警惕總體有效供應(yīng)萎縮

1、警惕總體有效供應(yīng)萎縮警惕總體有效供應(yīng)萎縮09年的春風(fēng)，終于吹動(dòng)了樓市的堅(jiān)冰，供需雙方的觀望逐步溶解，市場(chǎng)漸漸活躍起來，近幾個(gè)月的成交數(shù)據(jù)讓我們仿佛看到樓市完成了一個(gè)漂亮的轉(zhuǎn)身，今后就開始另一段高峰的攀爬。然而作為一直關(guān)注地產(chǎn)業(yè)，渴望他能夠健康發(fā)展的從業(yè)者們，不應(yīng)該僅僅盯住成交量，或者龐大的存量面積分析市場(chǎng)，應(yīng)該更全面的審視一下一個(gè)進(jìn)程中的每一個(gè)要素，確保清晰地監(jiān)測(cè)市場(chǎng)的走向，防范市場(chǎng)再次跌入谷底。指南針營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)通過對(duì)大連市有效供應(yīng)房

2、源數(shù)量的監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)：大連市有效供應(yīng)或?qū)⒔抵恋途渚€，政策向好可能推大連市有效供應(yīng)或?qū)⒔抵恋途渚€，政策向好可能推動(dòng)開發(fā)商進(jìn)一步捂盤惜售，未來或?qū)⒊霈F(xiàn)人為制造的房源荒。動(dòng)開發(fā)商進(jìn)一步捂盤惜售，未來或?qū)⒊霈F(xiàn)人為制造的房源荒。警惕：總體有效供應(yīng)萎縮警惕：總體有效供應(yīng)萎縮圖：圖：07年8月09年4月可售、銷售套數(shù)月可售、銷售套數(shù)由上圖可看出，08年2月前大連市場(chǎng)成交量雖然在急劇下滑，有效供應(yīng)雖沒有直線攀升，但供需矛盾仍在逐步加大，加之前期已經(jīng)開工

3、建設(shè)的項(xiàng)目由于資金等問題此時(shí)已經(jīng)不得不入市，這種供應(yīng)的積累導(dǎo)致8月可售房源躍升至40662套，供大于求的供需結(jié)構(gòu)加之市場(chǎng)嚴(yán)重的觀望態(tài)勢(shì)，令市場(chǎng)可售房源維持在4萬套左右。而09年后，大連市場(chǎng)成交向好，可售房源逐步下降，至今達(dá)到36560套。按照本月銷售3270套速度計(jì)算，可售房源降至3萬套最多需要3個(gè)月時(shí)間，而對(duì)于大連市場(chǎng)來說，有可能面對(duì)一個(gè)新的供小于求的市場(chǎng)狀況。特征：中心城區(qū)快跑和甘區(qū)停步特征：中心城區(qū)快跑和甘區(qū)停步甘區(qū)房源進(jìn)入09年

4、后消化速度逐月增加，而中心城區(qū)的新增供應(yīng)無法抵充，造成整體供應(yīng)逐月下降。中心城區(qū)不斷增加供應(yīng)與市場(chǎng)改善需求及投資需求增多關(guān)聯(lián)緊密，近期中心城區(qū)一直呈現(xiàn)供需兩旺的態(tài)勢(shì)，而甘區(qū)供應(yīng)顯著下降，目前甘區(qū)可售房源不足2萬套，部分項(xiàng)目遲遲不肯加推新房源，大量項(xiàng)目存在無房可售現(xiàn)象。房源的減少將直接導(dǎo)致價(jià)格上漲，而甘區(qū)購(gòu)房者普遍對(duì)于價(jià)格敏感性較高，持續(xù)的供應(yīng)減少勢(shì)必影響甘區(qū)成交狀況。進(jìn)而影響整體市場(chǎng)的活躍度，再次陷入觀望的僵局。圖：各區(qū)圖：各區(qū)14月可

5、售房源數(shù)量變化月可售房源數(shù)量變化思考：平靜背后或許暗流洶涌思考：平靜背后或許暗流洶涌政策導(dǎo)向歷來是開發(fā)商行事的依據(jù)。09年持續(xù)寬松的貨幣政策解決了開發(fā)商資金困境的燃眉之急，為開發(fā)商以堅(jiān)挺的脊梁應(yīng)對(duì)市場(chǎng)奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。政府逐步深入的住房消費(fèi)刺激又為開發(fā)商提供源源不斷的住房需求，近期降低開發(fā)項(xiàng)目資本金的決策隨不能直接帶來銷售收入，但卻使開發(fā)商對(duì)未來更加樂觀和堅(jiān)定。擁有寬松的資金環(huán)境和良好的政策環(huán)境，同時(shí)市場(chǎng)也在逐步回暖，緣何甘區(qū)要停止腳步，

6、而中心區(qū)域卻加速快跑？或許，甘區(qū)正在逐步形成一個(gè)供小于求的市場(chǎng)格局。甘區(qū)的購(gòu)房群體以剛性需求為主，由于08年成交的大幅萎縮，開發(fā)商資金鏈陷入不同程度的困境，降價(jià)促銷成為09年初的主旋律，此舉激發(fā)了壓抑已久的剛性需求，甘區(qū)市場(chǎng)日益活躍，各項(xiàng)目綜合素質(zhì)較差的房源基本消耗完畢，剩余優(yōu)質(zhì)房源如以相同價(jià)位出售，對(duì)于開發(fā)商而言利潤(rùn)損失較大，但直接提價(jià)勢(shì)必引發(fā)購(gòu)房者的不滿造成再度觀望的不利局面，處于對(duì)利潤(rùn)的考慮加之資金問題的緩解，開發(fā)商放緩銷售腳步，

7、期待市場(chǎng)的全面回暖以解決價(jià)格問題；另外也存在部分開發(fā)商因自身原因暫緩工程建設(shè)影響新增供應(yīng)。最為嚴(yán)峻的是，市場(chǎng)存在部分開發(fā)商因?qū)ξ磥斫?jīng)濟(jì)存在通脹預(yù)期，以及通過對(duì)自身所在板塊供需狀況的考察開始屯房，人為造就版塊內(nèi)的供需失調(diào)，借以提升項(xiàng)目?jī)r(jià)格實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)。相反，投資客戶以及改善性客戶相對(duì)受市場(chǎng)預(yù)期的影響較重，目前樓市成交量的上漲令部分抄底客戶以及投資客戶提前回歸，在市場(chǎng)尚不明確的前提下，中心區(qū)域項(xiàng)目更緊要的任務(wù)是把握當(dāng)下的好時(shí)機(jī)，快速銷售回籠資金