萊坊-2018倫敦《開發(fā)熱點(diǎn)》報告 -2018-8頁

1、倫敦開發(fā)熱點(diǎn)2018年住宅開發(fā)機(jī)會區(qū)域住宅研究值得關(guān)注的地區(qū)價格預(yù)測市場最新動態(tài)2值得關(guān)注的地區(qū)萊坊發(fā)布的《開發(fā)熱點(diǎn)》報告列出整個倫敦地區(qū)內(nèi)住宅開發(fā)價值可能會超過整體市場的潛力地區(qū)。2018年《開發(fā)熱點(diǎn)》報告已是第三版，在本版報告中，我們?nèi)匀槐Ａ袅舜饲皥蟾嬷械牟糠譄狳c(diǎn)區(qū)域，但同時也列出了其他全新的熱點(diǎn)區(qū)域。本文第8頁詳細(xì)列出了判斷熱點(diǎn)區(qū)域的方法，包括分析即將開展的交通基礎(chǔ)設(shè)施升級工程、大規(guī)模重建或場所營造，并辨明那些與鄰近社區(qū)相比存在價

2、差的地區(qū)。值得注意的是，我們在熱點(diǎn)地區(qū)調(diào)查的房價完全不同于范圍更廣的市場預(yù)測，后者包括所有類型的住房。相反，我們著眼于局部地區(qū)，將新建房產(chǎn)的當(dāng)前的預(yù)估價格與其到2021年年底可能達(dá)到的價格進(jìn)行對比。前提是假設(shè)每個地點(diǎn)都將會交付最優(yōu)程度的開發(fā)項目。自萊坊上次發(fā)布報告以來，倫敦的開發(fā)前景已在兩年內(nèi)發(fā)生了變化。這些變化的誘因包括一系列政治、經(jīng)濟(jì)和政策事件，其中脫歐公投和附加印花稅新政的影響尤為深遠(yuǎn)。2016年新市長當(dāng)選后，其規(guī)劃政策也有所調(diào)整

3、。根據(jù)全英房屋抵押貸款協(xié)會（Nationwide）的數(shù)據(jù)，倫敦市場的年均價格在2017年出現(xiàn)8年來的首次下滑。然而，在這一數(shù)據(jù)的掩蓋之下，倫敦各區(qū)域發(fā)展速度各異，部分自治市的價格仍有上漲。如先前的報告所示，運(yùn)輸基礎(chǔ)設(shè)施升級、重建和公共空間改造都是影響新建和二手市場定價的因素。與此前的報告相比，新發(fā)現(xiàn)的開發(fā)熱點(diǎn)地區(qū)的地理分布覆蓋范圍更廣。在價格方面，多數(shù)都是新建開發(fā)項目定價低于800英鎊每平方英尺的區(qū)域，而且多數(shù)都位于一區(qū)以外。這凸顯出倫

4、敦地產(chǎn)開發(fā)格局正向著更加注重購房者負(fù)擔(dān)能力的方向發(fā)展。我們預(yù)測的時間跨度為2018年至2021年，這期間伊麗莎白女王線（Crossrail項目）將開通。在許多情況下，高速軌道樞紐及周邊地區(qū)項目的定價已經(jīng)考慮到高速軌道線明年年底開通這一因素，不過對于那些大規(guī)模開發(fā)項目尚在籌劃中的點(diǎn)站來說，其優(yōu)勢將在未來的定價中反映出來。倫敦市場在過去兩年的變化動態(tài)也對我們2015年預(yù)測的一些熱點(diǎn)地區(qū)的表現(xiàn)產(chǎn)生影響。其中一些地區(qū)的房價在預(yù)測時段內(nèi)并未出現(xiàn)增

5、長，但是仍被視為是具有發(fā)展?jié)摿Φ牡貐^(qū)。2015年確定的其他一些熱點(diǎn)已經(jīng)從名單中剔除，多數(shù)是因為這些地區(qū)已經(jīng)兌現(xiàn)其強(qiáng)于整體市場表現(xiàn)的潛力，今后很可能會與市場保持持平狀態(tài)。圖1倫敦未來住宅開發(fā)“熱點(diǎn)”區(qū)域10%5%0%5%10%15%2017201620152014201320122011100萬英鎊以上住房的印花稅從4%上升至5%200萬英鎊以上住房的印花稅上升至7%脫歐公投印花稅改革：去除“階梯結(jié)構(gòu)”二套房額外征收3%的印花稅圖2倫敦市

6、中心黃金地段房價年度變動資料來源：萊坊研究部開展大規(guī)模城市翻新項目的資金需求顯而易見，各方應(yīng)認(rèn)識到政府注資刺激經(jīng)濟(jì)勢在必行，這不僅是為了確保經(jīng)濟(jì)可行性，也是為了通過利潤，鼓勵開發(fā)商致力于開發(fā)這些項目。就目前情況來看，這一點(diǎn)需要予以特別關(guān)注和強(qiáng)調(diào)，以確保最高水平的建筑環(huán)境質(zhì)量。具體而言，我們認(rèn)為許多方案需要更加善用前期現(xiàn)金流，方可交付高質(zhì)量示范性的產(chǎn)品。一旦取得圓滿的效果，回報就會隨之而來。然而，重要的是，這些回報并不只是超高利潤，而應(yīng)從