房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)ppt課件

1、學(xué)習(xí)目標(biāo),了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)的概念及作用掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)的方法能運(yùn)用指標(biāo)體系設(shè)置的原則、方法及內(nèi)容建立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)模型，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行綜合效益評(píng)價(jià)掌握房地產(chǎn)購(gòu)后行為評(píng)價(jià)的概念、作用及內(nèi)容,1,制作人　丁剛　張奎,本章綱要,第一節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)概述第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目綜合效益評(píng)價(jià)第三節(jié) 房地產(chǎn)購(gòu)買后行為評(píng)價(jià),2,制作人　丁剛　張奎,第一節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目后評(píng)

2、價(jià)概述,一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)的概念　　以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目為對(duì)象，對(duì)其經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益以及顧客滿意度進(jìn)行的全面考核,3,制作人　丁剛　張奎,第一節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)概述,（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)的作用有助于國(guó)家更好地決策有助于項(xiàng)目本身的完善和提高有利于部門間的合作和管理水平的提高,4,制作人　丁剛　張奎,第一節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)概述,二、房

3、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)的（一）“前后對(duì)比”和“有無(wú)對(duì)比”評(píng)價(jià)法（二）單指標(biāo)評(píng)價(jià)法定額方法同類比較法,5,制作人　丁剛　張奎,第一節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)概述,（三）綜合評(píng)價(jià)法　　綜合評(píng)價(jià)法是指把項(xiàng)目整個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系中的所有指標(biāo)加以綜合，采用一系列方法，形成一定的參數(shù)或指數(shù)，進(jìn)行項(xiàng)目效益橫向或縱向?qū)Ρ鹊姆椒ā?6,制作人　丁剛　張奎,第一節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)概述,三、設(shè)置房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的

4、原則全面性與系統(tǒng)性統(tǒng)一原則科學(xué)性和現(xiàn)實(shí)性相結(jié)合原則普遍性與可比性相結(jié)合原則定量與定性相結(jié)合原則,BACK,7,制作人　丁剛　張奎,第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目綜合效益評(píng)價(jià),一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)指標(biāo)（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)1．工程造價(jià)指標(biāo)總造價(jià)——某項(xiàng)目的投資總額；單位造價(jià)——項(xiàng)目總造價(jià)與建筑面積的比值；戶均造價(jià)——工程總造價(jià)與居住總戶數(shù)的比值可售單位面積造價(jià)——工程總造價(jià)與可售建筑面積的比值

5、,8,制作人　丁剛　張奎,第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目綜合效益評(píng)價(jià),2．盈利能力指標(biāo)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總利潤(rùn)——項(xiàng)目總收入扣除項(xiàng)目總支出后的數(shù)值，總利潤(rùn)直接反映項(xiàng)目為企業(yè)所取得的總盈利水平；全部投資利潤(rùn)率——房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的利潤(rùn)總額與項(xiàng)目全部投資的比率；自有資金利潤(rùn)率——房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的利潤(rùn)總額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自有資金投資的比率。 3．建設(shè)工期指標(biāo),9,制作人　丁剛　張奎,第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目綜合效益評(píng)價(jià),4．工程質(zhì)量指標(biāo)開(kāi)

6、發(fā)工程質(zhì)量?jī)?yōu)良率——質(zhì)量評(píng)定為優(yōu)良的建筑面積與竣工建筑面積的比率，這個(gè)比率越大，表示建筑物的質(zhì)量越好，質(zhì)量好不僅能延長(zhǎng)建筑物的使用壽命，也能減少使用過(guò)程中的維修費(fèi)用，給使用者帶來(lái)良好的感受，提升項(xiàng)目的社會(huì)效益。房屋返修率——返修的建筑面積與竣工建筑面積的比率，這個(gè)比率越小，表示建筑物的返修程度低，建筑質(zhì)量越好。,10,制作人　丁剛　張奎,第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目綜合效益評(píng)價(jià),（二）房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)指標(biāo)1．營(yíng)業(yè)利潤(rùn)營(yíng)

7、業(yè)利潤(rùn)＝經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)＋其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)＝經(jīng)營(yíng)收入－經(jīng)營(yíng)成本－銷售費(fèi)用－經(jīng)營(yíng)稅金及附加費(fèi)－管理費(fèi)用－財(cái)務(wù)費(fèi)用其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)＝其他業(yè)務(wù)收入－其他業(yè)務(wù)支出2．投資凈收益,11,制作人　丁剛　張奎,第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目綜合效益評(píng)價(jià),3．經(jīng)營(yíng)成本降低額及成本降低率經(jīng)營(yíng)成本降低額是指實(shí)際發(fā)生的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本與前期經(jīng)營(yíng)總成本的差額，而經(jīng)營(yíng)成本降低率指的是經(jīng)營(yíng)成本降低額與前期經(jīng)營(yíng)總成本的比率。經(jīng)營(yíng)成本減少指標(biāo)的衡量有利于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)分

8、析經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中的成本控制，以采取相應(yīng)的措施減少資金的占用，提高資金的利用率。4．房屋銷售利潤(rùn)房屋銷售利潤(rùn)是指房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)銷售房屋和提供相關(guān)服務(wù)的主要經(jīng)營(yíng)收入扣除其成本、費(fèi)用、稅金后的利潤(rùn)，這一指標(biāo)適用于以房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)為主要經(jīng)營(yíng)內(nèi)容的房地產(chǎn)企業(yè)。,12,制作人　丁剛　張奎,第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目綜合效益評(píng)價(jià),二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目社會(huì)效益指標(biāo)（一）國(guó)民經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1．項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總產(chǎn)值項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總產(chǎn)值＝各單位工程竣工總產(chǎn)值＋輔助

9、生產(chǎn)產(chǎn)值　　　?。_(kāi)發(fā)運(yùn)輸產(chǎn)值＋其他開(kāi)發(fā)產(chǎn)值2．項(xiàng)目開(kāi)發(fā)凈產(chǎn)值項(xiàng)目開(kāi)發(fā)凈產(chǎn)值＝利潤(rùn)＋稅金＋工資總額＋職工福利基金＋利息支出＋其他,13,制作人　丁剛　張奎,第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目綜合效益評(píng)價(jià),3．項(xiàng)目利稅總額指整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目上交給國(guó)家財(cái)政或政府主管機(jī)關(guān)的稅金（費(fèi)）、留給企業(yè)的利潤(rùn)總額，它標(biāo)志著項(xiàng)目對(duì)國(guó)家財(cái)政的貢獻(xiàn)大小。 4．項(xiàng)目投資利稅率項(xiàng)目投資利稅率是指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)的利稅總額與總投資的比率，它從國(guó)民經(jīng)營(yíng)角度反映了國(guó)家國(guó)

10、民經(jīng)濟(jì)的投資效率,14,制作人　丁剛　張奎,第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目綜合效益評(píng)價(jià),（二）勞動(dòng)就業(yè)指標(biāo)勞動(dòng)就業(yè)水平可用勞動(dòng)就業(yè)率、項(xiàng)目勞動(dòng)就業(yè)率等相關(guān)指標(biāo)來(lái)衡量勞動(dòng)就業(yè)率。（三）提供居住水平指標(biāo)項(xiàng)目實(shí)際安置的居住總?cè)藬?shù)項(xiàng)目實(shí)際安置的居住總戶數(shù)項(xiàng)目實(shí)際安置的居民凈增總?cè)藬?shù)項(xiàng)目實(shí)際安置的居民凈增總戶數(shù)住宅開(kāi)發(fā)總建筑面積以及與原有指標(biāo)的對(duì)比值,15,制作人　丁剛　張奎,第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目綜合效益評(píng)價(jià),（四）交通便

11、捷程度指標(biāo)1．住宅區(qū)內(nèi)部交通方便程度指標(biāo)體系　　包括住宅內(nèi)樓梯、電梯、樓道、坡道等交通聯(lián)系部分的方便程度。2．住宅區(qū)外部交通方便程度指標(biāo)體系　　包括上下班、購(gòu)物、上學(xué)、托幼、外出乘車的方便程度。,16,制作人　丁剛　張奎,第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目綜合效益評(píng)價(jià),（五）住宅區(qū)安全程度指標(biāo)（六）住宅區(qū)衛(wèi)生指標(biāo)1．飲用水的標(biāo)準(zhǔn)微生物學(xué)指標(biāo) 水的感官性狀和一般化學(xué)指標(biāo) 毒理學(xué)指標(biāo) 放射性指標(biāo) 2．垃圾收集與處理3．公

12、共環(huán)境衛(wèi)生的保持,17,制作人　丁剛　張奎,第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目綜合效益評(píng)價(jià),三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)指標(biāo)（一）污染控制指標(biāo)1．大氣污染2．聲環(huán)境和視環(huán)境3．廢水廢渣的處理（二）環(huán)境條件指標(biāo)　 （三）自然資源的保護(hù)與利用 （四）項(xiàng)目對(duì)生態(tài)環(huán)境的影響,18,制作人　丁剛　張奎,第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目綜合效益評(píng)價(jià),1．內(nèi)部環(huán)境條件指標(biāo)用以衡量住宅內(nèi)部環(huán)境的舒適度，包括住宅面積、綠化面積、容

13、積率、隔聲、隔熱、日照、通風(fēng)、用水、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)等。2．外部環(huán)境條件指標(biāo)用以衡量項(xiàng)目外部環(huán)境條件的優(yōu)劣性，包括建筑密度、市政設(shè)施的完善程度、公共建筑的設(shè)置、綠地及公共活動(dòng)面積及外部環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)等。,19,制作人　丁剛　張奎,第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目綜合效益評(píng)價(jià),四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目綜合效益評(píng)價(jià)（一）構(gòu)建綜合效益評(píng)價(jià)指標(biāo)體系,20,制作人　丁剛　張奎,21,制作人　丁剛　張奎,第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目綜合效益評(píng)價(jià),（

14、二）確定反映各指標(biāo)影響程度的權(quán)重系數(shù)Wi權(quán)重系數(shù)用來(lái)反映各指標(biāo)因素在綜合效益評(píng)價(jià)分析中的地位Wi滿足歸一化的條件 即W1＋W2＋W3＋……＋Wn＝1,BACK,22,制作人　丁剛　張奎,第三節(jié) 房地產(chǎn)購(gòu)買后行為評(píng)價(jià),一、房地產(chǎn)購(gòu)買后行為評(píng)價(jià)及其主要內(nèi)容1．房地產(chǎn)購(gòu)買后行為評(píng)價(jià)的含義 指客戶購(gòu)買房地產(chǎn)產(chǎn)品后，在觀察期和使用期對(duì)于產(chǎn)品使用價(jià)值、心理期望滿足程度、企業(yè)守信程度、服務(wù)滿意程度以及投資價(jià)值的全面感受、體驗(yàn)與判

15、斷，以及據(jù)此而必然產(chǎn)生的對(duì)于產(chǎn)品及開(kāi)發(fā)商的評(píng)價(jià)、社會(huì)傳播行為和處理不滿意的方式的選擇。,23,制作人　丁剛　張奎,第三節(jié) 房地產(chǎn)購(gòu)買后行為評(píng)價(jià),2．購(gòu)買后行為評(píng)價(jià)的主要內(nèi)容（1）購(gòu)買者對(duì)于產(chǎn)品及開(kāi)發(fā)商的滿意度（2）購(gòu)房者的社會(huì)傳播行為（3）購(gòu)房者處理不滿的方式的選擇,24,制作人　丁剛　張奎,第三節(jié) 房地產(chǎn)購(gòu)買后行為評(píng)價(jià),二、影響購(gòu)買者購(gòu)后滿意度的因素1．購(gòu)買者對(duì)于預(yù)期效果的預(yù)測(cè),25,制作人　丁剛　張奎,第三節(jié) 房地產(chǎn)購(gòu)

16、買后行為評(píng)價(jià),2．購(gòu)買者對(duì)交易公平性的理解3．購(gòu)買者購(gòu)后心理狀態(tài)以及購(gòu)后效果不理想的原因歸屬4．購(gòu)買者對(duì)產(chǎn)品本身可改良、優(yōu)化空間的理解,26,制作人　丁剛　張奎,第三節(jié) 房地產(chǎn)購(gòu)買后行為評(píng)價(jià),三、注重后行為評(píng)價(jià)，塑造開(kāi)發(fā)商品牌 1．促進(jìn)與加強(qiáng)購(gòu)房者的購(gòu)后滿意感了解購(gòu)房者的購(gòu)房目的與態(tài)度注意掌握好促銷分寸合理確定價(jià)格水平保持產(chǎn)品性能與質(zhì)量的穩(wěn)定,27,制作人　丁剛　張奎,第三節(jié) 房地產(chǎn)購(gòu)買后行為評(píng)價(jià),2．減少或消除購(gòu)房者