【房地產(chǎn)上半年報(bào)】漳州樓市2019年中報(bào)｜克而瑞

1、,,市場(chǎng)開發(fā)中心 市場(chǎng)部,,,漳州市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告易居中國(guó)丨易居營(yíng)銷丨漳州2019年07月,,,,,,,,,,,目 錄,,Part 2,,Part 3,,Part 4,,Part 5,商品房市場(chǎng)住宅市場(chǎng) 商辦市場(chǎng)市場(chǎng)總結(jié)及研判,,Part 6,,Part 1,樓市政策 土地市場(chǎng),,,,PART1,樓市政策全國(guó)政策/城市政策,,,,,,,,,,,全國(guó)資訊政策篇,,中央始終堅(jiān)持“房住不炒”的定位，將更多的政策自主權(quán)賦予地

2、方政府；住建部明確將房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制考核目標(biāo)落實(shí)到年度、季度甚至月度，并對(duì)房?jī)r(jià)、地價(jià)波動(dòng)幅度較大的城市進(jìn)行預(yù)警提示；住建部連續(xù)兩月預(yù)警提示說明決策層調(diào)控房地產(chǎn)的決心已定，房?jī)r(jià)仍是不能碰的紅線。,維穩(wěn)控房?jī)r(jià)基調(diào)不變,央行兩次降準(zhǔn)，利率回落,,央行接連兩次降準(zhǔn)，累計(jì)釋放長(zhǎng)期資金約1.08萬億元；貨幣政策中性偏積極，銀行間市場(chǎng)流動(dòng)性合理充裕，寬貨幣至寬信用的傳導(dǎo)鏈條漸顯成效；房地產(chǎn)信貸政策相較寬松，房貸利率連續(xù)6個(gè)月逐級(jí)回落。,,,,,

3、,,,,,,全國(guó)資訊政策篇,,棚改計(jì)劃開工量腰斬，貴州、黑龍江降幅超8成，部分省市貨幣安置淡出；棚改貨幣化安置將以專項(xiàng)債券為主，政府購(gòu)買棚改服務(wù)模式將被取消；同時(shí)地方政府也紛紛提出棚改將以實(shí)物安置為主，貨幣化安置比例也將降低。,棚改腰斬，貨幣安置淡出,,,,,,,,,,全國(guó)資訊政策篇,,二三線城市加入搶人大戰(zhàn)，紛紛調(diào)降人才落戶門檻；部分城市相繼落地購(gòu)房補(bǔ)貼、生活補(bǔ)貼、個(gè)稅減免等一系列優(yōu)惠措施；核心一二線城市具有不可比擬的發(fā)展

4、優(yōu)勢(shì)，人口虹吸效應(yīng)顯著；三四線城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍存短板，唯有產(chǎn)業(yè)留人才是發(fā)展根本之策；,搶人大戰(zhàn)持續(xù)上演,,,,,,,,,,全國(guó)資訊行業(yè)篇,投資額提高，土地流拍改善,,1-5月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額為46075億元，連續(xù)5個(gè)月保持兩位數(shù)高增長(zhǎng)；5月單月開發(fā)投資額達(dá)11858億元，環(huán)比大漲13.87%，投資熱情可見一般；長(zhǎng)三角、粵港澳城市高總價(jià)、高單價(jià)地塊頻頻成交，土地流拍情況也持續(xù)改善。,,銷售額增速回調(diào),,銷售面積、金額累計(jì)增速雙

5、雙回調(diào)，中西部為主要銷售支撐；1-5月，全國(guó)商品房銷售面積55518萬平方米，累計(jì)同比下降1.6%，降幅較1-4月擴(kuò)大了1.3個(gè)百分點(diǎn)；銷售金額為51773億元，累計(jì)同比增長(zhǎng)6.1%，增速回落2個(gè)百分點(diǎn)。,,,,,,,,,,,全國(guó)資訊行業(yè)篇,新開工震蕩上行，增長(zhǎng)后勁略不足,去庫(kù)存成效大,,1-5月累計(jì)房屋新開工面積為79784萬平方米，累計(jì)增速在4月沖高至13.1%后回落至10.5%；2019年上半年，月度新開工面積波動(dòng)上行，至

6、5月已達(dá)21232萬平方米，環(huán)比上漲7.1%，創(chuàng)近半年新高；但同比增速僅4.02%,較4月增速大幅下降了11.48個(gè)百分點(diǎn)，增長(zhǎng)后勁略有不足。,,,住宅待售面積減少413萬平方米，辦公樓待售面積減少22萬平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積減少；28萬平方米，待售面積繼續(xù)保持下滑趨勢(shì)，庫(kù)存量仍處在下降通道；各類物業(yè)類型庫(kù)存均在下降，其中住宅庫(kù)存下降最快，較2018年初減少21%。,,,,,,,,,,,全國(guó)資訊企業(yè)篇,業(yè)績(jī)?cè)鏊俜啪彛科笾?/p>

7、標(biāo)壓力大,,1-6月，TOP100房企累計(jì)權(quán)益銷售規(guī)模近3.9萬億元，同比僅微增4%，與4、5兩月的累計(jì)業(yè)績(jī)同比增速基本持平同時(shí)在行業(yè)增速放緩的背景下，部分房企全年業(yè)績(jī)目標(biāo)的完成尚有一定壓力，下半年仍需加速推貨入市,,,,,,,,,,,,全國(guó)資訊企業(yè)篇,上榜門檻略有提升，但增速放緩,行業(yè)集中度加劇,,2019年上半年，TOP100各梯隊(duì)房企之間規(guī)模分化持續(xù)，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加??；TOP3房企權(quán)益金額集中度達(dá)10.5%，同比提升0.8個(gè)百分

8、點(diǎn)，龍頭房企繼續(xù)保持穩(wěn)健高質(zhì)量發(fā)展； Ø TOP4-10、TOP11-20、TOP21-30各梯隊(duì)房企權(quán)益金額集中度較去年均有一定幅度提升，規(guī)模房企 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步深化。,,2019年上半年，除TOP20房企外，百?gòu)?qiáng)房企各梯隊(duì)權(quán)益銷售金額門檻與去年同期相比都略有提升；TOP50房企權(quán)益金額門檻217.8億元，門檻增幅最高達(dá)6%。TOP30房企和TOP100房企的權(quán)益金額門檻 分別為350.3；億元和85.5億元，門檻增幅

9、分別為2.8%和5%；而TOP20房企權(quán)益金額門檻為489.4億元，較去年同期略 有降低。,,,,,,,,,,,,,,,樓市政策漳州政策,,n商業(yè)貸款政策：目前漳州執(zhí)行的購(gòu)房政策是：限貸限價(jià)但沒限購(gòu)，住宅最高限均價(jià)20000元/㎡。其中，對(duì)于首次貸款購(gòu)買普通商品住房的，也就是名下無房無貸的，首付比例不低于20%；名下有房有貸但貸款已還清的，首付比例最低30%；名下有房有貸，且貸款尚未結(jié)清的， 那么首付比例不低于30%（實(shí)際上一般至

10、少需要40%-50%左右）。從2018年開始，漳州商業(yè)貸款房貸利率已普遍上浮5%-10%不等。n 公積金貸款政策：職工家庭購(gòu)買商品住房申請(qǐng)住房公積金貸款的，首套房且首次申請(qǐng)公積金貸款，首付比例不低于20%，二套房或第二次 申請(qǐng)的首付比例不低于40%（華安縣、常山開發(fā)區(qū)不低于20%）；現(xiàn)行貸款最高限額，單職工最高貸款額度為40萬元，雙職工最高貸款額 度為80萬元。,漳州目前政策：限貸、限價(jià)、不限購(gòu)，政策相對(duì)寬松，但金融政策仍收緊,,,,

11、PART2,土地市場(chǎng),,,,,,,,,,,,,,土地市場(chǎng)住宅用地成交,住宅用地7幅總建73.5萬㎡整體樓面價(jià)：6742元/㎡ 價(jià)格環(huán)比下跌2.1%,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,0,2000,4000,6000,8000,10000,50,100,150,200,250,坐標(biāo)軸標(biāo)題,19年上半年漳州市區(qū)出讓7幅住宅用地，總建73.5萬㎡，整體均價(jià)6742元/㎡，環(huán)比下跌2.1%，市場(chǎng)表現(xiàn)為土地降溫

12、， 市場(chǎng)理性，房企拿地趨謹(jǐn)慎；2014-2019年1-6月漳州市區(qū)商住用地量?jī)r(jià)走勢(shì)30012000,,,,,,,,,,,,,,,,土地市場(chǎng)出讓明細(xì),2019上半年漳州市區(qū)共成交7宗，共占地29萬㎡，總建73.5萬㎡，其中薌城區(qū)34.4萬㎡，占47%，龍文區(qū)39.1萬㎡，占53%，主要由華輝、建發(fā)、國(guó)貿(mào)等房企競(jìng)得,,,,,,,,,,1月24日龍湖、聯(lián)發(fā)首進(jìn)漳州。,,,,土地市場(chǎng)土拍分析,,,2019P07占地：4.8萬㎡

13、總建：11.5萬㎡樓面價(jià)：1440元/㎡ 成交價(jià)：16600萬元 競(jìng)得公司：華輝,,2019P06占地：3.3萬㎡ 總建：9.8萬㎡樓面價(jià)：9013元/㎡ 成交價(jià)：88600萬元 競(jìng)得公司：建發(fā),,2019P05占地：7.7萬㎡ 總建：19.2萬㎡樓面價(jià)：9407元/㎡ 成交價(jià)：181000萬元 競(jìng)得公司：融創(chuàng)&國(guó)貿(mào),,2019P02占地：2.7萬㎡ 總建：7.0萬㎡樓面價(jià)：5038元/㎡ 成交價(jià)：35400萬元

14、競(jìng)得公司：中駿,,2019P01占地：6.1萬㎡ 總建：14.0萬㎡樓面價(jià)：6219元/㎡ 成交價(jià)：88100萬元 競(jìng)得公司：龍湖,,2019P04占地：0.7萬㎡ 總建：1.8萬㎡樓面價(jià)：6112元/㎡ 成交價(jià)：11100萬元 競(jìng)得公司：華輝,,2019P03占地：4.1萬㎡ 總建：10.1萬㎡樓面價(jià)：7433元/㎡ 成交價(jià)：75300萬元 競(jìng)得公司：聯(lián)發(fā),,薌城區(qū),,龍文區(qū),2019上半年漳州市區(qū)共成交7塊商 住用地，華

15、輝表現(xiàn)較為活躍，競(jìng)得 兩宗地塊；,除了2019P07地塊采用“價(jià)高者得” 的拍賣方式外，其宗地塊均采用 “ 限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的方式拍賣；,上半年漳州市區(qū)共成交7幅商住用地，龍文區(qū)成交四塊宗地，薌城區(qū)成交三塊宗地，薌城區(qū)宗地樓面價(jià)整體高于龍文區(qū)；龍湖、聯(lián)發(fā)首進(jìn)漳州；華輝表現(xiàn)較為活躍，競(jìng)得兩宗地塊；,,,,PART3,商品房市場(chǎng)分析,,,,,,,,,,,商品房市場(chǎng)量?jī)r(jià)走勢(shì),環(huán)比：-3.3%同比：7.6%,供應(yīng)量：74.2萬㎡,成交

16、量：45.4萬㎡,環(huán)比：-8.0%同比：-22.4%,成交均價(jià)：13013元/㎡,環(huán)比：1.6%同比：-0.4%,u 供求走勢(shì)：16年-17年，市場(chǎng)受大廈門市場(chǎng)上行影響，整體市場(chǎng)表現(xiàn)為供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)；18年以來供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)，表現(xiàn)為供大于求，住宅市場(chǎng)幾乎進(jìn)入樓市冰點(diǎn)。2019年上半年以來漳州市場(chǎng)依舊理性，商品房仍供過于求，供求比為1.6;u 價(jià)格走勢(shì)：因16年-17年樓市上行，房?jī)r(jià)暴漲，推高了漳州房?jī)r(jià)的市場(chǎng)預(yù)期，18年房?jī)r(jià)均價(jià)上漲到

17、14000-15000元/㎡，2019年上半年市場(chǎng)以價(jià)換量顯著，商品 房成交均價(jià)13013元/㎡，環(huán)比上漲1.6%。,2019年上半年,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,供應(yīng)面積,1348299,1112894,630

18、956,1002194,688,971,767,168,741,531,成交面積,2535176,3035354,2832856,1541913,585,270,493,705,454,324,成交均價(jià),7453,7652,8490,8707,13,070,12,804,13,013,16年上,16年下,17年上,17年下,18年上,18年下,19年上,,,,,,,0,2000,4000,6000,8000,10000,12000,14

19、000,0,500000,1000000,1500000,2000000,2500000,3000000,3500000,19年上半年市場(chǎng)持續(xù)理性，仍然供過于求，供應(yīng)量為74.2萬㎡，成交量45.4萬㎡，供求比為1.6，價(jià)格回調(diào)；漳州商品房供求量?jī)r(jià)走勢(shì),,,,,,,供應(yīng)面積,成交面積,成交均價(jià),,,,,,,,,,商品房市場(chǎng)成交結(jié)構(gòu),住宅主導(dǎo)80%的成交，占商品房市場(chǎng)的主要份額,2019年上半年商品房成交45.4萬㎡，從物業(yè)類型看：

20、,u商品住宅成交36.1萬㎡，占比80%，同比下滑16.0%；,u銷售型辦公成交0.5萬㎡，占比1.0%，同比下滑50.0%；u商業(yè)成交3.3萬㎡，占比7%，同比下滑36.5%；,u車庫(kù)/車位成交5.6萬㎡，占比12%，同比下滑39.1%。,,住宅,43.0 73%,商業(yè),5.2 9%,辦公,1.0 2%,車位,9.3 16%,2018年上半年漳州市區(qū)商品房成交結(jié)構(gòu)圖,,住宅，36.1 80%,車位,5.6 12

21、%辦公，0.5 1%商業(yè),3.3 7%,2019年上半年漳州市區(qū)商品房成交結(jié)構(gòu)圖,2019年上半年，漳州市場(chǎng)趨于理性，物業(yè)均下跌，其中住宅成交36.1萬㎡，同比下滑16%；商業(yè)成交3.3萬㎡，同比下 滑36.5%；車位成交5.6萬㎡，同比下滑39.1%。商品住宅在各物業(yè)成交中占比80%，同比上漲了7個(gè)百分點(diǎn)，商業(yè)、辦公、車位成交比例有所回落。,-36.5%,,,,,,,,,,商品房市場(chǎng)項(xiàng)目榜單,融信壹號(hào)府以4.48萬㎡奪得面

22、積榜銷冠，建發(fā)璽院以8.20億元奪得商品房金額榜銷冠。,u漳州市區(qū)商品房面積TOP10榜單中，融信壹號(hào)府以4.48萬㎡奪得面積榜銷冠，成交均價(jià)12,940元/㎡，大部分面積榜TOP10與金額TOP10榜項(xiàng)目重合；u漳州市區(qū)商品房銷售金額TOP10榜單中全部為商住房項(xiàng)目，多個(gè)新老項(xiàng)目接受政府指導(dǎo)價(jià)入市，限價(jià)之下高性價(jià)比項(xiàng)目熱度不減，其中龍文區(qū)占7席，薌 城區(qū)僅占3席；,,,,PART4,商品住宅市場(chǎng)分析,,,,,,,,,,,商品住

23、宅市場(chǎng)量?jī)r(jià)走勢(shì),2019年上半年漳州樓市市場(chǎng)理性常態(tài)化，住宅成交36.1萬㎡，環(huán)比上漲10.7%；,環(huán)比：17.8%同比：-6.0%,供應(yīng)量：52.9萬㎡,成交量：36.1萬㎡,環(huán)比：10.7%同比：-16.0%,成交均價(jià)：14833元/㎡,環(huán)比：0.9%同比：-0.1%,u 供求走勢(shì)：2019年上半年商品住宅供應(yīng)52.9萬㎡，環(huán)比上漲17.8%，同比下滑6.0%；成交36.1萬㎡，環(huán)比上漲10.7%，同比下滑16.0%；u

24、價(jià)格走勢(shì)：18年之前，均價(jià)集中在5500-8500元/㎡，整體表現(xiàn)為緩增；18年開始，均價(jià)環(huán)比上漲超6成，突破萬元大關(guān)，價(jià)格快速增長(zhǎng)至最高點(diǎn)，19年上半 年在政府的強(qiáng)制性限價(jià)之下小幅回落至14833元/㎡。,2019年上半年,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,

25、,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,供應(yīng)面積,93.1,114.5,84.9,123.2,134.8,111.3,63.1,100.2,56.3,44.9,52.9,成交面積,168.6,147.8,161.7,217.8,253.5,303.5,283.3,154.2,43,32.6,36.1,成交均價(jià),6361,6238.5,6094,6729.5,743

26、5.5,7653,8478.5,8844,14842.5,14697,14,833,2014年上,2014年下,2015年上,2015年下,2016年上,2016年下,2017年上,2017年下,2018年上,2018年下,2019年上,,,,,,,,,,,0,2000,4000,6000,8000,10000,12000,14000,16000,0,50,100,150,200,250,300,350,漳州商品住宅供求量?jī)r(jià)走勢(shì),,,,

27、,,,,,,,,,,71.95%,28.05%,2019上半年漳州市區(qū)商品住宅區(qū)域成交占比,,,,,,,,,,,,,,,,,,,14,448,14,942,13,737,13,166,13,109,13,96013,745,12,000,12,500,13,000,13,500,14,000,14,500,15,000,2019上半年漳州市區(qū)商品住宅區(qū)域價(jià)格對(duì)比15,50015,27815,05514,75114,755

28、14,476,,,龍文區(qū)薌城區(qū)龍文以72%占比主導(dǎo)成交，市場(chǎng)份額高位領(lǐng)先u 2019上半年龍文區(qū)迎來多個(gè)限價(jià)盤與新盤入市，成交量攀升， 達(dá)26.1萬㎡，占比72%;u 薌城區(qū)高價(jià)盤集中，成交驟減，上半年依靠大唐項(xiàng)目與萬科項(xiàng) 目緩慢走量，成交面積僅為10.1萬㎡，占比為28.1%。,市區(qū)房?jī)r(jià)整體維穩(wěn)，成交小幅波動(dòng)2019上半年，政府限價(jià)之下兩區(qū)價(jià)格維穩(wěn)，u 龍文區(qū)在售均價(jià)以1.3-1.5萬/㎡為主，整體均價(jià)維穩(wěn);u

29、薌城區(qū)以改善樓盤為主導(dǎo)，均價(jià)高于龍文區(qū)，上半年均價(jià)維穩(wěn)在 1.4-1.6萬/㎡。,商品住宅市場(chǎng)區(qū)域格局,,,,,,,,,,商品住宅市場(chǎng)面積段結(jié)構(gòu),2019年上半年漳州市區(qū)住宅成交以首改及改善戶型為主，其中100-120㎡面積段居首，占比35.1%；120-140㎡面積段位列次席，占比18.5%,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,

30、,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,23.9%,20.20%,18.00%,25.3%,8.40%,7.6%,12.5%,19.8%,16.0%,14.10%,14.7%,19.4%,10.6%,13.0%,18.5%,10.20%,10.50%,8.9%,4.1%,9.2%,10.2%,16.2%,21.70%,23.80%

31、,22.0%,36.60%,34.3%,35.1%,12.5%,20.9%,22.50%,20.9%,23.90%,26.4%,18.5%,9.0%,10.3%,6.6% 1.1%,8.50% 0.70%,8.30% 0.80%,6.8% 0.4%,6.7% 0.6%,1.8%,0.2%,0%,10%,80%,90%,100%,2 0 1 6 上,2 0 1 6 下,2 0 1 7 上,2 0 1 7 下,2 0 1 8 上,2 0 1

32、 8 下,2 0 1 9 上,近年商品住宅各面積段成交占比分析圖（以成交套數(shù)統(tǒng)計(jì)）,,,,,,,,,,,20%80以下80-90,30%90-100,40%100-120,120-140,50%140-180,60%180-200,200-250,70%250-400,400以上,u2019年上半年商品住宅成交主力面積段為100-120㎡，成交1,798套、12.8萬㎡，以35.1%的成交占比位居第一；u120-14

33、0㎡的面積段成交1,072套，7.6萬㎡，以18.5%占比位居第二；,,,,,,,,,,商品住宅市場(chǎng)價(jià)格結(jié)構(gòu),2018年單價(jià)段在15000-20000元/㎡主導(dǎo)漳州住宅市場(chǎng)；2019年上半年單價(jià)段在10000-15000元/㎡主導(dǎo) 漳州住宅市場(chǎng)，市場(chǎng)理性，以價(jià)換量加劇。,,1%,0%,10%,20%,30%,40%,50%,60%,70%,80%,90%,100%,2016上半年,2019年上半年0.02018年下半年0.22

34、018年上半年0.2017年下半年2017年上半年2016年下半年,近年商品住宅各價(jià)格段成交占比分析圖（以成交套數(shù)統(tǒng)計(jì)）,,,,,,,,5000以下5000-1000010000-1500015000-2000020000-2500025000-300002019年上半年商品住宅單價(jià)段在10000-15000元/㎡的產(chǎn)品，成交2,012套，占比60.24%，位居第一；單價(jià)段15000—20000元/㎡單價(jià)段

35、的產(chǎn)品以25.99%占比，成交868套位居第二；單價(jià)段5000-10000元/㎡單價(jià)段的產(chǎn)品以6.74%占比，成交329套位居第三；,30000以上,,,,,,,,,,商品住宅市場(chǎng),開盤監(jiān)測(cè),2019年上半年漳州市區(qū)開盤20次，共15個(gè)樓盤開盤；其中悅瓏莊和福晟錢隆樽品開盤三次，在開盤項(xiàng)目 中建發(fā)璽院折后均價(jià)最高，達(dá)21000元/㎡；整體折后均價(jià)14686 元/㎡，去化率36.6%。,,,,PART5,商辦市場(chǎng)分析,,,,,,,,,

36、,,商辦市場(chǎng)商業(yè)量?jī)r(jià)走勢(shì),,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,供應(yīng)面積,成交面積,成交均價(jià)13320105361079011086115851060

37、51021911452123251126311332u 供求走勢(shì)：14年-15年商業(yè)市場(chǎng)多表現(xiàn)為供不應(yīng)求，16年在政策刺激和廈門市場(chǎng)需求外溢影響下，市場(chǎng)快速升溫，市場(chǎng)去庫(kù)存效果明顯；2018年以來受整體樓 市下行影響，商業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)冰點(diǎn)；2019年上半年商業(yè)市場(chǎng)供求均下滑，供應(yīng)2.3萬㎡，環(huán)比下跌68.1%，成交3.3萬㎡，環(huán)比下跌63.6%，供銷創(chuàng)歷史新低。u 價(jià)格走勢(shì)：14年上半年均價(jià)在最高點(diǎn)，之后3年價(jià)格維穩(wěn)在110

38、00元/㎡，2018年上半年價(jià)格在多個(gè)高價(jià)商墅的成交拉動(dòng)下，整體均價(jià)有所上升；2019年均價(jià)下 滑至11332元/㎡。,2014上半年 2014下半年 2015上半年 2015下半年 2016上半年 2016下半年 2017上半年 2017下半年 2018上半年 2018下半年 2019上半年11.27.46.93.610.718.511.414.12.57.22.314.220.614.512.68.7

39、19.533.620.55.29.03.3,,,,,,,,,,,13320,10790,11086,11585,10605,10219,11452,11263,11332,0,2000,4000,6000,8000,10000,0.0,5.0,10.0,15.0,20.0,30.01053625.0,35.01232512000,40.014000,漳州市區(qū)商業(yè)供求量?jī)r(jià)走勢(shì),,,,17年上半年商業(yè)市場(chǎng)受益于住宅市

40、場(chǎng)一房難求的影響成交量達(dá)歷年新高；2018年，成交逐漸回落；2019年上 半年商業(yè)市場(chǎng)供求均下滑，達(dá)到近年來歷史新低。,環(huán)比：-68.1%同比：-8.0%,供應(yīng)量：2.3萬㎡,成交量：3.3㎡,環(huán)比：-63.6%同比：-37.9%,成交均價(jià)：11332元/㎡,環(huán)比：0.6%同比：-8.1%,2019年上半年,,,,,,,,,,商辦市場(chǎng)商業(yè)項(xiàng)目榜單,海峽農(nóng)博匯以4,987㎡奪得商業(yè)面積榜銷冠，國(guó)貿(mào)潤(rùn)園以5,182萬元奪得商業(yè)金額榜

41、銷冠。,u 從成交面積排名來看，TOP10門檻為951萬㎡，集中度與金額榜相近，項(xiàng)目重疊度也達(dá)9成，海峽農(nóng)博匯以4,987㎡奪得商業(yè)面積榜銷冠，成交均價(jià)10205元/㎡，國(guó)貿(mào)潤(rùn)園以成交4799㎡成為漳州市區(qū)商業(yè)銷售亞軍，成交均價(jià)10,798元/㎡；u 從成交金額排名來看， TOP10門檻為986萬元，集中度極高；從區(qū)域分布來看，龍文區(qū)有8個(gè)項(xiàng)目在榜，薌城區(qū)有2個(gè)項(xiàng)目在榜，國(guó)貿(mào)潤(rùn)園以成交5,182奪得金額榜銷冠。,,,,,,,,,,

42、商辦市場(chǎng)辦公量?jī)r(jià)走勢(shì),受大環(huán)境市場(chǎng)低迷的影響，2019年上半年漳州辦公市場(chǎng)進(jìn)入低谷，僅成交0.5萬㎡，環(huán)比下跌76%，成 交價(jià)格8195元/㎡，環(huán)比下跌20.5%,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,

43、,,,,,,,,,,,,,,,,供應(yīng)面積,成交面積,2014上半年 2014下半年 2015上半年 2015下半年 2016上半年 2016下半年 2017上半年 2017下半年 2018上半年 2018下半年 2019上半年5.95.20.01.410.48.61.53.60.011.40.45.32.81.94.43.111.18.22.21.01.90.5,,,,,,,,,,,6949,

44、7868,7064,6962,6504,7462,8498,6806,10112,10312,0,2000,4000,6000,8195 8000,10000,12000,0.0,2.0,4.0,6.0,8.0,10.0,12.0,漳州市區(qū)辦公供求量?jī)r(jià)走勢(shì),,,,環(huán)比：-96.8% 同比：100.0%,供應(yīng)量：0.4萬㎡,成交量：0.5㎡,環(huán)比：-76.0% 同比：-55.2%,成交均價(jià)：8195元/㎡,環(huán)比：-20.5%同比：-19

45、.0%,成交均價(jià)6949786870646962650474628498680610112103128195u 供求走勢(shì)：整個(gè)市場(chǎng)呈供過于求的態(tài)勢(shì)，從2014年以來，供應(yīng)約48.3 萬㎡，成交約42.4萬㎡；2018年以來辦公市場(chǎng)呈低位走量態(tài)勢(shì)，2019年上半年漳州辦公 市場(chǎng)繼續(xù)接受重創(chuàng)，僅成交0.5萬㎡，環(huán)比下跌76%；u 價(jià)格走勢(shì)：14年-17年區(qū)間，整體價(jià)格維穩(wěn)，在6000-7000元/㎡之間波動(dòng)，17

46、年住宅供不應(yīng)求帶動(dòng)辦公市場(chǎng)走俏，上半年價(jià)格跳漲63%至8866元/㎡，2018年 成交均價(jià)達(dá)到一年的峰值，2019年上半年成交均價(jià)回落至8195元/㎡。,2019年上半年,,,,,,,,,,商辦市場(chǎng)辦公項(xiàng)目榜單,欣隆盛世朗域以0.13億，0.18萬㎡奪得上半年辦公項(xiàng)目銷售金額和面積榜雙冠。,u 從成交金額排名來看，僅有6項(xiàng)目成交，無項(xiàng)目成交破億，欣隆盛世朗域以0.13億奪冠；漳州萬科城，以0.1億成為辦公排行榜亞軍，兩個(gè)項(xiàng)目遙遙領(lǐng)先其

47、 他項(xiàng)目；u 從成交面積排名來看，欣隆盛世朗域和漳州萬科城以較大優(yōu)勢(shì)奪冠亞，其余項(xiàng)目基本為尾盤銷售。,,,,PART6,總結(jié)與預(yù)判,,,,,,,,,,,總結(jié)與預(yù)判企業(yè)榜單,2019上半年漳州市區(qū)房企商品房銷售面積TOP10合計(jì)成交面積34.22萬㎡，占市場(chǎng)份額71.2%；房企商 品房銷售金額TOP10，合計(jì)成交45.57億元，占市場(chǎng)份額75.0%。,u融信集團(tuán)以成交5.18萬㎡，獲得2019上半年漳州市區(qū)房企商品房銷售面積排行首

48、榜；u建發(fā)房產(chǎn)以成交10.06億元，獲得2019上半年漳州市區(qū)房企商品房銷售金額排行首榜。,,,,,,,,,,總結(jié)與預(yù)判總結(jié)篇,政策相對(duì)寬松，信貸仍收緊政策方面，2019年漳州仍執(zhí)行較為寬松的購(gòu)房政策，市場(chǎng)仍無無限購(gòu)，僅銀行信貸持續(xù)收緊，目前漳州首套房 貸款利率在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上普遍上浮10%-15%，也就是5.39%-5.635%；二套房的房貸利率普遍上浮15%-20%， 也就是5.635%-5.88%；土拍理性回暖，溢

49、價(jià)率低土地方面，政府加大土地供應(yīng)力度，成交7幅，總建近74萬㎡，雖未出臺(tái)限購(gòu)，嚴(yán)格的限價(jià)和大環(huán)境趨冷背景下， 一、二級(jí)市場(chǎng)都進(jìn)入調(diào)整階段，去年流拍地塊上半年順利出讓，但溢價(jià)率相對(duì)較低，房企拿地謹(jǐn)慎理性；市場(chǎng)理性常態(tài)化，量?jī)r(jià)企穩(wěn)市場(chǎng)方面，2019年上半年漳州市區(qū)商品住宅供應(yīng)大幅回升，商品住宅供應(yīng)52.9萬㎡，環(huán)比上漲17.8%，同比下 滑6.0%；成交36.1萬㎡，環(huán)比上漲10.7%，同比下滑16.0%，市場(chǎng)供過于求、市場(chǎng)下行大

50、環(huán)境格局下，2019年上半 年均價(jià)回落至14833元/㎡，整體市場(chǎng)較為理性；,,,,,,,,,,,當(dāng)前新房市場(chǎng)已經(jīng)理性偏冷卻， 房?jī)r(jià)在政府管控下維穩(wěn)，出臺(tái)收緊新政干預(yù)樓市的可能性較低，故預(yù) 計(jì)整體政策維持目前態(tài)勢(shì)可能性較 大；,,土地,政策,,,,,房?jī)r(jià),市場(chǎng),,漳州嘗試不同的土拍規(guī)則，但對(duì)于開 發(fā)商而言卻是一筆越來越無法平衡的賬， 且17年的不少高價(jià)地仍難以解套，一場(chǎng)房 企與政府的無聲博弈正在上演，預(yù)計(jì)土地 市場(chǎng)理性加劇，土地溢價(jià)

51、將保持低位;,,整體市場(chǎng)冷熱不均，限價(jià)剛需 及首改盤熱銷，隨著下半年新盤集 中入市，競(jìng)爭(zhēng)壓力升級(jí)，預(yù)期下半 年樓市呈“量微幅上漲價(jià)企穩(wěn)”態(tài) 勢(shì)；,,目前漳州項(xiàng)目地塊入市價(jià)格限價(jià)，市 場(chǎng)最高限價(jià)20000元/㎡，受政府預(yù)售價(jià) 格干預(yù)影響，房?jī)r(jià)上限2萬難松，為保障 項(xiàng)目利潤(rùn)房?jī)r(jià)企穩(wěn)可能性較大，不排除部 分房企為實(shí)現(xiàn)年度銷售目標(biāo)率先試探性降 價(jià)。,總結(jié)與預(yù)判預(yù)判篇,THANKS,,,感謝大家觀看Thankyoufor