2014年9月份考試房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃與風(fēng)險(xiǎn)管理第二次作業(yè)

1、20142014年9月份考試房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃與風(fēng)險(xiǎn)管理第二次作業(yè)月份考試房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃與風(fēng)險(xiǎn)管理第二次作業(yè)一、單項(xiàng)選擇題（本大題共一、單項(xiàng)選擇題（本大題共4040分，共分，共2020小題，每小題小題，每小題2分）分）1.科學(xué)的策劃程序第一步是（）A.制定策劃目標(biāo)B.設(shè)計(jì)方案C.選擇方案D.實(shí)施監(jiān)控E.反饋調(diào)整2.下面屬于風(fēng)險(xiǎn)前管理的是（）A.調(diào)整方案B.加強(qiáng)科學(xué)決策C.積極補(bǔ)救D.依法索賠3.項(xiàng)目引力圈中引力最強(qiáng)的圈層是（）A.項(xiàng)目核心引

2、力圈B.項(xiàng)目主要引力圈C.項(xiàng)目泛引力圈D.項(xiàng)目最外延引力圈4.（）是核心效用所依附的基本載體A.形式產(chǎn)品B.核心產(chǎn)品C.外延產(chǎn)品D.實(shí)體本身5.4C理論是屬于以下理論中的（）理論A.區(qū)域經(jīng)濟(jì)理論B.市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)理論C.戰(zhàn)略管理理論D.木桶短板理論6.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的對(duì)象是房子，同其他產(chǎn)品相比，房地產(chǎn)產(chǎn)品最顯著的特征是（）A.空間位置固定，其市場(chǎng)的地域性特征明顯B.建筑形式易于模仿與克隆，產(chǎn)品生命力不強(qiáng)C.物理結(jié)構(gòu)相對(duì)穩(wěn)定，不易改變D.價(jià)值高

3、昂，市場(chǎng)準(zhǔn)入門(mén)檻高，有效需求低7.西方研究二手房市場(chǎng)時(shí)的理論析工具是（）A.過(guò)濾模型B.蛛網(wǎng)理論C.供求規(guī)律D.市場(chǎng)生態(tài)鏈8.房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的大小不能根據(jù)（）來(lái)測(cè)度A.期望值B.標(biāo)準(zhǔn)差C.方差D.標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)9.新增商鋪供給量等于（）A.已經(jīng)開(kāi)工正在施工的該類(lèi)商鋪面積已經(jīng)立項(xiàng)尚未開(kāi)工B.已經(jīng)開(kāi)工正在施工的該類(lèi)商鋪面積—已經(jīng)立項(xiàng)尚未開(kāi)工C.已經(jīng)開(kāi)工正在施工的該類(lèi)商鋪面積D.已經(jīng)立項(xiàng)尚未開(kāi)工10.房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程中第一步是（）A.投資機(jī)

4、會(huì)研究B.地塊價(jià)值判斷C.項(xiàng)目戰(zhàn)略選擇D.項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)分析11.項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略可以從多個(gè)角度進(jìn)行界定。從投資期限劃分（）A.長(zhǎng)期戰(zhàn)略和短期戰(zhàn)略B.多元化戰(zhàn)略和專(zhuān)業(yè)化戰(zhàn)略C.創(chuàng)新戰(zhàn)略和跟隨戰(zhàn)略D.成本領(lǐng)先戰(zhàn)略和品牌化戰(zhàn)略12.項(xiàng)目策劃應(yīng)當(dāng)做到（）A.看局部局，再看全部B.先看部分，再看整體C.先看眼前，再看長(zhǎng)遠(yuǎn)D.堅(jiān)持部分服從整體，局部服從全局13.普通住宅在選址時(shí)一般要考慮因素不包括()A.位置要好，地處企事業(yè)單位附近或城市中心外圍地區(qū)及

5、城市邊緣地區(qū)B.公交發(fā)達(dá)，出行方便，易達(dá)易及C.地段便宜，環(huán)境一般D.社區(qū)安全，環(huán)境良好14.無(wú)論是供給還是需求都出現(xiàn)停止或負(fù)增長(zhǎng)，企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大增，利潤(rùn)幾乎為零甚至虧損，請(qǐng)問(wèn)這是市場(chǎng)（）階段A.市場(chǎng)形成期B.市場(chǎng)發(fā)展期C.市場(chǎng)飽和期D.市場(chǎng)衰退期15.消市場(chǎng)規(guī)模最大，競(jìng)爭(zhēng)激烈，需求飽和，企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)增大，利潤(rùn)降，請(qǐng)問(wèn)這是市場(chǎng)（）階段A.市場(chǎng)形成期B.市場(chǎng)發(fā)展期C.市場(chǎng)飽和期D.市場(chǎng)衰退期16.項(xiàng)目策劃的靈魂是（）A.創(chuàng)新性思維B.系統(tǒng)

6、性思維C.以市場(chǎng)為導(dǎo)向的思維D.追求價(jià)值最大化思維17.項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略可以從多個(gè)角度進(jìn)行界定。從冒險(xiǎn)程度看分（）A.長(zhǎng)期戰(zhàn)略和短期戰(zhàn)略B.多元化戰(zhàn)略和專(zhuān)業(yè)化戰(zhàn)略C.創(chuàng)新戰(zhàn)略和跟隨戰(zhàn)略D.成本領(lǐng)先戰(zhàn)略和品牌化戰(zhàn)略穎，其創(chuàng)意主題及表現(xiàn)手法應(yīng)當(dāng)新穎別致，讓人耳目一新。四是表現(xiàn)藝術(shù)，廣告表現(xiàn)形式要具有藝術(shù)性和美觀性。五是效果突出，廣告策劃應(yīng)達(dá)到不鳴則已、一鳴驚人的效果。（）3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是由土地、物質(zhì)、資金、人力、技術(shù)、信息等要素組成的一個(gè)大

7、系統(tǒng)，這個(gè)系統(tǒng)是有層次性的，是由眾多子系統(tǒng)構(gòu)成。項(xiàng)目策劃應(yīng)當(dāng)考慮各系統(tǒng)之間的協(xié)調(diào)性。（）4.當(dāng)企業(yè)品牌效應(yīng)突出、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)明顯、目標(biāo)客戶購(gòu)買(mǎi)能力強(qiáng)勁時(shí)，項(xiàng)目可以采用高開(kāi)低走策略，通過(guò)高價(jià)開(kāi)盤(pán)塑造品牌形象，獲取最大利潤(rùn)。這時(shí)應(yīng)采用低開(kāi)高走策略。（）5.房屋租用市場(chǎng)中租金與新增存量供給的變化呈正相關(guān)關(guān)系，而置業(yè)市場(chǎng)中房屋價(jià)格與租金呈正相關(guān)關(guān)系。當(dāng)城市化進(jìn)程加快，使得房屋租賃需求增長(zhǎng)高于存量增加時(shí)，租賃市場(chǎng)將出現(xiàn)供不應(yīng)求，租金上漲，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲

8、，帶動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)量增加，導(dǎo)致存量物業(yè)增加，當(dāng)存量物業(yè)的增長(zhǎng)高于租賃需求增長(zhǎng)時(shí)，租賃市場(chǎng)將出現(xiàn)供過(guò)于求，租金下跌，拉動(dòng)房?jī)r(jià)下降，導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資減少，開(kāi)發(fā)量萎縮，致使存量物業(yè)減少，租賃市場(chǎng)出現(xiàn)新的供不應(yīng)求，產(chǎn)生新一輪的循環(huán)()6.項(xiàng)目策劃應(yīng)當(dāng)先看局部，再看全局部，先看部分，再看整體，先看長(zhǎng)遠(yuǎn)，再看眼前。堅(jiān)持部分服從整體，局部服從全局。（）7.房地產(chǎn)直銷(xiāo)適用于企業(yè)實(shí)力較小，缺乏專(zhuān)業(yè)的策劃人員和銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)；背景簡(jiǎn)單，缺少客源網(wǎng)絡(luò)

9、關(guān)系；從業(yè)時(shí)間較短，知名度不高，經(jīng)驗(yàn)不足；其產(chǎn)品前期策劃缺乏，存在一定缺陷。（）8.盈虧平衡分析主要是分析有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)因子的變化對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響，判斷最可能導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵變量因子及其變動(dòng)幅度。（）9.在確立策劃主題和切入點(diǎn)后，策劃者即可憑借經(jīng)驗(yàn)、知識(shí)，運(yùn)用頭腦風(fēng)暴法、模仿創(chuàng)新法、邊緣嫁接法、對(duì)比求異法進(jìn)行方案構(gòu)思與設(shè)計(jì)。方案設(shè)計(jì)是一定條件約束下創(chuàng)造實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的途徑和方法。方案設(shè)計(jì)應(yīng)考慮項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的條件，應(yīng)進(jìn)行一定程度的創(chuàng)新。（）10

10、.不管是基于歷史經(jīng)驗(yàn)還是邏輯推理形成的項(xiàng)目方案，都應(yīng)經(jīng)過(guò)實(shí)際驗(yàn)證，以檢驗(yàn)其客觀性與科學(xué)性。因此，實(shí)證法是項(xiàng)目策劃中檢驗(yàn)策劃方案客觀科學(xué)的重要手段，它是通過(guò)實(shí)際的驗(yàn)證來(lái)檢驗(yàn)策劃方案的合理性。（）答案：答案：一、單項(xiàng)選擇題（一、單項(xiàng)選擇題（4040分，共分，共2020題，每小題題，每小題2分）分）1.A2.B3.A4.A5.B6.A7.A8.C9.A10.A11.A12.D13.C14.D15.C16.A17.C18.C19.C20.C二、