土地信托

1、土地信托,目錄,1-概念,是土地所有權人（委托人）為有效利用土地，提高不動產的開發(fā)與經營效率，而將土地信托予受托人，由受托人利用其專業(yè)規(guī)劃與管理，將開發(fā)經營的利潤做為信托受益分配金交付給受益人。大部份的土地信托年限多在30～50年。,目錄,土地信托依信托財產的處分方式的不同，主要有租賃型信托及出售型信托兩種： 　 （1）租賃型：受托人無處分信托財產的權利，在信托期間信托業(yè)者應定期給付委托人信托收益，信托終了時，委托人仍保

2、有原土地的所有權。 （2）分售型：委托人將信托財產委托信托業(yè)者出售，受托人將出售所得，在扣除受托人的報酬及其它手續(xù)費用后，交付給委托人。,2-分類,目錄,3-合同附件,,土地信托合同,目錄,推行承包地使用權 可遏制土地拋荒現(xiàn)象 有利于調整土地結構 提高土地利用規(guī)模效益 促進農地整理 增強市場競爭能力 加速農村人口流動 提高土地資源配置效率 設立土地信托制 有利于維護農民的權益,4-實施意義,,當前，盡管中國

3、的土地使用權流轉已取得了一定成效，但不容忽視的是，由于農業(yè)生產成本較高、農業(yè)的比較效益低下、農民進城務工增多等原因，無論是經濟比較發(fā)達的東部及沿海地區(qū)，還是經濟相對落后的中西部地區(qū)，土地拋荒在一定范圍內仍普遍存在，而拋荒會危及糧食生產安全及造成社會緊缺的耕地資源閑置浪費等現(xiàn)象。河南省安陽縣推行土地信托后，8000多農戶信托的土地不但沒有荒廢，而且由轉包人進行產業(yè)結構調整后，使當?shù)剞r業(yè)走上了集約化、規(guī)?；牡缆贰?4.1推行承包地使用權

4、可遏制土地拋荒現(xiàn)象,浙江省紹興市于2001年2月在全國率先實行土地信托服務，不到半年時間，全縣流轉土地15.8萬畝，土地流轉率已超過了40%，土地集中到有能力、有資金、有市場的種養(yǎng)大戶和工商業(yè)主手中，有50%的農田進行了種養(yǎng)結構的調整，土地產出量增加5到10倍，從而使土地得以發(fā)揮最佳效益。,4.2有利于調整土地結構 提高土地利用規(guī)模效益,,據(jù)統(tǒng)計，中國每個農業(yè)勞動力經營耕地面積為3—10畝，而美國、加拿大、澳大利亞等國每個農業(yè)勞動力

5、經營耕地面積為3000—10000畝，農業(yè)勞動生產力低下，導致國內農產品價格等于或高于國際市場的價格，不利于參與國際市場的競爭，通過土地信托，可打破農村土地承包責任制時形成的以戶為單位土地分散、小塊零星、手工為主的經營狀況，使土地向種養(yǎng)大戶集中，生產優(yōu)勢經濟產品，并運用農地整理手段，提高機械化程度與勞動生產率，降低農業(yè)生產成本，增強農產品國內、國際市場競爭實力。,4.3促進農地整理 增強市場競爭能力,近些年來，中國經濟的高速發(fā)展，推動

6、著產業(yè)結構的轉換，第二、第三產業(yè)的比重迅速增加，農村人口轉變?yōu)槌擎?zhèn)人口的過程加快，城市化率已由1949年的10.64%提高到40%左右，客觀上為土地使用權流轉提供了平臺。同時，實現(xiàn)向市場經濟的轉變，促進勞動力、資金與土地等要素的流動。只有勞動力的流動，而無土地的流動，就會使土地處于閑置狀態(tài)，只有成立土地信托機構，才能提高土地資源重組效率，使土地經營權依法、規(guī)范與經濟流轉。,4.4加速農村人口流動 提高土地資源配置效率,,農村問題的解決

7、不在農村，要破解“三農”難題，必須從制度層面入手,土地信托制的創(chuàng)設就是其中有效措施之一。在土地信托制度下使農民將土地承包經營權作為信托財產，移轉給土地信托機構，由該機構經營治理或承包給他人經營，既可實現(xiàn)土地的適度規(guī)?；\作，又使農民在向第二、第三產業(yè)轉化的過程中擺脫小塊土地的鉗制，從而安心離開土地去創(chuàng)業(yè)、務工。在信托期限內，農民享有信托利益；信托終止，還可以恢復行使承包經營權，農民的基本權益有了較好的著落。,4.5設立土地信托制 有利

8、于維護農民的權益,目錄,5-模式構建,農村土地信托機構應按照“依法、自愿、有償”的原則，把分散在一家一戶的土地集中起來，以解決部分土地信托農戶“有地無力開發(fā)、有力無地開發(fā)”的弊端，在穩(wěn)定承包權的基礎上，加速經營權的流轉，同時有效解決了土地供需矛盾，促進了農村產業(yè)結構調整。,5.1成立農村土地信托機構,土地信托機構的主要職能包括：,5.1成立農村土地信托機構,,土地開發(fā)需要巨額資金，通過財政撥款、個人自有資金等途徑往往受資金來源的限制而滿

9、足不了需求，建立土地投資信托基金可有效解決土地開發(fā)資金不足問題。土地信托基金是土地信托部門為開發(fā)經營土地而設置的營運資金，其主要來源有：銀行等金融部門吸收的土地信托存款、政府發(fā)行的土地證券、企事業(yè)單體待用的土地信托基金、預算外自有資金等。借鑒美、日土地信托經驗并結合中國農村土地產權實際情況（農村集體土地所有權不變、承包權相對穩(wěn)定、經營權可合理流動）。,5.2建立土地投資信托基金,,原土地承包者作為委托人與受益人將土地信托給土地信托機構，

10、土地信托機構作為受托人既可將土地經營權以出租、轉讓、轉包、入股等方式給土地開發(fā)經營者從而收取租金、轉讓（包）金或股利；也可以與專業(yè)土地開發(fā)公司通過簽訂土地開發(fā)合同，收取開發(fā)收益（開發(fā)公司按合同取得相應酬金），然后將土地使用權再進行出租、轉讓等活動。土地信托機構負責將信托紅利給委托人。土地開發(fā)經營過程中所需的巨額資金可通過土地信托機構向金融機構貸款（農業(yè)貸款，政府扶持、利率優(yōu)惠）來籌集，金融機構可通過出售貸款債權的方式向廣大投資者再融通資

11、金，既增加投資渠道，又分散金融風險。,5.2建立土地投資信托基金,,政策法規(guī)支持 2001年4月公布的《中華人民共和國信托法》，使中國信托事業(yè)的繁榮和發(fā)展建立在較為完善的法律規(guī)范基礎上。在國外，土地信托是信托業(yè)務的重要組成部分，然而，中國土地信托發(fā)展滯后，要真正促進土地信托經營業(yè)務的發(fā)展，尚需制定有關規(guī)范各種土地信托經營業(yè)務的政策法規(guī)及實施細則，非凡是關于土地投資信托基金如何具體運作、土地信托紅利確定的依據(jù)、土地信

12、托經營業(yè)務的稅費制度、土地信托產權的流轉補償與變更登記問題等。,5.3推行土地信托運作模式的支持體系,,市場體系支持 第一，支持培育土地流轉經營者。農村土地產權流轉根本在于解決“有地無人種、想種無地種”的問題即誰來種，因而培育土地經營者是土地產權流轉能否順利進行的要害。中國農村土地流轉經營者主要有：一般農戶、種養(yǎng)大戶、工商業(yè)主等，主要經營形式有：大戶承包型、農莊經營型、股份合作型、公司經營型、產業(yè)化經營型等，重點應支持種

13、養(yǎng)大戶與工商業(yè)主進行規(guī)模化經營，投資高效農業(yè)，以發(fā)揮其人力、資金、市場與技術的優(yōu)勢。 第二，市場信息支持。流轉土地的區(qū)位、數(shù)量、質量、地貌等條件以及補償標準、流轉形式均存在著較大的差異性，建立流轉土地信息庫，多渠道、多形式向轄區(qū)內外及時發(fā)布土地資源信息，可增強土地市場透明度，有助于土地高效流轉。,5.3推行土地信托運作模式的支持體系,第三，監(jiān)督機制支持。土地流轉后的用途應遵循“不改變土地的農業(yè)用途，確保耕地復耕能力，確保

14、耕地總量動態(tài)平衡，確保土地資源可持續(xù)利用”的原則。建立監(jiān)督機制，依法查處土地流轉后的違法用地行為，使流轉后的土地利用真正做到合理與高效。 第四，資金支持。據(jù)投資測算，目前每整理、開發(fā)、復墾1公頃的耕地需要投資 4500—9000元；園地需要3000—5500元；林地、牧草地需要投資1800—2750元；漁業(yè)用地需要投資15000—28000元。隨著土地整理、開發(fā)與復墾難度的遞增，土地流轉經營者所需投入資金量愈來愈大，

15、為此需要財政部門、金融機構、民間組織等資金上的大力支持。,5.3推行土地信托運作模式的支持體系,技術支持 由于土地開發(fā)整理內涵是隨著時間的推移不斷豐富的，如土地整理最具代表性的德國，19世紀以前的土地整理主要是針對農地分散、零碎等問題實行集中；20世紀初期，側重于服務基礎設施和公共建設實施土地整理；到了20世紀70年代又增加了景觀生態(tài)和環(huán)境保護，以實現(xiàn)經濟、社會、環(huán)境的協(xié)調發(fā)展。因此，土地開發(fā)整理技術也需要不斷更新與完善