如何防范房地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)

1、1、深入調(diào)查，防止“先租賃后抵押”情形的出現(xiàn) 辦理房地產(chǎn)抵押貸款前，要認(rèn)真做好貸前調(diào)查工作，詳細(xì)了解借款人（第三人）用來(lái)抵押的房地產(chǎn)是否已經(jīng)租賃他人，并對(duì)租賃期限、價(jià),款等情況摸清，同時(shí)依據(jù)同類(lèi)地段的房地產(chǎn)租賃價(jià)格進(jìn)行認(rèn)真核實(shí)、比較，據(jù)以對(duì)不同情形區(qū)別對(duì)待，對(duì)已經(jīng)出租期限較長(zhǎng)的房地產(chǎn)，原則上不予辦理抵押貸款，防止出現(xiàn)“先租賃后抵押”問(wèn)題。當(dāng)然，如,果出現(xiàn)“先抵押后租賃”的情形，即抵押人在設(shè)定抵押權(quán)后，又將抵押物出租。在這種情況下，已

2、登記的抵押權(quán)的效力優(yōu)先于租賃權(quán)，可以辦理房地產(chǎn)抵押貸款。在貸后檢查工作中，尤其要注意“先抵押后,租賃”情形的租賃期限及價(jià)款，對(duì)于明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的租賃合同，通過(guò)有效措施予以及時(shí)糾正，必要時(shí)可以行使代位權(quán)，即提起民事訴訟主張自己的合法權(quán)益。 2、注意土地使用權(quán)的性質(zhì)和使,用年限 辦理抵押貸款前，要調(diào)查清楚房地產(chǎn)所占用土地使用權(quán)的性質(zhì)，對(duì)于出讓土地要分清是屬于住宅類(lèi)還是屬于工業(yè)類(lèi)。根據(jù)土地使用權(quán)的性質(zhì)，查看土地使用期限是否到期，對(duì)即

3、將到期或已,經(jīng)到期的土地，其地上附著物不得辦理抵押貸款。對(duì)于劃撥用地性質(zhì)的房屋土地，銀行應(yīng)與借款人（第三人）簽訂合同，要求借款人（第三人）在處置房地產(chǎn)時(shí)補(bǔ)交土地出讓金或適當(dāng)降低貸款的折扣率。,3、加大貸后檢查力度，防止私自變更土地用途 辦理房地產(chǎn)抵押貸款前，應(yīng)查看土地使用證上填寫(xiě)的土地用途與借款人（第三人）實(shí)際使用用途是否一致，如果不一致，不予辦理抵押貸,款。即使辦理前一致，也應(yīng)在貸款發(fā)放后進(jìn)行貸后檢查，查看借款人（第三人）土地實(shí)際

4、用途是否發(fā)生變更，根據(jù)檢查情況及時(shí)采取有效措施。 4、對(duì)在建工程抵押貸款重點(diǎn)管理 由于,在建工程具有特殊性，在受償權(quán)上不利，因此，應(yīng)適當(dāng)降低在建工程抵押貸款的折扣率；對(duì)發(fā)放的在建工程抵押貸款，應(yīng)進(jìn)行單獨(dú)、專(zhuān)人管理，要求借款人把基本存款賬戶設(shè)在銀行，往來(lái)款項(xiàng)要通過(guò)銀行辦,理，隨時(shí)監(jiān)督借款人資金使用情況，尤其是其與建設(shè)工程承包人的工程價(jià)款的往來(lái)要進(jìn)行全程監(jiān)督，盡量避免抵押權(quán)出現(xiàn)落空的風(fēng)險(xiǎn)。 5、應(yīng)熟知房地產(chǎn)市場(chǎng)行情 為準(zhǔn)確獲

5、得抵押房地,產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格，應(yīng)熟知房地產(chǎn)市場(chǎng)行情。雖然我們無(wú)權(quán)決定評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)抵押房地產(chǎn)所作的估價(jià)，但可以根據(jù)自己掌握的市場(chǎng)行情客觀確定貸款發(fā)放的額度，掌握貸款發(fā)放的主動(dòng)權(quán)。 6、摸清借款,人（第三人）用于抵押的房地產(chǎn)的基本狀況 發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款時(shí)，應(yīng)詳細(xì)調(diào)查清楚借款人（第三人）的實(shí)際房地產(chǎn)數(shù)量，查看有無(wú)弄虛作假、欺騙隱瞞的現(xiàn)象。如果借款人（第三人）僅有一套,居住房屋，原則上不予辦理抵押貸款；如果借款人（第三人）有多套居住房屋，但

6、存在法律糾紛，暫時(shí)也不能辦理，應(yīng)在法律糾紛解決后，根據(jù)實(shí)際情況確定是否辦理。 7、尤其要重視借款人第,一還款來(lái)源是否充足 在發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款時(shí)，不僅要考慮行使抵押權(quán)的第二還款來(lái)源，而且更重要的是重視第一還款來(lái)源；不僅要對(duì)擔(dān)保人進(jìn)行擔(dān)保分析，而且要對(duì)借款人進(jìn)行財(cái)務(wù)分析、現(xiàn)金,流量分析和非財(cái)務(wù)分析，對(duì)借款人加大貸后檢查力度，提高貸后檢查頻率，動(dòng)態(tài)反映貸款形態(tài)，從根本上提高房地產(chǎn)抵押貸款的質(zhì)量，有效防范房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)。 8、

7、發(fā)放貸款時(shí)，規(guī)范使用,格式合同。 對(duì)格式合同沒(méi)有約定但不約定某些事項(xiàng)，又可能會(huì)導(dǎo)致貸款產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的，就需要與借款人、抵押人就約定的事項(xiàng)，簽訂合同附注或補(bǔ)充合同，比如：作為貸款抵押物的房地產(chǎn)尚未裝潢,的，就需要與抵押人或（和）承租人簽訂兩（三）方協(xié)議，明確出租期限屆滿時(shí)，裝潢部分的所有權(quán)歸屬，亦或是出租期限屆滿時(shí)，承租人應(yīng)將房屋恢復(fù)原狀等等。從而有利于（抵押權(quán)人）依法、及時(shí)、無(wú),障礙地實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，保障金融債權(quán)安全。 9、充分利用法院

8、數(shù)據(jù)庫(kù)信息，及時(shí)掌握借款人、抵押人涉訴情況。 目前，在各市中級(jí)人民法院的內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)上，可以查詢案件當(dāng)事人的有關(guān)涉,案情況。如有無(wú)債權(quán)人主張債權(quán)？有無(wú)擬抵押的財(cái)產(chǎn)存在法院查封、扣押的情況？有無(wú)強(qiáng)制執(zhí)行的到期債務(wù)等等。通過(guò)查詢法院數(shù)據(jù)庫(kù)的情況，我們可以從另一個(gè)側(cè)面來(lái)考察借款人、抵押人的財(cái)產(chǎn)及信用狀,況。尤其是以在建工程抵押的貸款，由于在建工程在房產(chǎn)處并無(wú)電子樓盤(pán)（備案信息），如存在法院查封、扣押的情形，法院的民事裁定只能送達(dá)被申請(qǐng)人處，而