房地產(chǎn)開發(fā)土地供給制度分析.pdf

1、城市的發(fā)展必須建立在合理的土地供應(yīng)基礎(chǔ)上。隨著我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速的增長和城市化進(jìn)程的加快，我國城市土地的需求不斷加大。土地有償使用制度建立后，土地具有了資源、資產(chǎn)、財產(chǎn)三大屬性，城市土地特別是房地產(chǎn)開發(fā)用地成為地方政府最大的財政收入來源。
　　 土地不是人與物之間的關(guān)系問題，而是人與人之間的社會關(guān)系問題，土地供給制度是我國基本政治制度和經(jīng)濟(jì)體制在土地管理中的反映。在我國土地供需關(guān)系中，存在著多個利益主體，相互之間存在著討價還價交易

2、、上下級行政管理、資產(chǎn)委托代理等多個博弈關(guān)系，建立在土地國有產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)之上的土地供給制度，政府既是制度的制訂者又是土地的供給者，政府既作為“經(jīng)濟(jì)人”壟斷土地一級市場，實現(xiàn)自身利益的最大化，又作為“社會人”協(xié)調(diào)各利益主體的行為，實現(xiàn)社會產(chǎn)出的最大化。土地供給制度不應(yīng)僅關(guān)注政府土地收益問題，也應(yīng)關(guān)注土地供給效率和效益、宏觀調(diào)控、政府收益分配、社會福利和社會公平等問題。
　　 本文圍繞土地供給制度——利益主體行為——制度績效這一主線，以

3、地方政府行為和企業(yè)行為分析為核心，運用新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本理論，借鑒其他相關(guān)學(xué)科的文獻(xiàn)資料，對我國土地供給制度進(jìn)行了全面、系統(tǒng)的分析，對制度績效進(jìn)行了評價，提出了改善我國土地供給制度的政策建議。主要內(nèi)容包括6個方面：
　　 1、現(xiàn)狀研究
　　 主要介紹論文的研究背景和研究意義、國內(nèi)外相關(guān)研究動態(tài)、研究對象的界定、研究思路和研究方法、研究內(nèi)容和主要創(chuàng)新等。
　　 2、理論研究
　　 對新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)制度分析的基

4、本概念做了簡要分析，提出了制度—行為—績效的理論框架，然后對制度分析的主要理論工具如交易成本理論、產(chǎn)權(quán)理論、博弈論、制度變遷理論等進(jìn)行了理論綜述。
　　 3、土地供給制度體系和土地產(chǎn)權(quán)制度分析
　　 論文構(gòu)建了一個包括土地供給的制度環(huán)境、制度安排和制度實施機(jī)制在內(nèi)的完整土地供給制度體系。土地供給制度體系的實質(zhì)是產(chǎn)權(quán)制度，其功能在于約束和激勵各利益主體的行為。從土地發(fā)展權(quán)的視角，提出四種產(chǎn)權(quán)界定模式，通過建立討價還價模型對

5、各種產(chǎn)權(quán)制度下的交易成本進(jìn)行了對比分析。
　　 4、政府壟斷制度分析和市場出讓制度分析
　　 政府壟斷制度主要考察地方政府行為及其對績效的影響。政府壟斷土地供給，政府行為的企業(yè)化和市場化，必然存在著“經(jīng)濟(jì)人”和“社會人”的目標(biāo)沖突，地方政府與被拆遷人之間、與中央政府之間、其他地方政府之間存在利益博弈關(guān)系，其目的是為了實現(xiàn)地方政府的經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)和地方政府官員的政治晉升目標(biāo)。地方政府的有限理性和尋租行為將導(dǎo)致政府失靈，降低土

6、地資源配置的效率和效益，使得社會福利降低和社會公平程度下降。
　　 市場出讓制度研究政府行為對拍賣收益的影響，分析對比招標(biāo)、拍賣、掛牌、協(xié)議等不同出讓方式下的土地供給制度績效。然后重點研究招拍掛制度對我國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)、企業(yè)行為、市場績效的影響，根據(jù)不同的作用機(jī)理，將土地招拍掛制度對我國房地產(chǎn)市場績效的影響分為三類，分別從不同方面進(jìn)行了闡述和實證分析。
　　 5、制度變遷和制度評價
　　 通過研究我國土地供給制度

7、的變遷階段、變遷特點、變遷動力、路徑依賴，認(rèn)為我國制度變遷難以實現(xiàn)帕累托改進(jìn)。從制度變遷的角度，運用主成分分析法對北京市土地供給制度績效進(jìn)行了綜合評價，并對主成分因素進(jìn)行了專項評價。
　　 6、經(jīng)驗借鑒和制度改進(jìn)
　　 基于類似的土地產(chǎn)權(quán)制度，香港的土地供給制度對完善我國的土地供給制度具有借鑒意義，通過香港土地供給制度分析，認(rèn)為受資源稟賦的約束，香港土地供給制度與低稅率經(jīng)濟(jì)制度是聯(lián)系在一起的，會造成高地價、高福利、股地拉