淺析土地價(jià)格評(píng)估對(duì)城市規(guī)劃的作用

1、<p>　　淺析土地價(jià)格評(píng)估對(duì)城市規(guī)劃的作用</p><p>　　摘要：城市規(guī)劃是建設(shè)城市和管理規(guī)劃城市的根本依據(jù)。當(dāng)前“小產(chǎn)權(quán)房”被社會(huì)廣泛關(guān)注，引發(fā)許多爭(zhēng)議。其規(guī)定土地的用途、容積率、建筑密度、建筑高度和綠化率等指標(biāo)，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有較大的影響。本文旨在對(duì)“淺析土地價(jià)格評(píng)估對(duì)城市規(guī)劃的作用”這一課題，從土地價(jià)格對(duì)城市規(guī)劃作用的角度出發(fā)，做出適當(dāng)?shù)姆治?，綜合運(yùn)用城市規(guī)劃知識(shí)去分析目前土地價(jià)格評(píng)估與城市規(guī)

2、劃的影響。 </p><p>　　關(guān)鍵詞：城市規(guī)劃知識(shí)；土地價(jià)格評(píng)估；影響 </p><p>　　土地價(jià)格尤其是城市土地價(jià)格不僅由土地利用現(xiàn)狀決定，對(duì)土地利用前景的預(yù)期也是影響土地價(jià)格的重要因素。土地的自然供給數(shù)量是固定的和無(wú)彈性的。因此，土地是一種稀缺資源。就城市土地而言，更是一種相對(duì)供不應(yīng)求的短缺資源。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，各部門對(duì)土地的需求呈增長(zhǎng)趨勢(shì)。為了合理地協(xié)調(diào)與均衡土地資源的供求

3、關(guān)系，城市規(guī)劃應(yīng)運(yùn)而生。城市規(guī)劃中歸根到底的問題是土地利用的問題。城市規(guī)劃的主要任務(wù)最終要靠土地的規(guī)劃與安排來(lái)實(shí)現(xiàn)，因而對(duì)土地價(jià)格的評(píng)估就顯得尤為重要。 </p><p>　　一、土地價(jià)格評(píng)估概述 </p><p>　　1.1、城市土地價(jià)格的內(nèi)涵 </p><p>　　根據(jù)馬克思的勞動(dòng)價(jià)值理論，土地是一種自然生產(chǎn)，是自然存在的，不是人類所勞動(dòng)的產(chǎn)物，沒有凝聚人類的勞

4、動(dòng)力，因此土地是沒有任何價(jià)值的，也沒有由土地價(jià)值決定的價(jià)格。就如同很多商品一樣，土地也受供求關(guān)系的影響，而且土地市場(chǎng)的供求關(guān)系一直處于不平衡狀態(tài)。土地供給增長(zhǎng)，需求不變，則土地價(jià)格下跌；土地供給減少，需求增加，則土地價(jià)格上升。當(dāng)城市發(fā)展采取保護(hù)農(nóng)田的政策時(shí)，意味著土地供給受到限制，城市開發(fā)將趨于高密度的建設(shè)方式，土地價(jià)格的整體水平將會(huì)上升。規(guī)劃如果是規(guī)定一種特定的用地總量，不但會(huì)造成該類用地土地價(jià)格水平上漲，而且還會(huì)因?yàn)橐?guī)劃方案造成的區(qū)

5、位影響，對(duì)個(gè)別地塊的土地價(jià)格產(chǎn)生重要影響。 </p><p>　　1.2、城市地產(chǎn)價(jià)格的特點(diǎn) </p><p>　　一般商品的價(jià)格以價(jià)值為基礎(chǔ)，同時(shí)，價(jià)格還受市場(chǎng)供求關(guān)系的影響，不過無(wú)論影響多大，它總是圍繞價(jià)值或生產(chǎn)價(jià)格上下波動(dòng)的。而土地價(jià)格的決定則不是這樣的。土地市場(chǎng)的供求關(guān)系與一般商品市場(chǎng)的供求關(guān)系不同。由于土地資源的有限性、稀缺性以及不可再生性，土地的供給是沒有什么大的發(fā)展空間的。隨

6、著近年來(lái)的城市化進(jìn)程不斷加快，人口不斷涌進(jìn)城市，以及小城鎮(zhèn)的發(fā)展，城市土地的供求關(guān)系進(jìn)一步加劇，土地的供給減少了，地價(jià)則節(jié)節(jié)攀升。同時(shí)地產(chǎn)價(jià)格也受國(guó)家、地區(qū)或城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、就業(yè)情況、居民收入水平、財(cái)政收支等有關(guān)，通常來(lái)講，一個(gè)地區(qū)如果經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)快、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理、收入水平和投資水平高，地產(chǎn)需求量大，地產(chǎn)價(jià)格總體水平也就高，反之亦然。 </p><p>　　1.3、城市規(guī)劃對(duì)地價(jià)的影響 </

7、p><p>　　土地價(jià)格尤其是城市土地價(jià)格不僅由土地利用現(xiàn)狀決定，對(duì)土地利用前景的預(yù)期也是影響土地價(jià)格的重要因素。當(dāng)城市的發(fā)展采取保護(hù)農(nóng)田的政策時(shí)，就表示土地的供給問題就受到限制，地價(jià)的整體價(jià)格就會(huì)上升。規(guī)劃如果限制某一特定用途用地的數(shù)量，不僅會(huì)造成該類用地地價(jià)水平上升，而且由于規(guī)劃方案造成的區(qū)位影響，還會(huì)對(duì)一些地塊的土地價(jià)格產(chǎn)生影響。 </p><p>　　1.4、土地價(jià)格評(píng)估的重要性 &l

8、t;/p><p>　　在城市發(fā)展過程中，做為職能部門的土地價(jià)格評(píng)估中心，對(duì)土地價(jià)格的評(píng)估起到了至關(guān)重要作用，如負(fù)責(zé)政府公益性、職能性、社會(huì)服務(wù)性的土地評(píng)估和政府有關(guān)地價(jià)管理的技術(shù)協(xié)調(diào)工作；負(fù)責(zé)基準(zhǔn)地價(jià)，標(biāo)定地價(jià)，出讓底價(jià)的評(píng)估以及基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)查詢服務(wù)等。 </p><p>　　首先 土地價(jià)格評(píng)估有助于土地交易的順利進(jìn)行。由于土地市場(chǎng)具有強(qiáng)烈的地域性，因而，在市場(chǎng)上不容易獲得完整的價(jià)格資料

9、。而土地交易除專業(yè)經(jīng)營(yíng)公司之外，一般人很少具有這方面的經(jīng)驗(yàn)，有必要事先對(duì)土地進(jìn)行估價(jià)。只有通過專業(yè)人士搜集的各種資料，分析評(píng)定后買賣的雙方才不致有上當(dāng)?shù)膿?dān)心，交易自然變得簡(jiǎn)單快捷。 </p><p>　　其次土地價(jià)格評(píng)估有助于企業(yè)投資。土地作為一種重要的生產(chǎn)要素，常常是企業(yè)決策的主要目標(biāo)之一。根據(jù)替代原理，在資金一定的情況下，為了達(dá)到某一生產(chǎn)水平，土地投資的多少直接影響其他要素的投資。若地價(jià)昂貴，則可減少土地投資

10、而增加資本、勞動(dòng)的投入；反之亦然。 </p><p>　　另外，作為資金融通的手段，也必須對(duì)土地進(jìn)行價(jià)格評(píng)估。而且土地估價(jià)有助于土地市場(chǎng)的完善。并且土地估價(jià)有助于土地市場(chǎng)管理。 </p><p>　　二、土地價(jià)格評(píng)估可以控制對(duì)城市土地規(guī)劃并引導(dǎo)其朝良性方向發(fā)展 </p><p><b>　　2.1、城市性質(zhì) </b></p>&l

11、t;p>　　城市性質(zhì)是指某一城市在國(guó)家政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展中所處的地位和所起的作用，是城市的職能的反映。城市性質(zhì)反映著一個(gè)城市的發(fā)展規(guī)劃和發(fā)展方向。城市的特征也應(yīng)該是不斷變化的動(dòng)態(tài)過程，而不是一成不變的。確定城市性質(zhì)，必須建立在一定的時(shí)間范疇內(nèi)。 </p><p>　　2.2、城市土地的合理化 </p><p>　　當(dāng)今社會(huì)城市土地的合理利用成為了熱議話題，土地的稀缺，用地少，人口多

12、已成為現(xiàn)在急需改變問題。如果進(jìn)行土地價(jià)格評(píng)估，我們就更能了解我們現(xiàn)在僅有的土地資源，減少不必要的開發(fā)，節(jié)省資金。所以我們更應(yīng)該對(duì)土地進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，合理的利用資源、資金，遏止房地產(chǎn)泡沫化問題。 </p><p>　　2.3、土地區(qū)位的通達(dá)性 </p><p>　　如果進(jìn)行土地價(jià)格評(píng)估，就會(huì)預(yù)測(cè)出整個(gè)城市的規(guī)劃格局并進(jìn)行詳細(xì)的規(guī)劃和推算。這樣既能充分利用有限的土地資源減少土地資源的浪費(fèi)。建設(shè)四

13、通八達(dá)的交通，減少不必要的交通要道。使人們出行更方便，節(jié)省不少的時(shí)間。節(jié)約生產(chǎn)流通過程的時(shí)間，提高生產(chǎn)質(zhì)量。 </p><p>　　2.4、城市的環(huán)境狀況 </p><p>　　隨著社會(huì)的不斷發(fā)展我們步入了工業(yè)化社會(huì)，環(huán)境問題也日益嚴(yán)重，環(huán)境問題不僅困擾城市的發(fā)展，危及居民的切身利益，同時(shí)也直接影響土地的使用。在西方國(guó)家中，凡污染嚴(yán)重，環(huán)境低劣的地區(qū)土地價(jià)格都極其便宜，這樣我們的生活用地就

14、更少了，所以我們要合理的規(guī)劃哪些工業(yè)用地范圍，這樣減少土地污染和空氣污染。 </p><p>　　三、土地價(jià)格評(píng)估對(duì)城市規(guī)劃起著決定性的作用 </p><p>　　城市規(guī)劃所確定的城市性質(zhì)對(duì)地價(jià)的影響屬戰(zhàn)略影響，將會(huì)直接影響到城市基準(zhǔn)地價(jià)總體水平的發(fā)展趨勢(shì)。城市的交通線路的設(shè)立及線路的改變，都在不同程度上影響著所在處土地的價(jià)格。反過來(lái)，土地價(jià)格的評(píng)估，會(huì)在一定程度上影響著政府部門在線路選址

15、方面的考慮。土地用途的變化會(huì)引起土地價(jià)值的瞬時(shí)改變，因此，城市規(guī)劃與土地價(jià)格評(píng)估有著相互影響的關(guān)系，兩者相互作用，相互借鑒。 </p><p><b>　　參考文獻(xiàn)： </b></p><p>　　[1] 張兆福. 我國(guó)城市化進(jìn)程中的土地利用問題[J]. 國(guó)土與自然資源研究. 2002（01） </p><p>　　[2] 鄭云有，周國(guó)華. 容

16、積率與建筑密度對(duì)地價(jià)的綜合影響研究――以株洲市商業(yè)用地為例[J]. 經(jīng)濟(jì)地理. 2002（01） </p><p>　　[3] 陳立定，馮洪山. 我國(guó)城鎮(zhèn)地價(jià)評(píng)估方法發(fā)展回顧及趨勢(shì)研究[J]. 浙江工業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào). 2002（01） [9] 葉霞飛，蔡蔚. 城市軌道交通開發(fā)利益還原方法的基礎(chǔ)研究[J]. 鐵道學(xué)報(bào). 2002（01） </p><p>　　林慶輝，男，福建省泉州市安溪縣國(guó)土資