偉業(yè)顧問-商業(yè)綜合體研究專題(91)頁

1、綜合體,歷史沿革,概述,分類,匯報框架,功能價值,基本特征,優(yōu)勢,在北京的發(fā)展狀況研究,國外案例分析,參考文獻,概述,綜合體,綜合體概述,概念： 將商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛、交通等城市生活空間 的三項以上進行組合。 各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系。 多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一。三類基本要素： 1、城市基本建設(shè)：公交道路、車站、停車場、城市配套設(shè)施等。 2、建筑要素：綜合體內(nèi)部

2、各類功能空間。 3、媒介因素：廣場、步行街、天橋、灰空間等。,歷史沿革,綜合體,歷史沿革-建筑綜合體的歷史起源,1、建筑綜合體的歷史起源——古羅馬的公共浴場規(guī)模宏大：占地20～30萬平方米。用途多樣：運動場、圖書館、音樂廳、演講廳、交誼室、商場等等。,綜合體,歷史沿革-現(xiàn)代建筑綜合體的雛形,2、現(xiàn)代建筑綜合體的雛形——馬賽公寓 規(guī)模：18層，容納337戶，共1600人。 特征： 底層架空 第7、8層布置了商店和公用設(shè)施

3、。 屋頂設(shè)有幼兒園和游戲場。,綜合體,歷史沿革-現(xiàn)代建筑綜合體的發(fā)展,3、建筑綜合體的停滯 城市化：市中心區(qū)聚集了大量的低收入者。 小汽車：人口向城市郊區(qū)疏散，形成了郊區(qū)化趨向。 購物中心： 選址：高速公路附近。 特征：以一組綜合體或建筑群為主內(nèi)部以零售商店、超級市場為主周圍大面積的停車場 現(xiàn)代建筑綜合體的樣板,綜合體,歷史沿革,4、建筑綜合體的復(fù)興70年代的石油危機多元化城市回歸潮流小規(guī)模的購物中心歷史建筑

4、的改造利用集合多功能的建筑綜合體等,綜合體,歷史沿革,5、建筑綜合體的盛行 城市第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展閑暇時間的延長娛樂形式的多樣化城市功能的互補性,綜合體,歷史沿革,6、建筑綜合體的新形態(tài)——城市綜合開發(fā) 綜合開發(fā)： 統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局 統(tǒng)一建設(shè)、協(xié)調(diào)開發(fā) 經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益良好 建設(shè)全過程的互相配合、協(xié)同發(fā)展,綜合體,歷史沿革,7、當前綜合體的發(fā)展契機 土地緊缺：城市化的進程；城市人口激增；城市土地嚴重

5、緊缺。信息社會：城市中心集中了經(jīng)濟、信息、服務(wù)等中心功能；區(qū)域內(nèi)活動需要高度綜合、高效率、大容量的服務(wù)。個性要求的高漲：機器大工業(yè)生產(chǎn)，導(dǎo)致社會的過度秩序化；人們開始追求豐富多彩的個性生活。,功能價值,綜合體,綜合體的功能構(gòu)成,1、城市縮微體辦公：適合于各種混合開發(fā)建立競爭性，加強吸引力提高使用效益，形成最佳市場協(xié)同酒店：最贏利的項目提供流動的“居住”人口和活動的人提供娛樂設(shè)施和夜間服務(wù)增加了城市的活力。,

6、綜合體,綜合體的功能構(gòu)成,1、城市縮微體商業(yè)：與日常生活最密切形成城市范圍的市場吸引和支持其他功能提供生活性、愉快性和豐富性的多樣化選擇形成熱鬧繁榮的街區(qū)。居?。撼鞘虚_發(fā)的基本成分避免交通擁擠和能源浪費的有效辦法為城市街區(qū)提供安全的生活空間。 交通：保持與城市的密切聯(lián)系為零售提供持續(xù)不斷的人流。,綜合體,綜合體的功能構(gòu)成,2、各功能組合模式的制約因素市場機制城市規(guī)劃城市綜合開發(fā),綜合體,綜合體內(nèi)各功能間的

7、組合關(guān)系,3、各功能間的組合關(guān)系相關(guān)各功能相關(guān)功能整體放大:滿足各類功能的使用需求促使各類功能相互參與、滲透并列各功能沒有必然關(guān)聯(lián)各功能沒有明顯矛盾獨立的使用空間。既相斥又吸引各功能相互吸引、相互依托建筑設(shè)計存在一定難度,綜合體,綜合體的功能構(gòu)成,4、總結(jié)各功能間的關(guān)系只是相對的各功能間并沒有絕對的關(guān)聯(lián)、并列或排斥環(huán)境條件復(fù)雜有機整合各類功能空間,分類,綜合體,分類,辦公－貿(mào)易綜合體酒店綜合體商業(yè)－娛

8、樂綜合體交通綜合體居住綜合體會議－展覽綜合體超級復(fù)合綜合體,基本特征,綜合體,1、交通組織特征2、室內(nèi)外空間特征 3、景觀與環(huán)境特征 4、設(shè)施特征 5、全天服務(wù)、協(xié)調(diào)互補特征,綜合體的特征,綜合體,綜合體的特征,1、交通組織特征 迭層式： 按垂直方向進行； 較大規(guī)模的建筑均為塔式結(jié)構(gòu)； 內(nèi)部通過媒介要素而相互貫通。 平面式： 沿平面進行； 通過基礎(chǔ)地面，使下部相連； 通過建筑輪廓線等媒介因素，而使其相連。

9、立體式：迭層式和平面式的混合模式；多棟較小建筑物的集合。,迭層式,平面式,立體式,綜合體,2、室內(nèi)外空間特征 空間尺度大 與城市規(guī)模相匹配； 與現(xiàn)代化城市干道相聯(lián)系； 與室外的巨形空間和尺度協(xié)調(diào)； 成為多功能的聚集點。豐富的空間形式 統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計； 利用平臺、天橋等形成空間的流通和差異。,綜合體的特征,綜合體,3、景觀與環(huán)境特征應(yīng)用現(xiàn)代城市設(shè)計、環(huán)境與行為理論；景觀豐富、環(huán)境宜人：標志物、小品、街道家具、植

10、栽、鋪裝、照明等手段,綜合體的特征,綜合體,4、設(shè)施特征大眾化；高科技、高智能的集合；室內(nèi)交通：高速電梯自動扶梯露明電梯通訊：電話、電報、電傳電視電腦網(wǎng)絡(luò)。安全系統(tǒng)：電視系統(tǒng)監(jiān)聽系統(tǒng)緊急呼叫系統(tǒng),綜合體的特征,綜合體,5、全天服務(wù)、協(xié)調(diào)互補特征每種功能有其特定的運行時間范圍；各功能在時間上的銜接；各功能在內(nèi)容上相互補充；整個大樓保持24小時的繁榮。,綜合體的特征,優(yōu)勢,綜合體,優(yōu)勢,兩大優(yōu)勢“城中城

11、” ——各種功能互為補充建筑內(nèi)部基本自給自足提高了各部門的運行效率“孵化器”——各種功能互為禪益相互提供發(fā)展的機會提高適應(yīng)變化的能力,國內(nèi)綜合體建筑現(xiàn)狀研究,綜合體,國內(nèi)綜合體建筑現(xiàn)狀研究,一、國內(nèi)綜合體發(fā)展的歷史追溯1.20世紀初——北京東安市場功能：店鋪、茶樓、飯館、雜耍場、戲院、棋社。特征：商業(yè)步行街是組織市場群體空間的主角。建筑綜合體早期的例證。2.20世紀50年代——北京民族文化宮功能：展覽、辦公、圖

12、書館、游戲、健身、劇場。特征：高低層結(jié)合、混合式布置。建筑面積3萬多平方米。綜合體的各功能間有一定的聯(lián)系，且有相當?shù)拈_放性 。,綜合體,國內(nèi)綜合體建筑現(xiàn)狀研究,3.20世紀80年代——北京國際信托投資公司大廈功能：辦公、公寓、旅館、餐廳特征： 在垂直方向以疊合方式布置各類功能用房。 集中空調(diào)、自動消防報警系統(tǒng)。 我國對外開放初期建筑綜合體典型的案例。,綜合體,中國國際貿(mào)易中心,北京金融街掠影,國內(nèi)綜合體建筑現(xiàn)

13、狀研究,4.90年代初至今 國內(nèi)大城市相繼建成了一批建筑綜合體。 對城市的面貌影響顯著。,綜合體,當前建筑綜合體的特點：公共空間：很少向城市開放。群體形態(tài)：規(guī)整勝于變化，較少自由的群體空間?？臻g：以車行為主，較少考慮步行的因素。停車：沒有足夠的空間。選址：靠近機場、火車站等城市交通樞紐地區(qū)。單元構(gòu)成：以賓館、公寓和商業(yè)辦公為主導(dǎo)，再配以娛樂、停車等較輔助的功能。,國內(nèi)綜合體建筑現(xiàn)狀研究,綜合體,三、國內(nèi)建筑綜合體發(fā)展趨勢

14、前瞻1．選址向商業(yè)中心區(qū)發(fā)展 商業(yè)發(fā)展的“馬太效應(yīng)”。 商業(yè)零售業(yè)的開放。 城市基礎(chǔ)設(shè)施的完善。,KEYENCE集團總部,國內(nèi)綜合體建筑現(xiàn)狀研究,綜合體,2．布局向多樣化發(fā)展 開發(fā)前期費用的增加。 追求更高的開發(fā)利潤?；旌鲜讲季纸M織功能空間 基座部分：商業(yè)零售、餐飲、娛樂、停車等。 基座以上：為寫字樓、公寓，旅館。建筑綜合體的形體空間將向多樣化發(fā)展。,國內(nèi)綜合體建筑現(xiàn)狀研究,綜合體,3．引入公共空間創(chuàng)造良

15、好的空間環(huán)境。以普通人為主角的空間形態(tài)。,國內(nèi)綜合體建筑現(xiàn)狀研究,綜合體,4．規(guī)模不斷擴大巨型化、復(fù)合化、集約化。綜合考慮街區(qū)的更新、交通系統(tǒng)的改造。朝城市混合使用中心過渡。,北京燕莎購物中心,國內(nèi)綜合體建筑現(xiàn)狀研究,國內(nèi)外綜合體建筑案例分析,國外,國內(nèi),國外,日本博多運河水城,日本慧比壽,日本六本木,綜合體,地點：日本福岡縣福岡市開發(fā)商：福岡房地產(chǎn)公司設(shè)計：杰得事務(wù)所等工期：1993年10月～1996年4月用地面積：3

16、4716平方米建筑面積：234460平方米主要用途：專賣店、零售店、餐飲店、劇場、 商務(wù)寫字間層數(shù)：地下2層，地上13層停車臺數(shù)：約1300臺,運河都市博多,,,,輕軌車站,輕軌車站,博多,綜合體,運河都市博多,寫字間,展覽館,旅館,劇場,劇場大廈,寫字樓,娛樂專賣店樓,,電影院娛樂設(shè)施,零售店,大型商場樓,都市飯店,運河,專賣店大街,規(guī)劃特征：距公交樞紐約10分鐘的步行距離臨水布置與三條城市道路聯(lián)接

17、內(nèi)部流線迷宮式布局商業(yè)計劃：時間消費型體驗式消費增值服務(wù)目標客戶：年輕人中年人,設(shè)施構(gòu)成,綜合體,運河都市博多,綜合體,運河都市博多,綜合體,運河都市博多,綜合體,地點：日本東京慧比壽工期：1993年～1994年用地面積：244000平方米建筑面積：480000平方米主要用途：居?。?030戶）、商業(yè)（455家）、 辦公、餐飲、文化、休閑設(shè)施等層數(shù)：地下3層，地上40層,慧比壽商業(yè)中心——G

18、arden Place,,綜合體,項目特點道路系統(tǒng)整合與協(xié)調(diào)各類設(shè)施與城市周邊原有氛圍的協(xié)調(diào)與輕軌車站的連接便捷成為了都市復(fù)合性開發(fā)項目的模型豐富了區(qū)域都市生活,慧比壽商業(yè)中心——Garden Place,綜合體,慧比壽商業(yè)中心——Garden Place,概述,匯報框架,三大理念,啟示,六本木商業(yè)中心,綜合體,地點：日本東京六本木工期：1986年～2003年地塊面積：11.6公頃用地面積：85000平方米建筑面積：7

19、25000平方米其中住宅：150000平方米辦公：380000平方米文化：6300平方米餐飲：13600平方米酒店：390間客房停車位：2820個主要用途：辦公、住宅、商業(yè)、酒店、美術(shù)館、 電影院、電視臺、學(xué)校、寺院等 文化及公共設(shè)施項目費用：4700億日元（包括土地價值）,六本木商業(yè)中心——概述,綜合體,區(qū)位東京都港區(qū)，毗鄰：皇宮新橋虎門商業(yè)街霞關(guān)的政府機關(guān)青山赤坂商

20、業(yè)區(qū)麻布、廣尾高檔住宅街區(qū)國際性的信息場外資企業(yè)、媒體、時尚交通便捷地鐵：日比谷線、南北線、 大江戶線、千代田線。城市功能豐富商業(yè)、文化、辦公、住宅項目意義都市中心區(qū)改造與創(chuàng)新引導(dǎo)街區(qū)的復(fù)興激發(fā)都市中心的活力和魅力。,六本木商業(yè)中心——概述,分區(qū)示意圖01,,,,六本木大街,櫸樹坡大街,環(huán)狀3號線,,A區(qū),,B區(qū),,C區(qū),A區(qū)主要功能：辦公、學(xué)校、零售總建筑面積：24500平方米層數(shù)：地上12

21、層、地下3層高度：59.33米（最高點）B區(qū)主要功能：辦公、零售、美術(shù)館總建筑面積：380000平方米層數(shù)：地上54層、地下6層高度：238.05米（最高點）C區(qū)主要功能：住宅、辦公、服務(wù)住宅規(guī)模：840單元，約2000人,分區(qū)示意圖02,寫字間,室內(nèi)步行街,美術(shù)館,酒店,醫(yī)院,露天劇場,電視臺,住宅C,住宅B,住宅A,商業(yè),妙經(jīng)寺,住宅D,綜合設(shè)施,地鐵,廣場,美容廣場,寫字間,,,,六本木大街,櫸樹坡大街,環(huán)狀3號

22、線,藝術(shù)步行街,總平面示意圖,東立面平面圖,南立面平面圖,綜合體,三大理念：垂直花園城市、新都市生活、藝術(shù)文化城市,六本木商業(yè)中心——三大理念,綜合體,垂直花園城市整合分散的土地城市功能立體復(fù)合超高層建筑緊湊型街區(qū)增加每個人的都市空間綠意盎然的開放空間,六本木商業(yè)中心——三大理念,綜合體,新都市生活居住就近“都市休養(yǎng)勝地”生活安全、舒適、豐富,六本木商業(yè)中心——三大理念,綜合體,藝術(shù)文化城市融合藝術(shù)、知識復(fù)興街

23、區(qū)活力維也納式藝術(shù)街區(qū),六本木商業(yè)中心——三大理念,綜合體,都市魅力——創(chuàng)新的理念都市再開發(fā)的先驅(qū)超高層建筑——現(xiàn)代都市街區(qū)的象征功能不斷豐富變化文化商業(yè)中心,六本木商業(yè)中心——啟示,綜合體,國際化與融合——資源整合開發(fā)過程資源整合人才、信息、商品消費、娛樂、工作、生活設(shè)計過程國際化國際化設(shè)計團隊：KPF、捷得、楨文彥,六本木商業(yè)中心——啟示,綜合體,城市空間的公共性——綜合體模型城市街道空中疊合城市資源共享,六

24、本木商業(yè)中心——啟示,綜合體,傳統(tǒng)街區(qū)的再生與復(fù)興社會整合+街區(qū)級城市力量整合“文化都心”“垂直花園城市”,六本木商業(yè)中心——啟示,綜合體,產(chǎn)業(yè)整合+綜合開發(fā)城市功能整合交通便捷信息高速“都市休閑地”,六本木商業(yè)中心——啟示,國內(nèi),北京銀泰中心,北京華貿(mào)中心,北京銀泰中心,綜合體,地點：北京朝陽建外大街2號 工期：2003年9月～2007年中旬用地面積：31300平方米 建筑面積：350000平方米 容積率：8綠

25、化率：21% 建筑形式：3棟高層塔樓、群房3層、地下3層中央主樓：63層，高249.9米， 長安街最高的建筑東西2棟配樓：45層，高186米。停車位：1605個 主要用途：寫字樓（東西2棟配樓）、 公寓（中央主樓）銷售價格：40000元/平方米開盤價格：38000元/平方米,北京銀泰中心,綜合體,區(qū)位：北京CBD的核心地帶東三環(huán)國貿(mào)橋的西南角。北臨長安街，與國貿(mào)遙相呼應(yīng)。東臨

26、東三環(huán)路。南為建外SOHO。交通便捷距離北京火車站4公里。距離首都機場20公里。周邊生活配套設(shè)施北京涉外經(jīng)濟活動中心。公寓：國貿(mào)公寓、嘉里中心公寓、雅詩閣等。購物中心：賽特購物中心、國際俱樂部、友誼商店等。,北京銀泰中心,綜合體,北京銀泰中心,提升北京的天際線，建筑風格：綜合、簡潔。三棟塔樓兩棟45層辦公樓：空中大堂垂直分隔4個獨立的辦公區(qū)。1棟62層酒店：大堂，第60層550間客房50套豪華公寓。3

27、層裙房連接三幢塔樓總面積52,199平方米，商業(yè)配套設(shè)施：4層，25,000平方米時尚歐陸精品店美食精品生活購物中心會議設(shè)施歐洲頂尖時尚的生活方式：高品位的商業(yè)、休閑、健康、美食及娛樂生活目的地。,綜合體,北京銀泰中心,裙房下面機動車出入口。每幢塔樓，都有其獨立的寬大進口。多層“都市公園”裙房的綠化屋頂一體化的街面層花園、水景、屋頂花園城市內(nèi)的隱居處,綜合體,北京銀泰中心,綜合體,北京銀泰中心,頂級的國際化團隊

28、28家世界頂級的國際化專業(yè)團隊，國際投資巨頭 —— 美林集團；著名酒店管理集團 —— 凱悅國際酒店集團；建筑設(shè)計：波特曼建筑設(shè)計事務(wù)所、寶維士、Davis Langdon & Seah等國際著名公司。施工方——北京城建集團公司：建造2008年北京奧運會主體育場、央視新址和國家大劇院。項目操作全程國際化管理團隊、建設(shè)團隊、管理方式。,綜合體,北京銀泰中心,最高的酒店——柏悅酒店凱悅國際酒店集團在大中華地區(qū)首家柏

29、悅酒店，精品型酒店：凱悅國際酒店集團旗下?lián)碛袆P悅(Hyatt Regency )、君悅(Grand Hyatt) 及柏悅(Park Hyatt)三個著名品牌，其中“柏悅”品牌為極致尊貴和精品型酒店。中國最高的酒店大堂：酒店大堂位于中央主樓的頂部60層。佇立酒店大堂，可俯瞰北京全景。國際化的物業(yè)管理服務(wù)國際級酒店管理集團——凱悅國際酒店功能定位顧問裝修設(shè)計總監(jiān)在中國唯一投資、全盤管理的酒店項目,綜合體,北京銀泰中心,CB

30、D最豪華的公寓CBD最豪華的極品公寓44套極品公寓柏悅府服務(wù)對象：國際級商業(yè)首腦。216套酒店服務(wù)式公寓柏悅居。公寓置于整個建筑群的主樓：彰顯以人為本的文化精髓。公寓設(shè)計理念價值理念：高雅、精制、時尚、溫馨、永恒、流暢和永恒性。光線通透。舒適性與功能性有機融合。,綜合體,北京銀泰中心,最高端的目標人群購買、投資國內(nèi)外大企業(yè)、財團的領(lǐng)袖；追求時尚、注重高品質(zhì)生活的高薪收入人士；投資型國內(nèi)外商家。租賃外企外企

31、常駐中國的高收入、高要求人士。,綜合體,北京銀泰中心,居住、投資價值：High Position：顯貴的地理位置。高度的優(yōu)勢。遠闊舒心的心理和視覺享受。High Expectation：高水準的居住環(huán)境、物業(yè)管理和服務(wù)。High Value：投資回報潛力大：北京CBD國貿(mào)橋金十字的最后黃金旺地。,北京華貿(mào)中心,綜合體,地點：朝陽區(qū)西大望路6號(國貿(mào)東900米)開發(fā)商：北京國華置業(yè)有限公司  開盤～入住時間：

32、2004年2月28日～ 2005年9月1日用地面積：166000平方米建筑面積：300000平方米 容積率：綠化率：40% 建筑形式：3棟高層塔樓自西向東，28層、32層、36層群房5層、地下4層停車位：1357個 主要用途：寫字樓：30萬平方米，超5A智能公寓：20萬平方米，國際公寓酒店：6萬平方米，超五星級酒店商業(yè)：16萬平方米，國際品質(zhì)購物中心公園：20公頃，運動主題公園物業(yè)管理公司：金融街第一太

33、平戴維斯物業(yè)管理公司建筑設(shè)計單位：美國 KPF 景觀設(shè)計單位：美國 EDSA,北京華貿(mào)中心,綜合體,區(qū)位：東長安街，CBD 東側(cè)，西距國貿(mào)橋900米，東臨東四環(huán)，南望長安街，交通便捷至首都國際機場，20分鐘。立體交通系統(tǒng)：周邊有輕軌、地鐵和多條公交干線地處東三環(huán)國貿(mào)橋的西南角。周邊設(shè)施成熟商業(yè)物業(yè)：國貿(mào)中心，嘉里中心為代表的。標志性建筑：中央電視臺、北京電視臺。服務(wù)網(wǎng)點：各大商業(yè)銀行、郵局、餐飲等。,北京華貿(mào)中心

34、,典型案例研究,三棟高達百余米的超5A智能寫字樓2座超豪華酒店——麗思卡爾頓酒店與JW萬豪酒店； 約16萬平米國際商城20萬平方米國際公寓,華貿(mào)商城,華貿(mào)中心,住宅依托于整體項目品質(zhì)與檔次！,典型案例研究,寫字樓自西向東依次走高，28層、32層、36層；地下一層與地鐵及水世界商城連通,酒吧文化廣場，既作為商業(yè)與酒店辦公區(qū)的過渡空間，也是共享空間，緊鄰四季水景而建，半開放式建筑小品,在公寓區(qū)域和商業(yè)區(qū)域之間，有一條東西走向的4車道的

35、酒店北路相隔,,華貿(mào)中心,形成豐富的內(nèi)部與外部建筑空間！,各物業(yè)類型與功能之間形成有機的聯(lián)系！,國際商業(yè)區(qū)包括：水世界商城、金融商務(wù)中心、名品旗艦店、酒吧文化廣場華貿(mào)商城，從地下一層到地上五層，與新光三越合作，打造高檔商業(yè)區(qū)華貿(mào)名品旗艦由開放式樓梯將一層、二層的零售陳列區(qū)以及三層的商務(wù)洽談區(qū)巧妙結(jié)合華貿(mào)酒吧文化廣場薈萃世界各國風情的酒吧、咖啡廳等寫字樓裙房包括地下一層和地上四層，為區(qū)域內(nèi)的辦公人群提供便利的金融商務(wù)服務(wù),典型案例

36、研究,華貿(mào)中心,引入特色主題商業(yè)，包括旗艦店、水主題、文化廣場等！,與有實力的商業(yè)公司合作！,,典型案例研究,華貿(mào)中心,標準商務(wù)樓，1.2萬平米，按照寫字樓標準進行規(guī)劃，適合實力型中堅公司一體化辦公，量身塑造高品位自主形象,自由商務(wù)樓總面積1.8萬平米，三梯六戶，按照成長型公司需求量身定制，空間布局適合商務(wù)辦公,創(chuàng)意商務(wù)樓總面積2萬平米，共13層，創(chuàng)新規(guī)劃躍層辦公，每3層一個走廊，適合藝術(shù)工作室等個性化公司,商務(wù)寫字樓，定位不同的客戶群

37、，其產(chǎn)品有所區(qū)別！,綜合體,北京華貿(mào)中心,寫字樓裙房——一站式休閑購物天堂定位：華貿(mào)金融商務(wù)中心，建筑特征：建筑高度為 20.8 米，地上 4 層，營業(yè)樓層共五層，包括地下一層和地上四層。建筑面積：約 22000 平方米。地下一層與地鐵、水世界商城連通。展示面：面向長安街。店鋪進深合理，通道寬敞。共享空間整潔明亮、現(xiàn)代時尚。購物動線：流暢無礙。購物環(huán)境：寧靜幽雅。,綜合體,北京華貿(mào)中心,商務(wù)樓布局：呈半環(huán)抱式擁抱

38、著中央水景花園。數(shù)千余車位。人車分流。建筑外觀現(xiàn)代、通透、輕盈。大堂：挑空、裝修豪華。目標人群：向國際化邁進的公司。 100～700平米商務(wù)辦公空間中堅成長型公司：廣告公司、資訊公司、律師行、藝術(shù)工作室等個性化企業(yè)辦公，大型公司：整棟辦公。,綜合體,北京華貿(mào)中心,國際公寓板塔結(jié)合。中央水景公園。綠化：組團式+分點式公寓層高2.9- 3.1米。大堂層高4.75米。戶型齊全：少量：投資型一居。主流：創(chuàng)意型二居

39、+居住型三居。創(chuàng)意型二居：客廳南北通透，布局緊湊。頂層CEO至尊空中別墅：20套。綜合評價：實用性+品質(zhì)感。“城中之城”：商務(wù)氛圍+尊貴的生活品質(zhì),綜合體,北京華貿(mào)中心,國際酒店北京最高檔、最奢華的酒店建筑群：目前國內(nèi)唯一擁有兩家國際超豪華酒店的建筑集群，萬豪(Marriott)國際集團兩座超豪華酒店：麗思卡爾頓(The Ritz-Carlton)、JW萬豪900套客房。,綜合體專題,整體定位——位于城市核心區(qū)的典型建筑

40、綜合體，定位高檔次、國際化，實現(xiàn)整個項目價值最大化；總體規(guī)劃——既保證了公寓部分的靜謐，又保證了寫字樓的沿街展示 需求，同時保證了商業(yè)部分的多人流、高開放度的需求特點； 產(chǎn)品特色——具備豐富的內(nèi)部與外部建筑空間；市場定位——寫字樓針對不同客戶，商業(yè)引入特色主題以及有實力的商業(yè)公司；功能關(guān)系——作為城市綜合體，功能布局合理，各部分互為依托，互相完善，產(chǎn)生聚合效應(yīng)，特別是住宅依托整體項目檔次與品質(zhì)。,借鑒意義,華貿(mào)

41、中心,參考文獻,綜合體專題,專著大型都市綜合體開發(fā)研究與實踐——龍固新——東南大學(xué)出版社建筑設(shè)計資料集成(綜合篇) ——日本建筑學(xué)會 ——中國建筑工業(yè)出版社 期刊資料組群式高層建筑綜合體設(shè)計初探中央商務(wù)區(qū)CBD的建設(shè)必須重視城市生活的多功能性——以紐約曼哈頓地區(qū)CBD建設(shè)經(jīng)驗為例尋找失落的城市精神——北京中心商務(wù)區(qū)核心區(qū)城市設(shè)計相關(guān)問題探討論綜合體建筑設(shè)計論綜合體建筑設(shè)計續(xù)建筑綜合體設(shè)計方法研究國外CBD研究及規(guī)劃實