2017年物權(quán)法司法解釋一及解讀

1、2016年物權(quán)法司法解釋一全文年物權(quán)法司法解釋一全文自2016年3月1日起施行為正確審理物權(quán)糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，結(jié)合民事審判實踐，制定本解釋。第一條因不動產(chǎn)物權(quán)的歸屬，以及作為不動產(chǎn)物權(quán)登記基礎(chǔ)的買賣、贈與、抵押等產(chǎn)生爭議，當(dāng)事人提起民事訴訟的，應(yīng)當(dāng)依法受理。當(dāng)事人已經(jīng)在行政訴訟中申請一并解決上述民事爭議，且人民法院一并審理的除外。第二條當(dāng)事人有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿的記載與真實權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動產(chǎn)物權(quán)

2、的真實權(quán)利人，請求確認(rèn)其享有物權(quán)的，應(yīng)予支持。第三條異議登記因物權(quán)法第十九條第二款規(guī)定的事由失效后，當(dāng)事人提起民事訴訟，請求確認(rèn)物權(quán)歸屬的，應(yīng)當(dāng)依法受理。異議登記失效不影響人民法院對案件的實體審理。第四條未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)所有權(quán)，或者設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等其他物權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照物權(quán)法第二十條第一款的規(guī)定，認(rèn)定其不發(fā)生物權(quán)效力。第五條買賣不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議被認(rèn)定無效、被撤銷、被解除，或者預(yù)告登記的權(quán)利人放棄債權(quán)

3、的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第二十條第二款所稱的“債權(quán)消滅”。第六條轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)移船舶、航空器和機動車等所有權(quán)，受讓人已經(jīng)支付對價并取得占有，雖未經(jīng)登記，但轉(zhuǎn)讓人的債權(quán)人主張其為物權(quán)法第二十四條所稱的“善意第三人”的，不予支持，法律另有規(guī)定的除外。第七條人民法院、仲裁委員會在分割共有不動產(chǎn)或者動產(chǎn)等案件中作出并依法生效的改變原有物權(quán)關(guān)系的判決書、裁決書、調(diào)解書，以及人民法院在執(zhí)行程序中作出的拍賣成交裁定書、以物抵債裁定書，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第二十八條

4、所稱導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的人民法院、仲裁委員會的法律文書。第八條依照物權(quán)法第二十八條至第三十條規(guī)定享有物權(quán)，但尚未完成動產(chǎn)交付或者不動產(chǎn)登記的物權(quán)人，根據(jù)物權(quán)法第三十四條至第三十七條的規(guī)定，請求保護其物權(quán)的，應(yīng)予支持。第九條共有份額的權(quán)利主體因繼承、遺贈等原因發(fā)生變化時，其他按份共有人主張優(yōu)先購買的，不予支持，但按份共有人之間另有約定的除外。第十條物權(quán)法第一百零一條所稱的“同等條件”，應(yīng)當(dāng)綜合共有份額的轉(zhuǎn)讓價格、價款履行方式

5、及期限等因素確定。第十一條優(yōu)先購買權(quán)的行使期間，按份共有人之間有約定的，按照約定處理；沒有約定或者約定不明的，按照下列情形確定：（一）轉(zhuǎn)讓人向其他按份共有人發(fā)出的包含同等條件內(nèi)容的通知中載明行使期間的，以該期間為準(zhǔn)；（二）通知中未載明行使期間，或者載明的期間短于通知送達之日起十五日的，為十五日；（三）轉(zhuǎn)讓人未通知的，為其他按份共有人知道或者應(yīng)當(dāng)知道最終確定的同等條件之日起十五日；（四）轉(zhuǎn)讓人未通知，且無法確定其他按份共有人知道或者應(yīng)當(dāng)知

6、道最終確定的同等條件的，為共有份額權(quán)屬轉(zhuǎn)移之日起六個月。第十二條按份共有人向共有人之外的人轉(zhuǎn)讓其份額，其他按份共有人根據(jù)法律、司法解釋規(guī)定，請求按照同等條件購買該共有份額的，應(yīng)予支持。其他按份共有人的請求具有下列情形之一的，不予支持：關(guān)于物權(quán)法司法解釋（一）重點解讀關(guān)于物權(quán)法司法解釋（一）重點解讀物權(quán)法是規(guī)范財產(chǎn)關(guān)系的民事基本法律，調(diào)整物的歸屬和利用?！坝泻惝a(chǎn)者有恒心”，物權(quán)法作為最為基礎(chǔ)和重要的財產(chǎn)權(quán)，這次《關(guān)于適用中華人民共和國物權(quán)

7、法》若干問題的解釋（一）》的出臺具有重要意義?！督忉尅芬还?2條，對于《物權(quán)法》有關(guān)條款的適用進行了細化，針對不動產(chǎn)物權(quán)與登記、善意第三人、善意取得等六大方面司法實踐中遇到的難點與共性問題，作出了相應(yīng)的明確規(guī)定，體現(xiàn)了物權(quán)法與豐富無限的動態(tài)司法實踐之間的契合。一關(guān)于不動產(chǎn)登記與物權(quán)確認(rèn)或基礎(chǔ)關(guān)系爭議關(guān)于不動產(chǎn)登記與物權(quán)確認(rèn)或基礎(chǔ)關(guān)系爭議1、不動產(chǎn)物權(quán)的立案問題、不動產(chǎn)物權(quán)的立案問題《物權(quán)法》十四條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消

8、滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力?！北緱l規(guī)定了不動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅的時間，登記是物權(quán)公示的基本方式，物權(quán)法規(guī)定了自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生法律效力。但不動產(chǎn)物權(quán)涉及登記的糾紛是通過民事訴訟還是行政訴訟解決，實踐中處理存在爭議性。關(guān)于不動產(chǎn)登記的性質(zhì)，原來有觀點認(rèn)為是國家對不動產(chǎn)關(guān)系的干預(yù)，干預(yù)目的旨在明晰各種不動產(chǎn)，是一種行政行為。最高院民一庭庭長程新文解讀時表示，“不動產(chǎn)登記是不動產(chǎn)物權(quán)的公示方式

9、，是當(dāng)事人不動產(chǎn)物權(quán)發(fā)生變動的意思表示推動的結(jié)果，不能把不動產(chǎn)登記理解為國家對不動產(chǎn)物權(quán)關(guān)系進行的干預(yù)或行政權(quán)力對不動產(chǎn)物權(quán)的授權(quán)或確認(rèn)?！彪m然不動產(chǎn)登記是否屬于公法范疇值得商榷，但不動產(chǎn)登記是基于不動產(chǎn)物權(quán)的基礎(chǔ)關(guān)系而發(fā)生，不動產(chǎn)物權(quán)的基礎(chǔ)關(guān)系實質(zhì)上是民事關(guān)系，屬于民事審判范疇。為避免民事、行政部門相互推諉，《解釋》明確了在案件受理上，因不動產(chǎn)歸屬，以及作為不動產(chǎn)物權(quán)的買賣、贈與和抵押等產(chǎn)生的爭議訴訟，屬于民事訴訟受理范疇，而不是一涉

10、及不動產(chǎn)登記就歸為行政訴訟。至于不動產(chǎn)登記行政訴訟，審理不動產(chǎn)登記本身的合法性，不同于不動產(chǎn)權(quán)屬的民事爭議。2、對發(fā)生爭議的不動產(chǎn)物權(quán)歸屬判斷、對發(fā)生爭議的不動產(chǎn)物權(quán)歸屬判斷不動產(chǎn)物權(quán)發(fā)生爭議，對其歸屬的最終判斷，應(yīng)當(dāng)依賴于對原因行為或基礎(chǔ)關(guān)系的審查。不動產(chǎn)登記簿雖然是權(quán)屬證明，且有公示效力，但其證明力并不是處于唯一的地位，對不動產(chǎn)物權(quán)的證明，并不僅停留在登記簿上，還是應(yīng)該還原真實。在當(dāng)事人有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿的記載與真實權(quán)利狀態(tài)不符

11、，也就是登記簿記載權(quán)利人虛假，其確實為該不動產(chǎn)物權(quán)真實權(quán)利人的情況下，應(yīng)該支持該訴訟請求。3、異議登記失效的起訴、異議登記失效的起訴根據(jù)《物權(quán)法》19條規(guī)定，權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。登記簿上記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請異議登記，但在登記后15日內(nèi)不起訴的，異議登記失效。《解釋》進一步規(guī)定了15天異議登記失效后，當(dāng)事人仍可以提起民事訴訟，請求確認(rèn)物權(quán)歸屬，失效不影響人民法院的實

12、體受理及審理。二關(guān)于預(yù)告登記的效力關(guān)于預(yù)告登記的效力預(yù)告登記，即為保全一項將來發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動為目的的請求權(quán)的不動產(chǎn)登記，是相對于“本登記”或“終局登記”而言的登記制度。預(yù)告登記是針對不動產(chǎn)物權(quán)人行使處分權(quán)，保障登記權(quán)利人的請求權(quán)，以保證其物權(quán)的最終實現(xiàn)。預(yù)告登記具有排斥后來的其他物權(quán)的效力，充分保障預(yù)告登記權(quán)利人的合法權(quán)益，預(yù)告登記制度是《物權(quán)法》新設(shè)立的重要制度?！段餀?quán)法》第二十條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，

13、為保障將來實現(xiàn)債權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失敗。”為了防止矯枉過正，維護不動產(chǎn)物權(quán)人的利益，這次《解釋》對物權(quán)法20條中規(guī)定的不發(fā)生物權(quán)效力的處分權(quán)做了限縮性規(guī)定，包括不動產(chǎn)所有權(quán)，或者設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等其他物權(quán)的?；诓粍赢a(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)