黃貝嶺房地產(chǎn)產(chǎn)品建議書

1、黃貝嶺舊城改造項目產(chǎn)品建議,黃貝嶺舊城改造項目產(chǎn)品建議,二零零六年三月,二、 產(chǎn)品建議,一、 投資者調(diào)研分析,產(chǎn)品建議內(nèi)容提要,三、 銷售建議,>>調(diào)研時間：2005年11月8日——11月11日>>調(diào)研地點(diǎn)：深圳市會展中心 商業(yè)地產(chǎn)展現(xiàn)場>>調(diào)研對象：商鋪投資者>>調(diào)研方式：問卷調(diào)研>>有效問卷：203份,調(diào)研背景,商鋪經(jīng)營模式,>>占一半以上的客戶很注

2、重整體規(guī)劃、統(tǒng)一經(jīng)營>>良好的商業(yè)經(jīng)營管理公司對于商戶有充分的信心支持,商鋪投資回報率,>>投資客十分關(guān)注投資回報率，64%的客戶其要求都要高于10%,獲知商鋪投資的途徑,>>報紙廣告、戶外廣告牌仍是客戶獲取投資信息的主要渠道；另外朋友介紹也是一條重要的途徑。,主要的投資渠道,>>從投資匯渠道來看，高回報的房地產(chǎn)投資是投資者的首選。,投資商業(yè)地產(chǎn)的次數(shù),>>在本次調(diào)查中，發(fā)現(xiàn)

3、第一次投資商鋪的比例超過5成，也有大部份是二次投資者。,投資商業(yè)地產(chǎn)的類型,>>由投資類型看，大型購物中心及綜合商業(yè)中心受投資者的青睞，因為有經(jīng)營管理公司及主力店對投資者而言是投資的信心保證。,投資商鋪考慮的因素,>>投資者認(rèn)為投資商鋪?zhàn)钪匾囊蛩厥强吹囟?，羅湖商鋪的投資價值向來較為受投資者的追捧，因此對于本項目而言是有益因素；>>投資回報率也是投資者非?？粗氐囊蛩亍?商鋪面積,>>超過

4、半數(shù)的投資者希望投資的商鋪的面積在20-30平方米為佳，面積較小的商鋪利于提升單價，而且總價利于投資者接收，即使是需求較大面積的客戶也可兩間組合購買。,投資商鋪的用途,>>大部份投資者購買商鋪用于投資為主，希望升值后轉(zhuǎn)手或用于出租。,小結(jié),>>希望投資的商鋪有統(tǒng)一的規(guī)劃及經(jīng)營管理公司，因此良 好的街區(qū)規(guī)劃可為商鋪的升值加分；>>良好的地段是其投資商鋪的首選；>>總價盡量控制在投

5、資者可接受的承受范圍內(nèi)，商鋪不要 過大，但盡可能保證其靈活組合功能。,二、 產(chǎn)品建議,一、 投資者調(diào)研分析,產(chǎn)品建議內(nèi)容提要,三、 銷售建議,>>街鋪與主題商場相結(jié)合；>>商業(yè)街步行化與環(huán)繞購物中心的觀光車相結(jié)合；>>星光景觀大道與步行街相結(jié)合；>>集中地下停車與環(huán)繞車道相結(jié)合；>>鋪面櫥窗化、通透化；>>室內(nèi)環(huán)境室外化；>>建筑扁

6、平化；>>2樓連廊貫通；>>交通以及人流引導(dǎo)的無障礙設(shè)計；>>有形建筑、環(huán)境與夜間燈光共同營造不夜城的商業(yè)氛圍；>>要保證商鋪的高使用率，避免死角位及共多的柱位。,產(chǎn)品設(shè)計原則,主入口設(shè)計,主出入口由于處在內(nèi)外交接部分，所以需要同時從內(nèi)外兩方面來考慮問題。項目主出入口設(shè)計既要考慮與周圍建筑的關(guān)系，又要考慮外部人流和內(nèi)部步行街人流的過渡和轉(zhuǎn)換。,>>建議本項目在入口處做大

7、型廣場，這樣可以顯示購物中心的氣勢磅礴，又可聚集人氣，且可使用緩坡過渡到內(nèi)部步行街。,,>>有高差的入口設(shè)計,步行街景觀設(shè)計——硬質(zhì)景觀,,步行街已經(jīng)不再是簡單的購物者通道，是組織和聯(lián)系商戶的紐帶，是演變成了重要的公共活動空間，它通過提供良好的景觀和設(shè)施，以優(yōu)美的環(huán)境滿足購物者逛街漫步、餐飲和交往的需要。,>>硬質(zhì)景觀包括鋪地、雕塑、浮雕、壁畫和圖案等，它們整體藝術(shù)效果對購物中心的整體景觀效果將產(chǎn)生重要影響。,步

8、行街景觀設(shè)計——軟質(zhì)景觀,,軟質(zhì)景觀主要包括綠化和水體,選擇樹木時不能遮擋店面、街景和符號標(biāo)牌等元素，因此在設(shè)計之初就需要考慮樹木長大以后的高度和伸展方向，其次樹種的選擇也很重要,水體是軟質(zhì)景觀的另一重要組成，包括噴泉、流水、疊水、瀑布等動態(tài)水體和水池等靜態(tài)水體，它們一般與雕塑等藝術(shù)品共存，現(xiàn)代水體設(shè)計的一個重要原則是水體要有利于人的親近。,,各種公共設(shè)施和小品，如休息座椅、公用電話亭、垃圾箱、洗手池、消火栓、遮陽傘、流動售貨亭、燈柱、

9、欄桿、廣告柱等，它們都是形成景觀特色的重要元素。,步行街公共設(shè)施設(shè)計,設(shè)置娛樂廣場、兒童娛樂設(shè)施、參與性的景觀設(shè)計（聲控噴泉、攀巖運(yùn)動）、臨水餐廳、酒吧長廊、咖啡茶座等一系列休閑娛樂設(shè)施來吸引人流，讓購物充分享受購物的樂趣，延長購物者停留時間,步行街休閑娛樂設(shè)施設(shè)計,>>步行街路線設(shè)計要避免太簡單或太復(fù)雜。簡捷的路線易于辨認(rèn)位置和方向，但又不過分單調(diào)。步行街從入口筆直地通向出口或路線太直接、太明顯，不利于留住購物者和延長購物

10、者的逗留和徘徊時間。因此，適當(dāng)?shù)母淖兟肪€方向是必要的。,指示路線方向的標(biāo)志也非常的重要。,在改變路線的地方設(shè)計趣味性的建筑物或小品,步行街路線設(shè)計,>>步行街太長也會使購物者感到疲憊，讓購物者望而卻步，因此，長度也需要適當(dāng)加以限制。,總而言之：總體考慮維持零售商業(yè)總體平衡，保證通過所有商戶的人流通行量最大,步行街防風(fēng)設(shè)計,室外步行街的設(shè)計防風(fēng)是最重要的，步行街的入口位置需要參考有關(guān)氣候?qū)W和風(fēng)向資料，避開常年主導(dǎo)風(fēng)向。周圍建筑

11、特別人鄰近高層建筑對風(fēng)的影響也不可忽視。,充足停車位,車位數(shù)量設(shè)計上要做充分考慮，且車位功能劃分上要區(qū)分私家車以及自行車的停放?？梢酝ㄟ^地面停車場、地下停車等方法進(jìn)行解決。,,>>不同經(jīng)營業(yè)態(tài)有各自的經(jīng)營內(nèi)容和建筑要求要求，建設(shè)在設(shè)計過程中既要貫徹統(tǒng)一的原則，同時商鋪的個性表現(xiàn)又不應(yīng)當(dāng)受到抑制。,>>店面是用來吸引購物者最重要的因素，店名招牌和標(biāo)志設(shè)計、櫥窗和商品展示方式是商店特色和形象的體現(xiàn)。商鋪的個性與特色表

12、現(xiàn)應(yīng)當(dāng)加以鼓勵，富有變化的店面設(shè)計是商業(yè)活力的來源,鋁制門框，玻璃立面，考慮到門牌、門楣的展示效果，精致而溫馨，同時實用性很高。,店面設(shè)計,商鋪規(guī)劃,>>盡量控制商鋪門面與進(jìn)深比在1：3 范圍；>>首層商鋪層高較高，提高利用率；>>戶戶獨(dú)立空調(diào)位；>>盡量保證每戶獨(dú)立洗手間；>>考慮到如果投資者需求經(jīng)營較大面 積，鋪與鋪預(yù)留可打通的技術(shù)；>>單間面

13、積適中，總價控制在80-100 萬元。,,商鋪類型,必須考慮到對住宅的影響,中高端住宅商鋪,,投資型住宅商鋪,開放型：酒吧、咖啡,半開放型：餐廳、雪糕屋,封閉型：家居、零售、餐飲,,,,雙首層概念,利用高差，設(shè)雙首層商鋪案例：武漢漢正街從平地登幾步樓梯，距地面1.4米建臨街商鋪。泛首層商鋪：下幾步樓梯，距地面1.7米臨街商鋪，游客行人從平地可直睹泛首層商鋪琳瑯滿目得商品,案例：南京金基?東方廣場 立體櫥窗商業(yè)步行街區(qū)，規(guī)劃上

14、采用雙首層商鋪概念設(shè)計,案例：重慶奧林匹克花園第一商業(yè)街——暢谷中國傳統(tǒng)中的中介空間如街巷、走廊等，結(jié)合西方建筑中常用的大臺階、過街天橋等要素，對二三層商業(yè)空間進(jìn)行建筑和環(huán)境的營造，對人流動線進(jìn)行專業(yè)地規(guī)劃，以“雙首層”的概念打造商鋪。,小結(jié),合理的產(chǎn)品設(shè)計是商鋪價值的保障，但是良好的整體規(guī)劃是商鋪升值的保障，因此我司建議除了商鋪產(chǎn)品本身的設(shè)計外還應(yīng)綜合考慮整體商業(yè)環(huán)境的營造。,二、 產(chǎn)品建議,一、 投資者調(diào)研分析,產(chǎn)品建議內(nèi)容提

15、要,三、 銷售建議,考慮因素：,>>投資者的類型>>經(jīng)營商戶的類型>>總體收益,銷售模式比較：,必要工作：,針對本項目而言, 銷售模式的選擇必須經(jīng)過詳細(xì)的市場調(diào)研:,>>區(qū)域投資者分析 投資習(xí)慣 面積\價格需求 期望租金 經(jīng)營業(yè)態(tài) 。。。。。。。。>>區(qū)域商業(yè)銷售案例調(diào)研 銷售模式 銷售價格 投資回報率

16、投資者類型 銷售情況 商鋪規(guī)劃,優(yōu)勢:,>>森拓普客戶資源>>中原集團(tuán)客戶網(wǎng)絡(luò)>>二、三級市場聯(lián)動,,Thank You！,香港總部 ︰香港中環(huán)皇后大道中18號新世界大廈1座12樓1202-03室 電話︰（852） 2139 6688傳真︰（852）2139 6699深圳辦事處︰深圳市羅湖區(qū)深南東路5002號信興廣場地王商業(yè)中心 48樓08—09室