龍湖地產(chǎn)-重慶龍湖成本管理實(shí)施細(xì)則(30)頁(yè)

1、1,重慶龍湖成本管理實(shí)施細(xì)則,PMO召集人 楊永席 2008-1-4,2,目錄,1. 目的2. 適用范圍3. 成本管理對(duì)象及責(zé)任人界定4. 管理辦法,3,目的,規(guī)范和指導(dǎo)重慶龍湖的成本管理工作；明確成本管理職責(zé)；解決何時(shí)做、如何做的問(wèn)題；,4,適用范圍,本辦法適用于重慶公司各項(xiàng)目的成本管理；,5,管理辦法,土地投資論證階段

2、項(xiàng)目啟動(dòng)階段方案設(shè)計(jì)階段初步設(shè)計(jì)階段工程實(shí)施階段項(xiàng)目竣工成本確認(rèn)項(xiàng)目竣工結(jié)算,6,土地投資論證階段,根據(jù)發(fā)展部提供的土地信息，由總經(jīng)理主持，公司PMO成員參加，確定擬取得地塊的項(xiàng)目定位（含擬售價(jià)格及項(xiàng)目成本設(shè)定等）；根據(jù)地塊項(xiàng)目定位，研發(fā)部負(fù)責(zé)完成《項(xiàng)目預(yù)案》，發(fā)展部負(fù)責(zé)提供土地信息及周邊市政配套情況；根據(jù)項(xiàng)目定位、《項(xiàng)目預(yù)案》、土地信息和周邊市政配套情況，由司造價(jià)采購(gòu)部經(jīng)理（或其指定人員）負(fù)責(zé)完成土地投資論證階段《項(xiàng)目

3、目標(biāo)成本（土地版）》；,7,土地投資論證階段,《項(xiàng)目目標(biāo)成本（土地版）》由公司PMO會(huì)審，總經(jīng)理最終審定。如不能滿(mǎn)足拿地成本要求，由總經(jīng)理給定一個(gè)成本限值，造價(jià)采購(gòu)部和研發(fā)部按此限值去重新規(guī)劃和測(cè)算；《項(xiàng)目目標(biāo)成本（土地版）》按照集團(tuán)統(tǒng)一指導(dǎo)模板的要求完成；《項(xiàng)目目標(biāo)成本（土地版）》是土地投資論證資料的一部分，需和其他資料一起報(bào)投委會(huì)委員審核；如土地中標(biāo)，《項(xiàng)目目標(biāo)成本（土地版）》將作為項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段目標(biāo)成本的參照依據(jù)。否則由造價(jià)采

4、購(gòu)部存檔。,8,項(xiàng)目啟動(dòng)階段,在項(xiàng)目啟動(dòng)階段，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成員應(yīng)明確，至少包括項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目成本經(jīng)理、項(xiàng)目研發(fā)經(jīng)理、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理；項(xiàng)目的啟動(dòng)會(huì)議由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人組織準(zhǔn)備會(huì)議、啟動(dòng)會(huì)議，會(huì)議上應(yīng)明確項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、配置標(biāo)準(zhǔn)、交房標(biāo)準(zhǔn)、建造標(biāo)準(zhǔn)、主要設(shè)備的檔次或品牌、市政接口。由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成員、造價(jià)采購(gòu)部、研發(fā)部、工程部、營(yíng)銷(xiāo)部完成《項(xiàng)目目標(biāo)成本（啟動(dòng)版） 》，在項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)上，由PMO審批后下達(dá)；,9,項(xiàng)目啟動(dòng)階段,項(xiàng)目目標(biāo)成

5、本啟動(dòng)版帶入經(jīng)濟(jì)模型測(cè)算后應(yīng)達(dá)到或超過(guò)土地版的收益指標(biāo)；經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)中應(yīng)有容積率指標(biāo)面積、地上建筑面積、地下建筑面積、贈(zèng)送建筑面積、灰空間建筑面積、配套設(shè)施面積、車(chē)庫(kù)面積、綠化面積、硬景面積、軟景面積、水景面積、道路面積、圍墻長(zhǎng)度、市政接入長(zhǎng)度等成本測(cè)算的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)（詳見(jiàn)附件）；啟動(dòng)版目標(biāo)成本主要參考公司的歷史經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)、市場(chǎng)變化預(yù)期、項(xiàng)目的特點(diǎn)（基礎(chǔ)形式、市政接駁口等），根據(jù)配置標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測(cè)算；,10,項(xiàng)目啟動(dòng)階段,根據(jù)《項(xiàng)目目標(biāo)成本（

6、啟動(dòng)版》，項(xiàng)目成本經(jīng)理負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成員一起研討，最后由項(xiàng)目成本經(jīng)理和項(xiàng)目研發(fā)經(jīng)理負(fù)責(zé)形成《項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制重點(diǎn)和控制方案》，并經(jīng)公司造價(jià)采購(gòu)部經(jīng)理、公司研發(fā)經(jīng)理審核，PMO負(fù)責(zé)人、地區(qū)公司總經(jīng)理審批，送達(dá)地區(qū)公司PMO成員；根據(jù)《項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制重點(diǎn)和控制方案》，項(xiàng)目研發(fā)經(jīng)理完成《方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)成本控制附件》，經(jīng)項(xiàng)目成本經(jīng)理、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、公司造價(jià)采購(gòu)部經(jīng)理、公司研發(fā)經(jīng)理審核通過(guò)后，作為《方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)》的附件。,11,方案

7、設(shè)計(jì)階段,方案設(shè)計(jì)完成后20個(gè)工作日內(nèi)，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人組織，項(xiàng)目研發(fā)經(jīng)理負(fù)責(zé)完成《項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（方案）》和《項(xiàng)目產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)（方案）》，項(xiàng)目成本經(jīng)理?yè)?jù)其完成《項(xiàng)目目標(biāo)成本（方案版）》。方案設(shè)計(jì)完成后應(yīng)作好造價(jià)咨詢(xún)單位的委托，以便進(jìn)行相關(guān)指標(biāo)的測(cè)算及方案技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較；方案設(shè)計(jì)完成后應(yīng)委托造價(jià)咨詢(xún)單位、面積測(cè)繪單位對(duì)規(guī)劃建筑面積、銷(xiāo)售建筑面積、造價(jià)建筑面積進(jìn)行計(jì)算；,12,方案設(shè)計(jì)階段,項(xiàng)目目標(biāo)成本方案版中單體的建筑指標(biāo)應(yīng)由成本經(jīng)理測(cè)算

8、完成，至少應(yīng)包括：外墻面積指標(biāo)、外保溫面積指標(biāo)、外裝不同飾材的面積指標(biāo)、外裝線(xiàn)條指標(biāo)、門(mén)窗面積指標(biāo)、屋面飾材指標(biāo)、防水面積指標(biāo)、大堂裝飾面積指標(biāo)、室內(nèi)公共部分裝修面積指標(biāo)、室內(nèi)精裝修面積指標(biāo)（精裝修交房項(xiàng)目）；基礎(chǔ)工程成本應(yīng)結(jié)合地質(zhì)勘察報(bào)告，計(jì)算基礎(chǔ)工程量結(jié)合歷史數(shù)據(jù)、市場(chǎng)預(yù)期測(cè)算；主體工程成本的工程量參考?xì)v史項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，單價(jià)結(jié)合現(xiàn)合同條件以及市場(chǎng)預(yù)期進(jìn)行測(cè)算；,13,方案設(shè)計(jì)階段,景觀工程成本的工程量應(yīng)按照方案圖進(jìn)行測(cè)算完成，

9、至少應(yīng)包括：景觀面積、軟景面積、硬景面積、水體面積、鋪裝面積、擋墻工程量、圍墻工程量、代征綠地面積；三通一平工程成本的土石方工程量應(yīng)根據(jù)方案圖（或平場(chǎng)圖）、原始地貌圖進(jìn)行計(jì)算，施工道路、施工水電、臨時(shí)設(shè)施根據(jù)施工平面布置圖測(cè)算；基礎(chǔ)設(shè)施工程成本根據(jù)綜合管網(wǎng)圖（方案版）測(cè)算工程量，至少應(yīng)包括：道路工程量、雨污水工程量、雨污水處理池工程量、強(qiáng)弱電管網(wǎng)工程量、給水管道工程量；,14,方案設(shè)計(jì)階段,如《項(xiàng)目目標(biāo)成本（方案版）》未超過(guò)《項(xiàng)目目

10、標(biāo)成本（啟動(dòng)版》中的預(yù)設(shè)總成本（除土地外開(kāi)發(fā)成本）的3%，則只需按《方案設(shè)計(jì)階段成果》審批流程提交審批。否則，需項(xiàng)目研發(fā)經(jīng)理和項(xiàng)目成本經(jīng)理對(duì)超預(yù)設(shè)目標(biāo)成本的原因進(jìn)行分析和總結(jié)，并提交地區(qū)公司PMO進(jìn)行研討和審核。根據(jù)審核通過(guò)的《項(xiàng)目目標(biāo)成本（方案版）》，由項(xiàng)目研發(fā)經(jīng)理負(fù)責(zé)完成《初步設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)成本控制附件》，并報(bào)項(xiàng)目成本經(jīng)理、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、公司造價(jià)采購(gòu)部經(jīng)理、公司研發(fā)部經(jīng)理審核，作為《初步設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)》的附件。,15,初步設(shè)計(jì)階段,初步設(shè)計(jì)

11、完成后20個(gè)工作日內(nèi)，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人組織，項(xiàng)目研發(fā)經(jīng)理負(fù)責(zé)完成《項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（初設(shè)）》和《項(xiàng)目配置標(biāo)準(zhǔn)（初設(shè)）》。如無(wú)初步設(shè)計(jì)，可省略此項(xiàng)工作。初步設(shè)計(jì)完成后30個(gè)工作日內(nèi)，依據(jù)《項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（初設(shè)）》、《項(xiàng)目配置標(biāo)準(zhǔn)（初設(shè)）》，項(xiàng)目成本經(jīng)理組織項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)參加，共同開(kāi)會(huì)充分討論，完成《項(xiàng)目目標(biāo)成本（執(zhí)行版）》。如無(wú)初步設(shè)計(jì)，需在招標(biāo)圖紙完成后30個(gè)工作日內(nèi)完成《項(xiàng)目目標(biāo)成本（執(zhí)行版）》。,16,初步設(shè)計(jì)階段,初步設(shè)計(jì)圖紙應(yīng)委托造價(jià)咨

12、詢(xún)單位進(jìn)行工程量、價(jià)計(jì)算 ，并提出技術(shù)經(jīng)濟(jì)優(yōu)化措施建議；根據(jù)初步設(shè)計(jì)圖紙對(duì)規(guī)劃建筑面積、銷(xiāo)售建筑面積、造價(jià)建筑面積進(jìn)行計(jì)算；初步設(shè)計(jì)圖紙的工程量、價(jià)計(jì)算，包括單體建安裝修工程、配套設(shè)施工程、基礎(chǔ)設(shè)施工程、環(huán)境景觀工程；,17,初步設(shè)計(jì)階段,作實(shí)體樣板房的項(xiàng)目，如在初步設(shè)計(jì)完成時(shí)，樣板房的施工圖已完成，應(yīng)按樣板房的施工圖預(yù)算工程量進(jìn)行計(jì)算；如《項(xiàng)目目標(biāo)成本（執(zhí)行版）》未超過(guò)《項(xiàng)目目標(biāo)成本（方案版》中的預(yù)設(shè)總成本（除土地外開(kāi)發(fā)成本）的

13、3%，則只需按《初步設(shè)計(jì)階段成果》審批流程提交審批。否則，需要項(xiàng)目成本經(jīng)理和項(xiàng)目研發(fā)經(jīng)理對(duì)超預(yù)設(shè)目標(biāo)成本的原因進(jìn)行分析和總結(jié)，并提交地區(qū)公司PMO進(jìn)行研討和審核。審核后，同時(shí)抄送公司PMO成員、項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成員、集團(tuán)運(yùn)營(yíng)中心、集團(tuán)財(cái)務(wù)部。,18,初步設(shè)計(jì)階段,根據(jù)審核通過(guò)的《項(xiàng)目目標(biāo)成本（執(zhí)行版）》，由項(xiàng)目研發(fā)經(jīng)理負(fù)責(zé)完成《施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)成本控制附件》，并報(bào)項(xiàng)目成本經(jīng)理、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、公司造價(jià)采購(gòu)部經(jīng)理、公司研發(fā)部經(jīng)理審核，作為《施工圖設(shè)計(jì)

14、任務(wù)書(shū)》的附件。《項(xiàng)目目標(biāo)成本（執(zhí)行版）》需按照集團(tuán)統(tǒng)一模板編制。,19,工程實(shí)施階段,成本分解及合約規(guī)劃《項(xiàng)目目標(biāo)成本（執(zhí)行版）》編制完成后15個(gè)工作日內(nèi)，由項(xiàng)目成本經(jīng)理負(fù)責(zé)，組織項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成員及其他相關(guān)人員，參照集團(tuán)合約規(guī)劃體系對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行分解，形成《項(xiàng)目目標(biāo)成本分解及合約規(guī)劃》。項(xiàng)目成本經(jīng)理負(fù)責(zé)將審批通過(guò)的《項(xiàng)目目標(biāo)成本分解及合約規(guī)劃》錄入到成本系統(tǒng)。依據(jù)工程實(shí)際情況，項(xiàng)目成本經(jīng)理負(fù)責(zé)對(duì)合約規(guī)劃的版本進(jìn)行更新。,20,工程

15、實(shí)施階段,動(dòng)態(tài)成本跟蹤合同簽訂人在簽訂合同時(shí)，應(yīng)與合約規(guī)劃對(duì)應(yīng)，并對(duì)付款計(jì)劃進(jìn)行拆分。項(xiàng)目成本經(jīng)理負(fù)責(zé)復(fù)核。在施工圖完成后45天內(nèi)，項(xiàng)目成本經(jīng)理應(yīng)負(fù)責(zé)組織完成施工圖預(yù)算，并對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行預(yù)算調(diào)整。預(yù)算調(diào)整由項(xiàng)目成本經(jīng)理負(fù)責(zé)錄入成本系統(tǒng)。施工圖預(yù)算包括單體建安裝修工程、配套設(shè)施工程、基礎(chǔ)設(shè)施工程、環(huán)境景觀工程；每月25日前由造價(jià)采購(gòu)部指定人員將庫(kù)存材料費(fèi)用進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)，轉(zhuǎn)入項(xiàng)目成本。項(xiàng)目成本經(jīng)理負(fù)責(zé)審查。合同變更( 包括：經(jīng)濟(jì)簽證、

16、設(shè)計(jì)變更、技術(shù)洽商）所產(chǎn)生的合同金額變化，按照相關(guān)制度要求進(jìn)行確認(rèn)及審核后7天內(nèi)，由項(xiàng)目成本經(jīng)理負(fù)責(zé)錄入成本系統(tǒng)。,21,工程實(shí)施階段,月度成本回顧每月28日前，由合同責(zé)任人負(fù)責(zé)對(duì)未發(fā)生合同進(jìn)行清理、預(yù)估，對(duì)已發(fā)生合同金額調(diào)整（如合同預(yù)算調(diào)整、合同變更調(diào)整）進(jìn)行確認(rèn)，并匯總提交給項(xiàng)目成本經(jīng)理審核，最后由項(xiàng)目成本經(jīng)理在月最后一個(gè)工作日前負(fù)責(zé)形成《項(xiàng)目成本回顧報(bào)告（月度）》。《項(xiàng)目成本回顧報(bào)告（月度）》由公司造價(jià)采購(gòu)部統(tǒng)一指定報(bào)告模板；

17、《項(xiàng)目成本回顧報(bào)告（月度）》審批流程： a.如動(dòng)態(tài)成本（除土地成本外）＞目標(biāo)成本（除土地成本外）×（1+2%），審批流程：項(xiàng)目成本經(jīng)理→項(xiàng)目負(fù)責(zé)人→地區(qū)公司PMO（會(huì)議形式）→地區(qū)總經(jīng)理（抄送地區(qū)公司PMO成員、項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成員、集團(tuán)運(yùn)營(yíng)中心、集團(tuán)財(cái)務(wù)部）。 b.其余條件下，審批流程：項(xiàng)目成本經(jīng)理→項(xiàng)目負(fù)責(zé)人→PMO負(fù)責(zé)人（抄送地區(qū)公司PMO、全體項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成員、集團(tuán)運(yùn)營(yíng)中心、集團(tuán)財(cái)務(wù)部）。,22,工程

18、實(shí)施階段,季度成本回顧每季度最后一個(gè)月25日前，由合同責(zé)任人負(fù)責(zé)對(duì)未發(fā)生合同進(jìn)行清理、預(yù)估，對(duì)已發(fā)生合同金額調(diào)整（如合同預(yù)算調(diào)整、合同變更調(diào)整）進(jìn)行確認(rèn)，并匯總提交給項(xiàng)目成本經(jīng)理審核，最后由項(xiàng)目成本經(jīng)理在每季度最后一個(gè)工作日前負(fù)責(zé)形成《項(xiàng)目成本回顧報(bào)告（季度）》。《項(xiàng)目成本回顧報(bào)告（季度）》審批流程： a.如動(dòng)態(tài)成本（除土地成本外）＞目標(biāo)成本（除土地成本外）×（1+2%），審批流程：項(xiàng)目成本經(jīng)理→項(xiàng)目負(fù)責(zé)人→地

19、區(qū)公司PMO（會(huì)議形式）→地區(qū)總經(jīng)理（抄送地區(qū)公司PMO成員、項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成員、集團(tuán)運(yùn)營(yíng)中心、集團(tuán)財(cái)務(wù)部）。 b.其余條件下，審批流程：項(xiàng)目成本經(jīng)理→項(xiàng)目負(fù)責(zé)人→PMO負(fù)責(zé)人（抄送地區(qū)公司PMO、全體項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成員、集團(tuán)運(yùn)營(yíng)中心、集團(tuán)財(cái)務(wù)部）。,23,工程實(shí)施階段,超目標(biāo)成本的例外情況處理 除定期成本回顧外，如發(fā)現(xiàn)動(dòng)態(tài)成本（除土地成本外）＞目標(biāo)成本（除土地成本外）×（1+5%），可隨時(shí)申請(qǐng)走上述a）流程。,2

20、4,工程實(shí)施階段,《項(xiàng)目目標(biāo)成本（執(zhí)行版）》調(diào)整如出現(xiàn)上述a）和超目標(biāo)成本5%的情況，項(xiàng)目成本經(jīng)理可申請(qǐng)目標(biāo)成本的調(diào)整。調(diào)整流程：項(xiàng)目成本經(jīng)理→項(xiàng)目負(fù)責(zé)人→地區(qū)公司PMO（會(huì)議形式）→地區(qū)總經(jīng)理（抄送地區(qū)公司PMO成員、項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成員、集團(tuán)運(yùn)營(yíng)中心、集團(tuán)財(cái)務(wù)部）。,25,工程實(shí)施階段,月度資金計(jì)劃合同經(jīng)辦人或某項(xiàng)工作的責(zé)任人負(fù)責(zé)編制對(duì)應(yīng)的次月月度資金計(jì)劃。月度資金計(jì)劃在每月最后一個(gè)工作日前編制并審批完成。,26,項(xiàng)目竣工成本確認(rèn),

21、項(xiàng)目竣工成本，是指在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收時(shí)點(diǎn)上，項(xiàng)目的全部成本，包括確認(rèn)的已發(fā)生成本和估算的未發(fā)生成本。已取得結(jié)算書(shū)的，按結(jié)算書(shū)反映，沒(méi)有取得結(jié)算書(shū)的，由合同責(zé)任人進(jìn)行專(zhuān)業(yè)判斷、估算。其費(fèi)項(xiàng)包括開(kāi)發(fā)成本、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。項(xiàng)目成本經(jīng)理負(fù)責(zé)提供開(kāi)發(fā)成本、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用的數(shù)據(jù)，計(jì)財(cái)部負(fù)責(zé)提供分?jǐn)偟皆擁?xiàng)目的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和公司層面發(fā)生的營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用。最后由項(xiàng)目成本經(jīng)理匯總形成《項(xiàng)目竣工成本》。,27,項(xiàng)目竣工成本確認(rèn),項(xiàng)目成本經(jīng)理應(yīng)將《項(xiàng)目竣

22、工成本》與上一版《項(xiàng)目目標(biāo)成本（執(zhí)行版）》比較，分析、說(shuō)明差異原因，并同《項(xiàng)目竣工成本》報(bào)表一起書(shū)面確認(rèn)。每年1-6月竣工項(xiàng)目，須在6月30日前完成《項(xiàng)目竣工成本》，并通過(guò)審批；每年7-12月竣工項(xiàng)目，須在12月31日前，完成《項(xiàng)目竣工成本》，并通過(guò)審批。審批流程：項(xiàng)目成本經(jīng)理→項(xiàng)目負(fù)責(zé)人→地區(qū)公司PMO（會(huì)議形式）→地區(qū)總經(jīng)理（抄送地區(qū)公司PMO成員、項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成員、集團(tuán)運(yùn)營(yíng)中心、集團(tuán)財(cái)務(wù)部）。《項(xiàng)目竣工成本》按集團(tuán)統(tǒng)一指導(dǎo)模板進(jìn)