萬科集團房地產(chǎn)資金管理經(jīng)理培訓課程(93)頁

1、,,,目錄：,,,,房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金運用,,財務在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用,,房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金籌集,,財務在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用,,房地產(chǎn)開發(fā)項目的稅務籌劃,在房地產(chǎn)項目的開發(fā)過程中，資金始終是一項值得高度重視的資產(chǎn)，資金管理更是房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的核心內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)的效益和資金管理密切相關，房地產(chǎn)企業(yè)通過合理有效地籌集和使用資金，做到優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)，拓寬融資渠道，控制投資風險，提高資金使用效率，促進企業(yè)經(jīng)濟效益的提高。,資

2、金密集型 大量的資金投入 資金周轉(zhuǎn)期限長 長期的資金保障,,,中國第一爛尾樓—中誠廣場：爛尾時間：15年 地址：廣州天河北路 開發(fā)商：香港中誠集團、廣州城建,廣州第一爛尾樓--麓景臺 爛尾時間：13年 地址：廣州麓苑路 開發(fā)商：廣州輝煌房地產(chǎn)公司,羊城大廈爛尾時間：11年 地址：西灣路86號 開發(fā)商：廣州羊城集團,2.1 房地產(chǎn)企業(yè)的生存危機：為什么

3、有那么多“爛尾樓”？,2.2 國家對房地產(chǎn)企業(yè)資金方面出臺的宏觀調(diào)控政策,基于房地產(chǎn)開發(fā)對很大程度依賴資金的特點，國家在對房地產(chǎn)企業(yè)進行宏觀調(diào)控時，運用較多地政策都是從控制企業(yè)資金層面入手。2007年到2008年國家出臺一系列調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)膨脹發(fā)展的政策法規(guī)，如： 土地出讓金一次全部付清方可領取國土證（39號文）對開發(fā)企業(yè)資金的保 障程度提出了更高要求； 銀行對房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)貸款額度大幅度收縮及不斷提高的貸款

4、利率進一步 縮小了房地產(chǎn)行業(yè)的融資空間，提高了融資成本； 資本市場對房地產(chǎn)企業(yè)融資更加嚴格限制； 二套房貸政策、預售款監(jiān)管機制不僅打壓了市場上改善性和投資性的購房需 求，而且制約了房地產(chǎn)企業(yè)已收房款的運用； 預交企業(yè)所得稅由預計毛利率20%調(diào)整為預計利潤率20%，加大對土地增值稅 的清算等稅收政策直接增加了資金的流出。,上述政策都是從資金上調(diào)控房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展速度和規(guī)模，從而保證房地產(chǎn)

5、開發(fā)實現(xiàn)平穩(wěn)健康地發(fā)展。 資金的籌措和運用能力對于房地產(chǎn)企業(yè)至關重要，財務管理就是要通過合理籌集和有效地使用資金，防范財務風險，保證企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。,2.2 國家對房地產(chǎn)企業(yè)資金方面出臺的宏觀調(diào)控政策,資金平衡計劃是反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營各期的資金盈余或短缺情況，明確資金來源，合理安排資金支出和制定適宜的借款償還。編制資金平衡計劃是房地產(chǎn)資金管理的一項重要工作，通過合理安排資金計劃，可有效地配置資源

6、，提高資金使用效率，防范財務風險。資金平衡計劃的編制和有效實施反映了一個公司的財務管理水平。資金平衡計劃見下表：,X公司XX年資金平衡計劃表,,編制資金平衡計劃包括兩個層面： 一是在房地產(chǎn)項目進行可研論證階段，編制項目整體資金平衡計劃。即在對項目開發(fā)總投資進行估算的基礎上落實資金來源渠道和籌措方式。這一階段都采取比較粗淺的方法，重點是落實好資金來源。 二是在項目的實施階段，根據(jù)項目的實

7、際開發(fā)流程，依據(jù)地價支付要求、施工進度、融資時點、銷售安排等，對年度資金平衡計劃做出詳細安排，確保工程按期完成。這一階段重點是合理安排資金使用。 資金計劃編制完成并報公司董事會審批同意后，各公司必須嚴格執(zhí)行資金平衡計劃，其執(zhí)行情況將作為考核企業(yè)管理水平的一項重要內(nèi)容。,2.1、編制的資金平衡計劃應遵循的原則 首先要立足自身平衡，資金籌集一定要切實可行，具有可操作性和能有效實施。資金安排要量力而行，留

8、有余地，切忌滿打滿算，或留有缺口。 具備對外融資條件一定要主動從市場上獲取資金，不要僅依靠股東的投入。在股東投入土地支出后，原則上項目公司必須實現(xiàn)自身現(xiàn)金流凈流入，公司將把自我資金保障情況作為考核企業(yè)年度工作的一項重要指標。,2.2、資金計劃的編制要嚴謹，注意各指標之間的勾稽關系 資金計劃主要依據(jù)項目的各項業(yè)務計劃（包括投資計劃、施工進度節(jié)點、銷售計劃等）進行編制，因此，計劃的編制需要各個部門的共同參與和配合，總經(jīng)理要

9、親自掛帥。在實際編制過程中，常常出現(xiàn)一些問題。（1）項目投入的資金與計劃開工量相符。 例如：某公司計劃全年在建面積60萬方，其中新開工面積30萬方（5月開工），安排的工程建設支出9億元。,工程建設支出應根據(jù)該項目所在區(qū)域的單方成本及施工進度綜合細致測算，項目工程建設投資周期一般為1-2年，且當年新開工面積比例較大，當年安排工程建設支出1000-1200元/平方，該項支出顯然過大，應安排6億元左右。,（2）銷售回籠與年度銷售任務

10、相匹配。 例如：某公司計劃全年簽約金額10億元（全年銷售），年初有上年簽約未回籠金額2億元，而全年安排銷售回籠7億元。 一般情況下，全年銷售的項目房款回籠至少達簽約金額的80%以上，上年已簽約未回籠部分應在當年全部收回。此例中，該公司全年銷售資金回籠安排在9-10億元比較合理。,（3）稅費的計算要依據(jù)有關要求。 例如：某項目全年預計銷售回籠10億元，假設該項目當年尚未完工交樓，安排各種稅款支出0.6億元。

11、 營業(yè)稅及土地增值稅預征等一般為當期銷售回籠的6.63%，所得稅預征比例為當期銷售回籠的3.75%，由于該項目當年尚未完工交樓，無需進行土地增值稅清算及所得稅補繳，那么以預繳口徑安排的全年稅款支出應在1億元左右比較合理。,（3）稅費的計算要依據(jù)有關要求。,例如：某項目公司全年銷售任務12億元，銷售均價預計為8000元/方，該項目全年平均在建面積30萬方，安排銷售費用5000萬元，管理費用1000萬元。 兩項費用明顯偏高，

12、按照通常情況，銷售費用一般不得超過年度銷售計劃的2.5%，那么安排的銷售費用不應超過2500萬元；管理費用單盤基準費用為300-400萬元，再考慮到項目銷售面積及在建面積進行調(diào)整，該項目管理費用安排過高。,（4）貸款規(guī)模與項目總投相符。 例如：某項目預計總投18億元，總建面30萬方， 當年四證齊全及新開工面積15萬方，安排貸款2億元。 該項安排貸款規(guī)模與項目總投相比偏小。按照項目總投18億元的50%匡算貸款規(guī)模約為9億

13、元，當年四證齊全面積占總建面的1/2，則應安排1/2的貸款規(guī)模發(fā)放，即4億元左右。,2.3、要注意各項目的全面性，不要有漏項 在編制資金計劃中，經(jīng)常發(fā)生遺漏部分項目的情況。如項目投入中安排土地費用支出沒有考慮配套的政府收費項目；在計算利息費用僅考慮年底余額，沒有考慮當年新增及還貸情況；或者利息費用僅考慮銀行貸款部分，不考慮股東借款；合作項目股東要求分紅，沒有安排現(xiàn)金分紅等等。,2.4、要注意資金來源和使用的時間節(jié)點的匹配，防止出現(xiàn)

14、階段性的資金缺口 某公司編制全年資金計劃，現(xiàn)金流入15億元（銷售回籠10億元，銀行貸款5億元），現(xiàn)金流出13億元，結(jié)余2億元，全年實現(xiàn)資金平衡。在實施中，發(fā)現(xiàn)第三、四月出現(xiàn)資金缺口，其銀行借款計劃在5月取得，因此，申請向股東提出借款（原計劃沒有安排），出現(xiàn)時點性資金缺口。如果按月編制計劃，該問題就很容易發(fā)現(xiàn)。,自有資金 包括股東投入的注冊資本(含發(fā)行股票募集的資金)、留存利潤等，一般用于支付地價、前期稅費和政府收費等前

15、期費用等。借入資金 主要是向金融機構(gòu)的貸款、發(fā)行債券和信托的借款等。根據(jù)目前的規(guī)定，在項目自有資金投入到達到項目整體投資的35%，并且四證齊全后，可申請項目貸款，銀行貸款額度一般占項目總投資的40-60%；銷售回籠款 即向購房業(yè)主收取的房款。根據(jù)目前的預售制度，在項目取得預售證后可對外銷售，銷售資金回籠不僅可以彌補項目的持續(xù)開發(fā)成本投入，并且可以逐漸償還項目貸款并實現(xiàn)利潤。,前期階段：項目尚未具備融資能力和銷售

16、，資金來源以股東投入為主。四證齊全：項目符合向金融機構(gòu)融資的條件，貸款用于支付工程款。預售階段：取得預售許可證，開始預售并回籠資金。 具體如下圖：,一般來說，在項目開發(fā)的整個過程中上述三大部分資金的大致比例各為1/3，但在不同階段各來源所占的比例不同：,1、股權(quán)融資： 主要是指企業(yè)通過資本市場以股東投入實現(xiàn)資本金的增加，包括資本市場首次公開發(fā)行（IPO）、公開增發(fā)、定向增發(fā)等方式；還有一種間接上市融資，即

17、買殼上市。 股權(quán)融資作為上市公司主要的融資渠道，廣泛受到上市公司的青睞。其特點：一是所獲得的資金無須還本付息，新老股東一起分享企業(yè)的贏利與增長。二是一次融資資金量較大，可以長期使用；三是改善資本結(jié)構(gòu)，有效降低企業(yè)資產(chǎn)負債率，進一步擴大銀行借款等間接融資空間；四是對由于每股收益和凈資產(chǎn)收益率的攤薄，對經(jīng)營業(yè)績要求很高，經(jīng)營壓力加大。2、發(fā)行債券： 通過發(fā)行各種債券取得資金。包括發(fā)行公司債、企業(yè)債券、短期融資券（中期票據(jù)

18、）等方式。（1）公司債：由上市公司通過資本市場（通過交易所市場）為籌集長期資金而向一般大眾舉債，承諾于指定到期日向債權(quán)人無條件支付票面金額，并于固定期間按期依據(jù)約定利率支付利息。公司債監(jiān)管機構(gòu)往往要求嚴格債券的信用評級和發(fā)債主體的信息披露，特別重視發(fā)債后的市場監(jiān)管工作。,（2）短期融資券（中期票據(jù)）：由人民銀行主導的銀行間債券市場一項創(chuàng)新性債務融資工具，由企業(yè)發(fā)行的無擔保短期本票，發(fā)行規(guī)模一般不得超過企業(yè)凈資產(chǎn)的40%。具有法人資格的

19、非金融企業(yè)，可依照《短期融資券管理辦法》規(guī)定的條件和程序，在銀行間債券市場發(fā)行并約定在一定期限內(nèi)還本付息的有價證券。一年以內(nèi)的為短期融資券，三年以上的中長期票據(jù)。融資券不對社會公眾發(fā)行，只對銀行間債券市場的機構(gòu)投資人發(fā)行，在銀行間債券市場交易。（3）企業(yè)債券：企業(yè)債券由中央政府部門所屬機構(gòu)、國有獨資企業(yè)或國有控股企業(yè)依照法定程序發(fā)行（可以在交易所市場或銀行間債券交易市場），約定在一定期限內(nèi)（中長期）還本付息的債券，由國家發(fā)改委和國務

20、院審批，一般要求予以擔保，債券發(fā)行后，審批部門不再對發(fā)債主體的信息披露和市場行為進行監(jiān)管。,3、銀行貸款： 銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的貸款，是房地產(chǎn)項目開發(fā)資金的最主要融資渠道之一。按照貸款資金使用目的和方式的不同，房地產(chǎn)貸款主要有以下兩種類型：項目開發(fā)貸款，是指銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于項目開發(fā)建設環(huán)節(jié)的貸款。經(jīng)營性物業(yè)貸款，指銀行將已建成并投入使用的經(jīng)營性物業(yè)長期穩(wěn)定收入作為分期還款來源的一種物業(yè)抵押貸款，貸款資金不限定固

21、定用途。4、房地產(chǎn)投資信托（REITs）： REITs是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機構(gòu)進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。REITs既可以封閉運行，也可以上市交易流通，類似于我國的開放式基金與封閉式基金。目前，該項融資方式正在探討和政策研究中。,結(jié)論：房地產(chǎn)企業(yè)主要是靠融資做大做強的，可見資金籌集對房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展是非常重要的。,案例：萬科做大做

22、強的“秘訣”—融資,自92年上市至今，萬科共發(fā)行股票融資8次，融資金額共195億元； 至2008年底，萬科歷年留存利潤僅128億元； 至2008年底，萬科對外借款余額共329億元。,3.1、合理確定資金來源結(jié)構(gòu) 什么是財務杠桿效應？ 例：某房地產(chǎn)公司有自有資金1億元，投資項目預計投資收益率為20%，投資期限為1年，銀行貸款利率為10%，現(xiàn)有二個投資方案可供選擇： 方案一：貸款與自有資金的比例為2：

23、1；方案二：貸款與自有資金的比例為5：1 哪種投資方案自有資金收益率更高呢？ 方案一：投資收益=（2+1）*20%*1=0.6億元 貸款利息=2*10%*1=0.2億元 投資凈收益=0.6-0.2=0.4億元 自有資金收益率=0.4÷1*100%=40% 方案二：投資收益=（5+1）*20%*1=1.2億元 貸款利息=5*10%*1=0.5

24、億元 投資凈收益=1.2-0.5=0.7億元 自有資金收益率=0.7÷1*100%=70%,,資金籌集主要關注二個方面：一是資金來源結(jié)構(gòu)，主要是指投資者籌集各種資金來源而構(gòu)成的財務結(jié)構(gòu)，一般指股東投入資金和企業(yè)借入資金的比例；二是取得資金的成本。,總結(jié)： 財務杠桿：借雞生蛋，以小搏大。財務杠桿就是利用借貸資金擴大自有投資的產(chǎn)出。發(fā)揮財務杠桿的前提是，當投資收益率大于借貸成本時，財

25、務杠桿是有利的。借貸資金與自有資金的比例越大，財務杠桿的作用越大，此時，投資收益會越高。因此，企業(yè)對外借款除了保障資金需求外，另外一個重要目的是利用財務杠桿作用獲取更大的收益，提高實投資金的回報率。 財務杠桿放大節(jié)稅效應。所得稅法鼓勵人們使用財務杠桿，即貸款利息可以抵減應稅收入，起到避稅的作用。,財務杠桿負效應 如果借入款項投資取得的效益低于借款成本，將會產(chǎn)生相反的杠桿效應。如前例方案一中，若投

26、資收益率降低為6%，其自有資金收益率為： 投資收益=（2+1）*6%*1=0.18億元 貸款利息=2*10%*1=0.2億元 投資凈收益=0.18-0.2=-0.02億元 自有資金收益率=-0.02÷1*100%=-2%,必須合理確定負債比例，控制財務風險,負債經(jīng)營作為現(xiàn)代企業(yè)一個經(jīng)營方式，可以促使企業(yè)利用財務杠桿作用，以較小的代價獲取最大的經(jīng)濟效益。

27、負債率的高低取決于經(jīng)營者駕馭負債的能力，關鍵在于：一是將負債有效地轉(zhuǎn)化為有效資產(chǎn)，并通過資產(chǎn)經(jīng)營能產(chǎn)生高于利息支出的效益；二是增加的資產(chǎn)的變現(xiàn)期低于債務合同期，保證債務能及時清償。企業(yè)必須在風險與收益之間找到一個平衡點，防范財務風險。,借款越多越好嗎?,財務風險原理：財務風險即企業(yè)不能償還債務的風險，即現(xiàn)金流出大于現(xiàn)金流入而產(chǎn)生的到期不能還本付息的風險。 高負債 高風險

28、 高風險 高收益過度地依賴借貸資金會產(chǎn)生兩種后果： 風險隨之增加。財務杠桿的好處是建立在杠桿有利（即投資收益高于借貸利率）的假設之上的，而這是一種不確定性的假設。如果實際營運收入低于預期，財務杠桿將是不利的，將進一步加大不利后果，增加投資風險。 借貸成本亦隨之增加。當財務杠桿作用加大時，貸款方也會感到風險增加，一是要求提前還款；二是要求提高利率作為風險的

29、補償，貸款成本也將增加，財務風險進一步加大。,,,防范財務風險。,,發(fā)生財務風險一般由于債務資金期限結(jié)構(gòu)安排不當或者由于資金收支預算與實際不符而產(chǎn)生的支付危機。因此，有效地控制財務風險：一定要注意短期、中長期資金的均衡安排，特別要注意短期負債的比例，避免還債期過于集中，造成企業(yè)資金鏈斷裂；做好資產(chǎn)周轉(zhuǎn)期限結(jié)構(gòu)與債務期限結(jié)構(gòu)的匹配。避免短貸長投，根據(jù)不同產(chǎn)品的開發(fā)節(jié)點和預售時間，安排不同的資金來源銜接。,3.2 努力降低資

30、金籌集成本,資金成本是指投資者籌集資金時付出的代價，資金籌集成本是直接關系到項目收益水平，資本成本高將虧蝕企業(yè)的利潤，甚至使企業(yè)陷于困境。籌資產(chǎn)生的成本主要由三部分組成： 一是籌集資金過程中發(fā)生的各種費用，即籌資費；如發(fā)行股票的承銷費，銀行貸款的手續(xù)費等；該項費用一般與籌資額度、籌資期限不直接相關，屬于籌資成本中的固定費用。 二是向資金提供者支付的報酬，及資金使用費或占用費。如發(fā)行債券或銀行貸款時的利息

31、，發(fā)行股票的股息、紅利等；資金使用費與籌資額度、籌資期限直接相關，屬于籌資成本中的變動費用； 三是特定條件下的機會成本。 決定資金成本一般有三個方面的因素：一是資金使用的時間，資金占用時間越長，所付費用成本越大，反之越小；二是出資者所要承受的風險，風險越大，籌資成本越高，反之越小；三是資金供求狀況，資金供應緊張時，資金成本越高，資金供大于求時，成本越低。,案例：恒大地產(chǎn)—對賭協(xié)議的后果,恒大地產(chǎn)是國內(nèi)

32、房地產(chǎn)公司國際化融資金額最大的，歷年累計在國際資本市場募集資金18億美元。但取得這些融資的背后，卻要背負著巨大的成本。特別是在市場發(fā)生變化后，其高負債、高成本的資金使其背上了沉重的壓力，企業(yè)陷于困境。 為了實現(xiàn)上市，實現(xiàn)迅速擴張，恒大地產(chǎn)從2007年不計成本頻繁拿地，土地儲備由2006年底的不足600萬方增加至4580萬平方米，比2006年底增加了9倍，其資金來源主要是與一些機構(gòu)投資者簽訂了所謂的對賭協(xié)議。,對賭協(xié)議是投資方與企

33、業(yè)對未來不確定情況的一種約定。雙方以企業(yè)當前的業(yè)績?yōu)樽h價基礎確定投資條件，根據(jù)雙方認可的業(yè)績增長情況，以具體業(yè)績指標甚至股價為協(xié)議條件。對賭標的通常設定為企業(yè)股權(quán)，或者遠遠超過一般標準的其他支付條件（如高額利息）。這種融資的好處是短期內(nèi)能獲得足夠的現(xiàn)金支持企業(yè)發(fā)展。但一旦不能滿足對賭條件，企業(yè)將付出高昂代價。,案例：恒大地產(chǎn)—對賭協(xié)議的后果,案例：恒大地產(chǎn)—對賭協(xié)議的后果,據(jù)公開資料顯示，2006年11月，恒大地產(chǎn)與國際機構(gòu)投資者德意志

34、銀行、美林及淡馬錫簽訂協(xié)議，以恒大地產(chǎn)三分之一股權(quán)作押，由三家機構(gòu)投資者以總價4億美元認購其8億股可換股優(yōu)先股。2007年8月，恒大地產(chǎn)通過另一上市保薦人瑞信擔保，向貸款人授出認沽期權(quán)為擔保，籌集資金4.3億美元；2007年9月，通過抵押恒大御景半島項目，再次向美林貸款1.3億美元，用于購買土地。 如恒大地產(chǎn)與國際機構(gòu)投資者德意志銀行、美林及淡馬錫簽定了對賭協(xié)議。按照約定，恒大地產(chǎn)若在2007年底前實現(xiàn)上市，機構(gòu)投資者的回報不少

35、于30％；若在2008年6月6日前完成上市，機構(gòu)投資者的回報則不少于40％；如果在2008年12月6日前上市，回報率不少于50%，若至2009年6月6日前上市，回報率不少于60%，如果在2009年12月6日前上市，則機構(gòu)投資者的回報不少于70％。如無法上市，其將以現(xiàn)行市盈率回購相關投資者的股份。,據(jù)有關資料顯示，截至2007年9月30日，恒大地產(chǎn)總資產(chǎn)約為148億港元，總負債已高達140.67億港元，資產(chǎn)負債比超95％。 由于金融危機

36、的影響，恒大未能按期上市，到目前為此，資本市場依然低迷，恒大地產(chǎn)亦未有上市的跡象。這將意味著，如果今年不能上市，恒大將面臨資產(chǎn)被瓜分的危險。即便能上市，其成本也是非常高昂。,案例：恒大地產(chǎn)—對賭協(xié)議的后果,銀行貸款是滿足項目后續(xù)建設資金需求和減少自有資金占用、充分利用財務杠桿提高自有資金收益率的關鍵，從項目公司看，銀行貸款是房地產(chǎn)項目主要資金來源。,4.1、銀行貸款的放款條件（1）自有資金投入占總投資35％以上，目前由于地價占總投比例

37、較高，一般地價支付完畢即可達到自有資金投入要求；（2）項目四證齊全（國土證，用地規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃許可證、施工證），主要是控制施工證節(jié)點；4.2、辦理銀行貸款的流程（1）與銀行溝通，擬定貸款方案；（2）銀行前、后臺進行項目評估；（3）銀行審貸會過會；（4）落實四證、抵押、法律文件等相關放款條件；（5）銀行放款；各銀行對公司整體授信仍有存量且放款銀行具備放款規(guī)模；（6）銀行貸款資金轉(zhuǎn)出及使用。,4.3、辦理銀行貸款需關

38、注的事項（1）合理確定貸款額度：公司每個項目均應在銀行可接受的范圍內(nèi)爭取最大的貸款額度，一般在總投資的40-60％。（2）項目前期規(guī)劃報建時應注意分證：為發(fā)揮資源的最大優(yōu)勢，充分地利用銀行貸款資金，在前期規(guī)劃報建時，可根據(jù)項目的大小，考慮分拆工程規(guī)劃許可證和施工證，拆分成若干期，能為今后的融資工作帶來靈活和便利。（3）貸款擔?；虻盅簵l件應關注的方面：各子公司在抵押不影響銷售的情況下，應優(yōu)先使用抵押方式，并提高抵押率，充分利用

39、抵押物資源。但由于銷售需要抵押物涂銷，放款后幾個月即開始還款，銀行貸款資金利用效率較低，為提高資金使用效率，可采用母公司擔保方式。,（4）貸款資金使用應關注的方面：要盡量和銀行協(xié)商，力爭突破貸款資金的封閉管理，將貸款通過合理的渠道轉(zhuǎn)出，提高貸款資金的使用效率。否則，公司必須根據(jù)工程建設資金需求金額和時點發(fā)放貸款，使用多少金額，發(fā)放多少金額。堅決避免貸款資金發(fā)放后長期閑置在賬面的情況出現(xiàn)。（5）貸款成本及利率調(diào)整周期應關注的方面：力爭

40、獲取市場上最優(yōu)惠的貸款成本條件。要關注利率的變化趨勢，在銀行貸款利率處于下降通道時，貸款利率應按季或月調(diào)整。反之，則盡量按年度甚至更長的時間調(diào)整利率。,房款回籠工作應貫穿于銷售的各個環(huán)節(jié)，保證銷售和回籠的目標一致性，將回籠任務責任到人，并與業(yè)績掛鉤。加強銷售回籠工作應注意以下幾方面內(nèi)容： 5.1、加快銷售簽約。在銷售定價、折扣政策制訂、現(xiàn)場宣傳等銷售各個環(huán)節(jié)充分考慮房款快速回籠需求。例如在付款方式設定時盡可能減少多期付款方式；在

41、折扣方面設置一定比例的按時簽約折扣；折扣向一次性付款傾斜等。 5.2、優(yōu)化收款流程。房款回籠需要銷售部門、法律部門、代理公司、律師事務所、銀行、財務部門等多個部門和單位共同努力和配合，要明確各部門崗位責任及工作流程以提高工作效率。特別可以通過房款回籠情況與費用掛鉤等激勵手段，充分調(diào)動代理公司、律所等中介積極性，促進房款的快速回籠。 5.3、充分利用法律手段保證按期付款的嚴肅性。在認購書、買賣合同、按揭須知等法律文件中嚴格

42、約定違約責任，充分保護公司利益；對惡意拒繳房款及提供資料的客戶要移交法律部及時處理并嚴格執(zhí)行，維護按期付款的嚴肅性。,5.4、加快銀行按揭的辦理。銀行按揭款是房地產(chǎn)行業(yè)特有的一種資金來源方式，目前，多數(shù)客戶都采取銀行按揭方式支付房款。 要加快按揭款的發(fā)放速度，首先，充分調(diào)動代理公司、律師行力量，責任到人，催收按揭資料，按揭資料齊全后方可進行代理費結(jié)算；其次，在保證開發(fā)貸款銀行優(yōu)先的情況下，引進多家銀行，

43、通過競爭壓力促進放款速度。第三，與省、市公積金中心建立良好的合作關系，開辟公積金中心綠色通道。,5.5、加快他項權(quán)證辦理，解除公司擔保責任 根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營慣常做法，在商品房他項權(quán)證辦理并移交按揭銀行前，公司將對客戶按揭貸款承擔階段性擔保責任，若客戶在此期間未正常還貸造成違約，公司將承擔回購等擔保責任。為降低擔保風險，公司應盡快辦理他項權(quán)證，縮短擔保期限，盡早解除擔保責任。5.6、做好銷售誠意金和購房定金的管理 首

44、先，誠意金收取、轉(zhuǎn)定和退款等過程都需要建立相應的內(nèi)部控制制度，納入財務核算體系管理。收取過程中需要銷售現(xiàn)場工作人員恪守現(xiàn)場相關管理規(guī)定，收款記錄實時錄入系統(tǒng)，納入管理體系，相關款項、憑證應按日清理及移交做賬，財務人員嚴把審核關，確保應收款項的實際入賬；其次，誠意金轉(zhuǎn)定金后，相關款項作為銷售房款及時進行賬務處理；第三，換房、退房等特殊業(yè)務建立完善的登記、審核流程，應退還的誠意金，應經(jīng)銷售和財務部門雙重審核，防止重復退款。,1.1 項目的

45、投資回報率越高越好嗎？ 某公司能籌集的資金為3億元，現(xiàn)有A、B、C三個項目的投資成本均為3億元，其中： A項目投資回報率為25%，投資期為5年； B項目投資回報率為20%，投資期為3年； C項目投資回報率為15%，投資期為2年。方案一：選擇投資A項目，則5年內(nèi)可獲收益3×25%=0.75億元；方案二：若選擇B+C項目，則5年內(nèi)可獲收益3×20%+3×15%=1.05億元。

46、答案：項目的投資回報率固然重要，資金的周轉(zhuǎn)率也非常重要。,在籌集到資金后，需要對這些資金進行合理有效的使用，提高資金的使用效率，同時規(guī)避資金風險。,因此，對于房地產(chǎn)開發(fā)公司來說，資金運用的一個重要任務就是要加快資金周轉(zhuǎn)，以較小的資金流量推動較大的項目周轉(zhuǎn)，使資金產(chǎn)出較高的利潤。資金運用時要特別關注的重點： 要縮短項目的開發(fā)周期項目，加快開發(fā)速度，減少資金的占用。 對于一個區(qū)域公司來說，要充分考慮到開發(fā)產(chǎn)品的類型，要注重流動性

47、強的住宅產(chǎn)品，要盡量保持較高的資產(chǎn)流動性和變現(xiàn)能力，不能一味追求占用大量資金且回報周期較長的商業(yè)地產(chǎn)項目。特別是現(xiàn)階段，公司處于快速發(fā)展中，要堅持以普通住宅的滾動開發(fā)為主，商業(yè)地產(chǎn)等經(jīng)營性物業(yè)投入原則上要控制在20%以內(nèi)。,案例：富利地產(chǎn)—商業(yè)轉(zhuǎn)型的代價,富力地產(chǎn)在此輪的市場調(diào)整中遭遇資金緊張困局的重要原因就在于，在過去的幾年中他們將過多的精力和資金投入到商業(yè)物業(yè)項目，沉淀了公司不少的資金。 富力公司從03年開始進入商業(yè)地產(chǎn)，近

48、幾年，投入大量的資金在商業(yè)地產(chǎn)項目。據(jù)統(tǒng)計，富力在珠江新城擁有15個項目，大部分是寫字樓和高價酒店，僅在廣州、北京、天津三地現(xiàn)有的商業(yè)物業(yè)開發(fā)將會耗掉資金124.9億元，3年平均投入41.6億元。在2007年還曾經(jīng)與合景泰富聯(lián)手以46億元拿下珠江新城的商業(yè)地王項目；47.05億元拿下佛山商住地王，擬建佛山第一高樓；在天津以50億元拿下的住宅項目。僅這三個地王項目的低價，就要承擔費用超過112億元。 目前，富力已有5家五星級酒店、

49、2家四星級酒店、2個幢國際甲級寫字樓和2個購物中心，投資商業(yè)地產(chǎn)沉淀了較多的資金，而商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營效果并不理想（2008年酒店業(yè)務虧損1.8億元）。,由于市場發(fā)生較大的變化，加之2007年投入了大量資金高價拿地，回歸A股的失敗，08年的銷售額大大低于預期（08年富力的銷售收入160億元，只是與07年持平，只完成計劃的66%），富力地產(chǎn)資金和財務狀況陷入了比較困難的局面。 2008年12月底，富力地產(chǎn)貨幣資金余額僅20億元，資

50、產(chǎn)負債率73%，銀行借款達205億元(一年內(nèi)到期的95億元)。由于資金被占用，已經(jīng)讓富力喘不過氣來，為緩解資金緊張局面，不得不高成本融資，08年融資成本比上年增加231%，公司已一年沒有再購置土地。 為緩解資金困境，去年年底，富力開始出售那些他們一直宣稱將持有經(jīng)營的標志性寫字樓，股東張力和李思廉個人出資購買下屬子公司的房產(chǎn)，作價分別為0.83億元、1.02億元用于補充公司流動資金。,在經(jīng)濟高潮、市場形勢好、資金面寬松時期，市

51、場往往用土地貯備的數(shù)量來衡量房地產(chǎn)企業(yè)的實力和規(guī)模；但在經(jīng)濟衰退和貨幣政策從緊的壓力下，對一個房地產(chǎn)企業(yè)更注重資產(chǎn)的流動性，包括現(xiàn)金結(jié)存有多大，現(xiàn)金流入是否為正，負債率有多高以及流動比例等指標。,1.2 確定合理的現(xiàn)金留存量 貨幣資金作為流動性最強、收益性最弱的資產(chǎn)，持有一定現(xiàn)金可增強公司的財務穩(wěn)健性，但過多的現(xiàn)金表明資金閑置，會給企業(yè)增加財務成本，損失機會成本。在市場好、信貸政策比較寬松的情況下，應盡量降低賬上資金余額

52、；相反，可適當調(diào)高現(xiàn)金比率（5%-10%），獲得較穩(wěn)健的財務狀況。 作為項目公司，為降低資金成本，將盡量減少賬面的資金結(jié)存，如有長期閑置資金可考慮提前歸還銀行貸款，或?qū)①Y金調(diào)入母公司，由母公司統(tǒng)一調(diào)劑和平衡。賬面留存資金與與資金需求盡可能匹配，滿足未來一個月資金需求。,1、資金支出與施工進度不一致，超進度支付工程款?；蚬こ虝汗绬蝺r過高，造成提前或超付工程款。各項開發(fā)建設投入嚴格按合同和施工進度付款，堅決杜絕未達到付款條件提

53、前付款和超進度付款，既是降低資金成本，也是控制經(jīng)營風險。 2、工程結(jié)算要留足額的工程質(zhì)保金。按規(guī)定足額收取工程質(zhì)保金，工程質(zhì)保金是約束施工單位后期維修工作主要手段，也可創(chuàng)造一定的資金效益，因此，需足額收取，并嚴格按規(guī)定審批后退還。 3、墊付的各項工程款要及時收回。在工程建設中往往存在甲方為施工單位代墊工程勞保金、現(xiàn)場水電費等，這些款項應及時進行清收，保證公司利益不受損害。,4、資金撥付的手續(xù)不完善，審批不嚴；資金使用的

54、計劃性不強，資金支出有較大隨意性。 5、應收款占用資金過大，催收不利。特別是業(yè)主拖欠的房款要及時收回。 6、加快尾盤和車庫等物業(yè)的清盤，盡快處置閑置資產(chǎn)、空置房產(chǎn)設備，減少資金占用，盡快回收資金。,3.1、賬戶管理制度：（1）賬戶的開立與注銷必須經(jīng)過公司董事長審批同意。（2）各級公司的所有銀行賬戶必須由所在公司的財務部門統(tǒng)一管理，其他部門不得以任何名義開立銀行賬戶。（3）銀行賬戶必須以本單位的名義開立，不得

55、違反規(guī)定以其他單位或個人的名義開立，嚴禁將公款私存、出租或出借銀行賬戶。（4）各級公司財務部門應定期對銀行賬戶進行清理，對于長期不使用、不需用的銀行賬戶應及時予以注銷。,（5）公司的所有資金必須納入法定賬戶管理，不得坐收坐支，嚴禁賬外循環(huán)和違規(guī)設立“小金庫”。（6）各級公司的會計和出納不能由同一人擔任，開具銀行支票所需的印章必須分由兩人或兩人以上保管，銀行支票印章的保管理人員不得在空白或內(nèi)容填列不全的支票上蓋章。（7）資金

56、收支必須及時入賬，做到日清月結(jié)。各級公司財務部門的會計人員應按月編制銀行存款余額調(diào)節(jié)表和盤點現(xiàn)金，保證賬實相符，出現(xiàn)賬實不符情形的必須及時查明原因，分清責任，及時糾正或追究有關人員的責任。,3.2、資金使用及付款審批制度：（1）資金實行預算管理，各公司必須按資金計劃使用資金，防止計劃外的資金支出。公司的資金實行統(tǒng)一調(diào)度和統(tǒng)籌安排使用，以減少資金閑置，降低資金成本。（2）各級公司應根據(jù)自身實際情況制定明確的資金支付審批權(quán)限和程序，

57、各項資金的支付必須嚴格按規(guī)定權(quán)限和程序?qū)徟?。對于未?jīng)規(guī)定程序?qū)徟虺綑?quán)限審批的款項，出納人員不得支付資金，其他財務人員不得辦理有關財務事項。付款申請需提交相關證明材料。,（3）所有的資金的支付必須依據(jù)有效合同、合法憑據(jù)和齊全的手續(xù)，并取得合法有效的票據(jù)，杜絕白條或不規(guī)范憑證、票據(jù)支取資金。（4）各級公司的資金不得擅自對外借款和抵押擔保；如確需，必須經(jīng)集團公司審批。（5）未經(jīng)批準，各級公司的資金不得投入證券市場從事有價證券買賣活

58、動，或從事其他任何形式的委托理財、風險投資活動。,,房地產(chǎn)行業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，一直是國家宏觀調(diào)控的重點對象，是企業(yè)的一種剛性支出。若能恰當?shù)剡M行稅務籌劃，則可為公司帶來一定的經(jīng)濟效益。合理合法地進行稅務籌劃，充分利用各種稅收優(yōu)惠政策，可有效地減少企業(yè)現(xiàn)金流出，提高企業(yè)利潤，增加股東回報。稅務籌劃對房地產(chǎn)企業(yè)具有重要意義，企業(yè)需密切關注國家宏觀調(diào)控政策的變化，認真分析，積極開展稅務籌劃，變被動為主動，更好地維護企業(yè)利益。,,房地產(chǎn)行業(yè)

59、稅負較重房地產(chǎn)年度稅負一般占營業(yè)收入20%以上，接近甚至超過企業(yè)當年實現(xiàn)的凈利潤，如果加上項目清算時要繳的大筆土地增值稅、企業(yè)所得稅，項目真正的稅負占項目收入的比重會更高。以萬科地產(chǎn)（600048）為例，近三年稅負列表如下：

60、 單位:億元;%,稅局加強征收與監(jiān)管 經(jīng)濟增長放緩、積極的財政政策需要資金的更大投入，各級地方財通過加大稅收征收力度，降低財政資金壓力，特別是房地產(chǎn)行業(yè)相應的營業(yè)稅、土地增值稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅為地方稅種，大部分將留存地方財政，更是成為目前稅務部門清理征收的重點。,稅收籌劃即從公司總體的發(fā)展戰(zhàn)略出發(fā)，通過適當?shù)陌才殴窘?jīng)營方式和業(yè)務流程，以及巧妙合理的財務協(xié)調(diào)和會計處理，實現(xiàn)在合法的前提下，稅收負擔相對較小、企業(yè)整體利

61、益最大化。稅收與經(jīng)營形式直接相關，稅務籌劃貫穿 項目始終，是個動態(tài)管理過程，特別是在項 目運作的前期進行籌劃尤為重要。,充分運用稅收優(yōu)惠政策：調(diào)整相關經(jīng)濟業(yè)務形式，盡可能爭取符合稅收優(yōu)惠條件，享受相應優(yōu)惠政策；,稅務籌劃思路主要體現(xiàn)在以下三個方面：,調(diào)整經(jīng)營事項，套用低稅率稅目：不同的收入形式適用不同稅率的稅目，可采取靈活的銷售方式，在保持總收入不變情況下，套用較低稅率稅目；,合理分攤成本：利用綜合開發(fā)優(yōu)勢，在政策許可的前

62、提下，合理分攤項目成本，在總成本不變的情況下，降低整體稅負水平；,堅持依法納稅。首先應堅持依法納稅，公司的決策者、財務人員應及時、系統(tǒng)的學習稅收政策，準確理解稅收政策的內(nèi)涵，整體把握稅收優(yōu)惠政策及稅收前置條款，依法納稅。提高稅務籌劃意識、重視前期籌劃。各級領導要具有稅收籌劃意識，積極從項目前期著手籌劃，根據(jù)稅收籌劃需要安排相應經(jīng)濟業(yè)務，在開發(fā)的各個環(huán)節(jié)中實行稅負的動態(tài)管理，真正實現(xiàn)節(jié)流的作用。關注稅務籌劃風險。稅務籌劃需要依據(jù)當前的

63、稅收法規(guī)政策、稅局對事項的認定、項目自身的特點等因素綜合決定，如果盲目籌劃、生搬硬套，結(jié)果會適得其反，使公司處于不利的稅務風險之中。因此，在動態(tài)籌劃過程中，始終應關注稅務風險。,,土地增值稅稅率 按照增值率的高低，土地增值稅的稅率有30%、40%、50%、60%四檔，最高稅率達60%！土地增值稅是超額累進稅，分段征收，具體見右圖：,,,,,(0, 50%],(50%, 100%],(100%, 200%],（200%，∞）

64、,,,,,增值率,60%,50%,40%,30%,稅率,,,,,增值額,土地增值稅計算公式土地增值稅=增值額×稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)增值額=房地產(chǎn)銷售收入-扣除項目金額扣除項目金額=直接開發(fā)成本+開發(fā)費用（可按開發(fā)成本的10%核定）+加計扣除（直接開發(fā)成本的20%）+流轉(zhuǎn)稅費,1.1.1 普通住宅增值率不超過20%時免交土地增值稅,稅法規(guī)定：納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的

65、，免征土地增值稅。公司在項目拓展時，可立足于普通標準住宅，加大對普通標準住宅的投入，充分利用這一優(yōu)惠政策。,對于規(guī)劃為普通住宅的項目，一方面充分考慮按當?shù)仄胀ㄗ≌臉藴蔬M行建設，以保證最終優(yōu)惠政策的落實；,另一方面，需注意普通住宅的銷售定價。經(jīng)測算，毛利率為40.12%與增值率為20%相對應，毛利率在40.12%以上的普通住宅將達到土地增值稅的繳納標準，據(jù)實清算將對公司盈利和現(xiàn)金流產(chǎn)生重大影響。,1.1.1 普通住宅增值率不超過20%時

66、免交土地增值稅(續(xù)),以下表普通住宅定價為例，價格定為5900元/方時，毛利率為39.66%、增值率為18.95%，不用交土地增值稅，利潤較6000元/方的定價還大一些。因此，在普通標準住宅銷售定價過程中，充分考慮項目增值率的臨界點，尋求銷售收入、土地增值稅之間的最佳利益平衡。,1.1.2 與外界合作開發(fā)的項目，盡量套用合作建房模式,《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]48號）規(guī)定：一方出地

67、，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應征收土地增值稅。萬科廣州公司的G1-1（萬科心語項目）和F2-2兩幅地塊在出讓時均保留了村留用地的性質(zhì)。通過與冼村簽訂合作開發(fā)協(xié)議并向國家支付少量地價款后，廣州公司實現(xiàn)了國土證上的加名，并與冼村按比例享有項目的權(quán)益。通過與稅局的充分溝通，稅局基本認可合作建房的模式。到時我司對分配給冼村的房產(chǎn)按市值繳納營業(yè)稅，即可將市價同時計入項目的收入和成本，這大

68、大增加了土地增值稅的扣除金額，降低稅負。,合作建房有成立公司和不成立公司等多種形式，但不論何種形式，均應完善土地過戶手續(xù)，明確合作分配形式，以及分配后股權(quán)比例變化和剩余物業(yè)權(quán)屬利益的歸屬。,1.1.3 爭取核定征收,稅務機關在賬冊不齊等特殊情況下可按不低于預征率的水平進行土地增值稅的核定征收，因此，在某些高毛利的項目上核定征收與據(jù)實清算最終所繳稅款將存在巨大差異，積極爭取土地增值稅的核定征收將是有效降低稅負的途徑之一。某項目總收入2