物業(yè)行業(yè)存在的問(wèn)題及對(duì)策

1、物業(yè)管理行管理行業(yè)的現(xiàn)狀及存在的狀及存在的問(wèn)題問(wèn)題和原因和原因（一）最低工資上調(diào)、勞動(dòng)合同法實(shí)施導(dǎo)致行業(yè)面臨透支險(xiǎn)境（一）最低工資上調(diào)、勞動(dòng)合同法實(shí)施導(dǎo)致行業(yè)面臨透支險(xiǎn)境中國(guó)物業(yè)之窗，打造中國(guó)物業(yè)管理新媒體旗艦品牌中國(guó)物業(yè)之窗，打造中國(guó)物業(yè)管理新媒體旗艦品牌從2006年開始，各物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)已出現(xiàn)虧損。多年來(lái)我市最低工資標(biāo)準(zhǔn)一直持續(xù)高位調(diào)整，由2003年的600元調(diào)整到2007年的850元，5年間調(diào)整幅度超過(guò)40％；與此同時(shí)，我市CP

2、I指數(shù)去年1－9月超過(guò)3.9％，10月高達(dá)5.6％，11月更超高6.9％，至今年3月達(dá)到7.6％的歷史最高值；再者，新的《勞動(dòng)合同法》實(shí)施以來(lái)，企業(yè)新增支付加班費(fèi)等人工成本也在大幅增加。由于物業(yè)管理是勞動(dòng)密集型行業(yè)，人工成本變化對(duì)行業(yè)生存發(fā)展影響巨大，特別是2007年以來(lái)，隨著全國(guó)性物價(jià)迅猛上漲，以及2008年新《勞動(dòng)法》實(shí)施和7月1日深圳市最低工資上調(diào)至1000元（1997年的最低工資標(biāo)準(zhǔn)是398元），物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的支出已增長(zhǎng)數(shù)倍

3、，人工成本占企業(yè)總成本的比例已從過(guò)去的67%左右激增到80%多，有企業(yè)支付工資和加班費(fèi)就比過(guò)去多支付700萬(wàn)之多。作為勞動(dòng)密集型的物業(yè)管理企業(yè)在貫徹《勞動(dòng)合同法》和按深圳最低工資保障要求調(diào)整的過(guò)程中，首先面對(duì)的是勞動(dòng)成本的大規(guī)模增加，而收取的物業(yè)管理費(fèi)用并未同步提高，特別是一些政府福利房、微利房，包括一些老舊小區(qū)，還是按照十多年前的標(biāo)準(zhǔn)在收取。相反的是1997年至2007年社會(huì)最低工資漲幅直線上升，十年來(lái)上漲了97.4%，但是物業(yè)服務(wù)收

4、費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的平均水平卻在直線下降，兩者差距越拉越大，企業(yè)合法經(jīng)營(yíng)變得越來(lái)越困難。譬如，深圳2008年度最低工資標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整到全國(guó)最高水平，具體為：特區(qū)內(nèi)為1000元月，較上年度增長(zhǎng)17.6%；特區(qū)外為900元月，較上年度增長(zhǎng)20%。據(jù)測(cè)算，因最低工資標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整物業(yè)管理企業(yè)人均每月工資上漲150元，這對(duì)作為勞動(dòng)密集型的物業(yè)管理行業(yè)形成了致命性的沖擊。利潤(rùn)空間越來(lái)越小，行業(yè)面臨空前的生存壓力。深圳市國(guó)房局公布的資料顯示：“深圳70％的物業(yè)管理企業(yè)處于

5、虧損狀況。歡迎使用由于工資的水平低下，目前深圳居高不下的用工成本、愈演愈烈的用工荒，再加上物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入的政策性下降，以及企業(yè)違規(guī)用工法律風(fēng)險(xiǎn)隨著《勞動(dòng)合同法》的實(shí)施而大幅度上升等原因，使得物業(yè)服務(wù)企業(yè)陷入工資水平低和員工流失率高的惡性循環(huán)中。有的企業(yè)秩序維護(hù)員常年流動(dòng)不斷，時(shí)有青黃不接，難以完成小區(qū)秩序維護(hù)任務(wù)，給小區(qū)秩序維護(hù)帶來(lái)隱患。譬如，鑒于《勞動(dòng)合同法》的相關(guān)約束，鑒于成本的大幅攀升，企業(yè)不得不安排員工休息，以減少加班費(fèi)支出，但

6、這也勢(shì)必加劇企業(yè)員工缺編和流動(dòng)性過(guò)大的問(wèn)題。目前，鑒于以上諸多因素的共同作用，物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)管理從業(yè)者和業(yè)主等各方主體之間的利益關(guān)系在重構(gòu)中矛盾叢生。（二）物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低、調(diào)整困難、收繳率低（二）物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低、調(diào)整困難、收繳率低為每平方米２元，卻報(bào)出0.8元。這種不良的低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)不僅擾亂了市場(chǎng)規(guī)律，同時(shí)也影響了行業(yè)的發(fā)展。有個(gè)別物業(yè)管理公司更是公開表示，參與競(jìng)爭(zhēng)是為了擴(kuò)大公司的對(duì)外影響，并不在乎企業(yè)效益問(wèn)題，所以虧損也要爭(zhēng)取

7、把項(xiàng)目搶到手。也有管理公司不顧自己的綜合實(shí)力，盲目擴(kuò)張，參與競(jìng)爭(zhēng)，結(jié)果背上了沉重的包袱，接管物業(yè)后，管理跟不上，服務(wù)不到位，引起招標(biāo)單位及業(yè)主的強(qiáng)烈不滿和投訴不斷。這種低價(jià)接盤的物業(yè)管理公司一旦取得物業(yè)管理權(quán)，往往會(huì)巧立名目開展各種有償服務(wù)，更有甚者，降低物業(yè)管理的服務(wù)水平，如不按時(shí)對(duì)機(jī)械進(jìn)行保養(yǎng)、使得一些貴重的機(jī)械使用壽命縮短，損害業(yè)主的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，引發(fā)物業(yè)管理糾紛。特別是目前一些投標(biāo)企業(yè)并未按《勞動(dòng)法》、最低工資保障、CPI指數(shù)波動(dòng)乃

8、至最低工資保障要求調(diào)整計(jì)算用工成本，而由于行業(yè)自身的無(wú)序低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)，投標(biāo)企業(yè)都盡量壓低報(bào)價(jià)搶占市場(chǎng)，而補(bǔ)救手段主要是使用低技術(shù)含量的原始方法，如減少用工、壓低工資、不交保險(xiǎn)、延長(zhǎng)勞動(dòng)時(shí)間、取消星期天、增加勞動(dòng)任務(wù)、克扣福利待遇等等，導(dǎo)致物業(yè)管理行業(yè)整個(gè)服務(wù)隊(duì)伍陷入“低價(jià)格、低素質(zhì)、低價(jià)值”的惡性循環(huán)怪圈。本文來(lái)自中國(guó)物業(yè)管理領(lǐng)先媒體（四）老舊問(wèn)題樓盤收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低、經(jīng)濟(jì)效益低、進(jìn)退機(jī)制缺乏，各種矛盾（四）老舊問(wèn)題樓盤收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低、經(jīng)濟(jì)效益低、進(jìn)

9、退機(jī)制缺乏，各種矛盾糾集已成社會(huì)問(wèn)題糾集已成社會(huì)問(wèn)題老舊問(wèn)題樓盤由于收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)普遍偏低，房屋及配套設(shè)施設(shè)備老化，致使項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益低、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)高、管理難度大，不僅已成為一個(gè)行業(yè)問(wèn)題，還成為了一個(gè)社會(huì)問(wèn)題。目前，我市老舊小區(qū)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)普遍偏低，企業(yè)申請(qǐng)?zhí)岣叻?wù)費(fèi)價(jià)格程序復(fù)雜，難度大。按我市物業(yè)服務(wù)費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，多層住宅最低標(biāo)準(zhǔn)為0.6元平方米，而實(shí)際多數(shù)老舊小區(qū)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)卻只有0.35元平方米，最低的僅有0.30元平方米，且維持十多二十年之久

10、不變，與其他商品房小區(qū)相比，物業(yè)服務(wù)費(fèi)比新樓盤及行業(yè)平均水平低約25%到50%左右，收繳率平均僅為60%到80%左右。極低的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)本身難以維持物業(yè)日常維修養(yǎng)護(hù)的需要。目前，有物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主協(xié)商調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi)，但根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，需經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過(guò)，實(shí)踐中順利召開業(yè)主大會(huì)比較困難，調(diào)價(jià)程序復(fù)雜，業(yè)主往往又以物業(yè)設(shè)施老化、管理不到位為由不同意漲價(jià)，久而久之老舊小區(qū)環(huán)境惡化，管理服務(wù)難度加大，陷入越來(lái)越難管理的惡性循環(huán)怪圈。此外，老舊