農(nóng)用土地價(jià)格評(píng)估的理論與方法研究.pdf

1、農(nóng)用土地作為一種重要的土地利用類型，具有經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、生態(tài)功能；同時(shí)，農(nóng)用土地也是一種重要的土地資產(chǎn)，具有經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、生態(tài)價(jià)值。在快速的城市化及新農(nóng)村建設(shè)的背景下，農(nóng)用土地的流轉(zhuǎn)、征收、轉(zhuǎn)用等現(xiàn)象越來越普遍。為了更好地保障農(nóng)民的切身利益，建立完善的農(nóng)用土地市場，提高農(nóng)用土地的使用效率，就必須建立合理的農(nóng)用土地價(jià)格體系、評(píng)估方法體系。
　　 本文在對(duì)國內(nèi)外農(nóng)用土地價(jià)格評(píng)估分析和總結(jié)的基礎(chǔ)上，采用理論分析與實(shí)證分析相結(jié)合、定量分析與定

2、性分析相結(jié)合、多學(xué)科綜合分析研究等方法，對(duì)農(nóng)用土地的屬性和權(quán)屬及其對(duì)農(nóng)用土地價(jià)格的影響因素進(jìn)行了全面系統(tǒng)的分析，構(gòu)建了農(nóng)用土地價(jià)格評(píng)估的理論體系，歸納了不同農(nóng)用土地的各種價(jià)格評(píng)估的方法和過程，深入分析了農(nóng)用土地的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、生態(tài)價(jià)值及價(jià)格構(gòu)成，提出了農(nóng)用土地流轉(zhuǎn)價(jià)格、轉(zhuǎn)用價(jià)格、征農(nóng)價(jià)格、征轉(zhuǎn)價(jià)格的價(jià)格體系，并以河南省濟(jì)源市為例，基于開發(fā)的農(nóng)用土地估價(jià)信息系統(tǒng)進(jìn)行了實(shí)證研究。本文主要包括以下幾個(gè)部分：
　　 第一部分是緒論。主要在

3、分析了農(nóng)用土地價(jià)格評(píng)估背景、目的和意義，并對(duì)國內(nèi)外的研究進(jìn)展及存在問題進(jìn)行了詳細(xì)的分析和說明。
　　 第二部分是農(nóng)用土地的屬性和權(quán)屬分析。農(nóng)用土地具有經(jīng)濟(jì)屬性、社會(huì)屬性和生態(tài)屬性，不同的屬性決定了農(nóng)用土地不同的價(jià)格構(gòu)成；農(nóng)用土地的權(quán)屬包括集體土地所有權(quán)、集體土地承包經(jīng)營權(quán)、國有農(nóng)用土地使用權(quán)、“四荒地”產(chǎn)權(quán)，不同的農(nóng)用土地產(chǎn)權(quán)具有不同的價(jià)格。
　　 第三部分對(duì)農(nóng)用土地的價(jià)值構(gòu)成、價(jià)格構(gòu)成、價(jià)格體系及其影響因素等進(jìn)行了系統(tǒng)

4、分析。農(nóng)用土地的價(jià)值由經(jīng)濟(jì)價(jià)值、社會(huì)價(jià)值和生態(tài)價(jià)值構(gòu)成，與此相對(duì)應(yīng)，農(nóng)用土地的價(jià)格包括經(jīng)濟(jì)價(jià)格、社會(huì)價(jià)格、生態(tài)價(jià)格；由此，農(nóng)用土地的價(jià)格體系包括農(nóng)用土地流轉(zhuǎn)價(jià)格、轉(zhuǎn)用價(jià)格、征農(nóng)價(jià)格、征轉(zhuǎn)價(jià)格；影響農(nóng)用土地價(jià)格的因素包括經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素和生態(tài)環(huán)境因素，各種因素對(duì)農(nóng)用土地價(jià)格有著不同的影響。
　　 第四部分重點(diǎn)探討了農(nóng)用土地價(jià)格的理論基礎(chǔ)，并分析了各種理論對(duì)農(nóng)用土地價(jià)格評(píng)估的作用。農(nóng)用土地價(jià)格評(píng)估的理論基礎(chǔ)主要有農(nóng)用土地效用理論(

5、包括地租理論、區(qū)位理論、土地肥力理論)、農(nóng)用土地成本理論、農(nóng)用土地供求理論等，這些理論是構(gòu)建農(nóng)用土地價(jià)格評(píng)估方法、建立農(nóng)用土地評(píng)估模型的理論依據(jù)。
　　 第五部分在總結(jié)國內(nèi)外有關(guān)土地價(jià)格評(píng)估方法的基礎(chǔ)上，結(jié)合農(nóng)用土地的特點(diǎn)，提出了各種農(nóng)用土地不同價(jià)格的評(píng)估方法，并根據(jù)農(nóng)用土地價(jià)格評(píng)估的需要，探討了農(nóng)用土地估價(jià)信息系統(tǒng)的設(shè)計(jì)與實(shí)現(xiàn)。農(nóng)用土地經(jīng)濟(jì)價(jià)格主要是由農(nóng)用土地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值決定的，其評(píng)估的主要方法有收益還原法、市場比較法、成本逼近

6、法、剩余法、收益倍數(shù)法等；農(nóng)用土地社會(huì)價(jià)格是由農(nóng)用土地的社會(huì)價(jià)值決定的，即農(nóng)用土地作為農(nóng)民生存保障功能、社會(huì)福利功能和保障糧食安全功能的社會(huì)價(jià)值，包括農(nóng)用土地社會(huì)保障價(jià)格及社會(huì)穩(wěn)定價(jià)格，并分別通過養(yǎng)老保險(xiǎn)金、耕地開墾費(fèi)等替代方法予以評(píng)估；農(nóng)用土地的生態(tài)價(jià)格是由農(nóng)用土地的生態(tài)價(jià)值決定的，即農(nóng)用土地的凈化空氣、減少污染、保持水土、維護(hù)物種多樣性等功能的生態(tài)價(jià)值，主要通過假設(shè)市場評(píng)價(jià)法、費(fèi)用支出法、恢復(fù)和保護(hù)費(fèi)用法、收益還原法、影子工程法等方

7、法予以評(píng)估。農(nóng)用土地評(píng)估離不開GIS技術(shù)的支持，本文具體探討了農(nóng)用土地估價(jià)信息系統(tǒng)的總體設(shè)計(jì)、數(shù)據(jù)庫設(shè)計(jì)、詳細(xì)設(shè)計(jì)及主要功能的實(shí)現(xiàn)，并以MapGIS作為基礎(chǔ)平臺(tái)，基于類庫的方式進(jìn)行二次開發(fā)予以實(shí)現(xiàn)。
　　 第六部分以河南省濟(jì)源市為例，基于農(nóng)用土地估價(jià)信息系統(tǒng)，在對(duì)農(nóng)用土地進(jìn)行綜合級(jí)別劃分的基礎(chǔ)上，采用本文設(shè)計(jì)的評(píng)估方法，對(duì)各種農(nóng)用土地的不同價(jià)格進(jìn)行了評(píng)估，并對(duì)評(píng)估結(jié)果的進(jìn)行了分析。研究結(jié)果表明，在各級(jí)別經(jīng)濟(jì)價(jià)格中，園地價(jià)格最高，