住房貸款擔(dān)保業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)淺析

1、個(gè)人二手房住房貸款擔(dān)保業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)淺析內(nèi)容提要近年來隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，住房貸款逐漸成為各大商業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)中的主打產(chǎn)品，而近兩年銀行業(yè)金融服務(wù)外包也在國內(nèi)慢慢普及，出現(xiàn)了許多按揭服務(wù)公司，商業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)的前期手續(xù)大多外包至按揭服務(wù)公司代理。同時(shí)，為了提高業(yè)務(wù)收益，按揭代理公司也承擔(dān)著所代理案件的階段性擔(dān)保責(zé)任市場(chǎng)上習(xí)慣把這類型公司稱為擔(dān)保公司。筆者以珠海市房貸擔(dān)保市場(chǎng)為研究對(duì)象，根據(jù)工作實(shí)踐，探討了個(gè)人住房貸款擔(dān)保業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)管理

2、方法。文中先介紹了階段性擔(dān)保業(yè)務(wù)的意義、業(yè)務(wù)種類和操作流程，再詳細(xì)分析了該業(yè)務(wù)中常見的風(fēng)險(xiǎn)類型及評(píng)價(jià)方法，提出風(fēng)險(xiǎn)管理的相關(guān)對(duì)策。關(guān)鍵詞：個(gè)人住房貸款擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)消費(fèi)信貸作為商品流通的“調(diào)節(jié)器”，有助于緩解生產(chǎn)和消費(fèi)之間的矛盾，有助于優(yōu)化社會(huì)信用結(jié)構(gòu)，是維持社會(huì)再生產(chǎn)的潤滑劑。由于經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，消費(fèi)貸款成為人們經(jīng)濟(jì)生活中最有效的融資方式。而個(gè)人住房貸款是其中最常見的貸款種類。個(gè)人住房貸款是指借款人以其所購置的房地產(chǎn)作為抵押，按購房款的一定

3、比率從銀行借款，然后在一定期限內(nèi)，按月償還其所借款項(xiàng)的一種貸款形式。個(gè)人住房貸款的開展使得居民在支付一筆較少的首期款后，就能買得起價(jià)值昂貴的住房，不過他只有在連本帶利還清全部貸款后，才能擁有住房的完全產(chǎn)權(quán)。我國商業(yè)銀行的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展了已將近20年，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的崛起與銀行貸款種類的增多，商業(yè)銀行在信貸風(fēng)險(xiǎn)防控方面負(fù)擔(dān)加重；此時(shí)金融服務(wù)外包概念逐漸引入中國市場(chǎng)，應(yīng)運(yùn)而生的貸款擔(dān)保公司介于借款人與銀行金融機(jī)構(gòu)之間，成了促成房產(chǎn)交易

4、及貸款成功申請(qǐng)的潤滑劑。擔(dān)保是指在經(jīng)濟(jì)金融活動(dòng)中，債權(quán)人為了降低違約風(fēng)險(xiǎn)，減少資金損失，借款人獲第三方提供履約保證或者承擔(dān)責(zé)任的行為。債權(quán)人與借款人及第三方簽訂擔(dān)保協(xié)議后，當(dāng)借款人由于各種原因而違約時(shí)，債權(quán)人可以通過執(zhí)行擔(dān)保來確保債權(quán)的安全性。在與商業(yè)銀行合作關(guān)系中，擔(dān)保公司實(shí)際上分擔(dān)了銀行放貸的部分風(fēng)險(xiǎn)。在擔(dān)保期限內(nèi)若借款人違約擔(dān)保公司須向銀行即債權(quán)人承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。我們對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的理解主要有三種：①風(fēng)險(xiǎn)是指發(fā)生損失的可能性；②風(fēng)險(xiǎn)就是指不

5、確定性；③風(fēng)險(xiǎn)是指實(shí)際結(jié)果和預(yù)期結(jié)果的偏差或偏離程度。擔(dān)保公司必須對(duì)自身所承載的風(fēng)險(xiǎn)有深透的了解和良好的管理能力，才能在此行業(yè)中長遠(yuǎn)發(fā)展。個(gè)人住房貸款的概念和分類簡(jiǎn)單地去理解個(gè)人住房貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買自用普通住房的貸款。其有三種分類方式:(1)按照資金來源劃分，個(gè)人住房貸款包括自營性個(gè)人住房貸款、公積金個(gè)人住房貸款和個(gè)人住房組合貸款。(2)按照住房交易形態(tài)劃分，個(gè)人住房貸款可分為新建房個(gè)人住房貸款、個(gè)人再交易住房貸款和

6、個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓貸款。①新建房個(gè)人住房貸款。俗稱個(gè)人一手房貸款，是指銀行向符合條件的個(gè)人發(fā)放的、用于在一級(jí)市場(chǎng)上購買住房的貸款。②個(gè)人再交易住房貸款。俗稱個(gè)人二手房住房貸款，是指銀行向個(gè)人發(fā)放的、用于購買在住房二級(jí)市場(chǎng)上合法交易的各類型個(gè)人住房的貸款。③個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓貸款。是指當(dāng)尚未結(jié)清個(gè)人住房貸款的客戶出售用該貸款購買的住房時(shí)，銀行用信貸資金向購買該住房的個(gè)人發(fā)放的個(gè)人住房貸款。風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的，擔(dān)保公司經(jīng)營的核心是風(fēng)險(xiǎn)的控制，業(yè)務(wù)出險(xiǎn)對(duì)于

7、擔(dān)保公司來說有各方面不良影響。一是業(yè)務(wù)出險(xiǎn)直接的結(jié)果是向銀行代償，但這是最消極的做法，擔(dān)保公司往往會(huì)竭盡全力去調(diào)解或追訴，但求通過法律手段去維護(hù)受害者（此受害者包括擔(dān)保公司和案件關(guān)系人中受損失的一方）利益；其實(shí)處理這種事情需要花費(fèi)不可估計(jì)的人力物力周旋于買、賣方與業(yè)務(wù)來源方之間，承擔(dān)較大的壓力。二是處理風(fēng)險(xiǎn)事故所耗費(fèi)的資金直接關(guān)系到利潤的減少，且風(fēng)險(xiǎn)程度的不同其損失也不同，這是難以有一個(gè)既定的測(cè)量方式的；三是擔(dān)保行業(yè)目前還是一個(gè)比較狹窄

8、的圈子，在處理風(fēng)險(xiǎn)事故所牽涉的方方面面，對(duì)于擔(dān)保市場(chǎng)有一定的影響，有可能促成原有業(yè)務(wù)操作方式的完善，也有可能令某種業(yè)務(wù)失去吸引力；四是風(fēng)險(xiǎn)處理方式的不妥當(dāng)可能會(huì)導(dǎo)致與合作中介、合作銀行關(guān)系的惡化，影響擔(dān)保公司聲譽(yù)。所以，風(fēng)險(xiǎn)控制是擔(dān)保公司生存的支柱。風(fēng)險(xiǎn)的分類及產(chǎn)生的原因銀行與擔(dān)保公司都存在著對(duì)借款人信息不對(duì)稱的問題。由于我國尚未建立起一套完備有效的個(gè)人信用制度，中國人民銀行的個(gè)人征信系統(tǒng)尚在運(yùn)行初期，可用資源儲(chǔ)備不足，商業(yè)銀行缺乏征詢

9、和調(diào)查借款人征信的有效手段，加之個(gè)人收入的不透明和個(gè)人征稅機(jī)制的不完善，以及其他征信部門的系統(tǒng)資源不相互共享，銀行和擔(dān)保公司都難以通過征信系統(tǒng)對(duì)借款人的自有資產(chǎn)、個(gè)人收入的完整性、穩(wěn)定性和還款意愿等資信狀況做出正確判斷。因此銀行和擔(dān)保公司都得通過資信調(diào)查的方式并利用個(gè)人信用評(píng)價(jià)體系對(duì)貸款申請(qǐng)人的資信狀況做出評(píng)價(jià)。擔(dān)保公司在資信調(diào)查中通常把風(fēng)險(xiǎn)分成三類：道德風(fēng)險(xiǎn)、操作風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)。道德風(fēng)險(xiǎn)道德風(fēng)險(xiǎn)是指從事經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的人在最大限度地增進(jìn)自身

10、效用的同時(shí)做出不利于他人的行動(dòng)。在個(gè)人住房貸款擔(dān)保業(yè)務(wù)中的道德風(fēng)險(xiǎn)通常理解為：因擔(dān)保對(duì)象為自身不法利益提供不實(shí)資料或隱瞞真實(shí)情況或違約而使交易不能按正常程序運(yùn)作并給擔(dān)保人帶來損失的現(xiàn)象。常見的是借款申請(qǐng)人提供虛假資料，有這樣一個(gè)真實(shí)案例：某一房產(chǎn)交易案件，買賣雙方已進(jìn)行交易過戶手續(xù)，買方的購房貸款由擔(dān)保公司提供擔(dān)保已提前發(fā)放至賣方收款帳戶。至取得買方為產(chǎn)權(quán)人的房產(chǎn)證后，本應(yīng)辦理抵押登記，該案件就順理成章地完結(jié)。可在貸款發(fā)放后未出買方房產(chǎn)

11、證時(shí)，原本交待為未婚的賣方卻出現(xiàn)了配偶，其配偶不同意出售此房產(chǎn)便向法院申請(qǐng)查封此房產(chǎn)以終止此交易。經(jīng)調(diào)查，賣方在交易中提供虛假的未婚證明，且房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓未得其配偶的同意，收到房款后夫妻之間為房款產(chǎn)生糾紛。賣方配偶以該房產(chǎn)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)但其并未簽署同意轉(zhuǎn)讓的書面承諾為由，要求撤銷此交易。雖然該案件最后經(jīng)過調(diào)解而交易得以完成，但在處理此案中擔(dān)保公司因擔(dān)保期限的延長而占用了資金成本，影響至其它業(yè)務(wù)的進(jìn)展，有一定的損失。更惡性的道德風(fēng)險(xiǎn)如賣方挪用贖

12、樓資金，使擔(dān)保公司蒙受損失。案例：某擔(dān)保公司承接了一擔(dān)保贖樓業(yè)務(wù)，因賣方未辦理委托公證，提前發(fā)放的貸款不能由擔(dān)保公司收款，擔(dān)保公司只好與賣方協(xié)商收?qǐng)?zhí)賣方該收款帳戶存折及相應(yīng)的身份證以控制資金。貸款發(fā)放后，擔(dān)保公司正欲從該帳戶把該筆資金劃回至擔(dān)保公司監(jiān)管帳戶以支配贖樓和尾款時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)帳戶中資金已被轉(zhuǎn)入股市。經(jīng)調(diào)查，賣方因一時(shí)貪念欲利用該資金進(jìn)入股市賺一賺，故隱瞞了該帳戶有開通第三方存管的事實(shí)。擔(dān)保公司即時(shí)向賣方發(fā)出律師函，快速進(jìn)入處理風(fēng)險(xiǎn)

13、工作中。風(fēng)險(xiǎn)的成因：道德風(fēng)險(xiǎn)從屬于信用風(fēng)險(xiǎn)，其產(chǎn)生大多數(shù)與當(dāng)事人的誠信度及經(jīng)濟(jì)環(huán)境有關(guān)。此風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生通常是由于被擔(dān)保對(duì)象隱瞞真實(shí)情況，刻意掩蓋真實(shí)資料或帶有不法意圖使自身能達(dá)到更大利益，包括違法行為、自甘冒險(xiǎn)行為。我國目前的個(gè)人信用制度尚未完善，銀行都缺乏征詢借款人資信的有效手段，擔(dān)保公司更是有更大的障礙。操作風(fēng)險(xiǎn)操作風(fēng)險(xiǎn)是指由于不完善或者失靈的內(nèi)部控制、人為意識(shí)錯(cuò)誤以及外部事件帶來直接或者間接損失的可能性。資信調(diào)查過程中如調(diào)查人員的經(jīng)