第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估

1、第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估,第一節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估概述 一、房地產(chǎn)的概念,二、房地產(chǎn)特點(diǎn)三、房地產(chǎn)類型四、如何描述房地產(chǎn)五、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的理論基礎(chǔ) （一）地租理論（二）土地價(jià)格理論 六、房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成 七、房地產(chǎn)價(jià)格種類八、影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素九、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估原則 十、房地產(chǎn)估價(jià)的程序,第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的成本法評(píng)估一、成本法理論 MV =LV + （RCN - D） 二、重

2、置成本估算（一）重置成本的構(gòu)成（二）重置成本估算方法1、工料測(cè)量法2、分部分項(xiàng)法3、單位比較法4、指數(shù)調(diào)整法（三）土地（重置）價(jià)格估算土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+利息+利潤(rùn)+土地增值收益,三、建筑物貶值（折舊）的估算（一） 貶值原因（二）貶值的估算第三節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的市場(chǎng)法評(píng)估一、 比較法基本原理二、市場(chǎng)比較法估價(jià)步驟 1. 搜集交易實(shí)例 2. 選取可比交易實(shí)例 3. 建立價(jià)格

3、可比基礎(chǔ) 4. 進(jìn)行交易情況修正 5. 進(jìn)行交易日期修正 6. 進(jìn)行區(qū)域因素修正,,7. 進(jìn)行個(gè)別因素修正8. 確定比準(zhǔn)價(jià)格 三、回歸分析法 四、基準(zhǔn)地價(jià)修正法五、比較法應(yīng)用舉例第四節(jié) 收益法一、收益法的基本理論二、凈收益估算 1. 潛在毛收入估算 2. 有效毛收入估算 3. 經(jīng)營(yíng)費(fèi)用估算 4. 凈收益估算,三、折現(xiàn)率估算 1. 市場(chǎng)提取法（比較法）

4、 2. 資本資產(chǎn)定價(jià)模型 3. 投資資本結(jié)構(gòu)組合法 4. 債務(wù)保證率法四、殘余法 A = VL * rL + Vb* rb VL =（A - Vb* rb）/ rL 或 Vb =（A - VL * rL）/ rb五、收益法應(yīng)用舉例第五節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的假設(shè)開發(fā)法評(píng)估 一、假設(shè)開發(fā)法基本理論（一）假設(shè)開發(fā)法原理及適用范圍,,（二）假設(shè)開發(fā)法估價(jià)步驟: 1.