物業(yè)管理法之權(quán)利配置研究——以珠海市物業(yè)管理地方立法為例.pdf

1、物業(yè)管理直接關(guān)系到市民社會(huì)的安居樂業(yè)。當(dāng)前，物業(yè)糾紛屢見不鮮，物業(yè)服務(wù)企業(yè)侵權(quán)的惡性案件頻發(fā)，已經(jīng)嚴(yán)重影響了居民的日常生活，與社會(huì)主義和諧社會(huì)目標(biāo)的構(gòu)建嚴(yán)重不符。因此，物業(yè)管理法的權(quán)利配置，對于民眾的生活居住品質(zhì)，對于廣大普通業(yè)主利益的維護(hù)，對于保護(hù)“業(yè)主——物業(yè)服務(wù)企業(yè)”這一對利益相對人當(dāng)中的弱者，都起著舉足輕重的作用。 物業(yè)管理法的立法價(jià)值取向，在2003年6月21日《人民日報(bào)》的社論中，已被明確表述為“發(fā)展為重、平衡利益、

2、保護(hù)弱者”。但是，就現(xiàn)實(shí)情況看，物業(yè)管理的立法內(nèi)容與立法技術(shù)還存在著相當(dāng)多的問題。《物權(quán)法》對于建筑物區(qū)分所有權(quán)，作了14條原則性、概括性的規(guī)定；國務(wù)院03年頒行、07年根據(jù)物權(quán)法修改的《物業(yè)管理?xiàng)l例》，在具體操作條款上，仍然有待于進(jìn)一步細(xì)化，例如：對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的“解聘”概念應(yīng)作何理解，業(yè)主“大會(huì)”與業(yè)主大會(huì)“會(huì)議”概念的區(qū)別意義及對實(shí)踐的影響，業(yè)委會(huì)法律地位的明確和行為能力的完善、原物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同期滿后繼續(xù)占據(jù)小區(qū)的行為性質(zhì)、加

3、重物業(yè)服務(wù)企業(yè)法律責(zé)任的必要性……等等。這就為地方性立法留出了相當(dāng)大的空間。以本文所舉珠海市一起重大物業(yè)糾紛案為例，許多物業(yè)糾紛常見的關(guān)鍵爭議點(diǎn)在該案中都能得到體現(xiàn)，而在現(xiàn)行較高位階的法律當(dāng)中卻未對此作出明確規(guī)定。隨后，該市出臺(tái)了兩部物業(yè)管理地方立法案，對這些爭議問題均有涉及，但是，其中部分內(nèi)容的公平性、合理性和操作性，卻明顯有可質(zhì)疑之處。 因此，如何在立法、尤其是地方立法中，合理配置業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利，切實(shí)防止和規(guī)制物業(yè)

4、服務(wù)企業(yè)的侵權(quán)行為，對于這一問題，有必要加以研究，并將相應(yīng)研究成果應(yīng)用于實(shí)踐。 就物業(yè)管理法的權(quán)利配置基本模式而言，業(yè)主大會(huì)是業(yè)主自治的最高權(quán)利機(jī)構(gòu)，在立法和實(shí)務(wù)當(dāng)中應(yīng)當(dāng)注意嚴(yán)格區(qū)分“業(yè)主大會(huì)”與“業(yè)主大會(huì)會(huì)議”的概念。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)有具體運(yùn)作業(yè)主自治事務(wù)的核心地位，立法理應(yīng)向業(yè)主委員會(huì)傾斜，以賦權(quán)性而非限權(quán)性規(guī)定為主：當(dāng)原物業(yè)合同期滿后，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)徑行招投標(biāo)，為業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好準(zhǔn)備；業(yè)主委員會(huì)有權(quán)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)

5、行監(jiān)督，并將監(jiān)督的情形告知全體業(yè)主。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)回避業(yè)主自治事務(wù)；原物業(yè)合同到期，并不是所謂的“自然解聘”、不屬于《物權(quán)法》及國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》所規(guī)定的解聘情形，無須召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議討論，且原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不應(yīng)優(yōu)先于其他企業(yè)被討論，此時(shí)原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法向業(yè)主委員會(huì)辦理移交、撤出小區(qū)，而不是以“自然解聘”為借口強(qiáng)行要求優(yōu)先被聘用。應(yīng)完善對物業(yè)服務(wù)企業(yè)侵權(quán)行為的規(guī)制機(jī)制，關(guān)鍵在于加重其侵權(quán)責(zé)任。盡管物業(yè)管理在相當(dāng)程度上屬于基層民主