“唱多”房地產(chǎn)的觀點(diǎn)

1、“唱多唱多”房地產(chǎn)的觀點(diǎn)房地產(chǎn)的觀點(diǎn)之前經(jīng)?！俺铡狈康禺a(chǎn)，但是觀點(diǎn)的對(duì)立才會(huì)使人更加理性的分析。李開復(fù)說(shuō)過(guò)，以前讓他的女兒參加辯論都是站在對(duì)立的觀點(diǎn)，這樣問(wèn)題考慮會(huì)更加全面。近期看了張捷先生的《房勢(shì)》一書其對(duì)社會(huì)問(wèn)題的剖析還是一貫的犀利、獨(dú)立，如果喜歡思想沖擊的朋友推薦看張捷的博客和書，保證讓你的知識(shí)面變得更寬，思維方式更加獨(dú)特。唱空與唱多孰優(yōu)孰劣只待歷史證明！回到房地產(chǎn)的主題，任何行業(yè)都需遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)律，都會(huì)經(jīng)歷高潮、低潮，都有

2、其周期性，房地產(chǎn)也不例外。根據(jù)哈里森模型，里面談到房地產(chǎn)會(huì)有12年的大周期，5年的小周期，該模型主要是根據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)家的統(tǒng)計(jì)得出的，我國(guó)的房地產(chǎn)比較特殊，但是應(yīng)該跟這周期相差不會(huì)太大。中國(guó)從1998年結(jié)束福利分房，2002年開始住房改革，直到目前房?jī)r(jià)越改越高。這期間有幾次低潮，特別是2008年金融危機(jī)的影響，房?jī)r(jià)就有下跌。十年間中間通過(guò)9次調(diào)控，但是房?jī)r(jià)還是沒有控住，這證明上頭需要反思自己的政策。“唱多”的人也要承認(rèn)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)遇到

3、低潮，身為個(gè)人的我們一定要抓住低潮的時(shí)候購(gòu)房，這才是正解，因?yàn)閭€(gè)人的分析很多都是受大眾和媒體的影響。以下盤點(diǎn)唱多房地產(chǎn)的幾個(gè)支持因素：一，城市化水平。一，城市化水平。目前我們的城市化水平還未達(dá)到50%，城市需要發(fā)展，房子需要再建。二，工業(yè)化水平。二，工業(yè)化水平。目前我們的工業(yè)化水平是屬于發(fā)展中國(guó)家，如果按照8%的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，我們要到2020年左右進(jìn)入中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平，隨著工業(yè)化的深入，保耕地和用地受限，支持房?jī)r(jià)。三，拆遷支撐房?jī)r(jià)。三，拆遷

4、支撐房?jī)r(jià)。目前的拆遷成本普遍偏高，這也是印度為啥一直不能超越中國(guó)的主要原因，拆遷成本制約其基礎(chǔ)建設(shè)，印度房?jī)r(jià)比北京、上海還高，原因是在拆遷。很多城市居民喜歡拆遷，因?yàn)椴疬w可以“致富”，不僅要房，而且要錢。如果在市區(qū)拆遷，據(jù)說(shuō)房?jī)r(jià)要在8000元才能拆。房?jī)r(jià)都是拆遷戶的“貢獻(xiàn)”，開放商成本需要轉(zhuǎn)移。四，戶籍制度。四，戶籍制度。戶籍制度代表了服務(wù)的品質(zhì)，為啥那么多人要城市戶口？有的確實(shí)買房不是自住，而是為了戶口，為了孩子以后的教育。戶籍這就涉

5、及收入超過(guò)房?jī)r(jià)上漲速度吧！在原材料成本上漲，租金成本上漲，企業(yè)只能壓縮勞動(dòng)力的收入，所以中國(guó)必須轉(zhuǎn)型，這過(guò)程肯定會(huì)有陣痛的。以上是分析房?jī)r(jià)會(huì)上漲的幾個(gè)因素，及分享書中幾個(gè)重要觀點(diǎn)，很多問(wèn)題很值得我們深思。我要提醒人們兩點(diǎn)，注意反腐（官員財(cái)產(chǎn)公示），和注意美元升值問(wèn)題。反腐反腐對(duì)房地產(chǎn)也是會(huì)有重大影響，官員財(cái)產(chǎn)公示效果也許會(huì)更加重磅。房地產(chǎn)已經(jīng)是腐敗的重災(zāi)區(qū)，因?yàn)楣賳T懂得哪里值錢就需要去哪里要錢去。美元問(wèn)題務(wù)必關(guān)注。美元問(wèn)題務(wù)必關(guān)注。很多

6、人笑我現(xiàn)在買美元，說(shuō)我沒看到人民幣一直對(duì)美元升值嗎？但是美元已經(jīng)步入升值周期了，以后大家就會(huì)知道。這中間涉及到眾多金融學(xué)的知識(shí)。上面說(shuō)過(guò)很多上市房企發(fā)行外幣債券，利率都是10%以上，時(shí)間大概是510年，舉個(gè)例子如果一個(gè)企業(yè)融資1億美元，這時(shí)美元兌人民幣是1:6.3，就是6.3億人民幣。但如果兩年后，如果人民幣繼續(xù)升值，美元兌人民幣1:5.5的話，這時(shí)房企同樣是換1億美元，但人民幣只需5.5億就可以了。但是如果人民幣貶值，貶成美元兌人民幣