房地產(chǎn)開發(fā)土地權(quán)的獲取

1、7 房地產(chǎn)開發(fā)土地權(quán)的獲取,導(dǎo) 讀 土地是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)，也是關(guān)鍵，如何獲取土地就是開發(fā)商非常關(guān)注的重要事情。獲取土地主要是通過出讓、轉(zhuǎn)讓或者合作的方式，至于哪種方式更適合開發(fā)商，要根據(jù)開發(fā)商面臨的情況進(jìn)行比較和選擇?？梢哉f，獲取土地是開發(fā)商進(jìn)行的重要決策之一。因此，要學(xué)好本章內(nèi)容，就需要了解國家有關(guān)土地管理的政策，掌握土地評估的基本方法，熟悉土地取得手續(xù)及流程。,7 房地產(chǎn)開發(fā)土地權(quán)的獲取,7.1 房地產(chǎn)開發(fā)用

2、地類型 7.1.1 土地類型（1）按照土地區(qū)位劃分 由于土地所處的地理位置不同而形成的特殊地位，它暗含了土地可能具有的不同價值。 影響土地區(qū)位的因素有：城市規(guī)劃、商業(yè)繁華程度、交通運輸、市政設(shè)施、公用設(shè)施、生態(tài)環(huán)境、人口密度、文化歷史等。,7 房地產(chǎn)開發(fā)土地權(quán)的獲取,鬧市區(qū)用地。往往位于城市的核心區(qū)。鬧市區(qū)一般人流密度大，信息傳播活躍，商業(yè)比較繁榮，行業(yè)聚集度相對較高，相應(yīng)的娛樂配套設(shè)施較為齊全，是

3、人們樂于光顧的好地方。這些地帶多是繁華的商業(yè)區(qū)。城市副中心區(qū)土地。 鬧市區(qū)邊緣地帶土地。城市邊緣區(qū)土地。城市郊區(qū)。,7 房地產(chǎn)開發(fā)土地權(quán)的獲取,（2）按照土地性質(zhì)和功能劃分 居住用地。 公共事業(yè)設(shè)施。 工商業(yè)用地。 倉儲用地。 對外交通用地。 城市道路廣場用地。 市政公用設(shè)施。 綠地。,7 房地產(chǎn)開發(fā)土地權(quán)的獲取,（3）按照土地開發(fā)的程度劃分 按照土地開發(fā)的程度可以分為生地和熟地。生地。自然土

4、地和城市中需要再開發(fā)的用地。前者多屬于農(nóng)村土地，尚未進(jìn)行過開發(fā)，但可以轉(zhuǎn)化為城市開發(fā)用地。后者是城市用地，已經(jīng)完成的開發(fā)不符合項目用地要求，需要進(jìn)行再度開發(fā)。 熟地。經(jīng)過一定程度的初步開發(fā)，能夠滿足后續(xù)開發(fā)之前的對土地用途的需要。,7 房地產(chǎn)開發(fā)土地權(quán)的獲取,熟地應(yīng)具備的條件：地平條件：場地平整，地下、地上障礙物清除。使用條件：地基穩(wěn)定，承載力達(dá)到要求，滿足建筑物對場地的要求?；A(chǔ)設(shè)施條件：滿足房屋建設(shè)使用要求（三通一平，或七

5、通一平）。注：生地、熟地的劃分只具有相對意義。,7 房地產(chǎn)開發(fā)土地權(quán)的獲取,7.1.2 房地產(chǎn)開發(fā)用地的管理原則 （1）政府對土地利用管理的基本要求 為了達(dá)到充分合理利用土地資源的目的，政府在土地開發(fā)管理中必須遵循以下的基本原則：遵循土地用途管制原則。堅持統(tǒng)一規(guī)劃原則。城市開發(fā)區(qū)內(nèi)集體土地執(zhí)行特殊規(guī)定的原則。。堅持有償使用的合理性原則。,7 房地產(chǎn)開發(fā)土地權(quán)的獲取,（2）開發(fā)商用地使用原則堅持效益最大化的原

6、則。堅持土地集約利用的原則。堅持土地的科學(xué)規(guī)劃和利用原則。堅持動態(tài)利用調(diào)整的原則。,7 房地產(chǎn)開發(fā)土地權(quán)的獲取,7. 2 土地價格的評估7.2.1 新的土地價值觀 土地是自然環(huán)境的重要組成部分，也是人類賴以生存和發(fā)展的重要資源，它具有多方面的價值。一般認(rèn)為，自然環(huán)境具有三種價值形態(tài)：使用價值、非使用價值和存在價值。土地作為自然環(huán)境的主要構(gòu)成部分，也具有這三種價值。我們需要認(rèn)識到土地的價值要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于我們狹隘的人類功

7、利價值，我們需要切實利用好、保護(hù)好我們腳下的土地，實現(xiàn)人類的永續(xù)生存與發(fā)展。,7 房地產(chǎn)開發(fā)土地權(quán)的獲取,7.2.2 土地價值評估方法（1）比較常用的方法就是土地收益貼現(xiàn)法。利用貼現(xiàn)的方法把每年取得的收益折現(xiàn)到現(xiàn)在時點，這個貼現(xiàn)值就反映了土地的總價值。（2）開發(fā)成本法。由生地變成熟地需要進(jìn)行不同程度的開發(fā)，這些開發(fā)成本反映了土地的基本價值。（3）還有一種常用的方法就是市場比較法。選擇類似地塊的價格作為參考，對一些差異因素進(jìn)行合理

8、調(diào)整，最后得到目標(biāo)地塊的價值。 房地產(chǎn)開發(fā)中具體的評估方法，多是利用技術(shù)經(jīng)濟(jì)的方法完成的，請讀者參見有關(guān)教材。,7 房地產(chǎn)開發(fā)土地權(quán)的獲取,7.3 土地使用權(quán)取得7.3.1 土地使用權(quán) 在我國，土地所有權(quán)歸國家所有或者集體所有。進(jìn)入市場進(jìn)行流轉(zhuǎn)的，只是土地的使用權(quán)。農(nóng)村所有的集體土地，必須經(jīng)過一定的程序才能轉(zhuǎn)化為國有土地，然后才能進(jìn)行開發(fā)。 獲得土地使用權(quán)包括幾層意思：土地使用權(quán)的獲得是一個系統(tǒng)

9、工程 建設(shè)用地規(guī)劃許可→申辦土地使用權(quán),7 房地產(chǎn)開發(fā)土地權(quán)的獲取,土地使用權(quán)獲得必須合法土地使用權(quán)獲得后必須及時按照規(guī)劃完成開發(fā)（超過合同一年未開發(fā)，征收土地閑置費，不超過20%的土地出讓金；2年未開發(fā)，土地予以收回。獲得土地使用權(quán)的方式：出讓和轉(zhuǎn)讓。,7 房地產(chǎn)開發(fā)土地權(quán)的獲取,7.3.2 土地使用權(quán)取得方式 （1） 通過土地出讓獲得土地使用權(quán) 土地出讓的含義。是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓

10、與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用金的行為。 土地出讓的主要法律特征—出讓主體：國家—出讓客體：城鎮(zhèn)國有土地—出讓內(nèi)容：比較獨立的使用權(quán)，處分權(quán)不完整。,7 房地產(chǎn)開發(fā)土地權(quán)的獲取,出讓方式—拍賣：拍賣公告、領(lǐng)取拍賣文件、拍賣活動（宣布底價、按規(guī)定應(yīng)價、最后應(yīng)價詢價（三次）、定錘）。 簽訂合同時，一般交10%的定金，其余出讓金60日內(nèi)付清。憑付款憑證辦理有關(guān)手續(xù)。 拍賣有人數(shù)限制。,7

11、房地產(chǎn)開發(fā)土地權(quán)的獲取,招標(biāo)：公開招標(biāo)與邀請招標(biāo)—招標(biāo)公告—申報與資格審查—標(biāo)書投放（投入標(biāo)籍）（需交保證金）—決標(biāo)— 簽訂合同—領(lǐng)取土地證,7 房地產(chǎn)開發(fā)土地權(quán)的獲取,掛牌：是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果確定土地使用者的方式。 程序：按公告規(guī)定掛牌、競買人填寫報價單、出讓人核價并更新掛牌、

12、出讓人繼續(xù)接受新報價、截止時間定競得人、簽訂確認(rèn)書、簽訂合同。,7 房地產(chǎn)開發(fā)土地權(quán)的獲取,協(xié)議出讓：是指土地使用權(quán)的有意受讓方向土地管理部門提出有償使用申請，并就出讓事宜達(dá)成一致，從而進(jìn)行土地出讓的行為。 程序：申請用地、答復(fù)、簽訂出讓意向合同、簽訂出讓合同、辦理土地權(quán)證。 該方式弊端較多，嚴(yán)格使用，特別是經(jīng)營項目禁止使用。,7 房地產(chǎn)開發(fā)土地權(quán)的獲取,土地出讓合同 具有明顯的法律特征：—主體

13、特定：國家—合同內(nèi)容特定：土地使用權(quán)—主體不平等：國家優(yōu)益權(quán) 合同類型：宗地合同、成片開發(fā)合同（外商）、劃撥出讓合同。,7 房地產(chǎn)開發(fā)土地權(quán)的獲取,（2）土地轉(zhuǎn)讓含義：是指土地使用者將土地使用權(quán)在轉(zhuǎn)移給其他使用者的行為，包括出售、交換和贈與。轉(zhuǎn)讓條件—必須是出讓的土地使用權(quán)才能轉(zhuǎn)讓—必須依照原出讓合同進(jìn)行投資開發(fā)—轉(zhuǎn)讓必須簽訂合同—轉(zhuǎn)讓必須辦理過戶登記,7 房地產(chǎn)開發(fā)土地權(quán)的獲取,轉(zhuǎn)讓原則—隨之轉(zhuǎn)移：原

14、出讓合同的權(quán)利義務(wù)關(guān)系一起轉(zhuǎn)移—房產(chǎn)、地產(chǎn)一致—效益不可損原則：不能因轉(zhuǎn)讓而損害土地及建筑物的經(jīng)濟(jì)效益。,7 房地產(chǎn)開發(fā)土地權(quán)的獲取,轉(zhuǎn)讓程序—轉(zhuǎn)讓申請—簽訂轉(zhuǎn)讓合同—轉(zhuǎn)讓合同公證：有些地方認(rèn)為是必要條件—繳納土地轉(zhuǎn)讓金和土地增值稅：扣除有關(guān)項—土地使用權(quán)變更登記,7 房地產(chǎn)開發(fā)土地權(quán)的獲取,（3）通過土地合作開發(fā)獲得土地使用權(quán) 擁有土地使用權(quán)的一方可以土地使用權(quán)進(jìn)行投資，作為開展合作的資本，與他方進(jìn)行合作

15、開發(fā)。合作的重點，一是進(jìn)行土地權(quán)屬的合理估價；二是要探討土地是否符合開發(fā)項目的要求；三是解決好利益分配的機制，實現(xiàn)利益共享。,7 房地產(chǎn)開發(fā)土地權(quán)的獲取,7.3.3 土地使用權(quán)證辦理流程 （1）申報。開發(fā)商要向土地主管部門提出申請，在申報時，一般應(yīng)提交以下資料：用地申請；發(fā)改委批復(fù)的當(dāng)年投資計劃；建設(shè)用地規(guī)劃許可證；建設(shè)用地規(guī)劃意見；用地范圍圖；土地權(quán)屬證明；工程項目總平面圖。,7 房地產(chǎn)開發(fā)土地權(quán)的獲取,（2）勘測

16、 主管部門在收到申報資料后要審核有關(guān)申報資料（2個工作日）；然后委托測繪部門進(jìn)行現(xiàn)場勘測定界（10個工作日），確定土地面積，明確土地界限，提交測繪成果。,7 房地產(chǎn)開發(fā)土地權(quán)的獲取,（3）制定文書 根據(jù)勘測結(jié)果和有關(guān)資料，制定土地權(quán)屬文書。同時，開發(fā)商要繳納征地管理費、復(fù)墾費、新增建設(shè)用地使用費等費用（2個工作日）。新的合同約定，不交清土地的有關(guān)費用就不辦理有關(guān)土地的權(quán)證。（4）登記注冊 開發(fā)商到

17、地籍管理部門依照規(guī)定辦理土地登記注冊，領(lǐng)取土地使用證書。經(jīng)登記注冊后，由市縣人民政府正式頒發(fā)土地使用證，作為土地使用的法律憑證。,7 房地產(chǎn)開發(fā)土地權(quán)的獲取,7.4 土地開發(fā) 土地開發(fā)是對土地進(jìn)行投資整治的行為，其目的是使土地能夠符合土地使用的規(guī)定要求，比如，能夠作為建設(shè)用地使用。顯然，經(jīng)過土地開發(fā)后完成的土地將作為土地儲備資源進(jìn)入土地一級市場。為了獲得土地資源而進(jìn)行的開發(fā)有以下幾種行為：舊城拆遷改造土地恢復(fù)農(nóng)用地征