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1、抵押物風(fēng)險(xiǎn)分析抵押物風(fēng)險(xiǎn)分析20150514房地產(chǎn)房地產(chǎn)(含土地、在建工程含土地、在建工程)因其具有位置不可移動(dòng)、壽命長(zhǎng)久、價(jià)值量大等特點(diǎn),已成為商業(yè)銀行因其具有位置不可移動(dòng)、壽命長(zhǎng)久、價(jià)值量大等特點(diǎn),已成為商業(yè)銀行發(fā)放貸款樂于采用和廣泛接受的抵押物。為了保證貸款的安全,銀行一般會(huì)要求對(duì)作為抵押物的房發(fā)放貸款樂于采用和廣泛接受的抵押物。為了保證貸款的安全,銀行一般會(huì)要求對(duì)作為抵押物的房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估,然后按照估價(jià)結(jié)果所確定的價(jià)值,在一般不
2、超過地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估,然后按照估價(jià)結(jié)果所確定的價(jià)值,在一般不超過7070%的抵押率范圍內(nèi)確定貸款額度。%的抵押率范圍內(nèi)確定貸款額度。理論上講,按此操作的房地產(chǎn)抵押貸款應(yīng)該具有較大安全性,但實(shí)際結(jié)果往往并非如此。大量的處理論上講,按此操作的房地產(chǎn)抵押貸款應(yīng)該具有較大安全性,但實(shí)際結(jié)果往往并非如此。大量的處置抵押物償債實(shí)例表明,房地產(chǎn)變現(xiàn)收入往往并不能按評(píng)估價(jià)值彌補(bǔ)貸款本息,銀行仍承受了相當(dāng)置抵押物償債實(shí)例表明,房地產(chǎn)變現(xiàn)收入往往并不能按評(píng)估價(jià)
3、值彌補(bǔ)貸款本息,銀行仍承受了相當(dāng)大的損失。為什么按照符合估價(jià)規(guī)范的估價(jià)結(jié)果確定的抵押物價(jià)值并不能保證銀行貸款的安全,如大的損失。為什么按照符合估價(jià)規(guī)范的估價(jià)結(jié)果確定的抵押物價(jià)值并不能保證銀行貸款的安全,如何正確理解和使用估價(jià)報(bào)告,如何測(cè)算出能夠充分保障貸款安全的抵押權(quán)價(jià)值,根據(jù)工作實(shí)踐,本何正確理解和使用估價(jià)報(bào)告,如何測(cè)算出能夠充分保障貸款安全的抵押權(quán)價(jià)值,根據(jù)工作實(shí)踐,本文對(duì)上述問題作初步的探討。文對(duì)上述問題作初步的探討。一、銀行抵押
4、物潛藏的主要風(fēng)險(xiǎn)一、銀行抵押物潛藏的主要風(fēng)險(xiǎn)銀行處置抵押物遭遇兩大風(fēng)險(xiǎn)在借款人無力歸還銀行抵押貸款的情況下,抵押人同意以處置抵押物所得用于優(yōu)先清償借款人到期貸款,是銀行以非訴方式實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的最快捷簡(jiǎn)約的途徑之一。但是,銀行受抵押人的委托,以自己的名義委托拍賣公司以公開方式處置抵押物(或稱拍賣標(biāo)的),容易導(dǎo)致下列兩大風(fēng)險(xiǎn):1、對(duì)拍賣標(biāo)的承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)。拍賣標(biāo)的瑕疵主要有產(chǎn)權(quán)方面的瑕疵和實(shí)物方面的瑕疵。根據(jù)《拍賣法》“委托人應(yīng)當(dāng)向拍
5、賣人說明拍賣標(biāo)的的來源和瑕疵”之規(guī)定,銀行在接受抵押人的委托后,以自己的名義與拍賣人辦理委托拍賣抵押物手續(xù)前,若由于自己的原因未向拍賣人詳盡說明拍賣標(biāo)的的瑕疵,從而導(dǎo)致拍賣人未向競(jìng)買人披露拍賣標(biāo)的瑕疵的,則拍賣成交后,一旦買受人發(fā)現(xiàn)拍賣標(biāo)的存在未經(jīng)披露的瑕疵并主張權(quán)利的,作為拍賣標(biāo)的委托人的銀行就容易被訴并應(yīng)自行對(duì)拍賣標(biāo)的承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任。2、無法如期交付拍賣標(biāo)的的風(fēng)險(xiǎn)。該風(fēng)險(xiǎn)主要來自兩方面的原因:一是抵押人主觀方面的原因。由于銀行對(duì)抵
6、押人只享有他項(xiàng)權(quán)利而不是所有權(quán),對(duì)于委托拍賣合同中的交付條款,只要抵押人不配合,銀行就無法自行履行。因此,如果抵押物拍賣成交后,抵押人反悔,不配合辦理拍賣標(biāo)的的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)或騰空拍賣標(biāo)的,銀行就構(gòu)成違約。另一是因拍賣標(biāo)的被司法機(jī)關(guān)查封而無法交付。在抵押人與借款人同為一人的情況下,如果抵押人對(duì)外有多項(xiàng)負(fù)債,則其委托銀行處置抵押物后,抵集體土地上的房產(chǎn)抵押風(fēng)險(xiǎn):根據(jù)法律規(guī)定,單獨(dú)的集體土地不能抵押(荒山、荒地和荒灘除外)。集體土地的農(nóng)村或鄉(xiāng)
7、村房產(chǎn)雖可抵押,但當(dāng)處置抵押物時(shí)對(duì)買受有嚴(yán)格的限制——只能在農(nóng)村集體內(nèi)轉(zhuǎn)讓,使其變現(xiàn)價(jià)值嚴(yán)重縮水。3、土地評(píng)估中的疏漏導(dǎo)致抵押資產(chǎn)貶值(1)土地基本情況未詳細(xì)核實(shí)房產(chǎn)證載用途與實(shí)際用途不一致,如證載用途為辦公,實(shí)際用途為商業(yè)等;由于歷史原因,有的老土地證在證載用途上寫的是綜合用地,沒有具體說明是哪兩種或兩種以上具體用途構(gòu)成,出讓合同可能也沒有說明,往往會(huì)將其設(shè)定為商業(yè)和住宅兩種用途,若實(shí)際用途與評(píng)估設(shè)定用途不一致,將導(dǎo)致評(píng)估價(jià)值不準(zhǔn)確;
8、存在一種土地證,使用權(quán)類型上載明為出讓,但沒有土地的終止日期,出現(xiàn)這種情況多數(shù)是政府部門為了融資貸款而做出的權(quán)屬證書,實(shí)際是沒有繳納土地出讓金或出地出讓金未繳納全,這必然導(dǎo)致抵押物貶值。(2)待開發(fā)土地未按期動(dòng)工或改變用途根據(jù)有關(guān)規(guī)定,以出讓土地方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的,必須按出讓合同約定的用途、動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過約定的動(dòng)工日期滿1年未動(dòng)工開發(fā)的,可以征收一定數(shù)額閑置費(fèi),滿2年未動(dòng)工開發(fā)的可以無償收回(特殊情況除外)。
9、若待開發(fā)出地未如期動(dòng)工開發(fā),造成被收閑置費(fèi)則加重客戶負(fù)擔(dān);若被無償收回,則第二還款來源無保障。4、司法處置不利導(dǎo)致抵押資產(chǎn)貶值(1)權(quán)利瑕疵導(dǎo)致無法處置有產(chǎn)權(quán)瑕疵,如產(chǎn)權(quán)糾紛、地役權(quán)限制等的抵押物,很難處置。有合法產(chǎn)權(quán)的資產(chǎn)未必是合法的抵押物。如一在建工程報(bào)建手續(xù)中估價(jià)對(duì)象的用途為營(yíng)業(yè)用房(庫(kù)房或車庫(kù)),但工程完工后開發(fā)商將其作為設(shè)備用房(公用),在申請(qǐng)法院強(qiáng)制拍賣時(shí)無法執(zhí)行——商業(yè)或住宅大樓的設(shè)備用房不能單獨(dú)變賣。另:抵押物有合法產(chǎn)權(quán)
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