公允價(jià)值在我國房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用中存在的問題及對策.pdf

1、隨著知識(shí)經(jīng)濟(jì)和信息化社會(huì)的迅速發(fā)展，按歷史成本反映的會(huì)計(jì)個(gè)體經(jīng)濟(jì)資源賬面價(jià)值已經(jīng)嚴(yán)重偏離市場價(jià)值，影響了經(jīng)濟(jì)決策者的正確決策。在這種背景下，公允價(jià)值計(jì)量屬性應(yīng)運(yùn)而生。
　　 公允價(jià)值問題近幾十年來一直是國際會(huì)計(jì)前沿中一個(gè)極富挑戰(zhàn)性的熱點(diǎn)和難點(diǎn)問題。目前對此問題的討論已經(jīng)不是停留在“公允價(jià)值和歷史成本究竟哪個(gè)好的問題上”，而是在探討“如何更好地完善公允價(jià)值”的層面上。2006年2月15日新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則出臺(tái)，其中最大的亮點(diǎn)就是對公允價(jià)值

2、的重新使用。本文希望通過對公允價(jià)值在我國房地產(chǎn)企業(yè)中的運(yùn)用情況進(jìn)行分析，能為公允價(jià)值在今后更好的發(fā)揮其功效提供一些參考意見。
　　 由于我國投資性房地產(chǎn)市場剛剛進(jìn)入加速發(fā)展階段，許多投資性房地產(chǎn)的升值潛力較大且預(yù)計(jì)將會(huì)持續(xù)。大多數(shù)投資性房地產(chǎn)經(jīng)過數(shù)年后，其市場價(jià)值不僅不會(huì)因計(jì)提折舊而低于初始投資成本，還經(jīng)常高出其初始投資成本而獲得大幅增值空間。這就使得投資性房地產(chǎn)與一般的企業(yè)固定資產(chǎn)具有很大差異。近年來，隨著我國房地產(chǎn)價(jià)格的長期

3、走高，導(dǎo)致使用歷史成本計(jì)價(jià)的會(huì)計(jì)賬面價(jià)值與現(xiàn)實(shí)市場的真實(shí)價(jià)值之間出現(xiàn)了巨大背離。
　　 本文通過分析公允價(jià)值在美國房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)用得出了一些啟示，認(rèn)為公允價(jià)值的應(yīng)用是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，對于目前相關(guān)準(zhǔn)則不完善的地方及出現(xiàn)的新問題，我們要積極面對，公允價(jià)值的使用是不可逆轉(zhuǎn)的潮流。
　　 本文從整體看是按照“提出問題—分析問題—解決問題”的邏輯順序，采用規(guī)范研究，比較分析的方法展開研究，共分為五部分展開。
　　 第一部分

4、是引言，主要介紹了本文的研究背景與意義，并對國內(nèi)外有關(guān)公允價(jià)值的研究成果進(jìn)行了綜述，從而提出了本文的研究思路與方法。
　　 第二部分是本文的理論分析。首先對公允價(jià)值的概念及理論發(fā)展進(jìn)行了探討，并詳細(xì)分析了公允價(jià)值與其他計(jì)量屬性的關(guān)系。隨后探討了房地產(chǎn)企業(yè)界定及其特征，分析了公允價(jià)值在我國房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用的可行性，并詳細(xì)敘述了投資性房地產(chǎn)的概念及其與其他資產(chǎn)的區(qū)別。
　　 第三部分主要對公允價(jià)值在我國房地產(chǎn)企業(yè)中運(yùn)用存在的問

5、題進(jìn)行理論分析。第一是房地產(chǎn)估價(jià)過高；第二是房地產(chǎn)企業(yè)各期財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)不具可比性；第三是房地產(chǎn)企業(yè)凈利潤波動(dòng)幅度增大；第四是房地產(chǎn)企業(yè)的稅賦可能增加；第五是實(shí)際執(zhí)行公允價(jià)值時(shí)存在一定的難度。本文主要針對目前我國房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量的現(xiàn)狀，緊緊抓住制約其運(yùn)用的五大原因，即缺乏相應(yīng)的市場環(huán)境和客觀的評(píng)估機(jī)構(gòu)、公允價(jià)值計(jì)量使企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化、公允價(jià)值計(jì)量模式容易導(dǎo)致利潤操縱、會(huì)計(jì)人員的整齊素質(zhì)不足以判斷公允價(jià)值的可靠性、缺乏相應(yīng)的監(jiān)管機(jī)

6、制。圍繞如何完善公允價(jià)值在我國房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)用，改善運(yùn)用環(huán)境，更好的推進(jìn)公允價(jià)值在我國運(yùn)用這一核心問題展開研究。
　　 第四部分是公允價(jià)值在美國房地產(chǎn)運(yùn)用及對我國房地產(chǎn)企業(yè)的啟示，并結(jié)合當(dāng)前美國房地產(chǎn)泡沫的事件得出的啟示。
　　 第五部分是針對第三部分存在問題提出相應(yīng)的對策。主要是六個(gè)方面：第一是確定合理的估值方法，本文提出的估值方法是市場法，并分別列出了市場法的方法步驟及注意事項(xiàng)；第二是改善房地產(chǎn)市場環(huán)境，并逐步采用公允