運用級差地租理論淺析云南地州城市商業(yè)空間布局及優(yōu)化

1、運用級差地租理論淺析云南地州城市商業(yè)空間布局及優(yōu)化運用級差地租理論淺析云南地州城市商業(yè)空間布局及優(yōu)化隨著近年經濟發(fā)展、外資的引入及城市人口的增加，云南各地州城市迎來了空前的發(fā)展契機。在馬克思的級差地租理論中，級差地租分為級差地租Ⅰ和級差地租Ⅱ兩種形態(tài)。前者指因利用肥沃程度較高或位置較好的土地所創(chuàng)造的超額利潤轉化而得；后者則是對同一地塊上的連續(xù)追加投資，由各次投資的生產率不同而產生的超額利潤轉化而來。級差地租的存在需要有三個條件：一是由自

2、然條件和投資不同而產生的生產率的差別；二是土地經營權的壟斷；三是以土地所有權與經營權分離為前提的所有權的壟斷并且這三個條件是缺一不可的。邱雪忠先生認為，在我國社會主義條件下，由城市土地位置的差別帶來的收益的差別，以及在同一塊土地上連續(xù)投資帶來的收益差別都是客觀存在的：由位置較好的土地的稀缺性產生的經營權的壟斷也是客觀存在的與特定社會經濟制度沒有關系他們是由于土地這一特殊的生產要素的特點決定的。在新城市地產開發(fā)過程中，用級差地租理論對地塊

3、價值進行分析時，往往將其轉化為：Ⅰ地塊自身價值（包括地塊形狀、使用年限、四至界面、交通等），其主要反映的是地塊在未做開發(fā)前現狀下所具備的價值，可以視為地塊價值的基數。Ⅱ區(qū)位價值（區(qū)域商業(yè)氛圍、規(guī)劃發(fā)展方向等），其反應的是由于向前和向后一個較長時間段內人類活動對地塊價值的影響，可以視為地塊價值的加成部分。前者主要是對地塊現狀的描述，后者則更多的是對預期的判現代化城市中導致人口遷移的因素主要有：A、自然因素（自然環(huán)境變化因素、人口增長因素）

4、B、經濟因素（產業(yè)結構變化因素）C、政治因素（戰(zhàn)爭等因素）商業(yè)的生存離不開人氣，按云南省地州城市的現狀而言，目前影響城市人口遷移的主要因素還是經濟因素。仍以普洱市為例，對產業(yè)鏈因素影響進行分析。普洱市政府規(guī)劃中將普洱市區(qū)定義為普洱旅游業(yè)軸心城市，這是該城市產業(yè)機構調整的主要發(fā)展方向之一。但目前這一產業(yè)鏈在當地的發(fā)展僅僅為起步階段；相較景洪、麗江、大理等老牌旅游城市，旅游人均收入較低。短期內以此作為新城人口數量增長的重點不太現實。2010

5、年春節(jié)黃金周四城市旅游接待情況表政府對各地產業(yè)結構的調整，新產業(yè)鏈的形成，促使舊城居民和新的外來人口向新城區(qū)遷移，新城區(qū)商業(yè)空間的價值也才能得以體現。二、根據級差地租理論對云南地州城市商業(yè)空間規(guī)劃的建議A、單中心向多中心轉化云南省地州城市的現有商業(yè)中心基本都位于老城區(qū)中心位置，多種產業(yè)鏈聚集，功能雜陳。由于歷史形成的原因，一些面積需求大、承租能力差的商業(yè)（如倉儲式專業(yè)市場、大中型賓館酒店等）仍然留在城市核心商圈內周邊。但隨著城市的發(fā)展，