如何保證投資的酒店能賺錢)

1、如何保證投資的酒店能賺錢如何保證投資的酒店能賺錢中國人在工作和生活中往往存有許多誤區(qū)，而“只緣身在此山中”的我們往往不覺其誤而津津樂道地沿襲著。比如童年時語文課本中有劉文學(xué)一篇，講述了十二歲的小英雄如何為了阻止壞人偷竊集體田里的蔬菜而英勇犧牲的故事，曾激勵和感染了幾代人，大家都把遇見犯罪行為、敢于與壞人搏斗作為行為準(zhǔn)則。而在美國和西方發(fā)達(dá)國家，不管是成年人還是孩子，只要遇見歹徒，其第一反應(yīng)是立即報警，因為他們的教育使然。我們新版的《小學(xué)

2、生守則》中已經(jīng)改成“珍愛生命，注意安全”，新版的《中學(xué)生守則》中明確要求“發(fā)現(xiàn)違法犯罪行為及時報告”，最近頒布的《未成年人保護(hù)法》已經(jīng)明確不提倡什么青少年見義勇為、勇斗歹徒了。這樣的例子在我國不勝枚舉。錯誤滑稽的傳統(tǒng)觀念、不可思議的規(guī)范準(zhǔn)則貽害了多少代人，給國家造成了多大的損失。中國的酒店業(yè)何嘗不是如此呢從毛澤東時代的清一色招待所，到改革開放后完全照抄洋酒店的模式，到現(xiàn)在相互生搬硬套地模仿，于是，一家酒店中的錯誤，會很快被拷貝到許多酒店

3、中。大凡要建酒店的業(yè)主，不管是國企還是私營，他們總會先帶著設(shè)計師到發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的大酒店“考察”一圈，拍照些許，然后嫁接拼湊，長官意志加上個人偏愛，一幢幢酒店就這樣迅速克隆在世人的眼前，其生命力有多久，只有天知道。如果算了折舊(或為利息，或為產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)主回報)，中國的許多酒店，特別是高星級酒店都在虧本經(jīng)營。世界上的飯店管理公司絕大多數(shù)采用的是委托管理方式，他們只輸出管理，而不負(fù)責(zé)酒店的盈虧。賺了錢要分存，虧了錢也要拿走管理費，業(yè)主不滿

4、意頂多一走了之。有些委托世界著名品牌的管理公司管理的酒店往往虧大本，但由于其業(yè)主的疏忽或沒有經(jīng)驗，在合同上吃了虧，只好掏錢養(yǎng)著他們，還要不斷給酒店輸血，苦苦等待合同期滿，若想提前解除合同，不是賠一大筆錢，就是要打國際知識版權(quán)官司。而中國的酒店管理者，有的是上級委派，往往是外行有的是職業(yè)經(jīng)理人，水平參差不齊。大多數(shù)管理者由于學(xué)歷、知識、從業(yè)經(jīng)驗等諸方面欠缺，導(dǎo)致他們不可能把握酒店的核心內(nèi)容。中國旅游業(yè)又沒有專門考評中外管理公司派來的管理人

5、員和流動的職業(yè)經(jīng)理人能力的機(jī)構(gòu)，所以從一開始就決定了中國大多數(shù)酒店的管理結(jié)果，許多酒店經(jīng)營管理者常常會向業(yè)主說“一年虧、二年平、三年盈”、“管理公司是不管折舊的，酒店主要靠物業(yè)增值來產(chǎn)生投資回報”，這種說法是中國酒店業(yè)的悲哀。說到底，酒店是個系統(tǒng)工程，就象一部復(fù)雜機(jī)器一樣，只有把握好每個環(huán)節(jié)，每個鏈，才能運轉(zhuǎn)正常，才能產(chǎn)生效益。許多業(yè)主把房子建了，機(jī)電安裝做完，甚至裝修完畢，這時才忙于請人管理，要么找尋品牌管理公司，要么找個職業(yè)經(jīng)理人，

6、以為他們有三頭六臂，請了他們就可以賺錢了，其實為時已晚，已經(jīng)為今后的經(jīng)營管理種下了苦果。所以，首先業(yè)主要根據(jù)自身酒店特點，選擇好管理形式，是委托管理、參股管理，還是承包管理、目標(biāo)管理、特許經(jīng)營其次，要找準(zhǔn)管理公司或職業(yè)經(jīng)理人，即管理者必須懂得整個系統(tǒng)工程最后，要讓管理者盡早介入整個系統(tǒng)，盡量把握好每個細(xì)節(jié)。具體說來，酒店的系統(tǒng)工程包含設(shè)計、施工、開業(yè)籌備和經(jīng)營管理四大方面。一、設(shè)計(又稱酒店總體規(guī)劃設(shè)計)設(shè)計是所有建筑的靈魂所在，也是其

7、生命所在，而我們卻常常忽略設(shè)計的重要性?？v觀我們的政府大樓，設(shè)計得多半象個衙門，讓人望而生畏，缺少公仆應(yīng)有的親和力。醫(yī)院的設(shè)計主要為院方使用者考慮，很少顧及病人的感受。近些年稍好的是機(jī)場、車站和住宅的設(shè)計，亦趨人性化并具觀賞性。而酒店設(shè)計的成功案例是北京的建國飯店，開業(yè)十五年便賺回十六個建國飯店，究其原因所在，其飯店的投資者就是位設(shè)計師，他在該酒店的設(shè)突飛猛進(jìn)，超高層建筑紛紛拔地而起，超200米的高樓已屬平常，400多米的高樓亦非罕見，

8、但我不贊成一個城市矗立那么多座超高層建筑，更不贊成超高層酒店，因為那樣的酒店是不會健康的。3、建筑建筑設(shè)計俗稱土建設(shè)計，應(yīng)在確定了酒店的功能布局以及所使用的主要設(shè)備后才能進(jìn)行。酒店建筑的外墻不宜用玻璃幕或鋁板，盡量減少大幅玻璃的使用面積，最好采用點式窗的做法。墻體宜設(shè)計內(nèi)保溫，外貼墻磚或刷氟碳漆、涂料若墻體做了外保溫，外墻便不宜貼磚。給酒店外墻穿衣往往是需很多花費的，為減少不必要的的投入，建議裙樓部份除底層可考慮用干掛花崗巖或鋁板外，上

9、部仍可考慮貼磚或刷氟碳漆、涂料，因為消費者多半不會注意酒店外墻用什么材料，即使注意，也只會把目光落在底層上。酒店建筑要恰到好處地設(shè)計荷載及結(jié)構(gòu)，省會城市需按6級防震設(shè)計，一般地區(qū)沒有這個要求，所以設(shè)計時要注意鋼筋的配比，一般的酒店建筑考慮的荷載過于富余，造成土建成本的加大。另外，建議少用或不用圓柱，否則也會加大建筑和裝璜投入。按照防火規(guī)范，合理設(shè)計好每層面積。為最佳利用消防通道和消防電梯，高層酒店的主樓每層面積以1500m2或3000m

10、2為宜，從管理和經(jīng)營角度考慮，與主樓面積相匹配的裙樓每層面積應(yīng)是主樓每層面積的2.4倍，而地下室的每層面積應(yīng)為主樓每層面積的3倍。與住宅、寫字樓等其它建筑都不同的是，酒店需要較多的后臺服務(wù)區(qū)域和足夠的停車場，建議大凡做酒店用途的建筑地下室以建兩層為宜。酒店建筑的層高設(shè)計也很有講究，地下室的層高以4.5m為宜，裙樓的層高以4.8m左右為宜，若是高星級酒店的多功能廳，最好用網(wǎng)架結(jié)構(gòu)，凈高5m以上為宜。主樓每層的高度以3.4m為宜，高層建筑的

11、轉(zhuǎn)換層以2m以上為宜，便于酒店作為后勤服務(wù)區(qū)如辦公或倉儲使用。順便提及的是雨蓬和雨蓬下臺階的高度。為了遮雨和觀賞效果，雨蓬除要有一定長度外，高度不能太高或太低，假如雨蓬的進(jìn)深為5m，那么雨蓬的高度以6m為宜若雨蓬的進(jìn)深為7m，那么雨蓬的高度以8m為宜。雨蓬下連接廣場的臺階以不多于6級為宜，臺階高了，客人對酒店的親和力就減了，無論是徒步從廣場進(jìn)入酒店還是在前坪下車而欲進(jìn)入酒店的客人都有不適的感覺。高星級酒店必須有一定的配套服務(wù)項目，這類酒

12、店必須設(shè)計裙樓，供配套功能之用。酒店的廚房和客房衛(wèi)生間應(yīng)作降板處理。海鮮池、新風(fēng)機(jī)組、冷卻塔等應(yīng)提前考慮荷載設(shè)計?？照{(diào)機(jī)房、鍋爐房、洗衣房、發(fā)電機(jī)房、配電房、消防和生活水箱、水泵房等應(yīng)預(yù)留面積。辦公區(qū)域、員工餐廳、員工更衣室、倉庫等放在哪一層合適，能否考慮放在地下層高層酒店一定要設(shè)計貫通上下的布草通道。如何排水排煙，怎樣做防水處理，隔墻用什么材料保溫隔音，這些都是建筑設(shè)計應(yīng)引起重視的問題。4、機(jī)電關(guān)鍵詞——系統(tǒng)設(shè)計合理，正確選用設(shè)備。若