探尋酒店利潤(rùn)

1、探尋酒店利潤(rùn)“黑洞”80%的酒店沒(méi)有利潤(rùn)，是什么原因造成的呢？這些酒店存在哪些無(wú)利潤(rùn)區(qū)？無(wú)利潤(rùn)區(qū)是酒店行業(yè)的“黑洞”。自然界的黑洞，光線被吸入將不再?gòu)?fù)八個(gè)方面來(lái)探尋酒店利潤(rùn)“黑洞”的根源。一、從酒店投資成本看酒店利潤(rùn)的“黑洞”酒店的投資，作為物業(yè)的一種，需要的資金量大，投資成本的內(nèi)容多。根據(jù)內(nèi)容，投資成本可以分為四大類：1.建筑物成本建筑物成本一般按每平方米價(jià)格計(jì)算。這項(xiàng)成本的高低，和不同地區(qū)、城市的物業(yè)價(jià)格水平有關(guān)。2.非建筑物成本非

2、建筑物成本的內(nèi)容包括家具、固定裝置、設(shè)備、室外娛樂(lè)活動(dòng)設(shè)施、停車場(chǎng)、環(huán)境美化、管道鋪設(shè)、路面修筑等。這項(xiàng)大類成本的高低，和酒店投資的檔次有關(guān)。3.軟成本軟成本包括酒店項(xiàng)目整個(gè)建設(shè)、籌建期的法律咨詢費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、籌資成本、保險(xiǎn)費(fèi)、營(yíng)業(yè)準(zhǔn)備費(fèi)用、開(kāi)業(yè)資本金。這項(xiàng)成本的高低，和酒店的建設(shè)周期、籌建負(fù)責(zé)人是否專業(yè)有關(guān)。4.土地成本土地成本高低，和酒店建造所在的城市、選擇的具體地段有關(guān)。以上四類成本之和構(gòu)成酒店的投資總成本。投資總成本控制得當(dāng)，和酒

3、店的規(guī)模、檔次匹配，是酒店實(shí)現(xiàn)投資收益率目標(biāo)的第一前提。怎樣的投資成本才能保證酒店實(shí)現(xiàn)未來(lái)經(jīng)營(yíng)的利潤(rùn)？根據(jù)國(guó)際酒店業(yè)的一般標(biāo)準(zhǔn)，五星級(jí)酒店的投資成本，換算為每間客房為單位來(lái)計(jì)算，在美元15萬(wàn)到20萬(wàn)之間；四星級(jí)酒店的投資成本，在美元10萬(wàn)到14萬(wàn)之間；三星級(jí)酒店的投資成本，在美元5萬(wàn)到8萬(wàn)之間；經(jīng)濟(jì)型酒店的投資成本，在美元1.5萬(wàn)到4萬(wàn)之間。根據(jù)不完全數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)近幾年建造的不同星級(jí)的酒店，投資成本都大大超出國(guó)際行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。在沿海發(fā)達(dá)城

4、市，五星級(jí)酒店的投資成本，換算成每間客房為單位來(lái)計(jì)算，是在美元20萬(wàn)到30萬(wàn)之間；四星級(jí)酒店的投資成本，在美元18萬(wàn)到25萬(wàn)之間；三星級(jí)酒店的投資成本，在美元7萬(wàn)到10萬(wàn)之間；經(jīng)濟(jì)型酒店的投資成本，在美元2.5萬(wàn)到5萬(wàn)之間。按酒店的檔次進(jìn)行兩者相比，我國(guó)目前的投資成本平均水平，要比國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)高出30%到40%。這高出的成本部分，給日后酒店的正常經(jīng)營(yíng)，造成了一個(gè)極大的“黑洞”。按照如此的投資平均成本，以國(guó)際酒店業(yè)“千分之一法”不少酒店的項(xiàng)目

5、，結(jié)構(gòu)封頂后，由于缺乏后續(xù)資金，鋼筋加水泥的建筑便屹立在空間多年，無(wú)法變成能夠接待顧客的酒店。另外一些酒店的項(xiàng)目，已經(jīng)到了內(nèi)裝飾、營(yíng)業(yè)準(zhǔn)備期，聘請(qǐng)的管理公司的人員也已經(jīng)到位，又由于部分資金的缺乏，開(kāi)業(yè)期一拖再拖，最長(zhǎng)有拖了2到3年的?；I建周期的失控和延長(zhǎng)，使得整個(gè)投資成本增加，其中軟成本的增加比例最大。這又給酒店未來(lái)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的獲得，造成了另一個(gè)“黑洞”。三、從資金結(jié)構(gòu)看酒店利潤(rùn)的“黑洞”建造一個(gè)酒店所需的資金，少則幾千萬(wàn)元，多則幾個(gè)億

6、，乃至幾十個(gè)億。這種數(shù)額的投資，資金的結(jié)構(gòu)往往是多元的。按照一般規(guī)律，目前在我國(guó)建造酒店資金的結(jié)構(gòu)由以下幾部分組成：1.上級(jí)撥款政府部門或企業(yè)，拿出一筆資金投資酒店。這種資金結(jié)構(gòu)，目前已不多見(jiàn)。以這種形式建造的酒店，對(duì)日后的經(jīng)營(yíng)管理者來(lái)說(shuō)，沒(méi)有資金方面的壓力，也沒(méi)有債務(wù)負(fù)擔(dān)，是最為有利的。2.自籌資金酒店立項(xiàng)以后，自行招商引資，投資者根據(jù)投入的資金多少，確定在整個(gè)酒店占有的股份的比例。這種形式，往往在酒店的建造過(guò)程中，不同股東之間對(duì)投資

7、的主體有不同的看法，在多方意見(jiàn)無(wú)法統(tǒng)一的情況下，時(shí)有發(fā)生股東中途退股或資金不到位現(xiàn)象。當(dāng)有這種現(xiàn)象發(fā)生的時(shí)候，籌建方需要花費(fèi)額外的時(shí)間和精力，去募集缺額的資金，資金如果一時(shí)無(wú)法解決，就會(huì)影響項(xiàng)目的進(jìn)程。3.銀行貸款現(xiàn)在有不少酒店，立項(xiàng)以后，資金是完全靠銀行貸款解決的。貸款當(dāng)然采用多種組合，有長(zhǎng)期的、短期的，有外資的、人民幣的。用貸款就有一個(gè)利息問(wèn)題，外幣貸款除了利息，還有一個(gè)匯率差問(wèn)題。利息不管何種組合，對(duì)于像酒店這樣的項(xiàng)目，平均利率都

8、會(huì)在6%—7%左右。如果酒店在建設(shè)期一切順利，到開(kāi)業(yè)以后要支付利息加本金，對(duì)于酒店的經(jīng)營(yíng)管理者都會(huì)是一項(xiàng)不小的負(fù)擔(dān)。如果酒店的經(jīng)營(yíng)凈利潤(rùn)只有6%—7%的話，那么酒店經(jīng)營(yíng)10年，可能酒店就是為銀行打工10年。現(xiàn)在全國(guó)有不少酒店就是處在這種狀態(tài)。酒店經(jīng)營(yíng)能夠和預(yù)期相對(duì)接近，非常出色的話，歸還利息加本金的期限，一般會(huì)在10年左右，反之會(huì)更長(zhǎng)。如果部分酒店經(jīng)營(yíng)不佳，經(jīng)營(yíng)的利潤(rùn)都不足以抵付銀行的利息，經(jīng)營(yíng)4、5年后往往將無(wú)力支撐，最終只能將酒店交