資產(chǎn)評估的途徑與方法

1、第7章 資產(chǎn)評估的途徑與方法,7.1 資產(chǎn)評估的途徑7.2 資產(chǎn)評估中常用的邏輯分析方法7.3 資產(chǎn)評估可以借鑒和參考的資產(chǎn)定價方法7.4 評估途徑及方法的選擇,目 錄,通過本章的學習，學生應當了解和掌握資產(chǎn)評估途徑和技術方法的理論基礎、適用條件、應用前提、構成要素、主要經(jīng)濟技術參數(shù)、數(shù)學表達式和歸納式，以及各種評估技術途徑與方法之間的關系。,【學習目標】,資產(chǎn)評估中的許多技術方法不是簡單利用或借用了其他學科或領域中的技術方

2、法，而是按照資產(chǎn)評估運作的內(nèi)在要求，用資產(chǎn)評估的技術理念、思路將可利用的各種技術方法加以整合、重組和改造，從而構成了以資產(chǎn)評估途徑為主線的一整套資產(chǎn)評估方法體系,7.1 資產(chǎn)評估的途徑,概括地講，資產(chǎn)評估途徑是判斷資產(chǎn)價值的技術思路，以及實現(xiàn)該評估技術思路的各種評估技術方法的集合。目前，最具代表性的資產(chǎn)評估途徑主要有三條，它們是市場途徑、收益途徑和成本途徑。三大途徑不僅有各自的評估技術思路，以及與之相配套的具體評估方法，而且構成了資

3、產(chǎn)評估方法體系的基本架構。資產(chǎn)評估技術思路就是市場定價原理和市場規(guī)律（五大原理）在資產(chǎn)評估手段中的集中體現(xiàn)。,7.1.1 資產(chǎn)評估途徑的內(nèi)涵,資產(chǎn)評估技術思路就是市場定價原理和市場規(guī)律（五大原理）在資產(chǎn)評估手段中的集中體現(xiàn)。1.市場供求原理2.替代原理3.競爭原理4.效用原理5.投入產(chǎn)出原理,前面已經(jīng)提及，資產(chǎn)評估中的市場途徑、收益途徑和成本途徑是建立在市場供求原理、替代原理、競爭原理、效用原理，以及投入產(chǎn)出原理等基礎上的

4、資產(chǎn)評估技術思路與實現(xiàn)這些評估技術思路的具體評估方法的結合體。 從另外一個角度來看，資產(chǎn)評估途徑實際上是人們模擬市場定價機理和規(guī)則所設計出來的若干資產(chǎn)價值評估基本模型。,7.1.2 資產(chǎn)評估途徑與市場的關系,,以購買電視為例：,,7.1.3市場結構有效性對評估的影響,有效市場假說（Efficient Markets Hypothesis，EMH）是由尤金·法瑪（EugeneFama）于1970年深化并提出的?！坝行袌?/p>

5、假說”起源于20世紀初，這個假說的奠基人是一位名叫路易斯·巴舍利耶(Louis Bachelier)的法國數(shù)學家，他把統(tǒng)計分析的方法應用于股票收益率的分析，發(fā)現(xiàn)其波動的數(shù)學期望值總是為零。,有效市場假說,第一， 在市場上的每個人都是理性的經(jīng)濟人，并謹慎地在風險與收益之間進行權衡取舍。第二， 股票的價格反映了這些理性人的供求的平衡。第三， 股票的價格也能充分反映該資產(chǎn)的所有可獲得的信息，即“信息有效”。,市場有效假說3個要點

6、,市場與資產(chǎn)評估途徑是本質(zhì)與形式的關系,對資產(chǎn)評估途徑及其技術方法的認識、理解和運用都應當從市場的角度把握，資產(chǎn)評估途徑及其技術方法的具體內(nèi)容和要求也需要根據(jù)市場的變化及時做出相應的調(diào)整。資產(chǎn)評估途徑及其技術方法源于市場及市場規(guī)則，又有自身特點和運作規(guī)則。資產(chǎn)評估途徑及其技術方法需要大量應用數(shù)學模型、價值分析模型和計算公式，但又不是這些模型、公式的簡單堆積,"有效市場假說"實際上意味著"天下沒有免費的午

7、餐"，世上沒有唾手可得之物。在一個正常的有效率的市場有效市場假說上，每個人都別指望發(fā)意外之財，所以我們花時間去看路上是否有錢好揀是不明智的，我們費心去分析股票的價值也是無益的，它白費我們的心思。,1：弱式有效市場假說(Weak Form Efficiency)　　該假說認為在弱式有效的情況下，市場價格已充分反應出所有過去歷史的證券價格信息，包括股票的成交價、成交量、賣空金額，融資金融等 ；,市場有效程度分三種,:2：半強式

8、有效市場假說(Semi-strong Form Efficiency)　　該假說認為價格已充分反應出所有已公開的有關公司營運前景的信息。這些信息有成交價、成交量、盈利資料、盈利預測值，公司管理狀況及其它公開披露的財務信息等。假如投資者能迅速獲得這些信息，股價應迅速作出反應。,市場有效程度分三種,:3：強式有效市場假說(Strong Form Efficiency)強式有效市場假說認為價格已充分地反應了所有關于公司營運的信息，這些信

9、息包括已公開的或內(nèi)部未公開的信息。,市場有效程度分三種,7.2.1 比較比較的定義及其類型在比較時，要注意以下幾點：1）要注意可比性2）要注意比較方式的選擇3）要注意比較內(nèi)容的深度,7.2 資產(chǎn)評估中常用的邏輯分析方法,1）分析定義、步驟分析的基本步驟如下：第一步，明確分析的目的。第二步，將事物整體分解為若干個相對獨立的要素。第三步，分別考察和研究各個事物以及構成事物整體的各個要素的特點。第四步，探明各個事物以及構成

10、事物整體的各個要素之間的相互關系，并進而研究這些關系的性質(zhì)、表現(xiàn)形式、在事物發(fā)展變化中的地位和作用等。,7.2.2 分析與綜合,分析的種類,（1）因果分析（2）表象和本質(zhì)分析（3）相關分析（4）典型分析,綜合的定義綜合的基本步驟如下：第一步，明確綜合的目的。第二步，把握被分析出來的研究對象的各個要素。第三步，確定各個要素的有機聯(lián)系形式。第四步，從事物整體的角度把握事物的本質(zhì)和規(guī)律，從而獲得新的認識結論。,2）綜合,推理的

11、定義、要素及種類三個要素：前提、過程、結論 前提必須準確無誤，過程必須合乎邏輯思維規(guī)律常用推理方法：1）演繹推理由一般到個別的推理方法2）歸納推理由個別到一般的推理方法,7.2.3 推理,7.3.1 會計定價法1）固定資產(chǎn)的核算方法（1）按歷史成本計價（2）按重置成本計價2）無形資產(chǎn)的核算方法7.3.2 統(tǒng)計定價法1）數(shù)理統(tǒng)計評價法2）點面推算法3）價格指數(shù)法,7.3 資產(chǎn)評估可以借鑒和參考的資產(chǎn)定價

12、方法,1）單價法編制施工圖預算（1）計算公式（2）計算步驟（3）特點套用統(tǒng)一編制的綜合單價，偏離實際可用系數(shù)或價差彌補,7.3.3 工程項目定價法,某單位工程由A和B兩部分組成，A的工程量為120M3，B的工程量為205M2，A的工程單價為165元/M3, A的工程單價為60元/M2,其他直接費的費率為6.7%，請計算此項單位工程的預算直接工程費是多少？,計算題：,（1）計算公式（2）計算步驟（3）特點

13、,2）實物法編制施工圖預算,某單位工程的工程量為1200M3，其中材料預算定額用量為2.51，其預算價格為30元/M3；人工預算定額用量為3.2，其預算價格為65元/M3；機械臺班預算定額用量為1.98，其預算價格為95元/M3；其他直接費的費率為7.5%，請計算此項單位工程的預算直接工程費是多少？,計算題：,（1）計算公式（2）計算步驟（3）特點不需計算工程量，工作量小,3）工程量清單計價,計算題：,某單位工程的工程量為1

14、000M3，其綜合單價為195元/M3,工程的開辦費25.8萬元，為請計算此項單位工程的總報價是多少？,1）現(xiàn)行市價法 泛指按照標的物現(xiàn)行市場價格或參照與標的物基本相同的參照物的市場價格評估標的物的各種方法。現(xiàn)行市價可以是標的物的實際成交價格 可以是標的物在活躍市場上的交易價格 可以是標的物有法律約束力的交易價格 可以是可比參照物的市場價格2）期權法 指持有者能在規(guī)定的

15、期限內(nèi)按交易雙方商定的價格購買或出售一定數(shù)量的某種特定商品的權利。,7.3.4 金融資產(chǎn)定價法,1）現(xiàn)金流量折現(xiàn)法核心思想：資產(chǎn)價值是其未來期望現(xiàn)金流量按照一定折現(xiàn)率折現(xiàn)的現(xiàn)值是對企業(yè)未來的現(xiàn)金流量及其風險進行預期，然后選擇合理的折現(xiàn)率，將未來的現(xiàn)金流量折合成現(xiàn)值。使用此法的關鍵確定：第一，預期企業(yè)未來存續(xù)期各年度的現(xiàn)金流量；第二，要找到一個合理的公允的折現(xiàn)率，折現(xiàn)率的大小取決于取得的未來現(xiàn)金流量的風險，風險越大，要求的折現(xiàn)率就

16、越高；反之亦反之。,7.3.5 資本資產(chǎn)定價法,1）現(xiàn)金流量折現(xiàn)法,1）現(xiàn)金流量折現(xiàn)法,T越大，收益年限越長，價值就越大。價值是由各年的收益折現(xiàn)再求和得到的。假如，只有一年收益，V＝CF1/(1+r)兩年收益，V＝CF1/(1+r)+CF2/(1+r)^2三年收益，V＝CF1/(1+r)+CF2/(1+r)^2+CF3/(1+r)^3,2）實物期權法,（1）二叉樹期權定價模型（離散時間）,主要用于計算美式期權的價值。其優(yōu)點

17、在于比較直觀簡單，不需要太多數(shù)學知識就可以加以應用。,二叉樹期權定價模型的一種特例，它是在n期定價模型中，當 時的一種極限情形3）EVA法 反映了企業(yè)稅后凈經(jīng)營收益扣除債務資本成本和權益資本成本后的收益，是真正的“經(jīng)濟利潤”，真正反映了經(jīng)營者努力創(chuàng)造的價值。7.3.6 其他方法,（2）B-S期權定價模型（連續(xù)時間）,7.4.1 評估途徑之間的關系 正確認識資產(chǎn)評估途徑之間的內(nèi)在聯(lián)系以及

18、各自的特點，對于恰當?shù)剡x擇評估途徑和方法，高效地進行資產(chǎn)評估是十分重要的。1）資產(chǎn)評估途徑及方法之間的聯(lián)系 對于特定經(jīng)濟行為，在相同的市場條件下，對處在相同狀態(tài)下的同一資產(chǎn)進行評估，其評估值應該是客觀的，不會因評估人員所選用的評估途徑和方法的不同而出現(xiàn)截然不同的結果。 這種內(nèi)在聯(lián)系為評估人員運用多種評估途徑和方法評估同一條件下的同一資產(chǎn)，并作相互驗證提供了理論根據(jù)。,7.4 評估途徑及方法的選擇,運用不同的評估途徑和方

19、法評估同一資產(chǎn)，必須保證評估目的、評估前提、被評估對象狀態(tài)的一致，以及運用不同評估途徑和方法所選擇的經(jīng)濟技術參數(shù)合理。 如果采用多種評估途徑和方法得出的結果出現(xiàn)較大差異，可能原因有： 一是某些評估途徑或方法的應用前提不具備； 二是分析過程有缺陷； 三是結構分析有問題； 四是某些支撐評估結果的信息依據(jù)出現(xiàn)失真； 五是評估師的執(zhí)業(yè)判斷有誤。,注意：,2）資產(chǎn)評估途徑和方法之間的區(qū)別,各種評估途

20、徑和方法獨立存在本身就說明各種評估途徑和方法之間存在差異。 每一種評估方法都有其自成一體的運用過程，都要求具備相應的信息基礎，評估結論也都是從某一角度反映資產(chǎn)的價值。因此，各種評估途徑和方法又是有區(qū)別的。 評估途徑或方法由于自身的特點，在評估不同類型的資產(chǎn)價值時，就有了效率上和直接程度上的差別，評估人員應具備選擇最直接且最有效率的評估方法完成評估任務的能力。,在評估途徑和方法的選擇過程中應注意以下因素：①評估途徑和方法

21、的選擇要與評估目的，評估時的市場條件，被評估對象在評估過程中所處的狀態(tài)，以及由此所決定的資產(chǎn)評估價值類型相適應。②評估途徑和方法的選擇受評估對象的類型、理想化狀態(tài)等因素制約。③評估途徑和方法的選擇受各種評估途徑和方法運用所需的數(shù)據(jù)資料及主要經(jīng)濟技術參數(shù)能否收集的制約。,7.4.2 資產(chǎn)評估途徑和方法的選擇,總之，不可機械地按某種模式或某種順序進行選擇,不論選擇哪種評估途徑和方法進行評估，都應保證評估目的，評估時所依據(jù)的各種假設和條件

22、與評估所使用的各種參數(shù)數(shù)據(jù)，及評估結果在性質(zhì)和邏輯上的一致。 運用多種評估途徑和方法評估同一評估對象時，更要保證每種評估途徑和方法運用中所依據(jù)的各種假設、前提條件、數(shù)據(jù)參數(shù)的可比性，以確保運用不同評估途徑方法所得到的評估結果的可比性和相互可驗證性。,作 業(yè):,解釋：資產(chǎn)評估途徑 價格指數(shù)法 期權定價法 現(xiàn)金流量折現(xiàn)法 簡答 （1） （2） （3） （

23、4）,簡答參考答案,（1）你認為資產(chǎn)評估途徑是一種具體的評估技術方法嗎？答：不是。,簡答參考答案,（2）如何理解不同評估具體技術方法之間的關系？答：資產(chǎn)評估中的具體評估方法是實現(xiàn)評估技術思路的工具和手段。資產(chǎn)評估具體方法在種類及數(shù)量方面具有多樣性的特點，它涉及幾乎所有的學科和領域。換一個角度來看，資產(chǎn)評估利用了許多其他學科、領域和專業(yè)的，被社會和公眾認同的邏輯分析、計算、計價、估值的方法，并通過不同的資產(chǎn)評估技術思路將這些邏輯分析、

24、計算、計價、估值的方法加以重組，共同構成了資產(chǎn)評估方法體系。從這些具體的邏輯分析、計算、計價、估值方法的角度看，這些具體技術方法本身又具有可以為多種評估技術思路服務的特點，很多具體技術方法并不從屬于某個或某條特定的評估技術思路，它們可以成為實現(xiàn)多條評估技術思路的工具和手段。當那些被社會和公眾認同的邏輯分析、計算、計價、估值的方法按照某種評估技術思路運作，或者成為實現(xiàn)某種評估技術思路的工具和手段，就形成了豐富多彩和數(shù)量眾多的資產(chǎn)評估具體技

25、術方法。,簡答參考答案,（3）現(xiàn)金流量折現(xiàn)法的估值原理是什么？答：將利求本的思想。資本資產(chǎn)的價值取決于其未來的現(xiàn)金流量，即資產(chǎn)的價值就是其期望現(xiàn)金流量的現(xiàn)值。,簡答參考答案,（4）區(qū)分資產(chǎn)評估途徑與具體評估技術方法的意義是什么？答：各種評估途徑和方法獨立存在本身就說明各種評估途徑和方法之間存在差異。各種評估途徑和方法都從不同的角度去表現(xiàn)資產(chǎn)的價值。不論是通過與市場參照物比較獲得評估對象的價值，還是根據(jù)評估對象預期收益折現(xiàn)獲得其評估價

26、值，抑或是按照資產(chǎn)的再取得途徑尋求評估對象的價值，都是對評估對象在一定條件下的價值的描述，它們之間是有內(nèi)在聯(lián)系并可相互替代的。但是，每一種評估方法都有其自成一體的運用過程，都要求具備相應的信息基礎，評估結論也都是從某一角度反映資產(chǎn)的價值。因此，各種評估途徑和方法又是有區(qū)別的。評估途徑反映的是資產(chǎn)評估的基本技術思路，具體評估技術方法是實現(xiàn)基本評估技術思路的具體工具和手段。在資產(chǎn)評估中，評估途徑是相對獨立的，而具體評估技術方法則是通用的。,