[學(xué)習(xí)]佛山市禪城區(qū)海景藍(lán)灣工作計(jì)劃

1、1,【海景藍(lán)灣】 工作計(jì)劃,,2,前言,大地回春，萬象更新，嶄新的2008年即將展現(xiàn)在我們面前。我司懷著高昂的斗志以及欣喜立志與貴司全體同仁開創(chuàng)海景藍(lán)灣項(xiàng)目全新的宏圖偉業(yè)！ 一年之計(jì)在于春，為了在08年項(xiàng)目能創(chuàng)造更好的業(yè)績我司盡專業(yè)知識(shí)與努力制定海景藍(lán)灣項(xiàng)目2008年的工作計(jì)劃，為項(xiàng)目各項(xiàng)工作提供參考，不詳之處，敬請?zhí)接憽?希望能與發(fā)展商繼續(xù)緊密無間的合作，共創(chuàng)更輝煌的08年！ 同心同德，其利斷金！,3,目錄,PART

2、1：禪城區(qū)樓市概況、預(yù)測,PART 2： 2008年項(xiàng)目推售工作建議,PART 3： 2008年項(xiàng)目推廣工作建議,PART 4： 2008年項(xiàng)目營銷硬件建設(shè)建議,4,PART 1：禪城區(qū)樓市概況、預(yù)測,5,PART 1：禪城區(qū)樓市概況、預(yù)測,從銷售面積及銷售均價(jià)的曲線走勢來看，明顯看到：隨著房價(jià)的升高及政策的調(diào)控力度增大，商品住宅銷售面積有逐漸下降的態(tài)勢。11月、12月降到最低點(diǎn)，市場壓力逐漸加大。,禪城區(qū)2007年商品住宅交

3、易情況,6,PART 1：禪城區(qū)樓市概況、預(yù)測,禪城區(qū)商品住宅市場批準(zhǔn)預(yù)售面積每月波動(dòng)很大，而銷售面積基本保持平穩(wěn)，但11月－12月兩個(gè)月以來，因政策面影響市場銷售已經(jīng)降到最低點(diǎn)。而市場供應(yīng)卻大幅上揚(yáng)。禪城商品住宅由于價(jià)格的飆升，市場承接乏力，市場成交已大幅萎縮，供大于“需”現(xiàn)象突出。,7,PART 1：禪城區(qū)樓市概況、預(yù)測,再看看面積的變化：我們注意到住宅銷售價(jià)格的變化曲線同戶均面積的走勢曲線是一致的，放映出目前禪城的商品住宅市場

4、是大戶型、高價(jià)房占主流，產(chǎn)品高端化帶動(dòng)房價(jià)升高的情況。禪城商品住宅市場表現(xiàn)出：“大戶型、高房價(jià)”的特點(diǎn)。,8,PART 1：禪城區(qū)樓市概況、預(yù)測,成交均價(jià)一路走高，成交套數(shù)大幅下降。 禪城區(qū)房地產(chǎn)交易所網(wǎng)上登記成交數(shù)據(jù)12月最后統(tǒng)計(jì)顯示， 2007年12月禪城商品住宅銷售均價(jià)達(dá)到12729元/平方米，同比上漲180.8％，成交套數(shù)132套，比上月少29套。成交套數(shù)進(jìn)一步下降。兩個(gè)價(jià)格高峰分別是雅居樂花園、天湖酈都以及金地九

5、瓏璧等高端產(chǎn)品得推出所致。,9,禪城區(qū)樓盤成績單,10,PART 1：禪城區(qū)樓市概況、預(yù)測,2007年禪城部分成交土地情況：,11,PART 1：禪城區(qū)樓市概況、預(yù)測,2007年東平新城部分成交土地情況：,12,PART 1：禪城區(qū)樓市概況、預(yù)測,2007年桂城部分成交土地情況：,13,PART 1：禪城區(qū)樓市概況、預(yù)測,從以上競爭項(xiàng)目的市場調(diào)查，及禪城區(qū)的交易情況上分析，我司總結(jié)出以下結(jié)論：07年隨著全國性房地產(chǎn)資產(chǎn)的上升，

6、佛山房價(jià)增長迅速。價(jià)量同長的房地產(chǎn)市場顯示出佛山強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)實(shí)力；在相對寬松的房貸政策下，佛山市民對房價(jià)的上漲適應(yīng)性很強(qiáng)。每次的房價(jià)上漲都被迅速消化。顯示出佛山市民對后市的極度樂觀；10月下旬隨著“第二套”住房貸款緊縮的政策推出后，佛山市民購房的主要溶資途徑被收緊，投資意欲下降，市場成交立即大量萎縮。但中小戶型成交量的持續(xù)，顯示出中低端市場有較大的剛性需求。,07年市場銷售情況小結(jié)：,14,PART 1：禪城區(qū)樓市概況、預(yù)測,禪城區(qū)

7、已開盤項(xiàng)目2008年預(yù)計(jì)供貨情況：,15,,PART 1：禪城區(qū)樓市概況、預(yù)測,禪城區(qū)2008年新增項(xiàng)目預(yù)計(jì)供貨情況：,16,PART 1：禪城區(qū)樓市概況、預(yù)測,2008年禪城區(qū)貨量分析小結(jié)：,禪城地區(qū)合計(jì)新推貨量約8805套，加上現(xiàn)售剩余貨量約2000套，明年將有近10000套單位在市面銷售；隨著湖景和東平河兩板塊新項(xiàng)目的陸續(xù)入市,08年禪城地區(qū)內(nèi)將成兩雄爭霸局面；區(qū)內(nèi)中小型項(xiàng)目及中小型產(chǎn)品增加,市場進(jìn)一步細(xì)分；禪城地區(qū)進(jìn)入

8、豪宅競爭年代，對樓盤的附加值要求不斷加強(qiáng)；,17,18,PART 2：2008年項(xiàng)目推售工作建議,1.1 Strength——優(yōu)勢,雄踞東平新城核心地段，坐享東平河珍稀景觀資源帶，毗鄰“中央公園”、“河濱公園” 數(shù)十億市政規(guī)劃成就未來佛山新城市中心生活圈，升值前景無可限量 ；內(nèi)享6萬平方米意式園林（50％超高綠化率）、18％超低建筑密度、回歸經(jīng)典的板式建筑戶戶南北對流，每個(gè)指標(biāo)都直逼別墅級標(biāo)準(zhǔn)，打造濱河生活豪宅地標(biāo)。世紀(jì)蓮體育中心

9、，規(guī)劃中的白金五星級酒店，省一級名校華英中學(xué)、新三中、佛山實(shí)驗(yàn)小學(xué)等全程優(yōu)質(zhì)教育體系環(huán)繞，豪門生活配套享你所想。,一、項(xiàng)目SWOT分析,19,PART 2：2008年項(xiàng)目推售工作建議,1.2 Weakness——劣勢,項(xiàng)目產(chǎn)品定價(jià)偏高，影響購買意欲；銷售硬件支持不足，影響客戶印象；項(xiàng)目區(qū)位缺乏炒作，影響市場注意；,20,PART 2：2008年項(xiàng)目推售工作建議,1.3 Opportunity——機(jī)遇,推出產(chǎn)品的規(guī)格有別于同區(qū)域中

10、其他項(xiàng)目的產(chǎn)品，大小戶型一應(yīng)俱全，獨(dú)具創(chuàng)意的夾層戶型更是備受市場追捧，合乎市場需求人士的口味。 城市規(guī)劃建設(shè)加快，東平新城優(yōu)勢明顯，交通路網(wǎng)完善，項(xiàng)目輻射力日趨顯現(xiàn)，吸引南海區(qū)、順德區(qū)的客戶前來置業(yè)，為外拓客源提供可能。,21,PART 2：2008年項(xiàng)目推售工作建議,1.4 Threaten——威脅,雅居樂、金地、凱德置地、招商等外來房地產(chǎn)巨頭進(jìn)軍市場使競爭日益加劇，湖景板塊、千燈湖板塊的日漸成熟對項(xiàng)目造成直接的競爭。隨著凱德置

11、地項(xiàng)目、九鼎-濱海御庭、招商06H地塊等項(xiàng)目陸續(xù)動(dòng)工，加上在售的東方水岸，東平板塊的內(nèi)部競爭將掀起新的篇章。市場公寓型產(chǎn)品的供應(yīng)加大，會(huì)對高端市場的投資客戶起到分流作用。,22,PART 2：2008年項(xiàng)目推售工作建議,項(xiàng)目SWOT小結(jié)：,本項(xiàng)目承接前期精心塑造的東平河畔·豪宅地標(biāo)的氣勢，抓住市政府全力打造佛山新城市中心“東平新城”的機(jī)遇，盡量避免與外地大品牌為主的各個(gè)競爭對手的直接競爭，盡一切努力協(xié)調(diào)項(xiàng)目公司各個(gè)部門將宣

12、傳包裝、銷售硬件、工程進(jìn)度和施工質(zhì)量等工作做好，從而在2008年打造出高標(biāo)準(zhǔn)的、全新的“國際濱河豪宅社區(qū)”，創(chuàng)造銷售佳績！,23,PART 2：2008年項(xiàng)目推售工作建議,二、2007年成交客戶分析：,,2007年成交情況一覽表,2007年項(xiàng)目只推出80套夾層單位，由于定價(jià)合理、戶型備受客戶追捧，在推出短短一個(gè)月時(shí)間內(nèi)全部售罄。但由于成交客戶中有部分是發(fā)展商的關(guān)系客戶，成交價(jià)錢較低，因此整體成交均價(jià)比制定的實(shí)收均價(jià)稍低。,24,,PA

13、RT 2：2008年項(xiàng)目推售工作建議,2007年項(xiàng)目成交客戶獲知途徑還是主要集中在圍墻廣告為主，佛山電視臺(tái)、報(bào)紙廣告為次要途徑。主要因?yàn)轫?xiàng)目初期廣告投入量相對較少，客戶多數(shù)是靠圍墻廣告吸引到場的。,25,PART 2：2008年項(xiàng)目推售工作建議,2007年項(xiàng)目成交客戶主要分布在城南、舊城區(qū)、桂城、瀾石四個(gè)區(qū)域，其中桂城是今年的亮點(diǎn)，可以吸引到一定比例的購買人群，同時(shí)也反映千燈湖板塊并非桂城人置業(yè)的首選；2008年將繼續(xù)通過對周邊鎮(zhèn)區(qū)

14、的宣傳，爭取拓寬渠道，擴(kuò)大客源。,26,PART 2：2008年項(xiàng)目推售工作建議,項(xiàng)目2007年成交客戶年齡集中在31－40歲之間，顯示出該部分年齡段的客戶有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)支持，購買力比較強(qiáng)。因此項(xiàng)目的宣傳推廣應(yīng)該緊密結(jié)合這一部分人的消費(fèi)習(xí)性，尋找新的宣傳渠道，務(wù)必使有效信息傳達(dá)到位。,27,PART 2：2008年項(xiàng)目推售工作建議,項(xiàng)目2007年成交客戶主要也私企老板及工作者為主，其次為公務(wù)員。其中教師的比例相對較少，因此下年應(yīng)積極

15、開拓新三中的客源，與學(xué)校建立良好關(guān)系，務(wù)必拉動(dòng)項(xiàng)目隔壁新三中的客源。,28,PART 2：2008年項(xiàng)目推售工作建議,2007年推售成功之處:,市場定位準(zhǔn)確，以合理的價(jià)錢拉動(dòng)客戶的購買熱情，達(dá)到較佳的銷售效果；在新貨推出前，項(xiàng)目組全體人員能積極挖掘新貨的優(yōu)點(diǎn)，使銷售人員對買賣雙方的特點(diǎn)都能有一個(gè)較清晰的認(rèn)知；能找到產(chǎn)品和客戶需要之間的最佳契合點(diǎn)促成成交 ；合理利用產(chǎn)品稀缺性、現(xiàn)場氣氛彌補(bǔ)項(xiàng)目銷售硬件支持不足的劣勢，引爆成交；,2

16、9,PART 2：2008年項(xiàng)目推售工作建議,需要加強(qiáng)的地方：,需要控制好建設(shè)節(jié)奏，落實(shí)在建項(xiàng)目的工程進(jìn)度，以便統(tǒng)籌好相應(yīng)的推貨時(shí)間，為推售前的宣傳推廣及銷售硬件建設(shè)預(yù)留充足的準(zhǔn)備時(shí)間。需要加大力度，主動(dòng)出擊周邊鎮(zhèn)區(qū)外拓客源，保證項(xiàng)目有足夠的客源；繼續(xù)深入發(fā)掘已有的舊業(yè)主資源，采取多渠道、多手段維護(hù)業(yè)主關(guān)系，為項(xiàng)目樹立良好市場口碑奠定深厚的基礎(chǔ)；與各部門加強(qiáng)溝通合作，加強(qiáng)項(xiàng)目銷售硬件建設(shè)、軟件物業(yè)服務(wù)建設(shè)，務(wù)必給業(yè)主形成良好的印

17、象，形成社區(qū)文化歸屬認(rèn)同感。,30,PART 2：2008年項(xiàng)目推售工作建議,項(xiàng)目2008年推售工作策略：,“節(jié)奏推售，滾動(dòng)開發(fā)”,31,PART 2：2008年項(xiàng)目推售工作建議,在推售上更加需要加強(qiáng)節(jié)奏的控制，保證項(xiàng)目的整體銷售價(jià)格受市

18、 場波動(dòng)影響較小；在建設(shè)上應(yīng)采取與工程建設(shè)步調(diào)一致的推售節(jié)奏，這樣有利于項(xiàng)目的整體推進(jìn)，為項(xiàng)目的盈利和抵抗市場風(fēng)險(xiǎn)創(chuàng)造良好的局面；在營銷上，應(yīng)有節(jié)奏連續(xù)性的推售有利于項(xiàng)目的產(chǎn)品售價(jià)維持在一定的高位水平，保證項(xiàng)目的利潤實(shí)現(xiàn)的同時(shí)，利用時(shí)間差調(diào)整營銷的硬件建設(shè)，創(chuàng)造良好的持續(xù)熱銷的勢頭。,二、項(xiàng)目2008年推售工作策略：,2008年推售須考慮的問題,32,PART 2：2008年項(xiàng)目推售工作建議,項(xiàng)目2008年推售工作策略：

19、,“節(jié)奏推售，滾動(dòng)開發(fā)”,33,PART 2：2008年項(xiàng)目推售工作建議,8座: 20套，9座: 20套，18座:84套，19座:84套，合計(jì): 208套，住宅約2.62億元（以9000元/㎡，平均每套140㎡計(jì)算。）,10座: 20套，12座: 84套，合計(jì):104套，住宅約1.05億元（10座以8500元/㎡，125㎡/套計(jì)算， 12座以7200元/㎡，140㎡/套計(jì)算）,11座: 20套，13座: 84套

20、，合計(jì): 104套，住宅約1.12億元4-11座車位：160個(gè)車位約2880萬元（11座以8500元/㎡，125㎡/套計(jì)算， 13座以7800元/㎡，140㎡/套計(jì)算，車位18萬元/個(gè)計(jì)算）,14-17座: 224套，合計(jì):224套，住宅約3。42億元（以9000元/㎡，平均每套170㎡計(jì)算。）,20-22座: 162套，合計(jì): 162套，住宅約2.05億元18-19座車位：168個(gè)車位約2916萬元（住

21、宅8500元/㎡，每套150㎡，車位18萬元/個(gè)計(jì)算。）,2008年1-3月,2008年4-5月,2008年6-7月,2008年8-10月,2008年11-12月,,,,,,海景藍(lán)灣2008年推貨節(jié)奏建議,全年合計(jì)推出住宅貨量802套，可銷售金額約10.26億。,全年合計(jì)推出車位貨量322個(gè)，可銷售金額約5796萬元。,34,1-3月推出,1－3月推出,4、5月推出,8－10月推出14－17座,4、5月推出,11、12月推出,6、7

22、月推出,6、7月推出,35,PART 2：2008年項(xiàng)目推售工作建議,海景藍(lán)灣2008年資金回收計(jì)劃表,36,PART 2：2008年項(xiàng)目推售工作建議,海景藍(lán)灣2008年資金回收計(jì)劃表,37,38,PART 3：2008年項(xiàng)目推廣工作建議,2007年?duì)I銷推廣費(fèi)用表(額外),由于2007年項(xiàng)目剛剛?cè)胧?因此需要投入一筆額外的營銷費(fèi)用于宣傳制作及硬件建設(shè),但該筆營銷費(fèi)用經(jīng)一次性投入后有較長的使用時(shí)間。,39,PART 3：200

23、8年項(xiàng)目推廣工作建議,2007年?duì)I銷推廣費(fèi)用表,2007年總計(jì)營銷推廣費(fèi)用為3,607,901；。2007年共推出80套單位,總銷售額為8400萬,與銷售額的比例為4.3%,40,PART 3：2008年項(xiàng)目推廣工作建議,2007年宣傳媒體投放比例,,41,PART 3：2008年項(xiàng)目推廣工作建議,2007年，本項(xiàng)目正式進(jìn)入市場，立足東平河板塊提出濱河生活的全新人居概念，為佛山市民“揭幕國際濱河生活新紀(jì)元”，該段時(shí)間的營銷策略：,“

24、快速推進(jìn)，集中優(yōu)勢；主動(dòng)出擊，逐個(gè)突破”,第一階段（2007年1月～2007年8月）,42,PART 3：2008年項(xiàng)目推廣工作建議,海景藍(lán)灣刊登項(xiàng)目首篇佛日全版硬廣,43,PART 3：2008年項(xiàng)目推廣工作建議,海景藍(lán)灣項(xiàng)目首期宣傳單張,44,PART 3：2008年項(xiàng)目推廣工作建議,首批產(chǎn)品“海景疊墅”推出市場，以獨(dú)具創(chuàng)意的疊加空間叫板佛山市場，備受佛山市民追捧，9月開售后1個(gè)月內(nèi)全部售罄。該段時(shí)間的營銷策略：,第二階段（2

25、007年8月～2007年10月）,“避實(shí)就虛，突出重圍；放大賣點(diǎn)，錯(cuò)位競爭！”,45,PART 3：2008年項(xiàng)目推廣工作建議,海景疊墅”系列全新A3單張,優(yōu)先體驗(yàn)6萬平方米意大利園林,46,PART 3：2008年項(xiàng)目推廣工作建議,首份夾報(bào)，為佛山揭示最佳置業(yè)投資方向,47,PART 3：2008年項(xiàng)目推廣工作建議,“海景疊墅”A4宣傳單張，“讓洋房生活別墅化”,48,PART 3：2008年項(xiàng)目推廣工作建議,“海景疊墅”魁奇

26、路及季華新景園戶外廣告,49,PART 3：2008年項(xiàng)目推廣工作建議,,“海景疊墅”預(yù)告篇（半版硬廣）,50,PART 3：2008年項(xiàng)目推廣工作建議,“海景疊墅”開盤稿（全版硬廣）,51,PART 3：2008年項(xiàng)目推廣工作建議,承接“海景疊墅”完美售罄的佳績，中心組團(tuán)“海景·盛世豪門”隆重登場，前期宣傳預(yù)熱一觸即發(fā)。,第三階段（2007年11月～2007年12月）,52,PART 3：2008年項(xiàng)目推廣工作建議,

27、全新A4豪門單張，“一條江，一個(gè)時(shí)代，一個(gè)極致人居”,53,PART 3：2008年項(xiàng)目推廣工作建議,“海景·盛世豪門”魁奇路及佛陳橋腳戶外廣告,54,PART 3：2008年項(xiàng)目推廣工作建議,“海景·盛世豪門”報(bào)廣系列稿,（預(yù)告篇1）,（預(yù)告篇2）,55,PART 3：2008年項(xiàng)目推廣工作建議,2007年?duì)I銷推廣成功經(jīng)驗(yàn)：針對項(xiàng)目和禪城區(qū)樓市的特性整合、優(yōu)化項(xiàng)目的各方可利用資源，迅速建立營銷推廣體系，把握

28、準(zhǔn)確的入市時(shí)機(jī) ；廣告訴求的重心集中在揭幕國際濱河生活新紀(jì)元上，形成心理共鳴，滿足客戶對濱河生活的向往；利用有限的廣告投放量以獨(dú)特唯一的訴求拉動(dòng)客戶關(guān)注。,56,PART 3：2008年項(xiàng)目推廣工作建議,營銷推廣須改進(jìn)方向：項(xiàng)目用于推廣的費(fèi)用比例偏少，影響推廣傳播的效果。廣告推廣表現(xiàn)形式較為單一，信息量和刺激力度有限。建議推廣多樣化，增強(qiáng)“點(diǎn)對點(diǎn)”傳播，線下傳播等。銷售硬件支持不足，至使沒有明顯的推廣點(diǎn)吸引客戶到場。缺乏

29、公關(guān)活動(dòng)吸引客戶關(guān)注，不能有效打響項(xiàng)目知名度。,57,PART 3：2008年項(xiàng)目推廣工作建議,項(xiàng)目2008年推廣工作的策略核心：,“產(chǎn)品本位，價(jià)值引導(dǎo)”,58,PART 3：2008年項(xiàng)目推廣工作建議,項(xiàng)目的定位“揭幕國際濱河生活新紀(jì)元”是項(xiàng)目的推廣由始至終的精神主線。核心的關(guān)鍵詞是“濱河”，這是從項(xiàng)目的片區(qū)最大利益點(diǎn)“東平河畔”演化提升出來最具有影響力的宣傳點(diǎn)；針對項(xiàng)目產(chǎn)品的特性，在推廣上形成系列要把最好產(chǎn)品拔高形象，同時(shí)保證

30、其他產(chǎn)品的特點(diǎn)突出，讓項(xiàng)目產(chǎn)品的特點(diǎn)鮮明，滿足市場不同消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣 ；同時(shí)項(xiàng)目的“盛世豪門”的組團(tuán)定位也應(yīng)該始終貫穿2008年的主題推廣，以豪宅形象的定位為項(xiàng)目產(chǎn)品售價(jià)節(jié)節(jié)攀升以及吸引高消費(fèi)力的買家提供良好的形象說服力 。,項(xiàng)目2008年推廣策略釋義：,59,PART 3：2008年項(xiàng)目推廣工作建議,2008年推廣費(fèi)用建議,2008年房地產(chǎn)市場競爭異常激烈，要與外來大品牌發(fā)展商一決高下,建議08年1—12月營銷費(fèi)用有一定的增量，

31、營銷推廣費(fèi)用預(yù)算為銷售金額的1.65%。按總銷售額10.5億計(jì)算，營銷費(fèi)用約為1732萬元。,60,PART 3：2008年項(xiàng)目推廣工作建議,2008年推廣費(fèi)用比例建議,,61,PART 3：2008年項(xiàng)目推廣工作建議,電視——由于有太多的新項(xiàng)目做電視廣告。造成客戶記憶混亂,項(xiàng)目形象難以突出。建議以標(biāo)版宣傳樓盤活動(dòng)及銷售信息為主。以禪城翡翠臺(tái)、南海翡翠臺(tái)、樂從電視為主。電臺(tái)——正點(diǎn)報(bào)時(shí)及銷售信息傳播，與07年相仿。報(bào)紙——同電視

32、的情況相同，其宣傳效力在不斷減弱。建議減少投入，以繕稿詮釋產(chǎn)品為主。硬廣主要用于傳播活動(dòng)及銷售信息。戶外廣告——建議加大對戶外廣告的投入力度，尤其著力在禪城區(qū)主要交通要道和人流旺地租用大篇幅的廣告牌。,2008年推廣投放媒體建議,62,PART 3：2008年項(xiàng)目推廣工作建議,公關(guān)活動(dòng)——08年利用各個(gè)推貨時(shí)間節(jié)點(diǎn)，在項(xiàng)目現(xiàn)場或人流旺地舉辦兩大系列活動(dòng)。強(qiáng)勢打造項(xiàng)目品牌效應(yīng)。其他渠道——（1）對張槎、南莊、環(huán)市、瀾石等工業(yè)區(qū)的外拓

33、宣傳；（2）加大短信的發(fā)送頻率及發(fā)送量（3）自制媒體，進(jìn)行夾報(bào)傳播；,63,PART 3：2008年項(xiàng)目推廣工作建議,海景藍(lán)灣2008年推廣主題建議,主題：海景盛世豪門-盛大開售。產(chǎn)品訴求：東平河畔，28層江岸闊景大宅,主題：海景盛世豪門-濱河時(shí)代。產(chǎn)品訴求：東平河畔，28層濱河全景大宅,主題：海景盛世豪門-濱河風(fēng)光。產(chǎn)品訴求：東平河畔，28層濱河風(fēng)光大宅,主題：海景盛世豪門-濱河領(lǐng)袖。產(chǎn)品訴求：東平河畔，28

34、層領(lǐng)袖濱河景觀豪宅,主題：海景盛世豪門-濱河星座。產(chǎn)品訴求：東平河畔，28層星級園景大宅,2008年1-3月,2008年4-5月,2008年6-7月,2008年8-10月,2008年11-12月,,,,,,8座: 20套，9座: 20套，18座:84套，19座:84套，合計(jì): 208套，,10座: 20套，12座: 84套，合計(jì):104套，,11座: 20套，13座: 84套，合計(jì): 104套，4-11座車位

35、：160個(gè),14-17座: 224套，合計(jì):224套，,20-22座: 162套，合計(jì): 162套，18、19座車位：168個(gè),,,,,,64,PART 3：2008年項(xiàng)目推廣工作建議,1--3月主要工作部署(盛世豪門強(qiáng)銷階段):,工作重點(diǎn): 利用節(jié)后的市場冷淡期，著手現(xiàn)場部分園林及新 樣板房的建設(shè)工作，為下階段的強(qiáng)勢宣傳作鋪墊。,推廣主題: 海景·盛世豪門，盛大發(fā)售,廣告

36、表現(xiàn)：適當(dāng)?shù)墓?jié)日氛圍渲染，加強(qiáng)盛世豪門組團(tuán)的形象建立，定位東平河畔標(biāo)桿豪宅 。,銷售目標(biāo): 爭取8、9、18、19座快速銷售,65,PART 3：2008年項(xiàng)目推廣工作建議,工作重點(diǎn): 利用前期盛世豪門強(qiáng)銷的勢頭，順勢加推10、12座單位。夾層樣板房全新開放，同時(shí)把握雨季做好現(xiàn)場園林實(shí)景建設(shè)。,推廣主題: 海景·盛世豪門，濱河時(shí)代,廣告表現(xiàn)：承接上一階段的 形象包裝，提出“濱河時(shí)代”的生活概念，拉高組團(tuán)品位及層次 。,

37、銷售目標(biāo): 利用新推的10、12座單位刺激8、18座尾貨銷售。,4、5月工作部署（濱河概念強(qiáng)化階段）:,66,PART 3：2008年項(xiàng)目推廣工作建議,工作重點(diǎn): 展現(xiàn)項(xiàng)目部分實(shí)景園林，突出項(xiàng)目的規(guī)劃、環(huán)境優(yōu)勢。從形象開始到硬件和生活體驗(yàn)的階段 。,推廣主題: 海景·盛世豪門，濱河風(fēng)光,銷售目標(biāo): 11、13座的銷售。,6、7月工作部署（銷售熱點(diǎn)轉(zhuǎn)換階段）:,廣告表現(xiàn)：承前啟后，從濱河生活概念引申出濱河風(fēng)光享受。配合

38、悠閑、舒適的現(xiàn)手法。,67,PART 3：2008年項(xiàng)目推廣工作建議,工作重點(diǎn): 推出項(xiàng)目的最好產(chǎn)品組合，戶型、景觀、位置等都是區(qū)域內(nèi)一流 ，利用黃金檔期強(qiáng)化宣傳。,推廣主題: 海景·盛世豪門，濱河領(lǐng)袖,銷售目標(biāo): 14－17座的火爆銷售。,8－10月工作部署（搶占黃金周市場階段）:,廣告表現(xiàn)：以“領(lǐng)袖”概念搶占市場的形象最高點(diǎn)，引起消費(fèi)者的共鳴 。,68,PART 3：2008年項(xiàng)目推廣工作建議,工作重點(diǎn): 推出

39、的是項(xiàng)目的最好產(chǎn)品組合，戶型、景觀、位置等都是區(qū)域內(nèi)一流 。,推廣主題: 海景·盛世豪門，濱河星座,銷售目標(biāo): 20－22座的火爆銷售，加上前期單位尾貨促銷。完成全年8.5億銷售目標(biāo)。,11－12月工作部署（全面沖刺階段）:,廣告表現(xiàn)：維持推廣的豪宅調(diào)性上，將過去恢弘的訴求語勢轉(zhuǎn)為對精品物業(yè)刻畫，突出項(xiàng)目經(jīng)過兩年的建設(shè)，精益求精 ?！皣H濱河生活”全貌 即將完美呈現(xiàn)。,69,PART 3：2008年項(xiàng)目推廣工作建議,本活

40、動(dòng)方案另案提交。,08年系列活動(dòng)建議:,項(xiàng)目開盤至今沒有一場大型活動(dòng)打響項(xiàng)目的知名度，因此建議2008年我項(xiàng)目應(yīng)該舉辦一個(gè)匯聚全城焦點(diǎn)的大型公關(guān)活動(dòng)，以打響項(xiàng)目在佛山的知名度。,70,PART 3：2008年項(xiàng)目推廣工作建議,地點(diǎn): 廣州,時(shí)間: 2008年春季（3月）、秋季（中秋）,內(nèi)容：珠江夜游 感受繁華珠江夜景，憧憬美麗東平新城！（提供來回接送、現(xiàn)場有獎(jiǎng)游戲）,08年系列活動(dòng)建議:,一、盛世濱河，豪門

41、夜游,71,PART 3：2008年項(xiàng)目推廣工作建議,地點(diǎn):海景藍(lán)灣銷售中心現(xiàn)場,時(shí)間:2008年夏季（8月）,內(nèi)容：水果、雪糕節(jié) 利用特式美食吸引人氣，帶動(dòng)現(xiàn)場氛圍促進(jìn)人氣。（提供夏季美食）,08年系列活動(dòng)建議:,二、盛夏美食嘉年華,72,73,PART 4：2008年項(xiàng)目營銷硬件建設(shè)建議,項(xiàng)目2008年?duì)I銷硬件建設(shè)的策略核心：,“未雨綢繆，隨需所變 ”,74,PART 4：2008年項(xiàng)目營銷硬件建設(shè)建議,項(xiàng)目的整體工程建

42、設(shè)的計(jì)劃是統(tǒng)籌所有工作的方向，只有產(chǎn)品建設(shè)順利進(jìn)行才能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的利潤，因此項(xiàng)目營銷硬件的建設(shè)要有計(jì)劃、有步驟，預(yù)先制定，符合項(xiàng)目整體工程建設(shè)的安排，盡量減少天氣等客觀因素的影響，精益求精，品質(zhì)出眾；同時(shí)項(xiàng)目營銷硬件的建設(shè)要符合項(xiàng)目推貨節(jié)奏的安排，計(jì)劃上要緊貼銷售的需要，提前安排，緊密施工，以最好的面貌，最完整的形象促進(jìn)產(chǎn)品銷售，真正起到代表項(xiàng)目品質(zhì)的作用；項(xiàng)目營銷硬件的建設(shè)要與項(xiàng)目的推廣緊密結(jié)合，與廣告宣傳形成虛實(shí)兩條主線，為廣告宣

43、傳制造話題、新聞，集中體現(xiàn)產(chǎn)品的優(yōu)勢，為項(xiàng)目的口碑傳播創(chuàng)造良好的輿論環(huán)境。,項(xiàng)目2008年?duì)I銷硬件建設(shè)策略釋義：,75,PART 4：2008年項(xiàng)目營銷硬件建設(shè)建議,海景藍(lán)灣2008年相關(guān)硬件配合建議,售樓部、18座樣板房、部分銷售園林,8、12座樣板房開放、4-7座外立面呈現(xiàn)、部分永久園林建設(shè)完畢,14-17座樣板房開放、14-17座部分外立面呈現(xiàn)、小區(qū)人工湖建設(shè)完畢,20、21座樣板房開放,南片區(qū)永久園林（13-17座與8-12座