廣州市城市更新村企合作操作指引

1、廣州市城市更新村企合作操作指引廣州市城市更新村企合作操作指引舊村改造作為廣東省“三舊”（舊村莊、舊城鎮(zhèn)、舊廠房）改造的一部分，在各地市的更新改造過程中均占有一席之地，但舊村莊的改造一直存在村集體經(jīng)濟組織經(jīng)濟實力不足的問題，因此，在更新改造的進程中，各地紛紛發(fā)現(xiàn)，通過引入合作企業(yè)來進行更新改造是舊村改造的一大契機，本文就廣州市舊村改造中村企合作的相關政策進行分析，不足之處敬請斧正。一、廣州市城市更新村企合作政策演變一、廣州市城市更新村企合

2、作政策演變自廣東省開展“三舊”改造以來，廣州市就舊村改造問題曾多次出臺相關文件1，從最初未涉及村企合作政策到如今對村企合作程序進行具體規(guī)定，從中可窺得廣州舊村改造的政策脈絡，相關政策列表如下：發(fā)文日期發(fā)文日期文件名稱文件名稱村企合作政策村企合作政策2009年12月31日《關于加快推進“三舊”改造工作的意見》(穗府〔2009〕56號)之附件《關于廣州市推進“城中村”(舊村)整治改造的實施意見》【已廢止】“全面改造項目立足于市場運作，除村集

3、體經(jīng)濟組織自行改造外，應當通過土地公開出讓招商融資進行改造”未規(guī)定合作改造未規(guī)定合作改造政策政策2011年8月8日《關于印發(fā)進一步規(guī)范城中村改造有關程序的通知》（穗舊改辦〔2011〕51號）【已被替代】“經(jīng)村集體經(jīng)濟組織成員代表大會表決確定為自主改造的，村集體經(jīng)濟組織可以通過公開招標或集體表決方式選擇合作企業(yè)通過公開招標或集體表決方式選擇合作企業(yè)?！?012年6月6日《關于加快推進三舊改造工作的補充意見》（穗府〔2012〕20號）““城

4、中村”自主改造項目選擇合作企業(yè)的，村集體經(jīng)濟組織應當報區(qū)政府以公開招標方式引進有實力、信譽好、社會責任感強報區(qū)政府以公開招標方式引進有實力、信譽好、社會責任感強1本文以廣東省開展“三舊”改造為起點，不贅言廣東省開展“三舊”改造前的相關“城中村”改造政策，如《中共廣州市委辦公廳廣州市人民政府辦公廳關于“城中村”改制工作的若干意見》(穗辦〔2002〕17號)和《中共廣州市委辦公廳廣州市人民政府辦公廳關于完善“農轉居”和“城中村”改造有關政策

5、問題的意見》(穗辦〔2008〕10號)等。同時，為方便閱讀，本文以文號簡稱相關文件，如《關于加快推進“三舊”改造工作的意見》(穗府〔2009〕56號)簡稱為“〔2009〕56號文”。改造伊始，政府并未對村企合作進行規(guī)定，〔2009〕56號文中，除村集體經(jīng)濟組織自行改造外，僅規(guī)定了一種其他途徑，即“通過土地公開出讓招商融資進行改造”。直到兩年后出臺〔2011〕51號文時，才引入“合作企業(yè)”這一概念，但此時“合作企業(yè)”也僅是“自主改造”過程

6、中的一種選擇。而再往后，〔2015〕56號文中則直接把“合作改造”作為與“自主改造”并列的一種改造模式?？梢哉f，村企合作本身在更新改造政策的不斷完善中經(jīng)歷了一個從無到有的過程。2、監(jiān)管趨嚴眾所周知，目前的村企合作中選擇合作企業(yè)僅能通過政府公共交易平臺選擇，而上述政策文件中〔2011〕51號文卻規(guī)定可以“通過公開招標或集體表決方式選擇合作企業(yè)”，且該文件規(guī)定的集體表決方式并不復雜，僅需要各區(qū)對企業(yè)資格審核后，村集體經(jīng)濟組織選擇1至3家候選

7、企業(yè)，再經(jīng)過成員代表大會對各合作意向方提交的合作框架協(xié)議進行表決，表決結果得到到會成員23以上同意后即可報改造主管部門備案。此種操作在今天已不再可能，根據(jù)最新的〔2018〕1號文規(guī)定，僅招商文件的制定程序都比以前選擇合作企業(yè)的程序復雜，可見政府對于村企合作的監(jiān)管在這幾年間越來越嚴格。3、企業(yè)進入時機趨前嚴格意義來說，最初的幾個文件并未規(guī)定合作企業(yè)在更新改造過程中的哪個時間節(jié)點可進入項目，〔2015〕56號文第一次嚴格限制企業(yè)進入時機，即

8、“合作改造類項目由區(qū)政府主導，由村集體經(jīng)濟組織根據(jù)批復的項目實施方案和制定的拆遷補償安置方案，公開引進合作企業(yè)參與改造；或通過土地公開出讓，引進合作企業(yè)參與改造。合作改造類項目可以一次性引入合作企業(yè)，也可按照土地整理、土地開發(fā)兩階段分別引入合作企業(yè)?！蓖瑫r規(guī)定“合作改造類項目一次性引入合作企業(yè)的……項目實施方案批復后，方可開展合作改造方案的擬定和項目實施主體的選擇、確認工作?！保?017〕6號文將合作企業(yè)進入時點提前到“基礎數(shù)據(jù)經(jīng)區(qū)