房地產(chǎn)行業(yè)2019年投資策略九阡寒意老，七陌柳色新

1、目錄九阡寒意老九阡寒意老七陌七陌柳色新色新..............................................................................................................................................................................51.地產(chǎn)板塊：正是地產(chǎn)板塊：正是種柳迎春時柳迎春

2、時..................................................................................................................................................................52.銷售：整體下銷售：整體下行分化緩和化緩和明年看好一線及強二線明年看好一線及強二線..............

3、............................................................................................................63.投資：建安接力投資：建安接力土地購置地購置投資緩慢下行至投資緩慢下行至2.1%......................................................................

4、............................................93.1土地購置拉動房地產(chǎn)投資，建安投資拉低投資2.8個百分點................................................93.2“此起彼伏”背后的原因.............................................................................103.3

5、明年房地產(chǎn)投資增速預(yù)計為2.1%..............................................................................................................................124.土地：土地市場土地：土地市場預(yù)計繼續(xù)降溫計繼續(xù)降溫.................................................

6、...........................................................................................................125.政策：滿園花開政策：滿園花開雖難求難求積雪厚處先逢春積雪厚處先逢春............................................................................

7、..............................................................145.1一二線調(diào)控必要性減弱...............................................................................145.2放松調(diào)控動機邊際增強.................................................

8、..............................155.3調(diào)控會徹底轉(zhuǎn)向嗎？.................................................................................165.4房產(chǎn)稅：不管出于財政目的還是調(diào)控目的，短期內(nèi)大概率不會出臺.........................................175.5對預(yù)售制度改革的思考.....

9、..........................................................................195.6明年政策判斷：小幅局部默許積雪厚處先逢春........................................................206.公司：穿越周期公司：穿越周期真龍頭龍頭潛力區(qū)域?qū)ず隈R潛力區(qū)域?qū)ず隈R............................

10、..............................................................................................................206.1快周轉(zhuǎn)：本質(zhì)是融資擴表手段下行周期中有待觀察......................................................216.1.1快的是拿地到銷售，通過提升杠桿而非周轉(zhuǎn)率來提

11、高ROE.............................................................................216.1.2上行期造就高增速下行期效果有待觀察..........................................................226.2重申看好布局一二線城市房企.......................................

12、..................................227.投資建議：地產(chǎn)投資建議：地產(chǎn)股值得看好值得看好正是種柳迎春時正是種柳迎春時..................................................................................................................................237.1萬科A.......

13、.................................................................................................................................................................237.1.1高增長高ROE穩(wěn)健現(xiàn)金流，新時代延續(xù)有質(zhì)量的增長............................

14、................237.1.2創(chuàng)新先行者，引領(lǐng)行業(yè)詩與遠方.................................................................247.1.3已售未結(jié)算資源充足，無懼短期銷售下行.........................................................267.2保利地產(chǎn)...........................

15、................................................................267.2.1布局集中一二線貨值豐富糧草先行..............................................................267.2.2激勵整合迎破局，兵強馬壯再出發(fā)..................................................

16、.............277.2.3竣工均價雙提升加速推動業(yè)績釋放..............................................................287.2.4三季度少數(shù)股東損益影響將逐漸消除今明兩年業(yè)績確定性強........................................297.3濱江集團.........................................

17、..................................................307.3.1坐擁杭州地利，短期業(yè)績與未來潛力俱佳.........................................................307.3.2積極補充土地貨值充足支撐銷售高增............................................................327.3

18、.3業(yè)績邊際改善，拿地銷售醞釀下一個天亮.........................................................327.4藍光發(fā)展...........................................................................................337.4.1控巴蜀以謀天下，地產(chǎn)業(yè)務(wù)進可攻退可守..................

19、.......................................337.4.2開工竣工雙修復(fù)毛利率有望繼續(xù)提升............................................................357.4.3三季度銷售加速可結(jié)算資源質(zhì)高量足............................................................36東興證券深度報告東興證券深

20、度報告房地產(chǎn)行業(yè)2019年投資策略：九阡寒意老七陌柳色新DONGXINGSECURITIES圖15：一二線城市供銷比（截至一二線城市供銷比（截至2018年10月）月）..............................................................................................................................15圖16：70城新建

21、商品住宅價格指數(shù)城新建商品住宅價格指數(shù)同比..............................................................................................................................................15圖17：商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額及增速商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額及增速.........................

22、...........................................................................................................................15圖18：70城新建商品住宅價格指數(shù)城新建商品住宅價格指數(shù)同比.................................................................

23、.............................................................................15圖19：全國稅收收入增速全國稅收收入增速單位單位：%...................................................................................................................

24、....16圖20：全國公共財政收入增速全國公共財政收入增速單位單位：%.................................................................................................................16圖21:貨幣政策周期與商品房銷售面積增速幣政策周期與商品房銷售面積增速單位單位：%............................

25、.................................................................17圖22:一般法律立法流程及時間般法律立法流程及時間................................................................................................................................

26、..............................19圖23:預(yù)售變現(xiàn)售后的項目現(xiàn)金流分布售變現(xiàn)售后的項目現(xiàn)金流分布..................................................................................................................................................19圖24:TOP15

27、房企銷房企銷售增速增速....................................................................................................................................................................21圖25:代表性房企總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率變化情況表性房企總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率變化情況..........

28、....................................................................................................................................22圖26：萬科銷售面積及增速萬科銷售面積及增速................................................................

29、....................................................................................................23圖27：萬科銷售額與市場份額萬科銷售額與市場份額..............................................................................................

30、..................................................................23圖28：ROE（行業(yè)VS.萬科）萬科）單位單位：%.................................................................................................................24圖29：萬科銷售額與市場

31、份額萬科銷售額與市場份額................................................................................................................................................................24圖30：可售面積能級分布可售面積能級分布..........................

32、..............................................................................................................................................27圖31：土地儲備能級分布土地儲備能級分布........................................................

33、................................................................................................................27圖32：銷售額及同比增速銷售額及同比增速......................................................................................

34、..................................................................................27圖33：銷售面積及同比增速銷售面積及同比增速..................................................................................................................

35、..................................................27圖34：保利置業(yè)股權(quán)架構(gòu)：收購前保利置業(yè)股權(quán)架構(gòu)：收購前............................................................................................................................................

36、............28圖35：保利置業(yè)股權(quán)架構(gòu)：收購后保利置業(yè)股權(quán)架構(gòu)：收購后........................................................................................................................................................28圖36:杭州供銷比與房價漲幅州供銷比與房價漲幅.

37、.................................................................................................................................................................30圖37:杭州待開發(fā)土地面積與去化周期州待開發(fā)土地面積與去化周期..........................

38、........................................................................................................................31圖38：公司營業(yè)收入與杭州收入占比公司營業(yè)收入與杭州收入占比....................................................................

39、................................................................................31圖39：未結(jié)算貨值分布（未計入舊改項目和無股未結(jié)算貨值分布（未計入舊改項目和無股權(quán)代建項目）代建項目）.......................................................................................

40、.................31圖40：可比公司凈負債率及變化可比公司凈負債率及變化............................................................................................................................................................32圖41：可比公司扣除預(yù)收賬款后資產(chǎn)

41、負債率及變化可比公司扣除預(yù)收賬款后資產(chǎn)負債率及變化單位單位：%...........................................................................................................32圖42：藍光發(fā)展銷售面積及增速藍光發(fā)展銷售面積及增速......................................................

42、......................................................................................................34圖43：藍光發(fā)展銷售金額及增速藍光發(fā)展銷售金額及增速..........................................................................................

43、..................................................................34圖44:藍光發(fā)展業(yè)務(wù)布局光發(fā)展業(yè)務(wù)布局.....................................................................................................................................

44、.....................................34圖45：未結(jié)算貨值分布未結(jié)算貨值分布...................................................................................................................................................................

45、.........35圖46：土地儲備面積及成都占比土地儲備面積及成都占比............................................................................................................................................................35圖47：開工計劃及完成率開工計劃及完成率.....

46、...................................................................................................................................................................35圖48：竣工計劃及完成率竣工計劃及完成率...................................