(shè)想只是我們項(xiàng)目開始時(shí)的分析起點(diǎn)，在進(jìn)行上述工作的過(guò)程中，我們會(huì)不斷檢驗(yàn)、修正甚至推翻開始的判斷，并最后逐漸形成切實(shí)可行的適合首創(chuàng)置業(yè)的咨詢方案。,,目 錄,一、項(xiàng)目背景和目標(biāo)二、項(xiàng)目的內(nèi)容和思路三、項(xiàng)目工作步驟和工作成果四、項(xiàng)目

5、安排及運(yùn)作方式五、新華信相關(guān)咨詢案例舉例六、新華信房地產(chǎn)咨詢中心簡(jiǎn)介,首創(chuàng)置業(yè)股份有限公司2002年底掛牌成立，2003年在香港聯(lián)交所成功上市,在最近幾年中取得了不俗的成績(jī),隨著中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，首創(chuàng)置業(yè)的業(yè)績(jī)業(yè)呈逐年遞增趨勢(shì),公司開發(fā)的項(xiàng)目目前主要集中在北京，項(xiàng)目涉及中高檔住宅、甲級(jí)寫字樓和高檔商業(yè)物業(yè)，并有計(jì)劃地將部分酒店、商場(chǎng)等作為投資型物業(yè)長(zhǎng)期持有,除目前在建項(xiàng)目外，公司在北京各熱點(diǎn)區(qū)域都擁有充足優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備，并憑

6、借豐富開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、規(guī)模經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)、獨(dú)特營(yíng)銷策略及強(qiáng)大營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)，不斷推出精品物業(yè)，引領(lǐng)行業(yè)先風(fēng)。 隨著 2008 年北京奧運(yùn)會(huì)的舉辦，北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)將持續(xù)向好，首創(chuàng)置業(yè)將抓住這一機(jī)會(huì)，采取積極穩(wěn)健的擴(kuò)張策略，以物業(yè)開發(fā)的國(guó)際先進(jìn)水平為標(biāo)準(zhǔn)，力爭(zhēng)成為亞洲級(jí)的地產(chǎn)營(yíng)運(yùn)商。,經(jīng)過(guò)幾年發(fā)展，首創(chuàng)置業(yè)在國(guó)內(nèi)地產(chǎn)業(yè)已取得領(lǐng)先地位，已成為全國(guó)大型房地產(chǎn)企業(yè)之一，并入選“2004中國(guó)香港上市公司10強(qiáng)”和新華信獨(dú)家提供技術(shù)支持的“2004中國(guó)藍(lán)籌地產(chǎn)”,

7、,,,,,數(shù)據(jù)來(lái)源：《2004年中國(guó)房地產(chǎn)上市公司10強(qiáng)研究報(bào)告》,數(shù)據(jù)來(lái)源：新華信《2004藍(lán)籌地產(chǎn)評(píng)選》結(jié)果,根據(jù)新華信“產(chǎn)業(yè)生命周期模型”，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正處于成長(zhǎng)期向成熟期過(guò)渡階段，有著良好的發(fā)展?jié)摿洼^高的增長(zhǎng)速度,,從國(guó)外數(shù)據(jù)來(lái)看，人均GDP在7000美元以下時(shí)房地產(chǎn)會(huì)保旺盛勢(shì)頭，而中國(guó)人均收入剛剛超過(guò)1000美元，房地產(chǎn)總量還將快速增長(zhǎng),世界平均人口比例為50%，而我國(guó)只有38%，如果每年有1%的人口進(jìn)城，城市人口就增加10

8、00多萬(wàn)人口，意味著中國(guó)在城市化進(jìn)程中將為房地產(chǎn)帶來(lái)巨大需求,人民對(duì)生活質(zhì)量的提高需求，一是要增加人均的住房面積，二是要提高住宅環(huán)境、住房性能品質(zhì)；這背景都為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了巨大的推動(dòng)力,,,,居民收入增加,城市化進(jìn)程,人民生活質(zhì)量需求,我國(guó)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)將隨生活品質(zhì)提高發(fā)生變化，更多的收入將用于房屋的購(gòu)置上,,消費(fèi)結(jié)構(gòu)變化,房地產(chǎn)的需求在穩(wěn)步增長(zhǎng),我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)具有良好的成長(zhǎng)性，在未來(lái)的20年內(nèi)將有著持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展,我國(guó)的房地產(chǎn)

9、行業(yè)具有良好的成長(zhǎng)性，新華信預(yù)測(cè)在未來(lái)的20年內(nèi)能夠保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)趨勢(shì)，為房地產(chǎn)企業(yè)提供了良好的發(fā)展機(jī)遇,但隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀政策的調(diào)整，使房地產(chǎn)企業(yè)格局發(fā)生重大變化，首創(chuàng)置地將面臨更多的挑戰(zhàn),2004年初，人民銀行進(jìn)一步收緊貨幣政策，對(duì)貨幣信貸總量及結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)控，并對(duì)鋼鐵、電解鋁、水泥等“過(guò)熱”行業(yè)的貸款控制,央行121文件的出臺(tái)和國(guó)務(wù)院4.27通知的發(fā)布，增加了對(duì)房地產(chǎn)貸款的限制和項(xiàng)目資本金比例的要求，大大增加了目前房地產(chǎn)企業(yè)

10、的資金壓力,,,金融政策,產(chǎn)業(yè)政策,國(guó)家加強(qiáng)了土地開發(fā)及交易的調(diào)控,明確指出經(jīng)營(yíng)性用地必須實(shí)行招拍掛方式進(jìn)行出讓，同時(shí)對(duì)開始末建立土地儲(chǔ)備中心，極大影響房地產(chǎn)土地供給,,土地政策,由于房地產(chǎn)行業(yè)本身的特性，其發(fā)展趨勢(shì)與各類宏觀政策有著很強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性，每一次政策的變動(dòng)，將對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生巨大的影響，首創(chuàng)置業(yè)必須要把握政策變化帶來(lái)的機(jī)遇，同時(shí)也為隨之而來(lái)的不利與挑戰(zhàn)作好應(yīng)對(duì)準(zhǔn)備。,,2000-2004年一季度建筑業(yè)貸款額（億元）,,2000

11、-2004年一季度建筑業(yè)貸款額增長(zhǎng)率,,數(shù)據(jù)來(lái)源：《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒2003》,貨幣金融政策的收緊，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)相關(guān)貸款額，2004年一季度建筑業(yè)貸款額首先出次了負(fù)增長(zhǎng)，對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展影響巨大,,臨時(shí)從銀行拆借資金的小開發(fā)商將被拒之門外,開發(fā)商申請(qǐng)貸款時(shí)其自有資金不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的30％,限制開發(fā)商利用個(gè)人按揭資金滾動(dòng)開發(fā),防止建筑施工企業(yè)為開發(fā)商墊資,房地產(chǎn)開發(fā)（不含經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目）固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例由20％及以上提高到3

12、5％及以上,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金緊張，融資難度增大,商業(yè)銀行只能對(duì)購(gòu)買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款,限制對(duì)開發(fā)商流動(dòng)資金的貸款和對(duì)施工企業(yè)的貸款,,無(wú)資金實(shí)力的企業(yè)開始尋求買主貢獻(xiàn)利潤(rùn)空間換取資金來(lái)源,尋求多渠道融資,公司出現(xiàn)重組,經(jīng)營(yíng)方式變革,放緩?fù)恋貎?chǔ)備加快工程進(jìn)度提高銷售速度,信托資金國(guó)外基金貼息委托貸款信托貸款股權(quán)融資,大量產(chǎn)業(yè)調(diào)控政策的出臺(tái)使房地產(chǎn)行業(yè)面臨資金短缺、競(jìng)爭(zhēng)增加、市場(chǎng)要求提高等各方面的挑戰(zhàn)，

13、加快了房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌重整,政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控加強(qiáng),土地市場(chǎng)向規(guī)范化方向發(fā)展,土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度和招標(biāo)拍賣制度的實(shí)行，使得政府能更好地壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)，為建立土地有形市場(chǎng)打好基礎(chǔ)。,招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)提高了政府供地的市場(chǎng)化程度，促進(jìn)規(guī)范統(tǒng)一的土地市場(chǎng)的建立和完善,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)格局將發(fā)生重大調(diào)整,靠關(guān)系拿“一手地”的開發(fā)商逐漸淡出市場(chǎng)，有實(shí)力、有競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)能夠更加合理地獲取土地，得到更好的發(fā)展。招標(biāo)拍賣

14、掛牌出讓制度提高了市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻。能夠進(jìn)行專業(yè)化、規(guī)模化生產(chǎn)、把土地價(jià)值發(fā)揮最大化的房地產(chǎn)開發(fā)商將會(huì)成為市場(chǎng)的主流。外地開發(fā)商有了平等進(jìn)入目標(biāo)城市市場(chǎng)的機(jī)會(huì)，為跨地域經(jīng)營(yíng)提供了契機(jī)。,土地市場(chǎng)制度的變化使房地產(chǎn)企業(yè)格局發(fā)生重大變化，房地產(chǎn)業(yè)逐步進(jìn)入資本實(shí)力、專業(yè)運(yùn)作與品牌競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)代,土地獲得能力,項(xiàng)目管理能力,項(xiàng)目營(yíng)銷能力,外部環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)值鏈各環(huán)節(jié)進(jìn)行擠壓,資金融取能力,,,,融資管理,土地政策的改變及金融信貸的收緊，直接提

15、高了房地產(chǎn)公司的土地成本和資金運(yùn)轉(zhuǎn)壓力,,眾多開發(fā)商能力提升及城市目標(biāo)消費(fèi)者的分散，大大提高了營(yíng)銷費(fèi)用和客戶獲取難度,,各房地產(chǎn)公司的運(yùn)作能力的普遍提高，增加競(jìng)爭(zhēng)激烈程度,,,各種外部環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行擠壓，大大增加的競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度，并整體上降低了行業(yè)利潤(rùn),跨區(qū)域化,規(guī)?；?專業(yè)化為主,由于央行“121“文件以及最近的金融縮緊，使房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源受到限制。同時(shí)海外房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)入中國(guó)，在資金、經(jīng)驗(yàn)上有著比國(guó)內(nèi)企業(yè)明

16、顯的優(yōu)勢(shì)。房地產(chǎn)企業(yè)開始走向合并、聯(lián)盟的方式來(lái)擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，提高自身的融資能力及抗風(fēng)險(xiǎn)能力，房地產(chǎn)內(nèi)的并購(gòu)重整熱潮即將來(lái)臨,在房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)中，純粹做房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)有45家，以房地產(chǎn)為主營(yíng)業(yè)務(wù)的企業(yè)有55家；專注1-2類物業(yè)開發(fā)投資的百?gòu)?qiáng)企業(yè)占80%以上。這說(shuō)明企業(yè)要規(guī)模化生產(chǎn)，要占據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)中的領(lǐng)先地位，必須堅(jiān)持專業(yè)化發(fā)展道路。中小房地產(chǎn)企業(yè)尤其要加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)的專業(yè)化才有可能迅速提高競(jìng)爭(zhēng)能力同時(shí)，對(duì)于部分大型房地產(chǎn)企業(yè)而言

17、，在產(chǎn)業(yè)上下游的延伸成為其提高抗風(fēng)險(xiǎn)力的手段。,國(guó)土資源部11號(hào)令在各地相繼實(shí)施，土地交易公開及各地有關(guān)政府部門工作的規(guī)范化和公開化降低了異地開發(fā)成本；一批有實(shí)力、有資信、有品牌的開發(fā)商在跨區(qū)域開發(fā)過(guò)程中將重整原有的房地產(chǎn)格局，獲得更大的發(fā)展空間同時(shí)對(duì)于中小型房地產(chǎn)公司，在區(qū)域內(nèi)尋找具有發(fā)展?jié)摿Γ?jìng)爭(zhēng)不很激烈的二三級(jí)城市市場(chǎng)，摸索出適了自己的發(fā)展道路，為自身的快速積累打下良好的基礎(chǔ)。,房地產(chǎn)企業(yè)在未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)中日趨走向規(guī)模化、專業(yè)化、跨

18、區(qū)域化的發(fā)展趨勢(shì),本次評(píng)選是新華信和《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》共同合作，在匯集了各方專家意見的基礎(chǔ)上選取了資產(chǎn)規(guī)模、銷售收入、資產(chǎn)回報(bào)率、收入增長(zhǎng)率、資產(chǎn)回報(bào)增長(zhǎng)率、開發(fā)面積、開發(fā)面積增長(zhǎng)率、土地儲(chǔ)備、授信額度等9個(gè)指標(biāo)，并對(duì)不同指標(biāo)賦予不同權(quán)重進(jìn)行打分，最終得分是由各分項(xiàng)指標(biāo)得分匯總而成。,,從目前首創(chuàng)置業(yè)所處地位來(lái)看，公司在國(guó)內(nèi)已躋身大型房地產(chǎn)公司之列，但從這次新華信參與的“藍(lán)籌地產(chǎn)評(píng)選”當(dāng)中可以看到，在公司綜合實(shí)力、整體運(yùn)營(yíng)上與國(guó)內(nèi)一流房地產(chǎn)

19、企業(yè)還有一定差距,資源型開發(fā)商特點(diǎn),運(yùn)作型開發(fā)商特點(diǎn),政府關(guān)系密切獲得優(yōu)質(zhì)土地的成本低土地儲(chǔ)備量大以區(qū)域開發(fā)為主通過(guò)生地開發(fā)的贏利能力強(qiáng),政府關(guān)系一般優(yōu)質(zhì)土地少重要通過(guò)熟地開發(fā)贏利公司的資金實(shí)力強(qiáng)公司的人員素質(zhì)高公司定位明確進(jìn)行跨區(qū)域開發(fā)核心競(jìng)爭(zhēng)力表現(xiàn)為很強(qiáng)地運(yùn)作能力,,隨著國(guó)家對(duì)土地管理的日趨嚴(yán)格，土地價(jià)格將更加透明化，開發(fā)商獲得土地的成本差異不斷縮小，未來(lái)運(yùn)作型的開發(fā)商將表現(xiàn)出強(qiáng)大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力,面對(duì)目前的產(chǎn)業(yè)環(huán)

20、境，為了實(shí)現(xiàn)在“3－5年內(nèi)成為全國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)先企業(yè)的目標(biāo)”，我們認(rèn)為首創(chuàng)置業(yè)必須制定前瞻性戰(zhàn)略措施，提高自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力，使公司從傳統(tǒng)的資源型開發(fā)商轉(zhuǎn)型成為具有核心競(jìng)爭(zhēng)力的運(yùn)作型開發(fā)商,通過(guò)本次咨詢項(xiàng)目，新華信希望幫助首創(chuàng)置業(yè)達(dá)到如下目標(biāo)......,通過(guò)標(biāo)桿分析，明確競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)及與主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的差距；深入了解中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境和未來(lái)發(fā)展?fàn)顩r，明確未來(lái)戰(zhàn)略發(fā)展方向；分析國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)企業(yè)的主要商業(yè)模式，明晰首創(chuàng)置地的業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略；制定資

21、金戰(zhàn)略、區(qū)域發(fā)展及土地戰(zhàn)略及競(jìng)爭(zhēng)合作戰(zhàn)略；確定適合首創(chuàng)置業(yè)發(fā)展的業(yè)態(tài)組合以及持有和銷售物業(yè)的比例；,在3－5年內(nèi)成為全國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)先企業(yè)；公司規(guī)模和效益保持穩(wěn)固持續(xù)的增長(zhǎng)和發(fā)展；通過(guò)項(xiàng)目參與培養(yǎng)內(nèi)部管理人才。,,目 錄,,一、項(xiàng)目背景和目標(biāo)二、項(xiàng)目的內(nèi)容和思路三、項(xiàng)目工作步驟和工作成果四、項(xiàng)目安排及運(yùn)作方式五、新華信相關(guān)咨詢案例舉例六、新華信房地產(chǎn)咨詢中心簡(jiǎn)介,新華信設(shè)計(jì)的項(xiàng)目總體思路包括全面訪談和調(diào)研、內(nèi)外部環(huán)境分析

22、、戰(zhàn)略梳理、業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略制定、子戰(zhàn)略制定及資源能力評(píng)估五大部分,,內(nèi)外部環(huán)境分析,戰(zhàn)略梳理,,業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略制定,資金戰(zhàn)略、土地戰(zhàn)略、子戰(zhàn)略制定,,,3,4,全面訪談和調(diào)研,2,1,,項(xiàng)目總體思路圖,本次咨詢項(xiàng)目思路,全面訪談和調(diào)研,資料收集全面訪談問(wèn)卷調(diào)研,第一步,,內(nèi)外部環(huán)境分析,業(yè)務(wù)現(xiàn)狀分析公司核心競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)進(jìn)行國(guó)家、行業(yè)政策研究及相關(guān)行業(yè)分析中國(guó)及國(guó)際房地產(chǎn)市場(chǎng)主要商業(yè)模式研究,第二步,,總戰(zhàn)略和業(yè)務(wù)戰(zhàn)略制定,明確公司

23、愿景、使命和戰(zhàn)略方向明確公司總戰(zhàn)略及業(yè)務(wù)戰(zhàn)略明確公司總戰(zhàn)略及業(yè)務(wù)戰(zhàn)略目標(biāo),第三步,,相關(guān)子戰(zhàn)略制定,制定區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略、競(jìng)爭(zhēng)與合作戰(zhàn)略、融資戰(zhàn)略、土地戰(zhàn)略明確各子戰(zhàn)略的戰(zhàn)略目標(biāo),第四步,本次咨詢項(xiàng)目第一步：全面訪談和調(diào)研,,全面訪談,問(wèn)卷調(diào)查,現(xiàn)場(chǎng)核查,資料搜集,在全面訪談中，我們通常采用全面訪談、問(wèn)卷調(diào)查、現(xiàn)場(chǎng)核查和資料搜集的方式,,投資策劃,建筑設(shè)計(jì),…,銷售,組織管理,控制方式,戰(zhàn)略管理,,業(yè)務(wù)操作層,控制協(xié)調(diào)層,戰(zhàn)略管理層,

24、房地產(chǎn)企業(yè)管理診斷模型,,,,公司的遠(yuǎn)景目標(biāo)和戰(zhàn)略規(guī)劃狀況,公司組織以及控制協(xié)調(diào)效果,公司業(yè)務(wù)運(yùn)作管理能力和價(jià)值鏈分析,分析內(nèi)容,保障支持層,人力資源,企業(yè)文化,財(cái)務(wù)融資,,,,公司戰(zhàn)略實(shí)施和業(yè)務(wù)操作保障支持體系,本次咨詢項(xiàng)目思路,全面訪談和調(diào)研,資料收集全面訪談問(wèn)卷調(diào)研,第一步,,內(nèi)外部環(huán)境分析,業(yè)務(wù)現(xiàn)狀分析公司核心競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)進(jìn)行國(guó)家、行業(yè)政策研究及相關(guān)行業(yè)分析中國(guó)及國(guó)際房地產(chǎn)市場(chǎng)主要商業(yè)模式研究,第二步,,總戰(zhàn)略和業(yè)務(wù)戰(zhàn)略

25、制定,明確公司愿景、使命和戰(zhàn)略方向明確公司總戰(zhàn)略及業(yè)務(wù)戰(zhàn)略明確公司總戰(zhàn)略及業(yè)務(wù)戰(zhàn)略目標(biāo),第三步,,相關(guān)子戰(zhàn)略制定,制定區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略、競(jìng)爭(zhēng)與合作戰(zhàn)略、融資戰(zhàn)略、土地戰(zhàn)略明確各子戰(zhàn)略的戰(zhàn)略目標(biāo),第四步,本次咨詢項(xiàng)目第二步：內(nèi)外部環(huán)境分析,新華信項(xiàng)目小組將根據(jù)研究與分析的需要選擇多種方法的組合來(lái)分析公司內(nèi)部環(huán)境：,首創(chuàng)置業(yè)價(jià)值鏈分析,首創(chuàng)置業(yè)比較分析,首創(chuàng)置業(yè)競(jìng)爭(zhēng)地位分析,首創(chuàng)置業(yè)面臨戰(zhàn)略問(wèn)題分析,首創(chuàng)置業(yè)目前戰(zhàn)略運(yùn)行效果分析,首創(chuàng)

26、置業(yè)成本構(gòu)成分析,首創(chuàng)置業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力分析,首創(chuàng)置業(yè)利益相關(guān)者分析,首創(chuàng)置業(yè)內(nèi)部要素矩陣及柔性分析,首創(chuàng)置業(yè)生命周期矩陣分析,首創(chuàng)置業(yè)活力分析,首創(chuàng)置業(yè)經(jīng)營(yíng)力分析,首創(chuàng)置業(yè)經(jīng)營(yíng)條件分析,首創(chuàng)置業(yè)內(nèi)部管理分析,首創(chuàng)置業(yè)能力分析/潛力分析,首創(chuàng)置業(yè)素質(zhì)分析,首創(chuàng)置業(yè)特異能力分析,首創(chuàng)置業(yè)資源分析,首創(chuàng)置業(yè)資源競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值分析,……,企業(yè)內(nèi)部管理診斷,,首先從內(nèi)部環(huán)境入手，了解和分析首創(chuàng)置業(yè)各項(xiàng)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)狀況和內(nèi)部資源的優(yōu)劣勢(shì)，并作出詳實(shí)的企業(yè)內(nèi)部

27、管理診斷,示意,并利用KSF（關(guān)鍵成功要素）方法對(duì)行業(yè)的關(guān)鍵成功要素進(jìn)行分析等,房地產(chǎn)行業(yè)已由地段競(jìng)爭(zhēng)向品牌競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)化，未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)是品牌競(jìng)爭(zhēng),房地產(chǎn)企業(yè)是典型的資金密集型企業(yè)，隨著國(guó)家一系列政策的出臺(tái)，開拓銀行貸款以外的融資渠道能力將至關(guān)重要,人才儲(chǔ)備,品牌,融資能力,作為提供綜合服務(wù)的房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商需要各方面的人才,,,,土地儲(chǔ)備,土地儲(chǔ)備數(shù)量的多少及區(qū)域決定了房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展能力,,示意,企業(yè)領(lǐng)軍人物的商業(yè)眼光與魄力,1,充足的

28、熱地儲(chǔ)備,2,雄厚的資金實(shí)力與銀行的大力支持,3,建立起一支優(yōu)秀的經(jīng)營(yíng)管理隊(duì)伍,4,首創(chuàng)置業(yè),在內(nèi)部分析的基礎(chǔ)上總結(jié)公司核心競(jìng)爭(zhēng)力的來(lái)源,新華信還將對(duì)公司外部環(huán)境做全面分析，明確各項(xiàng)業(yè)務(wù)的市場(chǎng)需求、行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)和競(jìng)爭(zhēng)狀況等關(guān)鍵問(wèn)題,示意,其中一個(gè)重點(diǎn)內(nèi)容是分析首創(chuàng)置業(yè)在目標(biāo)房地產(chǎn)市場(chǎng)中與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比的競(jìng)爭(zhēng)地位,示意,并對(duì)比首創(chuàng)置業(yè)與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的綜合競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力,外部因素分析,政府及政策方面行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)行業(yè)客戶需求變化競(jìng)爭(zhēng)者方面行業(yè)核心

29、成功要素合作伙伴方面客戶方面公眾壓力方面……,評(píng)價(jià)矩陣,,通過(guò)對(duì)外部因素評(píng)價(jià)矩陣對(duì)企業(yè)外部的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化、人口、國(guó)家有關(guān)政策、行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)和競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)等因素進(jìn)行歸納和評(píng)價(jià)將是外部環(huán)境分析的重點(diǎn)。,在此基礎(chǔ)上對(duì)首創(chuàng)置業(yè)利用外部機(jī)會(huì)，規(guī)避外部威脅或風(fēng)險(xiǎn)方面的能力作出評(píng)價(jià),該模式有兩個(gè)使用的前提：土地政府高度壟斷大開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)供應(yīng)壟斷,,,當(dāng)前大陸的房地產(chǎn)企業(yè)的盈利模式發(fā)端于深圳，是典型的香港模式。隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，香港

30、模式暴露出許多問(wèn)題,,當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)的一個(gè)完整流程被分解成很多小的流程以后，每個(gè)小流程完成的時(shí)間大為縮短，大大縮短了資金周轉(zhuǎn)的時(shí)間，促進(jìn)資金變現(xiàn)的速度和降低各環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)。,美國(guó)模式卻有所不同，一方面企業(yè)開發(fā)物業(yè)后并不完全出售，收取租金；另一方面市場(chǎng)高度專業(yè)化細(xì)分，金融服務(wù)發(fā)達(dá),新華信將對(duì)中國(guó)及國(guó)際的房地產(chǎn)商業(yè)模式進(jìn)行研究,根據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈價(jià)值增值方式的不同，可以把房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)的盈利模式劃分為六大盈利模式,地產(chǎn)開發(fā)型,房產(chǎn)開發(fā)型,物業(yè)持有

31、型,整合營(yíng)銷型,金融投資型,分類標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)其主要盈利來(lái)源所處價(jià)值鏈的環(huán)節(jié)不同進(jìn)行分類,,,綜合運(yùn)作型,,,,本次咨詢項(xiàng)目思路,全面訪談和調(diào)研,資料收集全面訪談問(wèn)卷調(diào)研,第一步,,內(nèi)外部環(huán)境分析,業(yè)務(wù)現(xiàn)狀分析公司核心競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)進(jìn)行國(guó)家、行業(yè)政策研究及相關(guān)行業(yè)分析中國(guó)及國(guó)際房地產(chǎn)市場(chǎng)主要商業(yè)模式研究,第二步,,總戰(zhàn)略和業(yè)務(wù)戰(zhàn)略制定,明確公司愿景、使命和戰(zhàn)略方向明確公司總戰(zhàn)略及業(yè)務(wù)戰(zhàn)略明確公司總戰(zhàn)略及業(yè)務(wù)戰(zhàn)略目標(biāo),第三步,,相關(guān)

32、子戰(zhàn)略制定,制定區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略、競(jìng)爭(zhēng)與合作戰(zhàn)略、融資戰(zhàn)略、土地戰(zhàn)略明確各子戰(zhàn)略的戰(zhàn)略目標(biāo),第四步,本次咨詢項(xiàng)目第三步：制定總戰(zhàn)略和業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略,,,公司戰(zhàn)略目標(biāo),愿景,公司戰(zhàn)略,,,,集團(tuán)戰(zhàn)略目標(biāo),業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略,,,業(yè)務(wù)層面,公司層面,做什么，不做什么業(yè)務(wù)組合最優(yōu)化,如何為客戶創(chuàng)造價(jià)值如何對(duì)付競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手如何提高競(jìng)爭(zhēng)能力,競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略,公司戰(zhàn)略,新華信將從公司的愿景、使命等方面入手，為首創(chuàng)置業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃設(shè)計(jì)總體戰(zhàn)略架構(gòu),,并根據(jù)內(nèi)外部分

33、析結(jié)果，確定首創(chuàng)置業(yè)的發(fā)展方向和戰(zhàn)略規(guī)劃，建立全面的戰(zhàn)略規(guī)劃體系,遠(yuǎn)期目標(biāo),提升管理鞏固發(fā)展,在3－5年內(nèi)，成為全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)領(lǐng)先企業(yè),總體目標(biāo),改善投資狀況提高規(guī)劃水平增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)能力優(yōu)化業(yè)務(wù)組合,整合同業(yè)規(guī)模發(fā)展,近期目標(biāo),,,提升發(fā)展模式搭建發(fā)展平臺(tái)設(shè)計(jì)發(fā)展途徑,1條投資原則2個(gè)統(tǒng)一規(guī)劃3大競(jìng)爭(zhēng)策略4類業(yè)務(wù)組合,1種發(fā)展模式2個(gè)發(fā)展平臺(tái)3條發(fā)展途徑,階段目標(biāo),階段策略,階段措施,,,,,,,,,,近期,遠(yuǎn)

34、期,集團(tuán)戰(zhàn)略目標(biāo)和戰(zhàn)略措施框架圖,示意,為了達(dá)成戰(zhàn)略目標(biāo)，新華信將有針對(duì)性地設(shè)計(jì)階段策略和階段措施，并建立起相應(yīng)的目標(biāo)和措施體系,細(xì)分市場(chǎng),客戶是誰(shuí)？,提供什么？,如何提供？,業(yè)務(wù)選擇,業(yè)務(wù)模式,戰(zhàn)略措施,戰(zhàn)略分析框架圖,戰(zhàn)略目標(biāo),短期目標(biāo),長(zhǎng)期目標(biāo),,框架說(shuō)明：體現(xiàn)市場(chǎng)導(dǎo)向和戰(zhàn)略導(dǎo)向；體現(xiàn)當(dāng)前到未來(lái)變化的動(dòng)態(tài)過(guò)程,在制定首創(chuàng)置業(yè)的業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略時(shí)，需要回答好五個(gè)問(wèn)題,何時(shí)提供？,在哪提供？,戰(zhàn)略規(guī)劃制定過(guò)程圖,戰(zhàn)略計(jì)劃,業(yè)務(wù)選擇,目

35、標(biāo),現(xiàn)有業(yè)務(wù),新業(yè)務(wù),行業(yè)吸引力,業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)力戰(zhàn)略匹配度,職能戰(zhàn)略,,,,,,,1現(xiàn)有業(yè)務(wù)/新業(yè)務(wù)的選擇和定位,2戰(zhàn)略目標(biāo)制定,3戰(zhàn)略措施制定,4戰(zhàn)略計(jì)劃制定,5職能戰(zhàn)略制定,五個(gè)關(guān)鍵步驟,1能否做？,2是否做？,3如何做？,,,,并通過(guò)五個(gè)關(guān)鍵步驟來(lái)進(jìn)行首創(chuàng)置業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃,新華信將通過(guò)SWOT分析等工具綜合前階段工作結(jié)論，為戰(zhàn)略制定提供依據(jù),機(jī)會(huì)-O,O1 房地產(chǎn)行業(yè)成長(zhǎng)性好、收益率高O2 中國(guó)城市化進(jìn)程加快，住房需求穩(wěn)定增長(zhǎng)

36、O3 土地易公開及各地有關(guān)政府部門工作的規(guī)范化和公開化降低 了異地開發(fā)成本O4 行業(yè)產(chǎn)業(yè)集中度低，普遍規(guī)模較小，進(jìn)入壁壘低O5 二三線城市房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)不太激烈，為新進(jìn)入者提供了機(jī)遇,優(yōu)勢(shì)-S,S1 專業(yè)性強(qiáng)且團(tuán)結(jié)進(jìn)取的管理團(tuán)隊(duì)S2 先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念S3 良好的地方政府關(guān)系（項(xiàng)目開發(fā)地區(qū)） S4 豐富的住宅開發(fā)及銷售經(jīng)驗(yàn)S5 相對(duì)規(guī)范的管理體系S6 相對(duì)的品牌優(yōu)勢(shì),威脅-T,T1 行業(yè)、金融政策的調(diào)整加大了房地產(chǎn)

37、企業(yè)融資的難度T2 一線城市競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，進(jìn)入壁壘大大提高T3 土地政策的調(diào)整，減少了土地的供應(yīng)量、并提高了房地產(chǎn)公 司的土地成本T4 房地產(chǎn)業(yè)整合加速，將面臨產(chǎn)業(yè)巨頭的競(jìng)爭(zhēng)T5 異地開發(fā)將面臨較大的當(dāng)?shù)卣咦儎?dòng)風(fēng)險(xiǎn)T6 各地區(qū)的區(qū)域特性對(duì)開發(fā)商的跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)提出挑戰(zhàn),劣勢(shì)-W,W1 公司成立時(shí)間短，規(guī)模較小，實(shí)力較弱W2 缺乏部分專業(yè)人才，人才配備、儲(chǔ)備不足。沒(méi)有有效的人 才獲取平臺(tái)W3 公

38、司管理水平難以適應(yīng)快速的區(qū)域擴(kuò)展W4 缺乏良好的融資平臺(tái)及有效的融資手段W5 未形成自身的核心文化W6 公司在投資規(guī)劃、項(xiàng)目策劃等環(huán)節(jié)的能力有待提高。,示意,本次咨詢項(xiàng)目思路,全面訪談和調(diào)研,資料收集全面訪談問(wèn)卷調(diào)研,第一步,,內(nèi)外部環(huán)境分析,業(yè)務(wù)現(xiàn)狀分析公司核心競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)進(jìn)行國(guó)家、行業(yè)政策研究及相關(guān)行業(yè)分析中國(guó)及國(guó)際房地產(chǎn)市場(chǎng)主要商業(yè)模式研究,第二步,,總戰(zhàn)略和業(yè)務(wù)戰(zhàn)略制定,明確公司愿景、使命和戰(zhàn)略方向明確公司

39、總戰(zhàn)略及業(yè)務(wù)戰(zhàn)略明確公司總戰(zhàn)略及業(yè)務(wù)戰(zhàn)略目標(biāo),第三步,,相關(guān)子戰(zhàn)略制定,制定區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略、競(jìng)爭(zhēng)與合作戰(zhàn)略、融資戰(zhàn)略、土地戰(zhàn)略明確各子戰(zhàn)略的戰(zhàn)略目標(biāo),第四步,本次咨詢項(xiàng)目第四步：制定相關(guān)子戰(zhàn)略,我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)明顯存在東高西低現(xiàn)象，從2003年1—11月份數(shù)據(jù)來(lái)看，我國(guó)東部沿海12省的商品房的投資占到全國(guó)的71%，而銷售率則占到近80%。,我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)布局基本以環(huán)渤海、長(zhǎng)三角、珠三角的三大經(jīng)濟(jì)圈為核心，向外向西輻射，每個(gè)圈內(nèi)分別

40、以北京、上海、廣州、四川為中心,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,京津唐經(jīng)濟(jì)圈,長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈,珠三角經(jīng)濟(jì)圈,,,,東部地區(qū),中部地區(qū),西部地區(qū),77.48%,10.97%,11.58%,2003年1—11月份東、中、西部房地產(chǎn)銷售額對(duì)比,1、區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略：我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)集中在以珠三角、長(zhǎng)三角、京津唐三大經(jīng)濟(jì)圈為核心的東部沿海地區(qū)以及西部大開發(fā)的

41、西南成渝地區(qū)，其中東部地區(qū)占到全國(guó)房地產(chǎn)銷量的77.48%,,,西南成渝地區(qū),新華信將根據(jù)當(dāng)前首創(chuàng)置業(yè)的業(yè)務(wù)區(qū)域及資源基礎(chǔ)，結(jié)合中國(guó)未來(lái)四大熱點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的具體情況，為首創(chuàng)置業(yè)制定業(yè)務(wù)區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略,從1998——2002年的5年內(nèi)，全區(qū)個(gè)人購(gòu)買商品房占商品房銷售總額的65.94%，1999年最高點(diǎn)達(dá)到86.7%。2002年，個(gè)人購(gòu)買新舊住房和建房支出總額達(dá)50億元，其中，全區(qū)個(gè)人購(gòu)買新建商品房住宅交易額為15.21億元，購(gòu)買存量住房交易

42、額為19.06億元，其他形式建房中的個(gè)人投入達(dá)12.5億元。,數(shù)據(jù)來(lái)源：《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒2002》,單位：億元,單位：萬(wàn)平方米,百?gòu)?qiáng)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)來(lái)看，銷售額超過(guò)２０億元的有１７家，在１０－２０億元之間的有１９家，在１０億元以下的百?gòu)?qiáng)企業(yè)有６５家；,但從房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)占有率看，北京房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)的銷售額和銷售面積占北京市場(chǎng)份額分別是４１％和３０．８％（見圖五）。因此，從銷售額和銷售面積的市場(chǎng)占有率可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)盡管全國(guó)的集中

43、度較低，但房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)在當(dāng)?shù)氐囊?guī)?；?jīng)營(yíng)模式凸現(xiàn)，具有比較明顯的市場(chǎng)領(lǐng)先份額，熱點(diǎn)區(qū)域進(jìn)入壁壘大大提高。,與美國(guó)１００強(qiáng)房屋建造商相比，中國(guó)房地產(chǎn)１００強(qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)占有率偏低。根據(jù)美國(guó)ＰＢ雜志對(duì)全美Ｇｉａｎｔ４００研究結(jié)果，美國(guó)最大房地產(chǎn)開發(fā)商Ｐｕｌｔｅ Ｈｏｍｅｓ Ｉｎｃ．銷售額高達(dá)５９６億人民幣，是萬(wàn)科集團(tuán)的１３．５倍；美國(guó)前１０強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)商銷售總額３６８６．７６億人民幣，是中國(guó)前１０強(qiáng)的１４倍。就市場(chǎng)占有率而言

44、，全美最大開發(fā)商市場(chǎng)占有率為４．５％，前１０強(qiáng)的市場(chǎng)占有率為２７．２５％。,2003年房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)銷售額分布,我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)集中度低,百?gòu)?qiáng)規(guī)?；醅F(xiàn)，在北京、上海等熱點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)進(jìn)入壁壘大大提高,數(shù)據(jù)來(lái)源：《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒2003》,2、競(jìng)爭(zhēng)與合作戰(zhàn)略：中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)集中度較低，排位第一的萬(wàn)科的市場(chǎng)份額不超過(guò)市場(chǎng)總?cè)萘康?.5%，前10強(qiáng)的市場(chǎng)份額約為3.43%，但在北京、上海等少數(shù)地區(qū)已初現(xiàn)規(guī)?；?，進(jìn)入壁壘較高,中國(guó)快速發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)

45、，吸引了大量的非房地產(chǎn)公司以及外資房地產(chǎn)公司和基金的進(jìn)入。僅2002年就有110余家非房地產(chǎn)主業(yè)上市公司投資房地產(chǎn)業(yè)，而且這一趨勢(shì)愈演愈烈,,,優(yōu)勢(shì)公司大舉進(jìn)入,,,,,,,,海外資本進(jìn)入,房地產(chǎn)市場(chǎng),外國(guó)房地產(chǎn)商進(jìn)入,諸多非房地產(chǎn)行業(yè)中的優(yōu)勢(shì)上市公司，由于在資金等方面優(yōu)勢(shì)明顯，而成為跨行業(yè)投資房地產(chǎn)的主流。,中國(guó)進(jìn)入WTO之后，港商與歐美大型房地產(chǎn)開發(fā)商將會(huì)積極進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，并大多采取與國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)商合作的方式，他們資金挹注的動(dòng)向，將會(huì)

46、使中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生巨變。,被中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的高額利潤(rùn)所吸引，海外資本特別是海外房地產(chǎn)基金逐漸進(jìn)而中國(guó)市場(chǎng)。,外部的變化，為首創(chuàng)置業(yè)提供了機(jī)遇和挑戰(zhàn)。要在競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，就需要聯(lián)合國(guó)際和國(guó)內(nèi)潛在的合作伙伴，制定競(jìng)爭(zhēng)與合作戰(zhàn)略，以達(dá)到雙贏的結(jié)果,香港模式向美國(guó)模式的轉(zhuǎn)變,香港模式是大量利用銀行資金買地、挖坑、蓋房子，然后賣掉，接著又換個(gè)地方買地、挖坑、賣樓，企業(yè)通過(guò)開發(fā)賺取利潤(rùn)，這種商業(yè)模式對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)意味著巨大風(fēng)險(xiǎn)。 美國(guó)模式則強(qiáng)調(diào)房

47、地產(chǎn)開發(fā)的所有環(huán)節(jié)應(yīng)由不同的專業(yè)公司來(lái)共同完成，比如房地產(chǎn)投資公司只負(fù)責(zé)融資投資項(xiàng)目，項(xiàng)目開發(fā)則由專業(yè)開發(fā)公司建造，其他銷售和物業(yè)等環(huán)節(jié)也由不同公司完成，減低了資金的需求及風(fēng)險(xiǎn)。 這個(gè)轉(zhuǎn)化就要求與地產(chǎn)價(jià)值鏈的其他企業(yè)共同合作完成項(xiàng)目。,國(guó)外投資者尋求合作者,目前港商熱衷投資于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)，而歐美外商投資則以建筑設(shè)計(jì)及房地產(chǎn)中介為主。由于之前投資房地產(chǎn)開發(fā)的港商虧損累累，在中國(guó)入世后，港商卷土重來(lái)，勢(shì)必采取與國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)商合作

48、的方式。 市場(chǎng)客觀的需要為競(jìng)爭(zhēng)與合作提出了現(xiàn)實(shí)的要求。,3、融資戰(zhàn)略：新華信將根據(jù)首創(chuàng)置業(yè)的未來(lái)項(xiàng)目開發(fā)方案，進(jìn)行營(yíng)業(yè)收入以及需要投資額的對(duì)比分析預(yù)測(cè),示意,并在對(duì)各種融資渠道進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合首創(chuàng)置業(yè)的具體情況，對(duì)融資渠道的選擇做出建議,融資渠道,自有資金,建筑商墊資,預(yù)售回款,債權(quán)融資,股權(quán)融資,銀行貸款,上市,基金,戰(zhàn)略投資者,國(guó)內(nèi)上市,海外上市,美國(guó),香港,新加坡,主板,創(chuàng)業(yè)板,直接,買殼,H股,紅

49、籌股,海外買殼,國(guó)內(nèi)買殼,企業(yè),財(cái)團(tuán),短期,長(zhǎng)期,發(fā)行債券,信托,私募,,經(jīng)營(yíng)成熟期,首創(chuàng)置業(yè)應(yīng)采取高效現(xiàn)金流和資產(chǎn)增值模式,,,開發(fā)后期開業(yè)初期,首創(chuàng)置業(yè)應(yīng)采取現(xiàn)金流平衡模式,,,開發(fā)初期,首創(chuàng)置業(yè)應(yīng)采取有效資本金對(duì)項(xiàng)目的有效控制模式,,并針對(duì)項(xiàng)目融資模式和公司融資模式進(jìn)行分析，最終制定首創(chuàng)置業(yè)的融資戰(zhàn)略,4、土地戰(zhàn)略：新華信將根據(jù)業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略，研究國(guó)家及未來(lái)發(fā)展區(qū)域政府出臺(tái)的土地政策及其演變，并加以分析,2002年5月，有國(guó)土資源

50、部出臺(tái)的11號(hào)令《關(guān)于停止經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出讓的有關(guān)規(guī)定》，這份文件規(guī)定：商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。,國(guó)土資源部新土地政策（11號(hào)令）的核心思想：,2002年7月，北京市政府出臺(tái)33號(hào)文件《關(guān)于停止經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出讓的有關(guān)規(guī)定》；33號(hào)令出人意料地又對(duì)5類土地網(wǎng)開一面。按照33號(hào)文件的第三條，以下五類用地可以繼續(xù)以協(xié)議的方式出讓：一類是綠化隔離帶項(xiàng)目，一類是

51、危舊房改造，一類是小城鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目，一類是其他重大建設(shè)項(xiàng)目中的用地，還有就是一些規(guī)劃為高科技、工業(yè)用途的經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目也可以協(xié)議出讓。,北京市的地方性規(guī)定（33號(hào)令），使市場(chǎng)產(chǎn)生變局：,歷次頒布的主要法規(guī)：,本次頒布法規(guī)及主要內(nèi)容：,《關(guān)于城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃工作的指導(dǎo)意見》（國(guó)經(jīng)貿(mào)貿(mào)易[2001]789號(hào)）《關(guān)于進(jìn)一步做好大中城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃工作的通知》（國(guó)經(jīng)貿(mào)廳貿(mào)易[2002]44號(hào)）《關(guān)于加強(qiáng)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃工作的通知》（國(guó)經(jīng)貿(mào)貿(mào)易[2

52、003]83號(hào)）,《關(guān)于做好地級(jí)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃工作的通知》商建發(fā)[2004]18號(hào) 規(guī)劃范圍：大型零售商店、批發(fā)市場(chǎng)、商品交易市場(chǎng)、物流基地； 規(guī)劃內(nèi)容：提出規(guī)劃期內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展的總規(guī)模、空間布局、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，并制作現(xiàn)有網(wǎng)點(diǎn)分布圖表； 規(guī)劃時(shí)間：務(wù)必在今年年底前制訂完成，并按法定程序上報(bào)市政府批準(zhǔn)、發(fā)布施行。各省、自治區(qū)商務(wù)部門應(yīng)于每月月底前向商務(wù)部（市場(chǎng)體系建設(shè)司）報(bào)送工作進(jìn)度，并在年底前將各市經(jīng)批準(zhǔn)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃報(bào)商務(wù)部備案。

53、,資料來(lái)源：中國(guó)商務(wù)部網(wǎng)站,以及通過(guò)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)歷次頒布的主要法規(guī)進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)首創(chuàng)置業(yè)未來(lái)發(fā)展的商機(jī),其中浙江、江蘇、山東、河北、廣東、遼寧等六個(gè)地區(qū)的億元市場(chǎng)數(shù)占據(jù)總量的近60％。,而在全國(guó)24個(gè)百億元以上的市場(chǎng)數(shù)量中，浙江和江蘇合計(jì)占據(jù)“半壁江山”,資料來(lái)源：新華網(wǎng)2004年6月,從而制定首創(chuàng)置業(yè)住宅地產(chǎn)以及商業(yè)地產(chǎn)的土地戰(zhàn)略,目 錄,,一、項(xiàng)目背景和目標(biāo)二、項(xiàng)目的內(nèi)容和思路三、項(xiàng)目工作步驟和工作成果四、項(xiàng)目安排及運(yùn)作方式

54、五、新華信相關(guān)咨詢案例舉例六、新華信房地產(chǎn)咨詢中心簡(jiǎn)介,我們建議本項(xiàng)目分為三個(gè)階段，共五個(gè)模塊,階段一：訪談和管理診斷,階段二：總戰(zhàn)略及業(yè)務(wù)戰(zhàn)略,階段三：子戰(zhàn)略及資源評(píng)估,,,項(xiàng)目啟動(dòng)和前期準(zhǔn)備,1,業(yè)務(wù)現(xiàn)狀分析和資源能力評(píng)估國(guó)家、行業(yè)政策研究中國(guó)、國(guó)際房地產(chǎn)行業(yè)商業(yè)模式研究,資料收集集中訪談問(wèn)卷調(diào)查,,,,集中訪談,內(nèi)外部環(huán)境分析,2,3,,5,制定子戰(zhàn)略,明確區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略、競(jìng)爭(zhēng)與合作戰(zhàn)略、融資戰(zhàn)略、土地戰(zhàn)

55、略各子戰(zhàn)略的戰(zhàn)略目標(biāo)進(jìn)行各子戰(zhàn)略目標(biāo)和戰(zhàn)略實(shí)施方案規(guī)劃對(duì)戰(zhàn)略實(shí)施中可能遇到的障礙進(jìn)行分析,,,4,制定總戰(zhàn)略及業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略,明確公司愿景、使命和戰(zhàn)略方向明確公司總戰(zhàn)略及業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo) 對(duì)公司的房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)代理、物業(yè)經(jīng)營(yíng)四大業(yè)務(wù)戰(zhàn)略分析，明確公司的經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)和資源優(yōu)勢(shì)明確適合首創(chuàng)置業(yè)發(fā)展的持有銷售比例、各物業(yè)類型組合比例對(duì)公司各業(yè)務(wù)的價(jià)值鏈進(jìn)行分析，明確各業(yè)務(wù)的核心優(yōu)勢(shì)以及存在的劣勢(shì),主要項(xiàng)目?jī)?nèi)容,,雙方項(xiàng)目

56、小組召開項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)議組成項(xiàng)目組織，確定項(xiàng)目小組工作機(jī)制項(xiàng)目組的組織結(jié)構(gòu)項(xiàng)目組成員的任務(wù)分工、工作要求、時(shí)間進(jìn)程項(xiàng)目工作報(bào)告、管理辦法項(xiàng)目小組內(nèi)部培訓(xùn)，就本次項(xiàng)目目標(biāo)、內(nèi)容和方法達(dá)成共識(shí)確定本次項(xiàng)目所需的信息需求范圍和獲得辦法建立前期調(diào)研的分析假設(shè)和分析模型準(zhǔn)備前期調(diào)研的問(wèn)卷、提綱協(xié)調(diào)調(diào)研進(jìn)程，確定調(diào)研對(duì)象時(shí)間安排,項(xiàng)目工作方法,,項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)議行業(yè)資料、企業(yè)背景/業(yè)務(wù)資料收集內(nèi)部專題培訓(xùn)個(gè)別溝通,,,成果,就項(xiàng)目工

57、作的開展達(dá)成共識(shí)并進(jìn)行明確分工，完成前期準(zhǔn)備,模塊1 項(xiàng)目啟動(dòng)階段：就項(xiàng)目目標(biāo)、內(nèi)容和信息需求達(dá)成共識(shí)，建立項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)和項(xiàng)目管理機(jī)制,模塊2 集中訪談和調(diào)研,主要項(xiàng)目?jī)?nèi)容,,根據(jù)項(xiàng)目要求進(jìn)行相關(guān)資料的收集就不同的咨詢工作內(nèi)容進(jìn)行集中的集中訪談及時(shí)整理訪談報(bào)告并進(jìn)行相關(guān)分析針對(duì)需求設(shè)計(jì)相關(guān)問(wèn)卷進(jìn)行問(wèn)卷調(diào)查整理調(diào)查內(nèi)容并編寫相關(guān)報(bào)告,項(xiàng)目工作方法,,領(lǐng)導(dǎo)層和有關(guān)人員訪談專題培訓(xùn)會(huì)專家、研究機(jī)構(gòu)訪談專題研討會(huì),,,成果,項(xiàng)目

58、各內(nèi)容模塊相關(guān)的資料整理和訪談報(bào)告整理,主要項(xiàng)目?jī)?nèi)容,,對(duì)首創(chuàng)置業(yè)所處的外部環(huán)境因素（如社會(huì)經(jīng)濟(jì)，技術(shù)及政府因素），了解企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境給首創(chuàng)置業(yè)創(chuàng)造的機(jī)遇或威脅國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體狀況研究房地產(chǎn)行業(yè)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研究中國(guó)及國(guó)際房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展變化及主要商業(yè)模式分析行業(yè)成功因素分析首創(chuàng)置業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)分析,項(xiàng)目工作方法,,財(cái)務(wù)報(bào)表分析領(lǐng)導(dǎo)層和業(yè)務(wù)管理層有關(guān)人員重點(diǎn)訪談行業(yè)分析案例研究專題研討會(huì),,,成果,各模塊管理診斷報(bào)告及模式研

59、究報(bào)告,模塊3 內(nèi)外部環(huán)境分析,主要項(xiàng)目?jī)?nèi)容,,公司業(yè)務(wù)區(qū)域發(fā)展分析公司業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)狀況細(xì)化分析公司公司業(yè)務(wù)組合分析公司業(yè)務(wù)分類發(fā)展戰(zhàn)略公司業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)公司業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略初步規(guī)劃和實(shí)施方案,項(xiàng)目工作方法,,財(cái)務(wù)報(bào)表分析業(yè)務(wù)戰(zhàn)略文件研究競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析領(lǐng)導(dǎo)層和業(yè)務(wù)管理層有關(guān)人員重點(diǎn)訪談案例研究專題研討會(huì),,,成果,總戰(zhàn)略即業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃,模塊4 總戰(zhàn)略及業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃,主要項(xiàng)目?jī)?nèi)容,,融資戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)及戰(zhàn)略規(guī)劃方案

60、土地戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)及戰(zhàn)略規(guī)劃方案,項(xiàng)目工作方法,,財(cái)務(wù)報(bào)表分析業(yè)務(wù)戰(zhàn)略文件研究競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析領(lǐng)導(dǎo)層和業(yè)務(wù)管理層有關(guān)人員重點(diǎn)訪談案例研究專題研討會(huì)其他,,,成果,各子戰(zhàn)略戰(zhàn)略目標(biāo)及發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃,模塊5 制定相關(guān)子戰(zhàn)略戰(zhàn)略目標(biāo)及戰(zhàn)略規(guī)劃方案,擬提交咨詢項(xiàng)目成果匯總,注：項(xiàng)目啟動(dòng)后，根據(jù)實(shí)際情況不排除會(huì)做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整的可能,目 錄,,一、項(xiàng)目背景和目標(biāo)二、項(xiàng)目的內(nèi)容和思路三、項(xiàng)目工作步驟和工作成果四、項(xiàng)目安排及運(yùn)作方式五

61、、新華信相關(guān)咨詢案例舉例六、新華信房地產(chǎn)咨詢中心簡(jiǎn)介,新華信與首創(chuàng)置業(yè)充分及坦誠(chéng)的溝通,及時(shí)清除障礙； 重視可操作的有實(shí)踐意義的建議方案,而非理論模型； 充分利用現(xiàn)有的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn),盡快洞察關(guān)鍵機(jī)會(huì)； 思路創(chuàng)新,方法靈活； 首創(chuàng)置業(yè)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)展及項(xiàng)目成果的關(guān)注和掌控程度； 按時(shí)交付研究成果、溝通項(xiàng)目進(jìn)程。,項(xiàng)目成功關(guān)鍵,新華信認(rèn)為項(xiàng)目的成功依賴于以下六個(gè)關(guān)鍵因素：,,,,,,,,,,,,問(wèn)題分析的深入性,項(xiàng)目?jī)?nèi)容的具體性,雙方溝

62、通的及時(shí)性,項(xiàng)目成果的可行性,成果執(zhí)行的持續(xù)性,,,員工訪談的充分性,項(xiàng)目董事,一名,項(xiàng)目經(jīng)理,一名,項(xiàng)目成員,二名,支持人員,按項(xiàng)目要求配置,,,,,新華信,首創(chuàng)置業(yè),待定,待定,待定,待定,*注：支持人員屬項(xiàng)目組編外人員，按需要為項(xiàng)目組提供數(shù)據(jù)收集和分析支持，工作地點(diǎn)在新華信,根據(jù)咨詢項(xiàng)目的內(nèi)容，項(xiàng)目小組人員構(gòu)成如下：,,總體項(xiàng)目把握在各階段討論主要建議及方案每月一次討論項(xiàng)目進(jìn)程，組織內(nèi)部溝通清除項(xiàng)目進(jìn)程中遇到的障礙決策,每

63、月按項(xiàng)目安排根據(jù)需要安排隨機(jī)溝通,主要責(zé)任,溝通時(shí)間,具體制定工作計(jì)劃，領(lǐng)導(dǎo)項(xiàng)目進(jìn)展日常工作的協(xié)調(diào)內(nèi)部溝通,至少每周一次根據(jù)需要隨時(shí)溝通非正式溝通,收集數(shù)據(jù)資料數(shù)據(jù)分析相關(guān)人員訪談提出建議及方案制作相關(guān)報(bào)告文件,根據(jù)項(xiàng)目需要隨時(shí)溝通,項(xiàng)目經(jīng)理,項(xiàng)目成員,項(xiàng)目指導(dǎo)委員會(huì)（由雙方項(xiàng)目董事組成）,,,,首創(chuàng)置業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)新華信資深高級(jí)經(jīng)理,人員安排,首創(chuàng)置業(yè)部門經(jīng)理新華信項(xiàng)目經(jīng)理,首創(chuàng)置業(yè)各級(jí)管理人員/業(yè)務(wù)人員新華信咨詢

64、顧問(wèn),項(xiàng)目人員職責(zé),項(xiàng)目時(shí)間安排,周 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10,階段 一,階段二,注：項(xiàng)目正式啟動(dòng)后，經(jīng)雙方協(xié)商后，不排除對(duì)每階段的內(nèi)容進(jìn)行順序調(diào)整,內(nèi)部訪談和問(wèn)卷調(diào)查,,,,,項(xiàng)目啟動(dòng),戰(zhàn)略梳理,,區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略、競(jìng)爭(zhēng)合作戰(zhàn)略制定,,,階段三,行研和管理診斷,,融資戰(zhàn)略、土地

65、戰(zhàn)略制定,,啟動(dòng)會(huì)、中期報(bào)告會(huì)和終期報(bào)告會(huì),,,,,,,,,,,,,,,,,模式研究,業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略制定,,目 錄,,一、項(xiàng)目背景和目標(biāo)二、項(xiàng)目的內(nèi)容和思路三、項(xiàng)目工作步驟和工作成果四、項(xiàng)目安排及運(yùn)作方式五、新華信相關(guān)咨詢案例舉例六、新華信房地產(chǎn)咨詢中心簡(jiǎn)介,目 錄,,一、項(xiàng)目背景和目標(biāo)二、項(xiàng)目的內(nèi)容和思路三、項(xiàng)目工作步驟和工作成果四、項(xiàng)目安排及運(yùn)作方式五、新華信相關(guān)咨詢案例舉例六、新華信房地產(chǎn)咨詢中心簡(jiǎn)介,新

66、華信房地產(chǎn)咨詢中心是新華信管理顧問(wèn)有限公司的核心業(yè)務(wù)部門之一，是一支由有專業(yè)房地產(chǎn)背景的碩士、MBA組成的顧問(wèn)團(tuán)隊(duì)，同時(shí)，我們匯聚了國(guó)內(nèi)著名專家、學(xué)者組成學(xué)術(shù)顧問(wèn)組，為項(xiàng)目提供強(qiáng)有力的支持。新華信房地產(chǎn)咨詢中心在多年的咨詢實(shí)踐中，積累了二十多個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)管理咨詢案例，形成了內(nèi)容豐富、體系完備的知識(shí)管理體系和信息資料庫(kù)。新華信房地產(chǎn)咨詢中心是“2004中國(guó)藍(lán)籌地產(chǎn)”評(píng)選獨(dú)家技術(shù)支持單位。 新華信房地產(chǎn)咨詢中心立志于深度研究中國(guó)房地產(chǎn)

67、市場(chǎng)，為中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)提供專業(yè)管理咨詢服務(wù)，為中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)建立核心、持久競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)出謀獻(xiàn)策。,新華信房地產(chǎn)咨詢中心簡(jiǎn)介,我們的服務(wù)包括房地產(chǎn)戰(zhàn)略咨詢、管理提升咨詢和職能操作咨詢?nèi)齻€(gè)方面,企業(yè)何時(shí)需要我們,房地產(chǎn)企業(yè)碰到發(fā)展瓶頸，業(yè)務(wù)開展遭遇困惑，未來(lái)的經(jīng)營(yíng)模式及發(fā)展方向不清晰 房地產(chǎn)企業(yè)未形成有效的業(yè)務(wù)組合，使企業(yè)發(fā)展面臨較大的行業(yè)周期性風(fēng)險(xiǎn) 企業(yè)跨區(qū)域拓展業(yè)務(wù)，集團(tuán)管理成為影響有效擴(kuò)張的瓶頸問(wèn)題，母子公司權(quán)責(zé)劃分不明，管理效率低下

68、 房地產(chǎn)企業(yè)管理內(nèi)部效率低下，部門協(xié)作流程不暢，影響了公司內(nèi)部的運(yùn)作效率 員工士氣不足，薪酬激勵(lì)體系不能有效激勵(lì)員工積極性，優(yōu)秀員工流失率高 區(qū)域拓展舉棋不定，項(xiàng)目定位存在難題，房產(chǎn)銷售面臨巨大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力 ……,在多年的咨詢實(shí)踐基礎(chǔ)上，我們總結(jié)并得出自己的觀點(diǎn),觀點(diǎn)一,觀點(diǎn)二,觀點(diǎn)三,觀點(diǎn)四,觀點(diǎn)五,在前景判斷上，房地產(chǎn)暴利時(shí)代逐步走向終結(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)從政府資源型走向?qū)I(yè)運(yùn)作型，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入整合洗牌階段。,在發(fā)展階段上，國(guó)