南匯房地產業(yè)需求的實證研究.pdf

1、經濟的發(fā)展，如結構的調整和投資的轉移，會產生人口進入效應和土地供應效應，會影響房地產需求的增加或下降。位于上海南匯蘆潮港的臨港新城產業(yè)區(qū)的建設，是在當今國際產業(yè)轉移的大背景下，在接受國際裝備產業(yè)和物流產業(yè)的轉移下，推動上海經濟增長的重要引擎。世博會與海港新城的基礎設施建設投資通過“乘數效應”，推動著南匯城市化進程，推動著南匯房地產高速發(fā)展。 上海臨港新城產業(yè)區(qū)的建設是一個工業(yè)化、城市化和現代化的過程，也是城市經濟的發(fā)展，實際上也

2、是房地產的發(fā)展過程。房地產產業(yè)鏈長、關聯度大，能直接或間接地引導和影響很多相關產業(yè)的發(fā)展。房地產業(yè)的感應系數和影響力系數，在國民經濟各產業(yè)部門中處于平均水平之上。據一些發(fā)達國家統(tǒng)計，房地產業(yè)的產值每增加1個百分點，就能使相關產業(yè)的產值增加1.5到2的百分點。在我國，每增加1億元的住宅投資，其他23個相關產業(yè)相應增加投入1.479億元；被帶動的直接相關或間接相關較大的產業(yè)有60多個。不僅如此，旨在消費還能帶動諸多如鋼鐵、建材、化工、汽車、

3、交通、家電、裝飾、家具和文化市場等生產資料和生活資料的相應增長，其比率大約是1∶6。城市化對第三產業(yè)的促進作用尤其體現了城市集聚效應的好處。同時城市化導致了資本品價格的上漲，而消費品的相對低價格又會刺激消費需求，消費需求的擴張連同城市化帶來的投資需求擴張，將導致總需求擴張。而區(qū)域資源供給的增加，會導致其與經濟的增長，價格和工資會下跌。同時考慮供給和需求更容易改善供求結構，使二者達到新的均衡。 南匯房地產經歷了1997-1999年

4、的調整發(fā)展階段，從2000--2002年起進入上升通道，從2003下半年呈現急速增長。首先，從房地產開發(fā)投資額和增長率來看，南匯房地產從1999年啟穩(wěn)，到2003年房地產投資額達到34.7億元，比上年同期增長60.6％。其次，從南匯商品房銷售情況來看，2003年增幅為70％，2002年增幅為34％，銷售量呈遞增，增幅也呈加速趨勢。第三，南匯商品房批準預售面積和實際預售面積比2002年為1∶1.6、2003年為1∶0.7；竣工面積和銷售面

5、積之比2002年為1∶1.3、2003年為1∶1.7，可見供求關系基本平衡，但是需求上略顯疲態(tài)。 但從2003年11月以后，南匯房地產打破了原有的發(fā)展軌跡，向上突破。東北亞最大的國際樞紐港口—洋山國際深水港和臨港新城的建設，南匯的區(qū)位優(yōu)勢凸現。物流、裝備產業(yè)的效應、基礎設施的高起點高標準的投入、人文設施等轉移成為吸入人口的重要因素。產業(yè)的轉移、城市人口增長對房地產市場的推動力改變了房地產發(fā)展軌跡。 經計算：南匯未來每年城

6、鎮(zhèn)住宅潛在總需求量為114.0萬平方米/年。未來住宅市場客源在2008年前改善居住條件的城鎮(zhèn)居民是第一客源層，農轉非的住房需求是第二客源層，外來導入人口是第三客源層；2008年以后，外來導入人口將是第一客源層。 根據大量的調查分析，得出：南匯的西部，包括滬蘆高速公路以西的康橋鎮(zhèn)、周浦鎮(zhèn)、航頭鎮(zhèn)及新場鎮(zhèn)，將是南匯地區(qū)在兩港開發(fā)的最早收益的城鎮(zhèn)，可發(fā)展高品質住宅物業(yè)區(qū)，減少動遷房土地規(guī)劃，復蘇康橋區(qū)域的辦公樓市場，清掃爛尾工程。東部