房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法

1、關(guān)于發(fā)布《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》的通知（建標(biāo)關(guān)于發(fā)布《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》的通知（建標(biāo)[2000]205號(hào)）號(hào)）2008022515:42[文件]關(guān)于發(fā)布《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》的通知（建標(biāo)[2000]205號(hào)）關(guān)于發(fā)布《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》的通知建標(biāo)[2000]205號(hào)各省、自治區(qū)、直轄市建委（建設(shè)廳），有關(guān)計(jì)委：關(guān)于發(fā)布《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》的通知建標(biāo)[2000]205號(hào)各省、自治區(qū)、直轄市建委（

2、建設(shè)廳），有關(guān)計(jì)委：為了引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，減少房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資的盲目性，提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的質(zhì)量，根據(jù)國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部《關(guān)于印發(fā)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)的通知》（計(jì)投資[1993]530號(hào)）的要求，結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)，由建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)定額司與房地產(chǎn)司組織制定的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》，已經(jīng)審查，現(xiàn)批準(zhǔn)發(fā)布，自發(fā)布之日起試行。試行中有何問(wèn)題和建議，請(qǐng)及時(shí)告建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)定額司。為了引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，減少房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目

3、投資的盲目性，提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的質(zhì)量，根據(jù)國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部《關(guān)于印發(fā)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)的通知》（計(jì)投資[1993]530號(hào)）的要求，結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)，由建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)定額司與房地產(chǎn)司組織制定的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》，已經(jīng)審查，現(xiàn)批準(zhǔn)發(fā)布，自發(fā)布之日起試行。試行中有何問(wèn)題和建議，請(qǐng)及時(shí)告建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)定額司?！斗康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》的解釋工作由建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)定額研究所負(fù)責(zé)。二○○○年九月十八日房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方

4、法目錄第一章總則第二章房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)第三章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃第四章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用估算第五章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目收入估算與資金籌措第六章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)第七章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不確定性分析第八章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目方案比選第九章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)附表基本報(bào)表及輔助報(bào)表（格式）第一章總則第一條房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)項(xiàng)目）經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，是房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的重要組成部分，是房地產(chǎn)項(xiàng)目決策科學(xué)化的重要手段。為了引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健

5、康發(fā)展，減少房地產(chǎn)開發(fā)投資的盲目性，提高房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)質(zhì)量，制定本方法。第十三條房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)包括房地產(chǎn)投資環(huán)境的調(diào)查與預(yù)測(cè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的調(diào)查與預(yù)測(cè)。一、房地產(chǎn)投資環(huán)境的調(diào)查與預(yù)測(cè)應(yīng)在國(guó)家、區(qū)域、城市、鄰里的層次上進(jìn)行。主要內(nèi)容包括：政治、法律、經(jīng)濟(jì)、文化教育、自然條件、城市規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施等方面，特別是要預(yù)計(jì)已經(jīng)發(fā)生或?qū)⒁l(fā)生的重大事件或政策對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的影響。二、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的調(diào)查與預(yù)測(cè)應(yīng)在房地產(chǎn)投資環(huán)境調(diào)查與預(yù)測(cè)的基

6、礎(chǔ)上進(jìn)行，主要內(nèi)容包括：1、供求狀況。包括相關(guān)地段、用途、規(guī)模、檔次、價(jià)位、平面布置等的房地產(chǎn)的供求狀況，如供給量、有效需求量、空置量和空置率等。其中供給量應(yīng)包括已完成的項(xiàng)目、在建的項(xiàng)目、已審批立項(xiàng)的項(xiàng)目、潛在的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目及預(yù)計(jì)它們投入市場(chǎng)的時(shí)間。2、房地產(chǎn)商品的價(jià)格、租金以及經(jīng)營(yíng)收入。3、房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的成本、費(fèi)用、稅金等的種類及其支付的標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)間等。在進(jìn)行市場(chǎng)狀況的調(diào)查與預(yù)測(cè)時(shí)，還應(yīng)進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)能力的分析。第十四條房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)

7、查的方法根據(jù)調(diào)查的對(duì)象、內(nèi)容和目的的不同而有所不同。通常采用的方法有：普查法、抽樣調(diào)查法、直接調(diào)查法、間接調(diào)查法。第十五條房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)一般分為定性預(yù)測(cè)和定量預(yù)測(cè)。一、定性預(yù)測(cè)主要是通過(guò)對(duì)歷史資料的分析和對(duì)未來(lái)?xiàng)l件的研究，憑借預(yù)測(cè)人員實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和邏輯推理能力，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)表現(xiàn)的性質(zhì)進(jìn)行推測(cè)和判斷。二、定量預(yù)測(cè)是在了解歷史資料和統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，運(yùn)用數(shù)學(xué)方法和其他分析技術(shù)，建立可以表現(xiàn)數(shù)量關(guān)系的數(shù)量模型，并以此為基礎(chǔ)分析、計(jì)算和確定房地

8、產(chǎn)市場(chǎng)要素在未來(lái)可能的數(shù)量。第十六條房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的具體方法因預(yù)測(cè)的對(duì)象、內(nèi)容、期限不同而有所不同。通常采用的方法有：一、直觀判斷法，包括德爾菲法和專家小組法等。二、歷史引伸法，包括簡(jiǎn)單平均數(shù)法、移動(dòng)平均數(shù)法、加權(quán)移動(dòng)平均數(shù)法、趨勢(shì)預(yù)測(cè)法、指數(shù)平滑法和季節(jié)指數(shù)法等。三、因果預(yù)測(cè)法，包括回歸分析法和相關(guān)分析法等。第三章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃第十七條房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)進(jìn)行系統(tǒng)的項(xiàng)目策劃，以形成和優(yōu)選出較具體的項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)方案。房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃主要包括項(xiàng)

9、目區(qū)位的分析與選擇，開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇，開發(fā)時(shí)機(jī)的分析與選擇，開發(fā)合作方式的分析與選擇，項(xiàng)目融資方式的分析與選擇，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)方式的分析與選擇。第十八條房地產(chǎn)項(xiàng)目區(qū)位的分析與選擇，包括地域的分析與選擇和具體地點(diǎn)的分析與選擇。地域的分析與選擇是戰(zhàn)略性選擇，是對(duì)項(xiàng)目宏觀區(qū)位條件的分析與選擇，主要考慮項(xiàng)目所在地區(qū)的政治、法律、經(jīng)濟(jì)、文化教育、自然條件等因素。具體地點(diǎn)的分析與選擇，是對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目座落地點(diǎn)和周圍環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施

10、條件的分析與選擇，主要考慮項(xiàng)目所在地點(diǎn)的交通、城市規(guī)劃、土地取得代價(jià)、拆遷安置難度、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度以及地質(zhì)水文、噪聲、空氣污染等因素。第十九條房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇，應(yīng)在符合城市規(guī)劃的前提下按照最高最佳利用原則（最高最佳利用是法律上允許、技術(shù)上可能、財(cái)務(wù)上可行、經(jīng)過(guò)充分合理的論證，能夠帶來(lái)最高收益的利用），選擇最佳的用途和最合適的開發(fā)規(guī)模，包括建筑總面積、建設(shè)和裝修檔次、平面布置等。此外，還可考慮僅將生地或毛地開發(fā)成為可