第四章 房地產(chǎn)價格評估

1、第四章 房地產(chǎn)價格評估,第一節(jié) 房地產(chǎn)價格評估概述 一、房地產(chǎn)的概念,二、房地產(chǎn)特點(diǎn)三、房地產(chǎn)類型四、如何描述房地產(chǎn)五、房地產(chǎn)價格評估的理論基礎(chǔ) （一）地租理論（二）土地價格理論 六、房地產(chǎn)價格的構(gòu)成 七、房地產(chǎn)價格種類八、影響房地產(chǎn)價格的因素九、房地產(chǎn)價格評估原則 十、房地產(chǎn)估價的程序,第二節(jié) 房地產(chǎn)價格的成本法評估一、成本法理論 MV =LV + （RCN - D） 二、重

2、置成本估算（一）重置成本的構(gòu)成（二）重置成本估算方法1、工料測量法2、分部分項(xiàng)法3、單位比較法4、指數(shù)調(diào)整法（三）土地（重置）價格估算土地價格=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+利息+利潤+土地增值收益,三、建筑物貶值（折舊）的估算（一） 貶值原因（二）貶值的估算第三節(jié) 房地產(chǎn)價格的市場法評估一、 比較法基本原理二、市場比較法估價步驟 1. 搜集交易實(shí)例 2. 選取可比交易實(shí)例 3. 建立價格

3、可比基礎(chǔ) 4. 進(jìn)行交易情況修正 5. 進(jìn)行交易日期修正 6. 進(jìn)行區(qū)域因素修正,,7. 進(jìn)行個別因素修正8. 確定比準(zhǔn)價格 三、回歸分析法 四、基準(zhǔn)地價修正法五、比較法應(yīng)用舉例第四節(jié) 收益法一、收益法的基本理論二、凈收益估算 1. 潛在毛收入估算 2. 有效毛收入估算 3. 經(jīng)營費(fèi)用估算 4. 凈收益估算,三、折現(xiàn)率估算 1. 市場提取法（比較法）

4、 2. 資本資產(chǎn)定價模型 3. 投資資本結(jié)構(gòu)組合法 4. 債務(wù)保證率法四、殘余法 A = VL * rL + Vb* rb VL =（A - Vb* rb）/ rL 或 Vb =（A - VL * rL）/ rb五、收益法應(yīng)用舉例第五節(jié) 房地產(chǎn)價格的假設(shè)開發(fā)法評估 一、假設(shè)開發(fā)法基本理論（一）假設(shè)開發(fā)法原理及適用范圍,,（二）假設(shè)開發(fā)法估價步驟: 1.