《資產(chǎn)評估》復(fù)習(xí)

1、,第一章 總論 第二章 資產(chǎn)評估的基本程序 第三章 資產(chǎn)評估基本方法 第四章 流動資產(chǎn)評估 第五章 長期投資評估 第六章 房地產(chǎn)評估 第七章 資源評估 第八章 無形資產(chǎn)評估 第九章 企業(yè)價值評估,,評估主體 評估客體 評估依據(jù) 評估目的 評估原則 評估程序 評估價值類型 評估方法資產(chǎn)評估假

2、設(shè)資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日,資產(chǎn)：特征/類型 價值類型：重置成本/現(xiàn)行市價/收益現(xiàn)值/清算價格 評估假設(shè)：交易/公開市場/持續(xù)經(jīng)營/清算 評估原則：工作原則/經(jīng)濟原則資產(chǎn)評估特點：市場性/公正性/專業(yè)性/咨詢性資產(chǎn)評估類型：評估/評估復(fù)核/評估咨詢（按評估內(nèi)容）,第 一 章 總 論,,三種方法： 市場法、成本法、收益法聯(lián)系： 目的具有相同性、評估方法之間具有互通性區(qū)別 評估前提不同、評估思路不同、所需

3、資料不同、適用對象不同,第 二 章 資產(chǎn)評估的基本方法,,,直接比較法間接 比較法,市場法的具體方法,,,,,第 二 章 資產(chǎn)評估的基本方法—市場法,,基本公式:資產(chǎn)評估價值＝資產(chǎn)的重置成本－資產(chǎn)實體性貶值－資產(chǎn)功能性貶值－資產(chǎn)經(jīng)濟性貶值評估思路：資產(chǎn)重置成本的估算資產(chǎn)實體性貶值的估算資產(chǎn)功能性貶值的估算資產(chǎn)經(jīng)濟性貶值的估算,第 二 章 資產(chǎn)評估的基本方法—成本法,,資產(chǎn)重置成本的估算

4、資產(chǎn)實體性貶值的估算資產(chǎn)功能性貶值的估算資產(chǎn)經(jīng)濟性貶值的估算,第 二 章 資產(chǎn)評估的基本方法—成本法,注意：復(fù)原重置成本與更新重置成本的異同實體性貶值、經(jīng)濟性貶值、功能性貶值 的特征,,思路是以利求本的逆向思維?；驹瓌t 預(yù)期收益原則參數(shù) 收益額 折現(xiàn)率或資本化率 預(yù)期收益期限,是未來的預(yù)期收益投資者愿意支付的是不超過預(yù)期 收益的折現(xiàn)值未來資產(chǎn)的獲利能力越大， 其價值越大,,第 二

5、 章 資產(chǎn)評估的基本方法—收益法,,資產(chǎn)未來預(yù)期收益 有期限但不等值資產(chǎn)未來預(yù)期收益 無期限但等額資產(chǎn)未來預(yù)期收益 無期限且不等額 資產(chǎn)未來預(yù)期收益 有期限且等值,P=A/r,,,,,第 二 章 資產(chǎn)評估的基本方法—收益法,,資產(chǎn)評估程序重要性資產(chǎn)評估程序通常包括的主要環(huán)節(jié)在資產(chǎn)評估具體程序中明確資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)基本環(huán)節(jié)的具體內(nèi)容編制資產(chǎn)評估工作計劃應(yīng)重點考慮的因素資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書應(yīng)

6、當(dāng)包括的基本內(nèi)容,第 三 章 資產(chǎn)評估程序,,機器設(shè)備的分類機器設(shè)備評估 的特點,第 四 章 機器設(shè)備評估,會計核算中使用的分類標(biāo)準(zhǔn)按機器設(shè)備的組合程度分類按機器設(shè)備的工程技術(shù)特點分類固定資產(chǎn)管理中使用的國家分類標(biāo)準(zhǔn)：,,,,,,以單臺、單件為對象以技術(shù)檢測為基礎(chǔ)充分認識其功能的適用性和可能存在的風(fēng)險區(qū)域因素與機器設(shè)備評估值高低沒有直接關(guān)系,,,,,,,思路/適用范圍/評估范圍重置成本

7、經(jīng)濟性貶值,直接成本間接成本,設(shè)備本體運雜費/基礎(chǔ)費/安裝費,,,管理費/設(shè)計費/保險費/資金成本,,,,,,,第 四 章 機器設(shè)備評估---成本法,直接法 物價指數(shù)法 重置核算法 綜合估價法 重量估價法 類比估價法,,,,,,,,,功能性貶值：超額投資成本 超額運營成本實體性貶值：觀察法 修復(fù)費用法 使用年限法,第

8、 四 章 機器設(shè)備評估---成本法,,,,,實體性貶值率=已使用年限÷總使用年限成新率 =剩余加權(quán)尚可使用年限÷ 剩余加權(quán)尚可使用年限+加權(quán)投資年限,,,凈超額營運成本的折現(xiàn)值=凈超額營運成本×折現(xiàn)系數(shù),,,,成本法評估機器設(shè)備時的適用范圍特殊情形下的機器設(shè)備評估也適用成本法復(fù)原重置成本與更新重置成本的適用,第 四 章 機器設(shè)備評估---成本法,,機器設(shè)備的壽命概念：自然壽命(物理壽命

9、):從機器設(shè)備開始使用到機器設(shè)備不能正常工作為止所經(jīng)歷的時間。經(jīng)濟壽命:從設(shè)備開始使用到繼續(xù)使用在經(jīng)濟上不合算經(jīng)歷的時間。 技術(shù)壽命:從設(shè)備使用到出現(xiàn)了新的技術(shù)性能更好的設(shè)備而被淘汰的時間。折舊壽命:指國家規(guī)定 的設(shè)備折舊年限為止所經(jīng)歷的時間。法定壽命:設(shè)計時設(shè)備使用開始到報廢所經(jīng)歷的時間。市場壽命:從設(shè)備投入市場到被市場更新設(shè)備取代所經(jīng)歷的時間。,,,市場法在機器設(shè)備評估中的應(yīng)用直接匹配法成本比率調(diào)整法因素調(diào)

10、整法,第 四 章 機器設(shè)備評估---成本法,,土地的特性,第五章 房地產(chǎn)評估,自然特性,位置的固定性/質(zhì)量的差異性 土地資源的不可再生性 效用的永續(xù)性,經(jīng)濟特性,供給的稀缺性/產(chǎn)權(quán)的可壟斷性 利用的多方向性/效益的級差性,,,,,,,土地使用權(quán),第五章 房地產(chǎn)評估,土地所有權(quán),土地使用權(quán),土地使用權(quán)出讓 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 土地使用權(quán)出租 土地使用權(quán)抵押,,,,,,,,,,,,,國家所有權(quán) 集體所

11、有權(quán) 私人所有權(quán),,,,,,,,土地使用權(quán)出讓方式： 協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌年限： 居住用地70年； 工業(yè)用地50年； 教科文衛(wèi)體50年； 商旅娛40年； 綜合其他50年,第五章 房地產(chǎn)評估,,房地產(chǎn)價格的種類,第五章 房地產(chǎn)評估,根據(jù)權(quán)益的不同,按價格形成方式,按房地產(chǎn)實物形態(tài),所有權(quán)價格/使用權(quán)價格其他：抵押權(quán)/租賃權(quán)/典權(quán),市場交易價格評估價格：基準(zhǔn)地價/標(biāo)定地價 重置價格

12、/交易低價/課稅價格,土地價格：基準(zhǔn)地價/標(biāo)定地價建筑物價格房地產(chǎn)價格,,,,按房地產(chǎn)價格表示單位,總價格單位價格樓面地價 =土地單價/容積率,其他價格,公告地價申報價格,,,,房地產(chǎn)價格的影響因素,第五章 房地產(chǎn)評估,一般因素,區(qū)域因素,個別因素,經(jīng)濟因素,心理因素,行政因素,社會因素,,,,,,,土地個別因素,建筑物個別因素,,,,,商服繁華因素,道路通達因素,交通便捷因素,環(huán)境狀況因素,城市設(shè)施因素,,,,,

13、,,,,,,,評估原則最有效使用原則指房地產(chǎn)評估應(yīng)以評估對象的最有效使用為前提(結(jié)合預(yù)期原則)合法原則 指房地產(chǎn)評估應(yīng)以評估對象的合法產(chǎn)權(quán)、合法使用和合法處分等為前提進行。 房地合一原則,第五章 房地產(chǎn)評估,,基本思路房地產(chǎn)價格=凈收益/資本化率凈收益=總收益－總費用適用范圍適用于有收益的房地產(chǎn)價值評估，如商場、寫字樓、旅館、公寓等。不適用于公用、公益性房地產(chǎn)價值評估，如政府機關(guān)、學(xué)校、公園等。

14、,第五章 房地產(chǎn)評估—收益法,,凈收益資本化率收益期限,客觀總收益 - 客觀總費用,,第五章 房地產(chǎn)評估—收益法,凈收益與售價比率法 安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法 各種投資收益率排序插入法,,,,,綜合資本化率建筑物資本化率土地資本化率,,計算方法,種類,,評估房地合一的房地產(chǎn)價值 房地產(chǎn)價值=房地產(chǎn)凈收益/綜合資本化率單獨評估建筑物的價值 建筑物價值＝房地產(chǎn)價值－土地價值單獨評估土地

15、的價值 由土地收益評估土地價值 土地價值＝土地凈收益 /土地資本化率由房地產(chǎn)收益評估土地價值 土地價值＝房地產(chǎn)價值－建筑物現(xiàn)值,第五章 房地產(chǎn)評估—收益法,,P=P’×A×B×CA：交易情況修正系數(shù)B：交易日期修正系數(shù)C：房地產(chǎn)狀況因素修正系數(shù),第五章 房地產(chǎn)評估—市場法,,,土地使用年限修正系數(shù),,適用范圍特別適用于房地產(chǎn)市場發(fā)育不成熟，交易實例不多，無法利用收益法、市

16、場法進行評估的情況；適用于無收益交易情況很少的公益性的房地產(chǎn)評估。,第五章 房地產(chǎn)評估—成本法,新建房地產(chǎn)價值 = 土地取得費用 + 開發(fā)成本 + 管理費用 + 投資利息 + 銷售稅費 + 正常利潤 舊建筑物價值＝重置成本－年貶值額×已使用年限,,假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價修正法在房地產(chǎn)評估時的原理路線價法,第五章 房地產(chǎn)評估,計算公式幾個路線價法則,宗地總價=路線價×深度百分率×臨街

17、寬度宗地總價=路線價×深度百分率×臨街寬度×其他條件修正率宗地總價=路線價×深度百分率×臨街寬度±其他條件修正額,,,,四三二一法則蘇慕斯法則霍夫曼法則,,,,,第 七 章 無形資產(chǎn)評估,,,第 七 章 無形資產(chǎn)評估,無 形 資 產(chǎn),可確指無形資產(chǎn),不可確指無形資產(chǎn),,商譽,知識產(chǎn)權(quán)專有技術(shù)關(guān)系類無形資產(chǎn)權(quán)利類無形資產(chǎn),商業(yè)秘密技術(shù)訣竅,工業(yè)

18、產(chǎn)權(quán)版權(quán),專利權(quán)商標(biāo)權(quán),,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,收益法,超額收益的確定折現(xiàn)率的確定收益期限確定,直接估算法差額法分成率法要素貢獻法（資本/技術(shù)/管理）,,,,,,,,,第 七 章 無形資產(chǎn)評估---收益法,,無風(fēng)險收益率+風(fēng)險報酬率,,有法定有效期限和受益年限的：按孰短原則確定；無法定有效期有受益年限的：按受益年限確定；無法定有效期也無受益年限的：按預(yù)計受益期限確定。,,,,超額收

19、益的計算：（1）直接估算法收入增長型無形資產(chǎn)： R=（P2－P1）Q（1－T） R=（Q2－Q1）（P－C）（1－T）費用節(jié)約型無形資產(chǎn)： R=（C1－C2）Q（1－T） （2）差額法 無形資產(chǎn)帶來超額收益 = 凈利潤 － 凈資產(chǎn)總額 × 行業(yè)平均凈利潤率 （3）分成率法無形資產(chǎn)收益額＝銷售收入（利潤）×銷售

20、收入（利潤） 分成率×（1-所得稅率） 銷售收入分成率 = 銷售利潤分成率 × 銷售利潤率 銷售利潤分成率 = 銷售收入分成率 ÷ 銷售利潤率分成率=超額收益現(xiàn)值÷利潤總額現(xiàn)值,第 七 章 無形資產(chǎn)評估---收益法,,,重置成本貶值率,自創(chuàng)無形資產(chǎn)：核算法/倍加系數(shù)法外購無形資產(chǎn)：市場類比法/物價指數(shù)法,專家鑒定法剩余經(jīng)濟壽命預(yù)測法,,

21、,,,,,,第 七 章 無形資產(chǎn)評估---成本法,,,,,專利資產(chǎn) 專利的類型 評估目的,第 七 章 無形資產(chǎn)評估---成本法,發(fā)明專利：產(chǎn)品發(fā)明專利；方法發(fā)明專利外觀設(shè)計專利實用新型專利,,,,,全權(quán)轉(zhuǎn)讓,許可使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,,,,使用權(quán)限地域范圍時間期限,,,獨占使用權(quán) 排他使用權(quán) 普通使用權(quán),,,,,第 七 章 無形資產(chǎn)評估---成本法,自創(chuàng)專利成本,,專有技術(shù)與專利技術(shù)的聯(lián)系 ：

22、都具有實用性兩者都有獲利性 都具有可轉(zhuǎn)讓性專有技術(shù)與專利技術(shù)的區(qū)別：保護形式；使用期限；要求和載體；有效地域；使用的安全性；內(nèi)容可變性；面臨的風(fēng)險。商標(biāo)資產(chǎn) 商標(biāo)分類及商標(biāo)中的經(jīng)濟權(quán)力 商標(biāo)資產(chǎn)價值的影響因素,第 七 章 無形資產(chǎn)評估---成本法,,商譽特點方法版權(quán)特征及其經(jīng)濟權(quán)利,第 七 章 無形資產(chǎn)評估,商譽的形成受多種因素的共同影響商譽不能離開企業(yè)而單獨存在商譽是不可確指的無形資產(chǎn)

23、商譽是企業(yè)長期積累起來的一項價值,,割差法 整體資產(chǎn)評估值- 各單項資產(chǎn)評估值之和超額收益法,,本金化價格法折現(xiàn)法,,,,,,,,,第九章 流動資產(chǎn)評估,流動資產(chǎn)類型---根據(jù)會計制度按變現(xiàn)能力排序分,貨幣資金,應(yīng)收/預(yù)付款項,短期投資,存 貨,庫存現(xiàn)金/銀行存款/其他,應(yīng)收票據(jù)(款項/內(nèi)部單位款)預(yù)付貨款/預(yù)付費用,股票/債券/基金,庫存商品/在產(chǎn)品/產(chǎn)成品原材料/燃料/低值易耗品,,,,,流動

24、資產(chǎn),,,,流動資產(chǎn)評估的內(nèi)容,第九章 流動資產(chǎn)評估,,流動資產(chǎn)評估的特點評估中必須選準(zhǔn)評估基準(zhǔn)期評估對會計資料的依賴度高需要選擇不同的方法對流動資產(chǎn)進行清查與評估特定條件下，一些流動資產(chǎn)可以采用賬面價值法進行評估,第九章 流動資產(chǎn)評估,,流動資產(chǎn)的損耗與固定資產(chǎn)的損耗不同固定資產(chǎn)的損耗有實體性損耗、功能性損耗和經(jīng)濟性損耗。流動資產(chǎn)沒有功能性損耗和經(jīng)濟性損耗，只有實體性損耗，而且只出現(xiàn)在低值易耗品與呆滯積壓

25、物質(zhì)。注意：原材料、低值易耗品的計算,第九章 流動資產(chǎn)評估,,企業(yè)特征及企業(yè)價值內(nèi)涵企業(yè)價值評估的特點企業(yè)價值評估的范圍界定：產(chǎn)權(quán)角度、有效資產(chǎn)的角度,第 十 章 企業(yè)價值評估,企業(yè)價值是企業(yè)在公開市場下的市場價值企業(yè)價值的高低取決于企業(yè)整體資產(chǎn)的獲利能力企業(yè)價值不同于企業(yè)資產(chǎn)賬面價值、公司市值和清算價值,,,,,評估對象是由若干單項資產(chǎn)組成的資產(chǎn)綜合體評估前提是資產(chǎn)綜合體的整體產(chǎn)權(quán)交易企業(yè)價值的

26、高低取決于企業(yè)整體資產(chǎn)的獲利能力企業(yè)價值評估與單項資產(chǎn)評估有明顯區(qū)別 評估對象的區(qū)別；評估思路和方法的區(qū)別；影響因素的區(qū)別；評估結(jié)果不同。,,收益法在企業(yè)價值評估中的運用企業(yè)收益的界定：范圍、形式與口徑的界定企業(yè)收益：預(yù)測及其檢驗折現(xiàn)率與資本化率：構(gòu)成、選擇原則、估測(累加法/資本資產(chǎn)定價模型/加權(quán)平均資本成本模型)風(fēng)險報酬率的估測：風(fēng)險累加法/β系數(shù)法收益額與折現(xiàn)率口徑注意一致性,第 十 章 企業(yè)價值評估,折現(xiàn)

27、率不低于投資的機會成本（無風(fēng)險報酬率） 行業(yè)基準(zhǔn)收益率不宜直接作為折現(xiàn)率 貼現(xiàn)率不宜直接作為折現(xiàn)率,,企業(yè)永續(xù)經(jīng)營假設(shè)前提下的收益法,第 十 章 企業(yè)價值評估,1、年金法 P=A/r,2、分段法,,企業(yè)有限持續(xù)經(jīng)營假設(shè)前提下的收益法,第 十 章 企業(yè)價值評估,,市場法在企業(yè)價值評估中的運用可比價值倍數(shù)成本法評估企業(yè)價值中的運用—加和法 評估各項資產(chǎn)的前提持續(xù)經(jīng)營假設(shè)前提下的各個單項資產(chǎn)的評估 貢獻原

28、則 非持續(xù)經(jīng)營假設(shè)前提下的各個單項資產(chǎn)的評估 變現(xiàn)原則,第 十 章 企業(yè)價值評估,,資產(chǎn)評估報告的基本概念 概念（廣義/狹義）/作用/基本要素資產(chǎn)評估報告的制作：步驟資產(chǎn)評估報告的使用 委托方/評估管理機構(gòu)/其他有關(guān)部門,第十一章 資產(chǎn)評估報告,,行業(yè)發(fā)展1990年：資產(chǎn)評估中心成立---資產(chǎn)評估工作正式起步1991年：《國有資產(chǎn)評估管理辦法》發(fā)布---評估行業(yè)出現(xiàn)1993年12月：中國資產(chǎn)

29、評估協(xié)會成立，95年代表中國國際評估準(zhǔn)則委員會，行政管理與行業(yè)自律結(jié)合,第十三章 我國資產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展 與法律規(guī)范,,我國資產(chǎn)評估準(zhǔn)則體系 資產(chǎn)評估基本準(zhǔn)則 資產(chǎn)評估具體準(zhǔn)則 資產(chǎn)評估指南 資產(chǎn)評估指導(dǎo)意見,第十三章 我國資產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展 與法律規(guī)范,《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則---評估報告》《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則---評估程

30、序》《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則---業(yè)務(wù)約定書》《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則---工作底稿》,《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則---無形資產(chǎn)》《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則---機器設(shè)備》《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則---不動產(chǎn)》,《以財務(wù)報告為目的的評估指南（試行）》《企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南》,《企業(yè)價值評估指導(dǎo)意見（試行）》《專利資產(chǎn)評估指導(dǎo)意見》《金融不良資產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）》《珠寶首飾評估指導(dǎo)意見》《注冊資產(chǎn)評估師關(guān)注評估對象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》《資產(chǎn)評估價值類型指導(dǎo)意見》,程

31、序性實體性,,,,,,,,,,,,,,,國際評估準(zhǔn)則美國評估準(zhǔn)則《專業(yè)評估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則》1986年由美國8個評估專業(yè)協(xié)會和加拿大評估協(xié)會聯(lián)合制定。英國評估準(zhǔn)則《評估與估價指南》（紅皮書）（第五版）,第十三章 我國資產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展 與法律規(guī)范,國際評估準(zhǔn)則委員會： 1981年成立 組織機構(gòu)《國際評估準(zhǔn)則》---結(jié)構(gòu)體系《國際評估準(zhǔn)則》---基本概念,管理機構(gòu)--