2023年全國碩士研究生考試考研英語一試題真題(含答案詳解+作文范文)_第1頁
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文檔簡介

1、國稅發(fā)國稅發(fā)[2009]91號(hào):土地增值稅清算新號(hào):土地增值稅清算新政策解析政策解析2009年5月12日,國家稅務(wù)總局下發(fā)了《土地增值稅清算管理規(guī)程》(國稅發(fā)〔2009〕91號(hào)),這是國家稅務(wù)總局在原來下發(fā)的《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號(hào))和《土地增值稅清算業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》(國稅發(fā)〔2007〕132號(hào))基礎(chǔ)上,總結(jié)完善的最新的清算政策,新政策從2009年6月1日起施行。筆者認(rèn)為,納稅人應(yīng)該關(guān)

2、注以下幾個(gè)方面:清算前管理力度加大清算前管理力度加大一是實(shí)施項(xiàng)目管理。一是實(shí)施項(xiàng)目管理。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)將從納稅人取得土地使用權(quán)開始,按項(xiàng)目分別建立檔案、設(shè)置臺(tái)賬,對納稅人項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、預(yù)售、竣工驗(yàn)收、工程結(jié)算、項(xiàng)目清盤等房地產(chǎn)開發(fā)全過程情況實(shí)行跟蹤監(jiān)控,做到稅務(wù)管理與納稅人項(xiàng)目開發(fā)同步。二是關(guān)二是關(guān)注會(huì)注會(huì)計(jì)核算。計(jì)核算。納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的,稅務(wù)機(jī)關(guān)將督促納稅人根據(jù)清算要求按不同期間和不同項(xiàng)目合理歸集有關(guān)

3、收入、成本、費(fèi)用。三是實(shí)施專用票據(jù)。三是實(shí)施專用票據(jù)。納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可結(jié)合發(fā)票管理規(guī)定,對納稅人實(shí)施項(xiàng)目專用票據(jù)管理措施。也就是說,稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)不同的開發(fā)項(xiàng)目,實(shí)行專用預(yù)售票據(jù)和專用銷售票據(jù)。清算分為清算分為“自行清算自行清算”和“要求清算要求清算”兩種兩種對于自行清算的,納稅人必須按照規(guī)定的時(shí)間和要求主動(dòng)清算;對于要求清算的,納稅人應(yīng)在收到稅務(wù)機(jī)關(guān)書面通知的情況下,再按規(guī)定清算,也可以理解為

4、不通知不清算。納稅人符合下列條件之一的,要自行進(jìn)行土地增值稅的清算:(1)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的;(2)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的;(3)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。對符合以下條件之一的,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算:(1)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上,或該比例雖未超過85%,但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;(2)取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年

5、仍未銷售完畢的;(3)納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的(應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算);(4)省(自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市)稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。無論是自行清算還是要求清算,納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)或在收到清算通知之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理納稅人清算資料后,應(yīng)在一定期限內(nèi)及時(shí)組織清算審核。清算審核結(jié)束,稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)將審核結(jié)果書面通知納稅人,并確定辦理補(bǔ)、退稅期限。明

6、確規(guī)定項(xiàng)目清算單位明確規(guī)定項(xiàng)目清算單位以什么為清算單位是涉及稅收負(fù)擔(dān)大小的關(guān)鍵。如果將增值額較大的清算單位和較小的合并清算,則可以降低稅負(fù);如果分開清算,則增值額較大的開發(fā)項(xiàng)目納稅多,總的納稅負(fù)擔(dān)會(huì)增加。稅法還規(guī)定,普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值額不超過20%的,可以享受免稅優(yōu)惠,但要求分開核算,否則不能免稅。礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)或開發(fā)間接費(fèi)用,以擴(kuò)大扣除金額,少計(jì)算增值額從而少納稅。因此,稅務(wù)機(jī)關(guān)不允許將開發(fā)費(fèi)用計(jì)入開發(fā)成本中的前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接

7、費(fèi)用等。(4)采取以建筑發(fā)票控制建筑安裝成本。根據(jù)營業(yè)稅法規(guī)定建筑業(yè)勞務(wù)在施工地納稅原則,要求開發(fā)企業(yè)取得的建筑安裝發(fā)票在項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)開具,便于控制虛假的支出。同時(shí)審核建筑安裝工程費(fèi)發(fā)生的費(fèi)用是否與決算報(bào)告、審計(jì)報(bào)告、工程結(jié)算報(bào)告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符;開發(fā)企業(yè)采用自營方式自行施工建設(shè)的,關(guān)注有無虛列、多列施工人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)等情況。(5)將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費(fèi)用。按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定和企業(yè)所得稅法規(guī)

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