物業(yè)管理業(yè)務(wù)外包之優(yōu)劣剖析

1、物業(yè)管理業(yè)務(wù)外包之優(yōu)劣剖析物業(yè)管理業(yè)務(wù)外包之優(yōu)劣剖析鄧鈞《現(xiàn)代物業(yè)》2008年2期作為一個(gè)新興行業(yè)，物業(yè)管理自誕生開始，便顯示出強(qiáng)大的生命力，在《十五計(jì)劃發(fā)展綱要》中，政府已明確提出要規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理。經(jīng)過二十多年的發(fā)展，我國(guó)物業(yè)管理的模式也逐漸從起初的“大而全”、“小而全”向?qū)I(yè)化過渡，很多業(yè)務(wù)逐漸被外包出去交由專業(yè)公司來完成。業(yè)務(wù)外包又稱資源外取，是將一些傳統(tǒng)上由企業(yè)內(nèi)部人員負(fù)責(zé)的非核心業(yè)務(wù)，以外加工方式發(fā)包給專業(yè)的、高效的產(chǎn)品（服

2、務(wù)）提供商，以充分利用公司外部最優(yōu)秀的專業(yè)化資源，從而降低成本提高效率，目的是增強(qiáng)企業(yè)自身的競(jìng)爭(zhēng)力。業(yè)務(wù)外包把非核心業(yè)務(wù)的大部分分包給別人，而在核心技術(shù)和產(chǎn)品上區(qū)別于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，這已成為很多成功企業(yè)的共同做法。管理學(xué)家把業(yè)務(wù)外包稱為市場(chǎng)力量的回歸，主張現(xiàn)代化的企業(yè)應(yīng)該集中于自己的核心業(yè)務(wù)，而對(duì)非核心業(yè)務(wù)則應(yīng)大量外包。這一點(diǎn)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)亦然。通過業(yè)務(wù)外包實(shí)施專業(yè)化管理，從而達(dá)到降低成本提高服務(wù)的目的，在一定程度上滿足了企業(yè)及用戶的需求，但

3、是并不是所有外包都有利，對(duì)于具體的物業(yè)管理公司而言，實(shí)際的外包范圍與企業(yè)自身的條件和當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行業(yè)的成熟、規(guī)范程度直接相關(guān)，實(shí)施外包后必須做好監(jiān)督管理工作，不過根據(jù)國(guó)外同行的經(jīng)驗(yàn)，業(yè)務(wù)外包將是物業(yè)管理發(fā)展的趨勢(shì)。一、業(yè)務(wù)外包的優(yōu)勢(shì)早期的物業(yè)管理公司的機(jī)電、綠化、保安、清潔基本都是由物業(yè)公司自身組建的隊(duì)伍來完成，這主要是由當(dāng)時(shí)的社會(huì)條件決定的。在物業(yè)管理發(fā)展的初期對(duì)人民的生活和工作環(huán)境的改善的確起到了積極的作用。但隨著社會(huì)的不斷進(jìn)步，城

4、市發(fā)展水平越來越高，城市功能劃分將越來越細(xì)，對(duì)于物業(yè)的日常管理維護(hù)保養(yǎng)的要求也越來越高，物業(yè)公司的角色也必然要發(fā)生變化，物業(yè)公司將更多地起到組織、調(diào)度、整合與分配資源的作用。如果物業(yè)公司一味追求小而全，過分地添置各種專業(yè)設(shè)備及相關(guān)專業(yè)人員，必將大大增加管理成本和自身負(fù)擔(dān)，且這些設(shè)備無法充分發(fā)揮其潛在的使用價(jià)值，造成大量的資源浪費(fèi)，如果把一些業(yè)務(wù)外包出去，組織專業(yè)公司對(duì)業(yè)主服務(wù)，則可大大避免這些矛盾。1、通過業(yè)務(wù)外包可降低成本。由于專業(yè)化

5、分工所帶來的高效率，許多專業(yè)性服務(wù)企業(yè)在其專業(yè)領(lǐng)域都擁有比物業(yè)管理公司更有效的資源和組織。這些公司通過承攬大量專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)，通過規(guī)模經(jīng)營(yíng)來實(shí)現(xiàn)比單個(gè)物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)高得多的經(jīng)營(yíng)效率，從而能夠以優(yōu)質(zhì)低價(jià)為物業(yè)管理公司提供服務(wù)，幫助其降低成本。目前我國(guó)的物業(yè)管理公司多數(shù)還是采用“小而全”的模式，若要滿足各種服務(wù)的需求，必須配合各類專業(yè)人才，否則就達(dá)不到服務(wù)的要求；而配齊專業(yè)人才，各類專業(yè)任務(wù)量又相對(duì)不足，容易形成成本壓力。通過業(yè)務(wù)外包，日常

6、工作中只需配備少數(shù)維修人員，管理開支大為減少。將專項(xiàng)業(yè)務(wù)外包有利于物業(yè)管理公司節(jié)省固定資產(chǎn)投資，在財(cái)務(wù)管理上，支付固定合同的現(xiàn)金較設(shè)立內(nèi)部成本中心進(jìn)行預(yù)算管理，通常更容易進(jìn)行成本控制。因此業(yè)務(wù)外包可以有效降低成本，增加企業(yè)的利潤(rùn)。2、業(yè)務(wù)外包可提高服務(wù)質(zhì)量。專業(yè)公司通過發(fā)揮資源優(yōu)勢(shì)、規(guī)模優(yōu)勢(shì)、技術(shù)優(yōu)勢(shì)來提高產(chǎn)品質(zhì)量、服務(wù)質(zhì)量。專業(yè)公司由于業(yè)務(wù)相對(duì)單一而且專注，使得其專業(yè)化優(yōu)勢(shì)得到充分彰顯。比如房屋維護(hù)與保養(yǎng)的專業(yè)公司，可以科學(xué)規(guī)范地制定

7、詳細(xì)的維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，達(dá)到預(yù)想的維護(hù)保養(yǎng)效果，大大減少物業(yè)公司的工作量；專業(yè)的保安公司，有較系統(tǒng)的保安員管理辦法及訓(xùn)練2、外包往往較難體現(xiàn)公司的形象及文化。比如保安，一般一些大的物業(yè)公司都是自己組建保安，穿統(tǒng)一制服，從而形成一道靚麗的風(fēng)景線，并且把企業(yè)的各種服務(wù)理念也灌輸?shù)奖０驳娜粘７?wù)上。如果保安服務(wù)外包，只能穿保安公司的制服及按合同規(guī)定提供服務(wù)，體現(xiàn)不了公司的形象及公司的企業(yè)文化。3、服務(wù)時(shí)間相對(duì)滯后。主要是因?yàn)槌邪胶桶l(fā)包方在溝通上

8、一般是有一定的程序，同時(shí)雙方一般不在同一地點(diǎn)。比如綠化外包給一個(gè)綠化公司，綠化公司每周派人來工作兩次，但遇上物業(yè)公司要搞活動(dòng)或其他突發(fā)事件等，物業(yè)公司一般是先通知綠化公司主管，然后綠化公司主管再通知他的下屬員工來進(jìn)行作業(yè)，這樣至少要推遲半天以上。三、專業(yè)化是物業(yè)管理發(fā)展的必然趨勢(shì)隨著科學(xué)技術(shù)的快速發(fā)展及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，社會(huì)專業(yè)化分工進(jìn)一步細(xì)化，對(duì)企業(yè)型的社會(huì)組織也相應(yīng)提出了更高要求，市場(chǎng)反應(yīng)遲鈍的企業(yè)很難在競(jìng)爭(zhēng)中尋到一席之地。世界5

9、00強(qiáng)中的很多大企業(yè)都是把很多業(yè)務(wù)外包出來，如摩托羅拉、IBM等，他們只負(fù)責(zé)新技術(shù)的研究和市場(chǎng)營(yíng)銷模式的組建創(chuàng)新，至于如何生產(chǎn)出自己的產(chǎn)品，那就是其他生產(chǎn)商的事情了。日本的豐田汽車公司，其80%左右的零部件是其他中小生產(chǎn)商提供的。地產(chǎn)業(yè)的龍頭萬科地產(chǎn)也是把營(yíng)銷外包出來，萬科則專注于產(chǎn)品開發(fā)和規(guī)劃。服務(wù)行業(yè)也是如此，特別是隨著社會(huì)信息化、智能化和網(wǎng)絡(luò)化進(jìn)程加快，服務(wù)手段和技術(shù)層出不窮，服務(wù)產(chǎn)品也極大豐富，組織協(xié)調(diào)這些服務(wù)，為服務(wù)提供平臺(tái)，

10、促進(jìn)交易的規(guī)范、高效形成，成為服務(wù)行業(yè)發(fā)展自身核心競(jìng)爭(zhēng)力的主要途徑。隨著改革的深入，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們觀念的更新及生活品位提高，人們對(duì)物業(yè)管理的要求越來越高，期望值也越來越大。廣大業(yè)主將之作為提高自身整體生活水平的依據(jù)而報(bào)以厚望，開發(fā)商以此作為樓盤的銷售亮點(diǎn)，政府主管部門將之作為規(guī)范社會(huì)管理，提升城市形象加以引導(dǎo)。研究西方發(fā)達(dá)國(guó)家的物業(yè)管理體制和方法，對(duì)我國(guó)未來新型的物業(yè)管理模式有著重要的借鑒作用。比如美國(guó)采用的是注冊(cè)物業(yè)經(jīng)理制度，以注冊(cè)

11、經(jīng)理為中心，在全國(guó)形成360多家注冊(cè)物業(yè)公司。新加坡采用的是市鎮(zhèn)理事會(huì)制度，在全國(guó)按區(qū)域劃分形成幾個(gè)理事會(huì)為中心的物業(yè)管理體系。兩個(gè)國(guó)家的共同點(diǎn)就是社區(qū)的所有物業(yè)管理專項(xiàng)事務(wù)如清潔、綠化、機(jī)電、房屋維修均交由社會(huì)專業(yè)化公司來做。物業(yè)公司的職能一方面是日常專項(xiàng)事務(wù)的調(diào)度、協(xié)調(diào)、監(jiān)督，另一方面則是負(fù)責(zé)物業(yè)經(jīng)營(yíng)和社區(qū)建設(shè)發(fā)展規(guī)劃的制定。通過對(duì)西方現(xiàn)代管理模式的分析研究，結(jié)合我國(guó)的國(guó)情以及20多年來的物業(yè)管理實(shí)踐，我國(guó)的物業(yè)管理必將發(fā)生根本性的

12、變化，并將出現(xiàn)新型的管理模式：首先物業(yè)管理日常事務(wù)從物業(yè)管理企業(yè)向社會(huì)各專業(yè)化公司過渡，其次社區(qū)事務(wù)由物業(yè)管理向政府或社會(huì)過渡?？偠灾飿I(yè)管理企業(yè)從日常繁瑣事務(wù)和“政府行為”的壓力下擺脫出來，充分發(fā)揮所管物業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，為物業(yè)保值增值，給業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)良好的社區(qū)環(huán)境和服務(wù)，成為物業(yè)公司的中心任務(wù)。為確保這一中心任務(wù)的完成，物業(yè)公司必將走業(yè)務(wù)外包的專業(yè)化之路，專業(yè)化將是物業(yè)管理發(fā)展的必由趨勢(shì)，也是社會(huì)分工不斷擴(kuò)大和深化的產(chǎn)物。雖然業(yè)務(wù)外

13、包還存在諸多不足，但只要我們加強(qiáng)日常工作的計(jì)劃性，加強(qiáng)與專業(yè)公司的溝通與協(xié)調(diào)，在與專業(yè)公司簽訂合同時(shí)細(xì)化有關(guān)條款，支付合理外包費(fèi)用，及在服務(wù)過程中加強(qiáng)監(jiān)管，質(zhì)量還是基本能控制的。進(jìn)行業(yè)務(wù)外包還必須根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行，首先應(yīng)對(duì)專業(yè)公司進(jìn)行了解考察，再對(duì)比本公司的實(shí)際情況確定外包的項(xiàng)目，可以全外包也可以部分外包。業(yè)務(wù)外包有效地解決了企業(yè)目前面臨的發(fā)展問題和困難，提高了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力，是當(dāng)今物業(yè)管理較為普遍的發(fā)展模式和方向；也體現(xiàn)