【開發(fā)項(xiàng)目拓展】深圳非農(nóng)建設(shè)用地開發(fā)策略

1、【開發(fā)項(xiàng)目拓展】深圳非農(nóng)建設(shè)用地開發(fā)策略非農(nóng)建設(shè)用地的來龍去脈2004年以前，深圳的寶安、龍崗兩區(qū)屬于農(nóng)村建制，行政管理主要是鎮(zhèn)政府和村集體，人員也主要是村民，所以土地也主要是農(nóng)村土地，以農(nóng)用地為主。按照法律規(guī)定，農(nóng)村土地中可以安排一定數(shù)量不用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的非農(nóng)建設(shè)用地，主要分為三部分，一是村民每家每戶的宅基地，用來建住宅；二是村里的工商發(fā)展用地，可以興辦集體企業(yè)，建設(shè)廠房；三是公共設(shè)施用地，用來建設(shè)道路、學(xué)校等。上世紀(jì)90年代，由于深圳

2、制造業(yè)的快速發(fā)展，各村都有大量農(nóng)用地未經(jīng)批準(zhǔn)用于非農(nóng)建設(shè)，導(dǎo)致農(nóng)用地大量流向建設(shè)用地，盡管經(jīng)濟(jì)上取得了極大收益，但破壞了城市建設(shè)的統(tǒng)一規(guī)劃、破壞了法律的嚴(yán)肅性。1993年，深圳市政府頒布《寶安龍崗區(qū)規(guī)劃國土管理暫行辦法》（深府【1993】283號）文件，要求寶安龍崗兩區(qū)的規(guī)劃國土派出機(jī)構(gòu)按照統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，給各個行政村劃定非農(nóng)建設(shè)用地，除此之外的農(nóng)用地不得擅自改為非農(nóng)建設(shè)用地。在這個文件實(shí)施之后，理論上只有兩種土地可以用于建設(shè)，一是劃定的非

3、農(nóng)建設(shè)用地，二是農(nóng)用地被政府征用為國有土地后用于建設(shè)。將轉(zhuǎn)地過程中的非農(nóng)建設(shè)用地交給每一個股份公司使用，可以想象到它的復(fù)雜性:首先要從公安部門了解到每一個村的人戶數(shù)，計算出各個村應(yīng)該保留的非農(nóng)建設(shè)用地，然后從國土部門了解到各個村歷史上已經(jīng)劃定的非農(nóng)指標(biāo)，兩者的差額就是需要追加補(bǔ)足的非農(nóng)建設(shè)用地指標(biāo)數(shù)字，同時要查明和處理每個村的違法用地，再將綜合計算出來的非農(nóng)建設(shè)用地分?jǐn)偝删幼?、共商發(fā)展和公共設(shè)施三種用途。完成這些工作后，實(shí)際上只是算出來

4、各個村實(shí)際擁有的非農(nóng)建設(shè)用地指標(biāo)，這個指標(biāo)還需要結(jié)合實(shí)際土地情況進(jìn)行選址，出具用地方案圖、發(fā)出批復(fù)文件，這才算完成非農(nóng)建設(shè)用地的全部落地。顯然這個過程要耗費(fèi)大量的人力物力，而且涉及到很多糾紛，所以，這個過程直到十二年后的今天還沒有完成。據(jù)了解，2004年轉(zhuǎn)地后應(yīng)該選址批復(fù)的非農(nóng)建設(shè)用地約47平方公里，到目前為止，還有約4平方公里的非農(nóng)指標(biāo)沒有完成選址和批復(fù)。過去，非農(nóng)建設(shè)用地這個事情比較受排斥，因?yàn)閯澏ê团鷱?fù)非農(nóng)建設(shè)用地的同時，一般需要