溫江金融中心項目工作建議書

1、謹呈：成都金控置業(yè)有限公司,《溫江金融中心項目工作建議書》,成都比華利房地產(chǎn)營銷顧問有限公司,2010年4 月 成都,一、溫江房地產(chǎn)區(qū)域市調結論,目 錄,二、可供選擇地塊推薦,三、項目概念性規(guī)劃,溫江金融中心項目工作建議書,（一）城市發(fā)展?jié)摿Ψ矫妫簻亟c成都其他近郊縣相比，經(jīng)濟快速發(fā)展、人口不斷增長、房地產(chǎn)業(yè)處于高速發(fā)展態(tài)勢，具有較高市場吸納力和競爭力的生態(tài)宜居區(qū)域。溫江處于經(jīng)濟及城市基礎建設快速發(fā)展的區(qū)域，工業(yè)經(jīng)濟相對于

2、有強勢產(chǎn)業(yè)支撐的高新區(qū)、雙流、新都及青白江區(qū)處于相對弱勢，但整體來看，區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展速度快，人口亦進入快速增長期，加之房地產(chǎn)投資增速高、區(qū)域整體規(guī)劃力度強，使得區(qū)域房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)蓬勃態(tài)勢，為我項目的開發(fā)提供了良好的市場環(huán)境基礎。,一、溫江房地產(chǎn)區(qū)域市調結論,（二）物業(yè)市場發(fā)展： 商業(yè)在區(qū)域內有較好的發(fā)展空間，但有一定的培育期。 溫江辦公市場處于發(fā)展初期，物業(yè)檔次低，市場體量小，對于我項目開發(fā)而言，不具備太大

3、的市場參考性；如果要開發(fā)辦公物業(yè)，我項目必須跳出該區(qū)域進行項目打造，可再深度挖掘區(qū)域內客戶的潛在需求，實現(xiàn)引導性的辦公消費。 城市綜合體中住宅部分的市場消化能力和價格彈性均有較大的發(fā)展空間，但需要注意規(guī)模和產(chǎn)品細化方面的最優(yōu)化。 溫江酒店市場處于發(fā)展初期階段，整體檔次不高，中高端酒店存在較大的市場需求空間，此外經(jīng)濟型酒店發(fā)展雖不成熟，但市場發(fā)展前景良好，對于我項目開發(fā)酒店物業(yè)而言，具備先天市場基礎，尤其是滿

4、足商務兼顧休閑旅游需求的品牌連鎖經(jīng)濟型酒店具有較強的市場競爭力。,一、溫江房地產(chǎn)區(qū)域市調結論,二、可供選擇區(qū)域及地塊,,,,大學城與海峽兩岸科技園片區(qū),老城區(qū),光華大道片區(qū),二、可供選擇區(qū)域及地塊,3號地塊約204畝,1號地塊約50畝,2號地塊約98畝,,,,,大學城與海峽兩岸科技園片區(qū),,光華大道片區(qū),輕軌站,1號地塊約50畝,輕輕站,地塊概況：1、位于大學城與海峽兩岸科技園片區(qū)，學府路與?？坡方宦房谖鞅苯桥c輕軌大學城站隔

5、路相望2、地塊性質：商業(yè)。3、地塊約50畝,2號地塊約98畝,地塊概況：1、位于光華大道片區(qū)，南熏大道與鳳溪大道交叉路口的西南角與珠江國際新城相距約1.5公里，緊鄰輕軌站。2、地塊性質：商業(yè)兼住宅。3、地塊約98畝,3號地塊約204畝,地塊概況：1、位于大學城與海峽兩岸科技園片區(qū)，柳臺大道與學府路北段交叉路口的西南角，北面為中醫(yī)藥大學相鄰，東面為西南財大光華校區(qū)，南為?？泼羌柏敶髮＜覙?。2、地塊約204畝,（二）競爭項目

6、簡析,營業(yè)面積約7300平方米的家樂福溫江店位于珠江國際新城，預計于2010年下半年開業(yè)。,（二）競爭項目簡析,將于2012年開業(yè)的伊藤6號店，是珠江·新城國際項目的重量級商家，除了包括5萬平方米的伊藤洋華堂GSM主力店外，還將引入更多業(yè)態(tài)，挑戰(zhàn)大型SHOPPING MALL，為顧客營造更加休閑、舒適的購物環(huán)境，提供更人性化的服務。,臺灣新光三越百貨也暫定在溫江市政公園旁的63畝地上落腳，定位為高檔百貨。,,（二）競爭項目簡析

7、,（二）本項目可選區(qū)域建議,鑒于家樂福、伊藤6號店以及臺灣新光三越百貨均已選擇位于光華片區(qū)的珠江國際新城，因此，“大學城與海峽兩岸科技園片區(qū)”為金控置業(yè)溫江金融中心項目選擇的重點。,通過宏觀市場分析、分物業(yè)市場分析、需求分析，本報告認為溫江金融中心項目適宜發(fā)展為集“購物、金融、辦公、會議、休閑、娛樂、美食、文化” 八位一體的現(xiàn)代城市商業(yè)綜合體，占據(jù)大學城與海峽兩岸科技園片區(qū)核心位置，有序組織大眾化各種業(yè)態(tài)的主力、次主力和精品連鎖店，相互

8、依持、共同造勢，進而產(chǎn)生核心吸引力，并依托周邊大量高素質客群來與珠江國際新城、臺灣新光三越百貨展開差異化競爭，共同開創(chuàng)溫江商業(yè)新局面。,三、項目概念性規(guī)劃,本項目定位方向：,三、項目概念性規(guī)劃,本項目用地為金融商業(yè)用地，因此： 1、規(guī)劃用地98畝，按容積率為4，總建筑密度為40%計算，地上建筑面積為：261,333平方米，底下二層共100,000平方米，總建筑面積約31.13萬平方米。 2、按商業(yè)金融用地兼容<50

9、%住宅測算，商業(yè)建筑面積約為13.33萬平方米。,（一）項目開發(fā)指標設定,三、項目概念性規(guī)劃,金控置業(yè)溫江金融中心,三、項目概念性規(guī)劃,金控置業(yè)溫江金融中心,一、紅線內凈地面積：65,333㎡（98畝）二、總建筑面積：361,333㎡三、地上建筑面積：261,333㎡ 1、購物中心建筑面積：85,000㎡ 2、甲級寫字樓：20,000㎡ 3、四星級商務酒店建筑面積：20,000㎡ 4、金融中心包括銀行