資產(chǎn)評(píng)估 新

1、第四章第四章建筑物評(píng)估第一節(jié)第一節(jié)建筑物評(píng)估的特性建筑物評(píng)估的特性（一）建筑物及其特性建筑物的含義：其一是房地合一狀態(tài)下的房屋建筑物；其二是不包含土地的純粹地上建筑物部分。建筑物的特性：1、位置固定性；2、使用長(zhǎng)期性；3、影響因素多樣性；4、投資大量性；5、保值增值趨勢(shì)。（二）建筑物的分類(lèi)建筑物分類(lèi)主要有:1、按承重結(jié)構(gòu)分類(lèi)：鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、其他結(jié)構(gòu)。2、按使用功能分類(lèi)：商業(yè)建筑；工業(yè)建筑；住宅；公共設(shè)施；公共建筑等。

2、（三）建筑物評(píng)估的特性1、房地合一評(píng)估與房地分估2、建筑物產(chǎn)權(quán)受土地使用權(quán)年限的制約3、單獨(dú)評(píng)估地上建筑物可以采用重置成本法4、建筑物評(píng)估應(yīng)在適法的前提下進(jìn)行（四）建筑物評(píng)估時(shí)需考慮的因素自然因素、社會(huì)因素、行政因素、經(jīng)濟(jì)因素。還可以劃分為一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素。其基本因素為：1、坐落位置2、面積3、用途4、結(jié)構(gòu)建筑5、建筑高度6、附屬設(shè)施。（五）建筑物評(píng)估程序1、明確評(píng)估基本事項(xiàng)2、擬定評(píng)估工作方案3、實(shí)地勘察搜集資料4、選用評(píng)

3、估方法評(píng)定估算5、確定評(píng)估結(jié)果，撰寫(xiě)評(píng)估說(shuō)明或報(bào)告第二節(jié)第二節(jié)建筑物評(píng)估的原則建筑物評(píng)估的原則（一）替代原則（二）最有效使用原則（三）供需原則（四）房地合一原則（三）建筑物評(píng)估中各項(xiàng)貶值的估算1、使用年限法建筑物有形損耗率＝建筑物實(shí)際建筑物尚可１００％已使用年限使用年限２、打分法是指評(píng)估人員借助于建筑物成新率的平分標(biāo)準(zhǔn)包括建筑物整體成新率平分標(biāo)準(zhǔn)以及按不同構(gòu)成部分的平分標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行對(duì)照大分得出或匯總得出建筑物的成新率。按房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)

4、備等組成部分的完好程度，劃分為5個(gè)等級(jí)：（1）完好房；（2）基本完好房；（3）一般損壞房；（4）嚴(yán)重?fù)p壞房；（5）危房。例:某鋼筋混凝土5層框架樓房，經(jīng)評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)打分結(jié)構(gòu)部分得分為80分，裝修部分得分為70分，設(shè)備部分得分為60分。再經(jīng)查表63列示的修正系數(shù)G=0.75，S=0.12，B=0.13。第四節(jié)第四節(jié)建筑物評(píng)估的市場(chǎng)法建筑物評(píng)估的市場(chǎng)法一、建筑物評(píng)估中市場(chǎng)法適用范圍市場(chǎng)法是將待估房地產(chǎn)與在較近期內(nèi)以往發(fā)生或即將發(fā)生的同類(lèi)型區(qū)

5、域類(lèi)似房地產(chǎn)交易實(shí)例，就交易條件、價(jià)格形成的時(shí)間、區(qū)域因素（外部環(huán)境因素）及個(gè)別因素（房地產(chǎn)自身?xiàng)l件）加以比較對(duì)照，以已經(jīng)發(fā)生了交易的類(lèi)似房地產(chǎn)的已知價(jià)格為基礎(chǔ)，作必要的修正后，得出待估房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)點(diǎn)最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格。市場(chǎng)法評(píng)估應(yīng)具備的條件主要有：1、要有一定數(shù)量的正常交易實(shí)例，不少于3個(gè)。2、選擇的交易實(shí)例與待估房地產(chǎn)具有較好的可比性，如用途、結(jié)構(gòu)類(lèi)型、裝修標(biāo)準(zhǔn)、建材質(zhì)地、所處地區(qū)、外部環(huán)境、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)等方面要相同或相似。3、交易時(shí)

6、間與評(píng)估基準(zhǔn)日盡可能接近。4、交易應(yīng)具有透明性、公平性和有效性。5、交易實(shí)例與待估房地產(chǎn)在土地出讓年限和使用需求方面應(yīng)基本一致二、建筑物評(píng)估中市場(chǎng)法應(yīng)用（一）交易實(shí)例比較法（直接法）此法以待估的房地產(chǎn)狀況為基礎(chǔ)在市場(chǎng)上找到相類(lèi)似房地產(chǎn)的交易實(shí)例作為參照物，將交易實(shí)例房地產(chǎn)與待估房地產(chǎn)的各項(xiàng)狀況逐一比較，對(duì)各種差異因素作比較調(diào)整，將交易實(shí)例的價(jià)格修正成待估房地產(chǎn)的價(jià)格。（二）基準(zhǔn)價(jià)格對(duì)照法（間接法）該法先選定標(biāo)準(zhǔn)的房產(chǎn)和地產(chǎn)對(duì)該標(biāo)準(zhǔn)房產(chǎn)和