解析物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營難題

1、解析物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營難題解析物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營難題“物業(yè)管理”產(chǎn)生于19世紀的英國，伴隨工業(yè)革命逐漸興起，發(fā)展到今天已經(jīng)有近200年的發(fā)展歷程。早在“九五”期間我國建設(shè)部就認為：“全面推行物業(yè)管理是房屋管理領(lǐng)域深化改革的重要內(nèi)容，同時對房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)制度的改革也將起到推動和促進作用，要在全國范圍內(nèi)推行物業(yè)管理新體制。”為了能更好地適應我國的發(fā)展實際，必須對物業(yè)管理進行調(diào)整，開辟一條符合中國國情的新思路。隨著社會的發(fā)展，城鎮(zhèn)化建設(shè)和房改不斷

2、推進，物業(yè)管理已經(jīng)小有成就，但存在的問題仍然很多，這些問題在一定程度上制約著物業(yè)管理的進一步發(fā)展和完善，尤其是物業(yè)管理收費問題。物業(yè)管理公司對業(yè)主的物業(yè)進行管理和維護，為業(yè)主提供保安、保潔、維護和其他綜合性服務(wù)，按規(guī)定收取物業(yè)管理費是理所應當?shù)氖?，但實際情況卻恰恰相反。目前，我國大部分地方的物業(yè)管理費收繳率都只有50%～70%。這么低的收繳率，對于物業(yè)管理公司的生存及服務(wù)質(zhì)量必然造成嚴重的影響，不利于物管行業(yè)的普及和實施。一、相關(guān)法律法

3、規(guī)不完善導致收費困難我國于2003年9月1日起施行《物業(yè)管理條例》；2007年10月1日起施行《國務(wù)院關(guān)于修改規(guī)定》；2007年3月通過《物權(quán)法》，2007年10月1日開始施行。雖說有全國性具體的條例法規(guī)，但缺乏實際操作性，對物業(yè)管理服務(wù)項目、服務(wù)標準沒有統(tǒng)一規(guī)定，對支付多少物業(yè)費，提供什么樣的服務(wù)，對于雙方約定的“質(zhì)”、“價”、“量”等服務(wù)沒有統(tǒng)一的標準和要求。由于各地經(jīng)濟文化我國的物業(yè)管理企業(yè)多數(shù)由房地產(chǎn)公司分立出來，或是從房管部門

4、轉(zhuǎn)制而來，公司規(guī)模小，管理成本高，經(jīng)營效益比較差，從而不具備應有的實力和資格，更缺乏必要的設(shè)備管理人才，造成管理不到位，以及物業(yè)管理人員素質(zhì)較低，服務(wù)態(tài)度低劣。由于規(guī)模小，物業(yè)管理公司希望管理成本越低越好，員工待遇較低，難以招聘到高素質(zhì)的專業(yè)人員。伴隨著業(yè)主生活水平的提高，業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的需求不再滿足于保修、保潔、保綠及秩序維護等基礎(chǔ)服務(wù)，業(yè)主越來越注重物業(yè)服務(wù)細節(jié)。由于居住結(jié)構(gòu)的變化、環(huán)保的要求和人們對舒適度的要求不斷增高，現(xiàn)代化的建

5、筑設(shè)備系統(tǒng)大到供電、給排水、供暖、空調(diào)、電梯、通訊、電視接收系統(tǒng)、停車，小到水龍頭、馬桶、電源開關(guān)等。隨著業(yè)主文化素質(zhì)和維權(quán)意識的不斷提高，要求物業(yè)管理服務(wù)全面化和多樣化，現(xiàn)在的物業(yè)管理不僅是房屋管理，還涉及物權(quán)維護、財產(chǎn)保護等。由于工作從單一進入復雜，有的物業(yè)管理公司的業(yè)務(wù)無法適應新要求，與業(yè)主容易產(chǎn)生矛盾。三、開發(fā)商遺留問題導致收費困難物業(yè)管理公司是在開發(fā)商交房后進入小區(qū)，開發(fā)商為了自己的達到銷售利潤，在銷售時可能會對業(yè)主進行某些承