土地財(cái)政與中國房地產(chǎn)業(yè)困境——基于分稅制改革后地方政府行為研究.pdf

1、2008年以來，中國房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，商品房成交量急劇萎縮，但房價(jià)依然維持高位，中國房地產(chǎn)業(yè)處于量縮價(jià)高的困境。目前，中國的房地產(chǎn)市場處于多方博弈的狀態(tài)：房地產(chǎn)商堅(jiān)持房價(jià)不下調(diào)，而一些地方政府各種或明或暗的“托市”、“救市”的政策，讓房地產(chǎn)商在資金鏈緊繃的情況下有信心堅(jiān)持不降價(jià)賣房；對于大部分購房者而言，過高的房價(jià)超過了他們的消費(fèi)能力，他們在急切地等待房價(jià)下調(diào)到他們能夠承受的價(jià)位；對于地方政府而言，房地產(chǎn)市場低迷，意味著稅收減少，財(cái)政

2、吃緊，房價(jià)下降的同時(shí)，也意味著地價(jià)會跟隨下降，地方政府與房地產(chǎn)開發(fā)商在一定程度上已經(jīng)成為共同的利益攸關(guān)方；中央政府最近幾年不斷出臺穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，但效果甚微，這其中地方政府的“不配合”就是很大一部分原因。 1994年中國財(cái)稅體系實(shí)施分稅制改革后，地方政府的財(cái)權(quán)與事權(quán)不對稱日益凸顯，其在既定約束激勵(lì)機(jī)制條件下，迫于財(cái)政壓力、轄區(qū)間競爭和政績顯示的壓力，追求GDP增長來達(dá)到增加財(cái)政收入以完成事權(quán)。而現(xiàn)行關(guān)于土地的一系列法律

3、法規(guī)和政策為地方政府以土地生財(cái)大開方便之門，形成所謂的“土地財(cái)政”；并且其利用壟斷的土地資源和掌握的其它資源參與房地產(chǎn)開發(fā)獲取雙重利益。 本文首先描述了中國房地產(chǎn)市場的運(yùn)行情況，分稅制改革的背景、具體內(nèi)容及對地方政府行為產(chǎn)生的影響；其次，本文詳細(xì)闡述了土地財(cái)政的運(yùn)行機(jī)制，通過對上海房地產(chǎn)市場的實(shí)證研究，得出土地財(cái)政對房地產(chǎn)市場造成的影響：然后，本文對土地財(cái)政的緣由及地方政府相關(guān)行為進(jìn)行了詳盡分析，得出分稅制改革后地方政府的財(cái)權(quán)與