2018年成都房地產(chǎn)市場半年報-銳理數(shù)據(jù)

1、成成都都銳銳理理開數(shù)創(chuàng)據(jù)信處息理技技術術有股限份公有司限公司（昆明分公司）網(wǎng)網(wǎng)址址：：wwwwww..ddccqq..ccnn電 電話話：：002881-78-563537623006298 傳真：028-85335800,,,2018年成都房地產(chǎn)市場半年報,2018年7月,,2018樓市大數(shù)據(jù),,第一部分,目錄,對未來的思考,,第二部分,,土地數(shù)據(jù),,2018-9-54,,,,2018年前二季度整體供應面積10119畝，同比20

2、17年前二季度增長224%，成交面積9415畝，同比增長244%，平均起拍樓面價2774元/平米，同比下降43%，平均成交樓面價3277元/平米，同比下降43%。2011-2018.06大成都土地市場供銷及樓面價走勢圖（單位：畝、元/㎡）,,,,土地供銷土地成交排行土地熱度圖從整體看，量漲價跌，逐步回歸理性,,,,,2018-9-55,,,,從圈層上看，中心城區(qū)價格下跌趨勢明顯，土地市場政策性遇冷2018年上半年整體供應

3、面積1230畝，同比2017年上半年微跌1%，成交面積833畝，同比增加22%，起拍樓面價6452元/平米，同 比增加9%，成交樓面價8195元/平米，同比下降18%，整體溢價率27.02%，同比下降60個百分點,,,,土地供銷土地成交排行土地熱度圖,,2018-9-56,,,,,,,土地供銷土地成交排行土地熱度圖天府新區(qū)，供銷面積提升，溢價率下降明顯2018年上半年整體供應面積766畝，同比2017年上半年上漲120%，

4、成交面積931畝，同比上漲117%，起拍樓面價2027元/平米， 同比上漲109%，成交樓面價2166元/平米，同比上漲23%，整體溢價率6.87%，同比下降92個百分點,,2018-9-57,,,,,,,土地供銷土地成交排行土地熱度圖近郊，量漲價跌，溢價率下降明顯2018年上半年供應面積3031畝，同比2017年上半年上漲254%，成交面積2413畝，同比上漲238%，起拍樓面價2826元/平米， 同比下降27%，成交樓

5、面價3127元/平米，同比下降55%，整體溢價率10.66%，同比下降87個百分點,,2018-9-58,,,,,,,土地供銷土地成交排行土地熱度圖遠郊，供銷猛漲，土地價格門檻明顯提高2018年上半年整體供應面積5091畝，同比2017年上半年上漲652%，成交面積5238畝，同比上漲476%，起拍樓面價2236元/平 米，同比上漲79%，成交樓面價2705元/平米，同比增長64%，整體溢價率21.01%，同比下降35個百分點

6、,,2018-9-59,,,,通過對比發(fā)現(xiàn)遠郊成為成都上半年土地市場的熱點，供應面積占成都整體的50.3%，成交占比55.6%，同時與近郊的價差進一步 縮小，為590元/平米，溢價率高過近郊及大成都平均水平，接近于中心城區(qū),,,,土地供銷土地成交排行土地熱度圖,,2018-9-510,,,,,土地供銷,,土地成交排行,,土地熱度圖,,2018.01-06大成都各區(qū)域供銷價走勢圖,從行政區(qū)域看，主城的成華和金牛表現(xiàn)突出，近郊龍泉領

7、先，遠郊新津領先,,2018-9-511,,,,2018.01-06大成都各性質(zhì)土地成交面積占比?上半年大成都土地成交仍以住宅兼容商業(yè)為主；,純商業(yè)用地成交面積高于較高，占總成交量的39%。,上半年大成都土地供應以商業(yè)及住宅兼容商業(yè)用地為主；純商業(yè)用地供應面積超商兼住用地，商業(yè)供應比重高。,,,,,土地供銷土地成交排行土地熱度圖,從土地性質(zhì)看，純商業(yè)用地成交及占比均達到39%，成都未來的商業(yè)環(huán)境依然面臨

8、較大的壓力2018.01-06大成都各性質(zhì)土地供應面積占比,,,,從土地成交分布看，主城區(qū)土地成交主要分布于繞城外，平均溢價率20%以上。,,,,土地供銷土地成交排行土地熱度圖,,,,,,,,,11,10,,,,,,,土地供銷土地成交排行土地熱度圖天府新區(qū)成交的土地主要集中于梓州大道東側,）,,,,,,,,,,,,,,,土地供銷土地成交排行土地熱度圖近郊成交土地集中在龍泉驛、郫都區(qū)、雙流區(qū)和新都區(qū)。,,,,,12,,

9、3,,11114,,15,,16,,1710,,,都江堰、新津縣、彭州市為遠郊熱點區(qū)域，其中都江堰市的2018年上半年成交達到15宗地，表 現(xiàn)突出,,,,土地供銷土地成交排行土地熱度圖,,,都江堰市15宗,,崇州市2宗,,金堂縣3宗,,浦江縣 3宗,大邑縣 3宗邛崍市 2宗,新津縣 8宗,,彭州市6宗,青白江區(qū) 4宗,,,,土地供銷土地成交排行【遠郊成交土地分布續(xù)表】,,土地熱度圖,,,,,,,,

10、,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,交易時間,容積率,用地面土地用起拍單價(萬元 成交單價(萬 途分類/畝)元/畝),成交總價(萬 元),㎡),樓面價(元/ 溢價率(%)競得者,土地位置交易方式高新區(qū)中和街道應龍社區(qū)一組(原張家寺村一社)、應龍社區(qū)三 組(原張家寺村四社),純住宅,東莞市中天程錦實 業(yè)投資有限公司,青白江區(qū)唐巴路以南、青白

11、江大 道以西,住宅兼容 商業(yè),成都市花樣年房地 產(chǎn)開發(fā)有限公司,青白江區(qū)巨石集團以北、區(qū)醫(yī)院 以南,住宅兼容 商業(yè),林芝恒大旅游發(fā)展 有限公司,高新區(qū)中和街道應龍社區(qū)7組（原陸肖村1社、3社）、龍燈山 社區(qū)12組（原紅松村2社）、龍 燈山社區(qū)13組（原紅松村1社）,純住宅,成都金隅京峰房地 產(chǎn)開發(fā)有限公司,天府新區(qū)萬安街道高飯店村二、 三組（天府新城范圍內(nèi)，梓州大 道東側，武漢路北側）,住宅兼容 商業(yè),成都航逸置業(yè)有限 公司,新都區(qū)學

12、院西路南側，蓉都大道 西側,純住宅,成都香投房地產(chǎn)開 發(fā)有限公司,高新區(qū)中和街道觀東社區(qū)4、5組,純住宅,中建三局西部投資 有限公司,新津縣五津街道古家社區(qū)6組、7 組，紅石社區(qū)2組,住宅兼容 商業(yè),四川雅居樂房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司,金牛區(qū)沙河源街道王賈村3、4、5組,純住宅,瀘州益佳房地產(chǎn)開 發(fā)有限公司,新津縣五津街道古家社區(qū)5組、6 組，紅石社區(qū)4組,住宅兼容 商業(yè),金融街成都置業(yè)有 限公司,,【成交總價排行】最高成交總價為19.3

13、億元，溢價率為23%。2018.01-06大成都成交總價TOP10地塊情況,,,,土地供銷土地成交排行土地熱度圖,,,,,土地供銷土地成交排行土地熱度圖,【開發(fā)商拿地數(shù)量】政府平臺公司拿地數(shù)量較多，其中人居置業(yè)全面領先。2018.01-06年大成都土地市場開發(fā)商拿地宗數(shù)榜2017.01-06年主城+近郊土地市場開發(fā)商拿地宗數(shù)榜,,2018.01-06大成都土地市場開發(fā)商拿地面積榜,2018.01-06大成都土地市場開發(fā)商拿

14、地金額榜,在拿地金額、拿地面積上人居置業(yè)亦全面領先，其次為花樣年置業(yè),,,,土地供銷土地成交排行土地熱度圖,,,,,土地供銷土地成交排行土地熱度圖【土地供應面積】土地供應集中在順江村、溫江城區(qū),,,,,,土地供銷土地成交排行土地熱度圖【土地成交面積】溫江城區(qū)為成都的熱點成交區(qū)域，其次是新都城區(qū)、牧馬山、南沿線華陽段等板塊,,,,,,,土地供銷土地成交排行土地熱度圖【土地成交樓面價】三圣鄉(xiāng)、元華-站華、順江村、

15、鳳凰山、華府等板塊成交樓面價領先,,,,,,土地供銷土地成交排行土地熱度圖【土地溢價率】外光華、順江村、大豐等板塊溢價率領先,,整體：量漲價跌，溢價率全面下滑，政策主導下的市場理性回歸主城：供銷面積、起拍價持平，市場保溫效應明顯近郊：起拍價格下跌27%，或為政府端對限價政策的變向回應，在此趨勢下，2018年下半年成都近郊土地公開市場，將存 在較大的機會遠郊：地價拉升，高位出貨，短期內(nèi)成交量猛漲476%，約占成都整體的56%

16、，給后期二級市場帶來較為嚴重的銷售壓力企業(yè)：人居拿地宗數(shù)、拿地面積、拿地金額三冠王，后期將有效推進成都租賃市場發(fā)展,,總結,,住宅數(shù)據(jù),,,【大成都】調(diào)控政策下大成都上半年住宅銷量下跌，價格微漲2011年-2018年1-6月大成都商品住宅供銷價走勢圖,,,,,住宅供銷存價開盤和認購面積和類型住宅熱度圖,,數(shù)據(jù)來源：銳理數(shù)據(jù)平臺 備案口徑統(tǒng)計范圍：主城區(qū)+天府新區(qū)+近郊+遠郊,,2018年6月底住宅 存量1755萬㎡,,,近

17、一年大成都住宅 月均去化量193.2 萬㎡,,,9.1個月,,,,,住宅供銷存價開盤和認購面積和類型住宅熱度圖,【大成都】住宅存量較少，去庫存效果明顯，去化周期僅為9.1個月,,數(shù)據(jù)來源：銳理數(shù)據(jù)平臺 備案口徑統(tǒng)計范圍：主城區(qū)+天府新區(qū)+近郊+遠郊,,2018年1-6月成都市各城區(qū)商品住宅供銷價對比,,二圈層主力區(qū),,,,,住宅供銷存價開盤和認購面積和類型住宅熱度圖,【大成都】二圈層是供銷主力，雙流、溫江銷量突出，高新、

18、青羊區(qū)價格居于全城前列。,,數(shù)據(jù)來源：銳理數(shù)據(jù)平臺 備案口徑,,【中心城區(qū)+天府新區(qū)】住宅市場趨于穩(wěn)定，銷售均價13775元/㎡，與去年價格基本持平。2011年-2018年6月成都中心城區(qū)+天府新區(qū)商品住宅供銷價走勢圖,,,,,住宅供銷存價開盤和認購面積和類型住宅熱度圖,,數(shù)據(jù)來源：銳理數(shù)據(jù)平臺 備案口徑,【中心城區(qū)+天府新區(qū)】存量666萬方，按照近一年月均去化速度，去化周期為13.8個月。,,2018年6月底住宅 存量666

19、萬㎡,,,近一年中心城區(qū)及 天府新區(qū)住宅月均 去化量48.4萬㎡,,,13.8個月,,,,,住宅供銷存價開盤和認購面積和類型住宅熱度圖,,數(shù)據(jù)來源：銳理數(shù)據(jù)平臺 備案口徑,,2011年-2018年6月成都近郊商品住宅供銷價走勢圖,【近郊】近郊住宅供求關系基本穩(wěn)定，銷量約為主城2倍，均價達9225元/㎡，相比去年增長22%，,市場熱度高。,,,,,住宅供銷存價開盤和認購面積和類型住宅熱度圖,,數(shù)據(jù)來源：銳理數(shù)據(jù)平臺 備案口徑,

20、,2018年6月底住宅 存量632萬㎡,,,近一年近郊住宅月 均去化量91.8萬㎡,,,6.9個月,【近郊】存量持續(xù)下降，去化周期僅為6.9個月。,,,,住宅供銷存價開盤和認購面積和類型,,住宅熱度圖,,數(shù)據(jù)來源：銳理數(shù)據(jù)平臺 備案口徑,,【遠郊】遠郊住宅供求關系基本穩(wěn)定，均價達6701元/㎡，相比去年增長30%，市場熱度高。2011年-2018年6月成都遠郊商品住宅供銷價走勢圖,,,,,住宅供銷存價開盤和認購面積和類型住

21、宅熱度圖,,數(shù)據(jù)來源：銳理數(shù)據(jù)平臺 備案口徑,,2018年6月底住宅 存量457萬㎡,,,近一年近郊住宅月 均去化量54.4萬㎡,,,8.4個月,,,,住宅供銷存價開盤和認購面積和類型,,住宅熱度圖,【遠郊】存量較少，去化周期僅為8.4個月。,,數(shù)據(jù)來源：銳理數(shù)據(jù)平臺 備案口徑,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,

22、,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,100萬方線,,數(shù)據(jù)來源：銳理數(shù)據(jù)平臺 認購口徑,,,,住宅供銷存價開盤和認購面積和類型,,住宅熱度圖,【認購】銷量階段性上漲后快速下滑，市場逐漸回歸理性。2013年-2018年6月成都中心城區(qū)+天府新區(qū)、近郊、遠郊商品住宅認購走勢圖,,,,,,,

23、,,,,,,,,,住宅供銷存價開盤和認購面積和類型住宅熱度圖,【開盤批次】2018年上半年開盤批次的數(shù)量明顯高于去年同期。2011-2018年6月成都市商品房月度開盤個數(shù)走勢圖（開盤現(xiàn)場統(tǒng)計，單位：個） 開盤50個線,,,開盤認購率50%線,,,,,,住宅供銷存價開盤和認購面積和類型住宅熱度圖,【月開盤認購率】上半年開盤認購率基本穩(wěn)定， 6月大量項目集中開盤，認購率僅79%，有明顯下 降2012-2018年6月成

24、都市商品住宅月開盤供銷走勢圖（開盤現(xiàn)場統(tǒng)計）,,,,,,,,住宅供銷存價開盤和認購面積和類型住宅熱度圖,【建筑類型】上半年住宅中高層的供銷存量依然是主流。2018年1-6月大成都范圍內(nèi)各建筑類型供銷價對比圖,,數(shù)據(jù)來源：銳理數(shù)據(jù)平臺 備案口徑統(tǒng)計范圍：主城區(qū)+天府新區(qū)+近郊+遠郊,,,【建筑類型】高層、超高層產(chǎn)品占比逐年升高，中間產(chǎn)品占比顯著下降，聯(lián)排、疊拼別墅受青睞2011年-2018年6月大成都范圍內(nèi)各建筑類型銷售占比

25、對比圖,,,,,住宅供銷存價開盤和認購面積和類型住宅熱度圖,,數(shù)據(jù)來源：銳理數(shù)據(jù)平臺 備案口徑統(tǒng)計范圍：主城區(qū)+天府新區(qū)+近郊+遠郊,,,,【面積段】上半年90-110㎡為供銷主力，其次是110-130㎡面積段，單價與面積基本成正比。2018年1-6月大成都范圍內(nèi)各面積段供銷價對比圖,,,,,住宅供銷存價開盤和認購面積和類型住宅熱度圖,,數(shù)據(jù)來源：銳理數(shù)據(jù)平臺 備案口徑統(tǒng)計范圍：主城區(qū)+天府新區(qū)+近郊+遠郊,,,,,【

26、面積段】近兩年90-130㎡成交占比增加明顯，70-90㎡成交占比持續(xù)下滑，改善特征明顯。2011年-2018年6月大成都范圍內(nèi)各面積段銷售占比對比 圖,,,,,住宅供銷存價開盤和認購面積和類型住宅熱度圖,,數(shù)據(jù)來源：銳理數(shù)據(jù)平臺 備案口徑統(tǒng)計范圍：主城區(qū)+天府新區(qū)+近郊+遠郊,,,,,,住宅供銷存價開盤和認購面積和類型住宅熱度圖【成交面積熱度圖】2018上半年成都在售項目成交面積分布圖：,,,,,,住宅供銷存價開

27、盤和認購面積和類型住宅熱度圖【成交均價熱度圖】2018上半年成都在售項目成交均價分布圖：,,,,,,,住宅熱度圖,住宅供銷存價開盤和認購面積和類型【存量熱度圖】2018上半年成都在售項目存量分布圖：,,,,總結,受限購影響，成都住宅供應上漲，成交量萎縮，購買資格和首付的提高隔絕了部分投資者。雖然政府有限價措施，但價格依然保持堅挺，未來價格穩(wěn)中有升，漲幅減緩。近半年開盤認購率為最近幾年最高，幾乎位置和品牌略好的樓盤開

28、盤即售罄，一房難求。一方 面購房者有需求，另一方面限價導致房子備案價低于市場價格，購房者看好未來增值潛力，投 資因素仍然是購房重要考量。改善產(chǎn)品增多，進入深水區(qū)，考驗房企的產(chǎn)品研發(fā)和創(chuàng)新能力。主城地價飆升，豪宅項目頻出，普通剛需和改善客戶將向主城外圍擠壓。,,商業(yè)數(shù)據(jù),,,【年度供銷存價】住宅限購加碼，商業(yè)投資有所促進，但存量去化周期78.8個月，壓力巨大。,,,,,商業(yè)供銷存價區(qū)域?qū)Ρ阮愋蛯Ρ壬虡I(yè)熱度圖,,2018年6月

29、底商業(yè)存量1551.2萬㎡,,,近一年大成都商業(yè)月均 去化量19.7萬㎡,,,78.8個月,,數(shù)據(jù)來源：銳理數(shù)據(jù)平臺 備案口徑統(tǒng)計范圍：中心城區(qū)+天府新區(qū)+近郊+遠郊,,,,,,商業(yè)供銷存價區(qū)域?qū)Ρ阮愋蛯Ρ壬虡I(yè)熱度圖【月度供銷】近年商業(yè)去化呈低位震蕩走量，2017年開始到2018年上半年供銷基本均衡。,,數(shù)據(jù)來源：銳理數(shù)據(jù)平臺 備案口徑統(tǒng)計范圍：中心城區(qū)+天府新區(qū)+近郊+遠郊,,,中心城區(qū),,近郊,,遠郊,,,,,,商業(yè)

30、供銷存價區(qū)域?qū)Ρ阮愋蛯Ρ壬虡I(yè)熱度圖,【區(qū)域?qū)Ρ取?018年上半年存量中心城區(qū)最大，遠郊供銷比最高，中心城區(qū)及近郊基本均衡。,,注：商業(yè)按類型統(tǒng)計的范圍為中心城區(qū)+近郊（含天府新區(qū)）,,,【各類型供銷存對比】底商為主要供銷存商業(yè)類型，價格最高，均價25600元/㎡。,,,,,商業(yè)供銷存價區(qū)域?qū)Ρ阮愋蛯Ρ壬虡I(yè)熱度圖,,,,,,,,商業(yè)供銷存價區(qū)域?qū)Ρ阮愋蛯Ρ壬虡I(yè)熱度圖【底商供銷存價】今年上半年供銷基本持平，庫存高企，去

31、化周期約61個月。,,注：統(tǒng)計范圍為中心城區(qū)+近郊（含天府新區(qū)）,,,,,,,商業(yè)供銷存價區(qū)域?qū)Ρ阮愋蛯Ρ壬虡I(yè)熱度圖【底商面積段】50㎡以下的小鋪銷量及價格最高，大面積商鋪存量大。,,注：統(tǒng)計范圍為中心城區(qū)+近郊（含天府新區(qū)）,,,,,,,商業(yè)供銷存價區(qū)域?qū)Ρ阮愋蛯Ρ壬虡I(yè)熱度圖【集中式商業(yè)供銷價】供應減少，去化緩慢，14年開始存量呈下滑趨勢，去化周期約244個月。,,注：統(tǒng)計范圍為中心城區(qū)+近郊（含天府新區(qū)）,,,,

32、,,,商業(yè)供銷存價區(qū)域?qū)Ρ阮愋蛯Ρ壬虡I(yè)熱度圖【集中式商業(yè)面積段】90㎡以下產(chǎn)品去化相對較好，大面積商鋪存量大。,,注：統(tǒng)計范圍為中心城區(qū)+近郊（含天府新區(qū)）,,,,,,,商業(yè)供銷存價區(qū)域?qū)Ρ阮愋蛯Ρ壬虡I(yè)熱度圖【商業(yè)街供銷存價】近期無供應，去化慢，庫存去化周期約150個月。,,注：統(tǒng)計范圍為中心城區(qū)+近郊（含天府新區(qū)）,,,,,,,商業(yè)供銷存價區(qū)域?qū)Ρ阮愋蛯Ρ壬虡I(yè)熱度圖【商業(yè)街面積段】90㎡以下及250㎡以上

33、大鋪去化較多，大面積商鋪存量最大。,,注：統(tǒng)計范圍為中心城區(qū)+近郊（含天府新區(qū)）,,,,,商業(yè)供銷存價區(qū)域?qū)Ρ阮愋蛯Ρ壬虡I(yè)熱度圖【供應熱度圖】新川、世紀大道及東升等板塊是商業(yè)供應熱點區(qū)域,,,,,,商業(yè)供銷存價區(qū)域?qū)Ρ阮愋蛯Ρ取境山粺岫葓D】新都城區(qū)、大源板塊及大面等為成交熱點區(qū)域,,商業(yè)熱度圖,,,,,,商業(yè)供銷存價區(qū)域?qū)Ρ阮愋蛯Ρ取敬媪繜岫葓D】大源、站南以及三圣鄉(xiāng)等板塊庫存積壓嚴重,,商業(yè)熱度圖,,,,,,,

34、商業(yè)供銷存價區(qū)域?qū)Ρ阮愋蛯Ρ壬虡I(yè)熱度圖【價格熱度圖】商業(yè)價格從主城向郊區(qū)遞減，南邊價格略高于同等位置區(qū)域。,,,,總結,住宅限購后，部分投資者向商業(yè)物業(yè)，商業(yè)銷量略有上升；成都整體商業(yè)以小面積去化較好，大面積產(chǎn)品去化困難加大；成都商業(yè)市場存量仍舊很大，其中中心城區(qū)面臨巨大的去化壓力；從溢價情況來看，底商的成交均價高于其他物業(yè)類型。,,辦公數(shù)據(jù),,單擊此處編輯母版標題樣式,,,,,【整體市場】供銷量自2015年逐漸回

35、升，2018年預計全年銷售約423萬㎡，同比高于去年銷售。2010-2018年上半年大成都辦公市場供銷存量,,,,,整體辦公市場寫字樓LOFTSOHO,數(shù)據(jù)來源：銳理數(shù)據(jù)平臺 備案口徑統(tǒng)計范圍：中心城區(qū)+天府新區(qū)+近郊+遠郊,,單擊此處編輯母版標題樣式,,,,,2010-2018年上半年大成都寫字樓市場供銷存量,【年度供銷】供應量下跌，2018年全年銷量預計同比去年有小幅度下降，存量集中在中心城區(qū)。,,2018年上半年大成都各

36、區(qū)域市場供銷存量,,,,,整體辦公市場寫字樓LOFTSOHO,數(shù)據(jù)來源：銳理數(shù)據(jù)平臺 備案口徑統(tǒng)計范圍：中心城區(qū)+天府新區(qū)+近郊+遠郊,,單擊此處編輯母版標題樣式,,,,,,,整體辦公市場寫字樓LOFT【月度供銷】近半年銷售去化較為平穩(wěn)，新增量銳減。2014-2018年上半年大成都寫字樓供銷月度走勢,,SOHO,,,數(shù)據(jù)來源：銳理數(shù)據(jù)平臺 備案口徑統(tǒng)計范圍：中心城區(qū)+天府新區(qū)+近郊+遠郊,單擊此處編輯母版標題樣式,

37、,,,,,【區(qū)域?qū)Ρ取扛咝聟^(qū)庫存壓力持續(xù)，遠郊市場活躍度低2018年上半年大成都各區(qū)域?qū)懽謽枪╀N存分析中心城區(qū)近郊,,遠郊,,,,,整體辦公市場寫字樓LOFTSOHO,,數(shù)據(jù)來源：銳理數(shù)據(jù)平臺 備案口徑統(tǒng)計范圍：中心城區(qū)+天府新區(qū)+近郊+遠郊,單擊此處編輯母版標題樣式,,,,【面積段】主力成交面積集中在200-400㎡，500㎡以上庫存最大。2018年上半年大成都各區(qū)域?qū)懽謽枪╀N存分析,,,,,,整體辦公市場寫字

38、樓LOFTSOHO,,數(shù)據(jù)來源：銳理數(shù)據(jù)平臺 備案口徑統(tǒng)計范圍：中心城區(qū)+天府新區(qū)+近郊+遠郊,單擊此處編輯母版標題樣式,,,,,,,,,,整體辦公市場寫字樓LOFTSOHO【年度供銷】近兩年活躍度較高，但由于層高限制及類住宅叫停，未來供應或?qū)p少，存量集中 在中心城區(qū)。2010-2018年上半年大成都LOFT市場供銷存量2018年上半年大成都各區(qū)域市場供銷存量,,數(shù)據(jù)來源：銳理數(shù)據(jù)平臺 備案口徑統(tǒng)計范圍：中心城區(qū)

39、+天府新區(qū)+近郊+遠郊,單擊此處編輯母版標題樣式,,,,【月度供銷】銷售量波動上漲，2018年上半年供應相對較高。2014-2018年上半年大成都LOFT供銷月度走勢,,,,,,整體辦公市場寫字樓LOFTSOHO,,數(shù)據(jù)來源：銳理數(shù)據(jù)平臺 備案口徑統(tǒng)計范圍：中心城區(qū)+天府新區(qū)+近郊+遠郊,單擊此處編輯母版標題樣式,,,,,,,【區(qū)域?qū)Ρ取砍扇A區(qū)供應和存量雙高，高新區(qū)銷量較多，但依然庫存高企，遠郊市場基本無供銷。2018年上

40、半年大成都各區(qū)域LOFT供銷存分析中心城區(qū)近郊遠郊,,,,,整體辦公市場寫字樓LOFTSOHO,,數(shù)據(jù)來源：銳理數(shù)據(jù)平臺 備案口徑統(tǒng)計范圍：中心城區(qū)+天府新區(qū)+近郊+遠郊,單擊此處編輯母版標題樣式,,,,【面積段】基于產(chǎn)品層高可做兩層，主力面積段集中在50-90㎡小戶型。2018年上半年大成都各區(qū)域LOFT供銷存分析,,,,,,整體辦公市場寫字樓LOFTSOHO,,數(shù)據(jù)來源：銳理數(shù)據(jù)平臺 備案口徑統(tǒng)計范圍：

41、中心城區(qū)+天府新區(qū)+近郊+遠郊,單擊此處編輯母版標題樣式,,,,,2010-2018年上半年大成都SOHO市場供銷存量,【年度供銷】近兩年銷量有一定幅度上漲，但庫存依舊很大，主力集中在中心城區(qū)及近郊。,,2018年上半年大成都各區(qū)域市場供銷存量,,,,,整體辦公市場寫字樓LOFTSOHO,,數(shù)據(jù)來源：銳理數(shù)據(jù)平臺 備案口徑統(tǒng)計范圍：中心城區(qū)+天府新區(qū)+近郊+遠郊,單擊此處編輯母版標題樣式,,,,【月度供銷】銷量處于緩慢上漲狀態(tài)，

42、2018年上半年供應較大。2014-2018年上半年大成都SOHO供銷月度走勢,,,,,,整體辦公市場寫字樓LOFTSOHO,,數(shù)據(jù)來源：銳理數(shù)據(jù)平臺 備案口徑統(tǒng)計范圍：中心城區(qū)+天府新區(qū)+近郊+遠郊,單擊此處編輯母版標題樣式,,,,,,【區(qū)域?qū)Ρ取恐饕性谥行某菂^(qū)及近郊，存量較高，遠郊供銷量低。2018年上半年大成都各區(qū)域SOHO供銷存分析中心城區(qū)近郊,,遠郊,,,,,整體辦公市場寫字樓LOFTSOHO,,

43、數(shù)據(jù)來源：銳理數(shù)據(jù)平臺 備案口徑統(tǒng)計范圍：中心城區(qū)+天府新區(qū)+近郊+遠郊,單擊此處編輯母版標題樣式,,,,【面積段】基于產(chǎn)品投資屬性，供銷主要集中在90㎡以下戶型，50㎡以下供銷存三高。2018年上半年大成都各區(qū)域SOHO供銷存分析,,,,,,整體辦公市場寫字樓LOFTSOHO,,數(shù)據(jù)來源：銳理數(shù)據(jù)平臺 備案口徑統(tǒng)計范圍：主城區(qū)+天府新區(qū)+近郊+遠郊,單擊此處編輯母版標題樣式,,,,整體辦公市場受住宅限購影響，整體層面有所

44、回暖，預計全年銷售同比高于去年；寫字樓市場近半年銷量基本穩(wěn)定，存量依舊高企，其中高新區(qū)存量大；LOFT近半年，存量市場活躍度提升，但由于類住宅限制，新產(chǎn)品去化受阻。其中，成 華區(qū)供應及庫存雙高，高新區(qū)銷售和庫存雙高，小戶銷量較好；SOHO銷量穩(wěn)定上漲；主城區(qū)與近郊較為活躍。,,總結,,對未來的思考,,第二部分,目錄,,【1.1 對區(qū)域的思考-圈層進入 】,,Q1:三圈層未來是否會延續(xù)當下的火熱？Q2:三圈層哪些區(qū)域值得持續(xù)深

45、耕？,,現(xiàn)狀：不同需求疊加下的階段性火熱,,棚改,,改善,,鄉(xiāng)鎮(zhèn),,政策回流,,投資,,……,,【1.1 對區(qū)域的思考-圈層進入 】,,,Q1:三圈層未來是否會延續(xù)當下的火熱？Q2:三圈層哪些區(qū)域值得持續(xù)深耕？,,短期趨勢：供應風險加劇，競爭激烈,,【1.1 對區(qū)域的思考-圈層進入 】,,Q1:三圈層未來是否會延續(xù)當下的火熱？Q2:三圈層哪些區(qū)域值得持續(xù)深耕？,,長期趨勢：城市發(fā)展半徑存在極限，三圈層城市分化，分別形 成以長居功能承

46、接為主導和內(nèi)生需求+功能性居住為主導的發(fā) 展格局,,【1.1 對區(qū)域的思考-圈層進入 】,,,東京都市圈通勤半徑圖,都市圈發(fā)展：人們?nèi)粘Ｉ钜?guī)律、通勤范圍、交通運輸效率等因素制約都市圈發(fā)展，目前半徑50公里為都市圈發(fā)展極限,,【1.1 對區(qū)域的思考-圈層進入 】,自天府廣場往外50公里范圍內(nèi)即視高、新津、崇州、青白江、金堂、簡陽區(qū)域,,,視高,,天府廣場,核心區(qū)30公里,核心區(qū)50公里,,興隆湖,新津,崇州,青白江,金堂,簡陽,,,,,

47、,,,,,,,,,,,,,,,,成灌走廊,成溫邛走廊,成新走廊,南 部 走 廊,成龍走廊,成青走廊,都江堰,金青白江,堂,簡陽,蒲江,津,邛崍,大邑,崇州新,,,彭州,發(fā) 展 中 軸 線,,,西控,東進,南拓,,【1.2 對區(qū)域的思考-城市進入】,,Q1:二級城市是否會延續(xù)當下的火熱？Q2:哪些二級城市值得持續(xù)深耕？,,現(xiàn)狀：客戶+企業(yè)共同點燃市場,,棚改,,改善,,鄉(xiāng)鎮(zhèn),,品牌,,產(chǎn)品,,高地價預期,,【1.2 對區(qū)域的思

48、考-城市進入】,,Q1:二級城市是否會延續(xù)當下的火熱？Q2:哪些二級城市值得持續(xù)深耕？,,短期趨勢——客戶消費需求階段性大量釋放+品牌房企持續(xù)入住，市場高 周轉(zhuǎn)契機逐漸消失進一步下沉，在縣一級層面復制地級市成功經(jīng)驗,,【1.2 對區(qū)域的思考-城市進入】,,Q1:二級城市是否會延續(xù)當下的火熱？Q2:哪些二級城市值得持續(xù)深耕？,,長期趨勢——與成都交通同城化、產(chǎn)業(yè)聯(lián)動化城市具備深耕基礎,,【2.1 對產(chǎn)品的思考-住宅產(chǎn)品】,,以城

49、定產(chǎn)品——主城，少數(shù)人的選擇，高端產(chǎn)品力的競爭,近郊，主流人群的選擇，功能性改善產(chǎn)品的競爭,遠郊，控總價產(chǎn)品的競爭,主城,近郊遠郊,,【2.1 對產(chǎn)品的思考-住宅產(chǎn)品】,以人定產(chǎn)品——,以人的家庭結構變化為主導的產(chǎn)品趨勢,以人的生活方式變化為主導的產(chǎn)品趨勢,,母子房,,晚歸房,,智能化,,……,,【2.2 對產(chǎn)品的思考-公寓產(chǎn)品】,短期——仍是市場的風口,長期——,政策存在變數(shù),,2017北京公寓調(diào)控——背景：住宅限購+房價

50、會漲的預期+無住宅沒資 格導致公寓市場火熱核心：商辦類項目未經(jīng)批準，不得擅自改變?yōu)?居住等用途；新報建商辦類項目，最小分割單 元不得低于500平米；在建（含在售）商辦類項 目，銷售對象應是合法登記的企事業(yè)單位、社 會組織；購買商辦類項目的企事業(yè)單位、社會 組織不得將房屋作為居住使用，再次出售時， 應當出售給企事業(yè)單位、社會組織效果：限購一年整，整體市場成交全面降溫， 商住公寓簽約只有3589套，環(huán)比調(diào)控前一年的67013套，跌幅