培訓題目

1、1培訓題目收益還原法：某公司于1999年以有償出讓方式取得A地塊50年使用權，并于2000年11月在此地塊上建成建筑物B，當時造價為每平方米1200元，其經濟耐用年限為55年，目前該類建筑重置價格為每平方米1500元，殘值率為10%，A地塊面積450平方米，建筑面積為400平方米，目前該建筑物全部出租，每月實收租金為10000元。據調查，當地同類建筑出租租金一般為每月每平方米30元，土地及房屋還原率分別為5%和6%，每年需支付的土地使用

2、稅及房產稅為20元建筑面積，需支付的年管理費為同類建筑年租金的4%，年維修費為重置價的2%，年保險費為重置價的0.2%，試根據上述資料估算A地塊在2003年11月的土地使用權價格。剩余法：宗地Ａ已得到規(guī)劃許可，可建一幛５層辦公樓，總建筑面積為8000平方米，現正招標出讓。某開發(fā)公司已進行了市場調查和可行性分析，預計開發(fā)周期為２年，估計建成后即可對外出租，出租率估計為90%，年租金為３００元／平方米，建筑費和專業(yè)費預計為1000元／平方米

3、，第一年投入４０％，第二年投入６０％，貸款年利率為１２％，年出租費用為年租金的２５％，當地房地產綜合還原率為8%，開發(fā)商要求總利潤不低于開發(fā)完成后不動產總價值的１５％，取得土地使用權的法律、估價等專業(yè)費用為地價的３％，試估算開發(fā)商能支付的投標地價款。3成本逼近法收益還原法市場比較法：一工業(yè)企業(yè)計劃將其使用的一宗國有土地A，經政府批準后投入到新設立的股份公司，現委托某評估機構進行地價評估。該機構收集到下列資料：Ａ、Ａ宗地周圍地區(qū)２００４年

4、新征地資料，征用補償、安置及相關稅費等土地取得費用為３５萬元／公頃。Ｂ、與Ａ宗地同一區(qū)域于２００３年５月出租的工業(yè)用地案例一宗，宗地開發(fā)程度為七通一平，年出租凈收益為２３元／平方米。Ｃ、與Ａ宗地相鄰區(qū)域中的一宗工業(yè)用地，２００１年４月出讓，出讓年期為４０年，開發(fā)程度為五通一平，出讓地價為224元／平方米。D、當地土地三通一平開發(fā)費用平均為５０元／平方米，從征地到完成三通一平的開發(fā)周期為一年，土地開發(fā)資金利息率１２％，投資回報率１０％，土