寫字樓發(fā)展概述

1、,,第一篇 寫字樓概述,,一、寫字樓的概念寫字樓就是專業(yè)商業(yè)辦公用樓的別稱，是指用于辦公的建筑物，即辦公用房，指機關、企業(yè)、事業(yè)單位行政管理人員、業(yè)務技術人員等辦公的業(yè)務用房。嚴格地講，寫字樓是不能用于住人的。,而現(xiàn)代寫字樓正向綜合化、一體化方向發(fā)展，是指擁有一定規(guī)模的面積，具有良好的建筑和現(xiàn)代化設施、以及優(yōu)質的物業(yè)管理服務、能夠滿足現(xiàn)代社會辦公的各種需要的樓宇。,,,二、寫字樓的起源 “寫字樓”一詞起源于英文中的“O

2、FFICE”，后經港澳翻譯成“寫字樓”， （亦稱為辦公室）最早出現(xiàn)于產業(yè)革命時期，那時的辦公室是隨著已成為社會生產基礎的工廠而出現(xiàn)的一個附屬物。今天，寫字樓作為生產和處理各種商務活動的信息場所，正在成為社會生產的基礎。 目前，經濟、社會狀況都在發(fā)生著激烈的變化，在這種變化中，企業(yè)自身也必須進行變革。為了適應這種社會的發(fā)展需求，也要求寫字樓在形態(tài)和功能上要多樣化。特別是近幾年信息化技術的快速發(fā)展，更加速了這種變化的趨勢。

3、先進的寫字樓設計水平，從一個側面反映這個國家的科學、技術、經濟發(fā)展水平。,,三、寫字樓的發(fā)展趨勢向高層發(fā)展1.1 物質基礎近代高層辦公建筑始于19世紀，科技和工業(yè)的快速發(fā)展為辦公樓向高層發(fā)展奠定了物質基礎：鋼鐵及鋼筋混凝土在建筑上的應用，給建筑結構方式和建筑造型提供了新的可能性；1877年電話問世，改變了人們必須面對面的談話方式；1879年發(fā)明電燈，為辦公樓從自然采光向人工采光創(chuàng)造了條件，使辦公樓的進深再不受自然光的限制；1

4、870年在高層建筑中首次使用電梯，電梯的應用為辦公建筑向空中發(fā)展創(chuàng)造了條件，這些都是辦公樓向高層發(fā)展的物質基礎。,,1.2社會原因由于資本主義的發(fā)展，城市人口的高度集中，城市用地緊張；許多辦公樓建在城市中心的繁華地帶；在有限的昂貴的土地上需要容納大量的辦公場所；功能相同的辦公層的疊加，可以集中地使用各種先進設備；樓房的業(yè)主把建筑物當作炫耀實力的手段。根據1994年的統(tǒng)計：世界上每年建造的高層建筑中有75%是辦公建筑，當前世界上最高的

5、30余幢建筑幾乎都是辦公建筑或綜合性的辦公建筑。在1945年第二次世界大戰(zhàn)結束后高層建筑如雨后春筍大量興建，如美國紐約的世界貿易中心大廈、芝加哥的西爾斯大廈等。除美國外，其他國家一般是在50年代發(fā)展到20-30層，到70年代超過50層。許多高層辦公樓以其特有的形象成為世界有名的建筑：德國慕尼黑市BMW公司辦公樓、日本東京都新宿住友大樓、香港匯豐銀行、俄羅斯莫斯科經互會辦公樓等。,,案例欣賞：,美國—帝國大廈是世界七大工程奇跡之一，地

6、上建筑高381米，共有102層， 1930年動工，1931年落成，僅用了410天。在建筑史上創(chuàng)每周修建4層半樓的紀錄；每天參加施工的人員高達4000人。,2009年9月30日在中華人民共和國成立60周年前夕，帝國大廈點亮了紅、黃雙色燈光表示慶祝,,相關影視作品：帝國大廈的頂層一直是文藝界喜愛取景的地方，自大廈建成后，共有90多部電影選擇這里作為取景點，其中包括《金剛》和《西雅圖夜未眠》等經典電影。1964年電影《帝國大廈》，485分鐘

7、，鏡頭一動不動對著帝國大廈拍了8個多小時。 　　在《獨立日》中帝國大廈被外星人摧毀，整個紐約也隨之淪為廢墟。 　　1993年的電影《西雅圖夜未眠》，男女主角片末在樓頂相見。 　　2004年電影《后天》中，帝國大廈被冰封上了?！　?010年的電影《波西杰克遜與神火之盜》中，帝國大廈被視作古希臘天神的居住地“奧林匹斯”的電梯。 2010年美劇《緋聞少女》里男主角chuck約會女主角Blair的地方。,,美國—世界貿易

8、中心 位于紐約曼哈頓島西南端，是美國紐約的地標之一。由兩座并立的110層的（415.14米）塔式摩天樓、4幢7層辦公樓和1幢22層的旅館組成，其中包括海關大廈和豪華級瑪里奧特飯店等。世界貿易中心曾為世界上最高的雙塔，紐約市的標志性建筑，也曾是世界上最高的建筑物之一。世界貿易中心是紐約重要的觀光點，平均每年接待大約170多萬游客。大樓內共有22個餐館和咖啡館。兩樓共有239部電梯，其中最快的電梯每秒鐘升高27英尺。可容納5萬

9、名工作人員，同時可容納2萬人就餐。,,襲擊事件： 作為紐約地區(qū)的重要地標，世界貿易中心一度成為國際恐怖分子的襲擊目標。如：1993年2月26日，紐約世貿中心姊妹樓地下停車場曾發(fā)生大爆炸，造成6人死亡，1000多人受傷，被稱為“美國本土歷史上最有破壞性的恐怖主義活動”， 恐怖份子都被判處240年的徒刑。2001年9月11日，世貿中心被恐怖分子用噴射客機自殺攻擊，最終倒塌下來，2979人喪生。,世貿重建：2006年，美國政府重建世貿中心

10、，主體建筑定名為自由塔，2011年竣工啟用。設計為104層高的摩天大樓“世界貿易中心于2010年8月破土動工。建成后將是美洲第一高樓。它的高度將達到1776英尺(541米)，寓意美國獨立的年份。,,美國—西爾斯大廈位于美國芝加哥市，是上個世紀世界最高的建筑之一。于1974年建成，高443米，總建筑面積41.8萬平方米，地上110層，地下3層，由9個22.9米見方的正方形組成，直至2004年臺北101塔建成以前，西爾斯大廈一直保持著“世

11、界最高屋頂”和“世界最高居住層”的桂冠,“9·11”事件發(fā)生后，美國政府更加重視西爾斯大廈的保護工作，已經投資約650萬美元加強大廈的安全措施，其中包括：為大樓安裝了更多的數碼相機；任何人進入大樓必須持安全卡；警力增加；改善了大樓內部與政府部門及外界的通信聯(lián)系等。,,哈利法原名迪拜塔，又稱迪拜大廈或比斯迪拜塔，是位于阿拉伯聯(lián)合酋長國迪拜的一棟摩天大樓，總高828米，160層，由韓國三星公司負責營造， 2010年1月4日竣工啟用

12、。,迪拜哈利法塔,哈利法塔加上周邊的配套項目，總投資超70億美元。37層以下是世界上首家ARMANI酒店，45層至108層則作為公寓。第123層將是一個觀景臺，可俯瞰整個迪拜市。建筑內有1000套豪華公寓，周邊配套包括：龍城、迪拜MALL及配套的酒店、住宅、公寓、商務中心等項目。,,大廈內設有56部升降機，速度最高達每秒17.4米，另外還有雙層的觀光升降機，每次最多可載42人。在2009年1月17日高度達到了最終的828米（2,717英

13、尺），是人類歷史上首個高度超過800米的建筑物，已經入選吉尼斯世界紀錄世界最高建筑物。,,《碟中諜4》哈利法塔拍攝場景,,臺北101,又稱臺北101大樓，在規(guī)劃階段初期原名臺北國際金融中心，位于我國臺灣省臺北市信義區(qū)，由建筑師李祖元設計，KTRT團隊建造，共101層，高508米。保持了中國世界紀錄協(xié)會多項世界紀錄。,世界第一座防震阻尼器外露于整體設計的大樓，重達660噸，在85、86、與88樓用餐可以看到這個帶有裝飾且外型像大圓球的阻尼

14、器，其直徑5.5米也是世界第一。世界最高速度的電梯：從5樓直達89樓的室內觀景臺只需37秒，電梯攀升的速度為每分鐘1010米，是世界最快的電梯，其長度也是世界第一。,,上海環(huán)球金融中心,位于中國上海陸家嘴，是以辦公為主，集商貿、賓館、觀光、會議等設施于一體的綜合型大廈。 2008年8月竣工。是中國目前第二高樓、世界第三高樓、世界最高的平頂式大樓，樓高492米，地上101層，開發(fā)商為上海環(huán)球金融中心公司，由日本森大樓公司主導興建。四大

15、之最：1、人可達到高度世界第一：472米，大樓100層的觀光天閣是世界上人能到達的最高觀景平臺。 2、世界最高中餐廳：416米，設在93層的中餐廳。3、世界最高游泳池：366米，設在85層的游泳池。4、世界最高酒店：設在大樓79至93層的柏悅酒店。,,大樓樓層規(guī)劃為地下2樓至地上3樓是商場，3～5樓是會議設施，7樓至77樓為辦公室，79～93樓是酒店，由凱悅集團負責管理，94至100樓為觀光、觀景設施，共有三個觀景臺，其中94樓

16、為“觀光大廳”，是一個約700平方米的展覽場地及觀景臺，可舉行不同類型的展覽活動，97樓為“觀光天橋”，在第100層又設計了一個最高的“觀光天閣”，長約55米，地上高達474米，不僅超越了加拿大國家電視塔的觀景臺，也超過了迪拜的哈利法塔觀景臺（地上440米），成為未來世界最高的觀景臺。,樓層規(guī)劃：,,2. 向智能化發(fā)展智能化寫字樓是一種新的建筑體系，近年來由于電子計算機的發(fā)展和普及，實現(xiàn)了人工智能型管理，為情報通訊事業(yè)的迅速發(fā)展提供了

17、新的可能。80年代在美國、日本等發(fā)達國家興起的智能型辦公大樓就是適應高度競爭的需要而誕生的高技術、高效率的新型辦公大樓。2.1智能化寫字樓的發(fā)展歷史美國最早的智能化寫字樓：1984年1月，美國康涅狄格州哈特福德市建設的City Place(都市辦公大樓)，被譽為世界上最早的智能型大樓。這幢大廈內擁有計算機、專用數字交換機和局域網，能為住戶提供話音通信、文字處理、電子郵件、情報資料檢索和科技計算等服務；大樓內的建筑設備實現(xiàn)了綜合管

18、理自動化，采用了新型空調系統(tǒng)、防災設備和最新型的電梯。這些產品節(jié)約能源、可使住戶減少租金，而且這些設備使住戶得到安全、舒適和方便；,,日本最早的智能化寫字樓：,日本最早的智能化大樓是1985年2月的東京三井新二號館，另一幢是1985年8月的東京本田青山大樓，以青山大樓為例，其智能化功能主要表現(xiàn)在：山下班簽到、食堂記帳、進出門戶等都使用ID卡自動打卡記錄；使用電子郵件、錄象機等，減少桌上的文書，提高辦公效率；大樓安全性能高，能應付多

19、種災害，確保樓內人員安全；節(jié)約能源，如水循環(huán)利用，自然能源的有效利用，排熱的回收利用等；每層沒有柱子和固定的隔墻，保持最大的彈性空間，便于對應多種用途使用。,,各國智能化寫字樓的發(fā)展歷程：美國：智能化大廈的概念源于美國，美國一直處于智能化大廈建設的領先地位，主要是由于美國較早的開放了信息技術市場。在80年代末期，美國占據了世界信息技術市場43%的市場份額。特別是，90年代以來，美國開始實施信息高速公路計劃，繼續(xù)保持了技術領先的勢

20、頭。但美國經濟的衰退，阻礙了智能化大廈的進一步發(fā)展。為了加速回收投資和提高回報率，房地產商不愿意在樓內安裝復雜而高級的智能化設備。經濟衰退使大量辦公用房空置，需求不足有使得寫字樓租金大幅度下降。近年來，美國新建和改建的寫字樓中有近70%為智能化大廈。,,日本：與美國不同，日本智能化大樓的建設中政府起了舉足輕重的作用。日本制定了四個層次的發(fā)展計劃：智能城市、智能建筑、智能家庭、智能設備。由于日本城市擁擠、辦公場所狹窄、地價高昂、資源稀少，

21、使日本大企業(yè)對智能化寫字樓的建設異常積極。日本的智能化大樓，多用于企業(yè)自用或部分自用的辦公樓。亞太地區(qū)：作為世界經濟最活躍的地區(qū)，亞太地區(qū)陸續(xù)出現(xiàn)了一批高標準的智能化大樓。經濟的高速發(fā)展，帶動了 辦公樓需求的旺盛。東京和香港是世界上房價和租金最高的城市，加之城市熟練白領工作人員的工資水平高，企業(yè)不得不大量采用辦公自動化設備，以提高工作效率，減少雇員和辦公面積。,,,,中國：智能化大廈在中國大陸的出現(xiàn)是改革開放后尤其是90年代以后的新生

22、事物。中國經濟的增長，迫切需要進入信息化階段。信息產業(yè)迅速發(fā)展，通訊基礎設施大為改觀，這些都是智能化大樓的興建提供了堅實的物質基礎。經濟的發(fā)展使中心城市的產業(yè)結構發(fā)生變化，第三產業(yè)的比例升高；跨國公司、外資企業(yè)的進入以及國內眾多外貿公司、金融機構、房地產公司和企業(yè)集團都形成了對智能化大廈的需求。上海市頒布了第一個《智能建筑設計標準》，提高我國智能化大樓的技術水平無疑是十分有意義的。,,3. 向綜合性發(fā)展綜合性是指隨著經濟的發(fā)展，寫字樓

23、產品不僅只單純承擔辦公的功能，而且還承擔了如購物、居住、休閑、餐飲等多方面的功能。3.1產生原因需求的因素：單純的辦公大樓上下班時人流非常集中，無法很好地解決上班人員的交通、餐飲、購物、休息、居住等要求。為了克服這個問題，就出現(xiàn)了多功能的綜合性大樓；建筑物所有者經濟效益最大化的考慮。3.2建筑綜合體是將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅館、展覽、餐飲、會議、文娛、交通等城市空間的三項以上進行組合，并在各部分之間建立一種相互存在，相互助益

24、的能動關系，從而形成一個多功能、高效率而統(tǒng)一的綜合體。,,3.2.1 建筑綜合體基本特征：空間尺度大，空間形式處理豐富交通系統(tǒng)形態(tài)打破了傳統(tǒng)的街道單一層面的概念，形成豐富多變的街道空間應用現(xiàn)代城市設計、環(huán)境與行為理論進行景觀于環(huán)境設計高科技、高智能設施的使用全天候服務周期設計3.2.2 建筑綜合體功能構成：辦公、酒店、商業(yè)、居住、交通,,4、向靈活性發(fā)展伴隨著信息環(huán)境的網絡化和高度信息化的社會時代的到來，寫字樓的

25、環(huán)境也隨之而發(fā)生了變化，因此為了和辦公樓的變化相適應，就必須在設計的時候具有高度的靈活性；尤其是空間上，可以靈活適應各類客戶的需要，無論是大客戶、小客戶；自用型、投資型；都可以靈活的劃分和調整。網格：靈活性還表現(xiàn)在寫字樓采用將室內地墻與吊頂平面按一定模數與尺度劃分成為網格。在這些網格中安排相同的燈光、空調、電器插頭等裝置，供租用者依自己的需要安排隔斷，以劃分不同的空間面積，滿足不同使用要求。,,四、國內寫字樓的發(fā)展,計劃經濟時期，中國

26、傳統(tǒng)生產方式中沒有寫字樓，只有行政管理的單位辦公樓，它的管理是一種只對內進行行政管理的封閉式辦公方式。 隨著中國的對外開放，計劃經濟向市場經濟過渡，多元化經濟迅速發(fā)展，各類公司應運而生。功能設施齊全的商務化寫字樓、具有特殊生存空間的商住樓迅速崛起，進而拉動了房地產業(yè)的迅猛發(fā)展。 最初的寫字樓，是因商務活動的需要而集中在一群小房子中的各自獨立又相互緊密聯(lián)系的相關業(yè)務群體。建筑師從土地的集中有效利用和減少風雨中的

27、交通時間與距離考慮，開始將這些分散的小房子堆在一起向高發(fā)展，把銀行、律師、會計師、商業(yè)客戶集中在一起。 隨后發(fā)現(xiàn)當這些工作人群集中之后，還需要解決他們的喝咖啡、吃飯、休閑、健身、合并使用公共服務功能等問題，就開始在寫字樓中增加相應的功能設施(如集中的衛(wèi)生間、開水間、餐廳、健身房等)。經過長時期的發(fā)展進程，寫字樓有了其特定的含義及概念。,,第一代寫字樓：普通型商務寫字樓(50至80年代初)結構：采用沉重的磚石結構墻體。層

28、數：層高大都不超過6層。用途：多為自用型行政辦公樓。體制：事業(yè)型行政化管理。配套：普通型寫字樓往往是自成體系，圍墻圍地，獨門獨院并配有小禮堂、食堂、車庫、鍋爐、醫(yī)務室、托兒所等機構，形成萬事不求人的閉關自守局面。在功能上只能提供簡單的辦公場所，陳舊的通訊手段，大食堂式的午餐服務，傳達室式的報刊信件收發(fā)，值班室式的保安措施等項內容。,,第二代寫字樓：綜合型仿國際標準寫字樓(80至90年代)結構：仍以磚石材料為主，但開始注重寫字樓的

29、時代性、審美性和實用性。層數：從6-8層向高空間格局發(fā)展。用途：分層、分區(qū)出租、出售給業(yè)主或租戶實現(xiàn)了商務寫字樓物業(yè)的商業(yè)化。體制：逐漸開始出現(xiàn)由發(fā)展商統(tǒng)一開發(fā)商務寫字樓，土地劃撥。配套：配備了消防系統(tǒng)、空調系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、中控系統(tǒng)、避雷系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)等現(xiàn)代化設施; 還配備了商務中心。,,第三代寫字樓：智能型商務寫字樓 (90年代后)結構：采用框架剪力墻。層數：層高大都超過20層。用途：多為營利型。體制：土地出讓、產權

30、形式。配套：5A寫字樓標準;通訊自動化(CA)、辦公自動化(OA)、建筑設備自動化(BA)、防火自動化(FA)、安全保衛(wèi)自動化(SA)開始出現(xiàn)人性化服務，商務中心、票務、問詢、郵政、銀行、美容美發(fā)、康樂、洗衣、工作餐、標準服務、特約服務、停車場、保潔、保安服務等內容。,,第四代寫字樓：國際型頂級商務寫字樓 (現(xiàn)在)結構：鋼結構 。層數：比高形式，以建設區(qū)域標志性建筑高度為標準。用途：打造國際影響力、擴大知名度、贏取利益。體制：

31、土地出讓、產權形式、國家鼓勵。配套：基本與第三類相同，但是在建筑標準上有更深一層突破。隨著中國在亞洲乃至世界經濟的重要位置，相信寫字樓的發(fā)展將會趨勢于現(xiàn)代智能化多功能型。而且節(jié)能環(huán)保型智能寫字樓將會涌現(xiàn)。,,,,實施改革開放政策以來，隨著國際貿易的發(fā)展，外資、合資企業(yè)逐漸增多，對現(xiàn)代辦公樓與信息通信的需求不斷增加。在此背景下，大城市相繼出現(xiàn)國際貿易中心和為國際貿易服務的辦公大廈，對國外商社出租，性能現(xiàn)代化，如，北京的國際大廈、賽特大

32、廈、國際貿易中心、北京發(fā)展大廈、金融中心、上海聯(lián)誼大廈、廣州的廣東國際大廈、深圳的國貿大廈等。這些工程多是與國外合資或與國外聯(lián)合設計，引進了一些國外的先進技術和設備，把辦公樓的設計向前推進了一步。 上世紀90年代至今，我國寫字樓發(fā)展迅速，相繼出現(xiàn)了北京銀泰中心、上海金茂大廈、上海環(huán)球金融中心等一批綜合性頂級寫字樓項目。它們的主要特點是與前面所講的國際辦公樓的發(fā)展趨勢是吻合的，即高層化、智能化、綜合性、靈活性。,,趨向人性化

33、演變,以深圳寫字樓發(fā)展情況為例：,國貿中心,第一代寫字樓僅能滿足基本使用功能,電子科技大廈,第二代寫字樓初步體現(xiàn)智能化,賽格廣場,第三代寫字樓具有5A級智能化和初級環(huán)保理念,華潤大廈,第四代寫字樓體現(xiàn)生態(tài)健康和人性化,第五代寫字樓高智能化、生態(tài)化與個性化,安聯(lián)大廈,案例：,,五、現(xiàn)階段寫字樓的發(fā)展特點,受政策影響小：“住宅禁商”的出臺，中小企業(yè)重返寫字樓市場，出現(xiàn)眾多“住改商”、“商務公寓”等小型寫字樓產品，產品也以小而精

34、的路線與大寫字樓抗衡。（如鄭州升龍廣場一期的產品。） 樓市調控連連出臺，主要是針對住宅，對寫字樓基本無影響，受到沖擊是比較小的。,國情需求： 中國整個投資環(huán)境的快速發(fā)展，使得外企涌入越來越多，國際企業(yè)來華投資對寫字樓數量和品質的需求也持續(xù)上升，而越來越市場化的中國經濟發(fā)展催生了更多民營企業(yè)的分化、誕生，越來越多的中國人將加入“老板“的行列…..這些都是寫字樓市場將繼續(xù)走好的依據。,,高回報業(yè)態(tài)：當下的房地產運營

35、中，說到最受市場歡迎和最受開發(fā)商青睞的物業(yè)，寫字樓雖不能說是唯一答案，但至少是最重要的一個。由于城市土地緊缺，特別是市中心低價猛漲，建筑物逐步向高層發(fā)展，是許多中小企事業(yè)單位難以獨立修建辦公樓，因此，房地產綜合開發(fā)企業(yè)修建辦公樓出售、出租的業(yè)務迅速興起，是能產生較高回報的業(yè)態(tài)。,與住宅市場相比，寫字樓市場還是一個競爭尚不充分、有待細分的市場，當前發(fā)展商面臨的最大課題是如何建立一個高節(jié)能、高智能、富有特色的寫字樓。,,補充知識：,近幾年，

36、我國寫字樓市場發(fā)展迅速，一線城市表現(xiàn)尤為明顯。 以租金為例： 地產咨詢機構——高緯環(huán)球最新發(fā)布信息表明：目前中國香港寫字樓租金為每平方尺244美元，為全球最高，其次是東京、倫敦西區(qū)和莫斯科。 而2011年全球城市中，以北京租金漲幅最大（漲幅高達41.4%），辦公物業(yè)租用成本全年平均達到每平方尺130美元(一平方米約合10.7平方尺)，位列全球第五。而在2010年，北京僅位列第15。數據顯示，2011年北京中央商務區(qū)頂

37、級寫字樓的租金同比上漲75%。 除北京外，2011年深圳、上海、廣州平均租金水平也均出現(xiàn)了24%、17.4%、9.6的漲幅。,五、寫字樓分類,按功能劃分：寫字樓：基本上只有辦公一種功能，部分帶有底商或群樓商業(yè)，沒有其他功能；商住寫字樓：是指既有辦公又有居住功能的寫字樓。綜合型寫字樓：是指以辦公為主，同時兼具其它，如公寓、商場、影院、酒店等多種功能，一般分層設計。按檔次劃分：目前我國還沒有對寫字樓進行檔次劃分的全國

38、統(tǒng)一標準，業(yè)內一般對寫字樓檔次的劃分是根據區(qū)位、交通狀況、建筑規(guī)模、準修標準、設備及辦公空間情況、配套設施、物業(yè)管理等因素綜合評定為： 頂級寫字樓甲級寫字樓乙級寫字樓丙級寫字樓,,,檔次,指標,按寫字樓檔次劃分,按智能化水平劃分：3A寫字樓：OA（辦公智能化）、BA（樓宇智能化）、CA（通訊傳輸智能化）5A寫字樓：OA （辦公智能化）、BA（樓宇智能化）、CA（通訊傳輸智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）,具體注

39、釋：★ OA（辦公智能化）：門廳多媒體查詢、電子布告、公共廣播、物業(yè)管理系統(tǒng)、商務會議系統(tǒng)。OA的核心問題:以物業(yè)管理，公用信息服務，智能卡管理，商場管理為主的應用軟件系統(tǒng)?！?BA（樓宇智能化）：可對全樓的供排水設備、制冷設備、供電系統(tǒng)和電梯、自動扶 梯進行監(jiān)視及控制。以狀態(tài)監(jiān)視為主，控制啟停為輔。中央空調、冷凍機組、給排水、變配電、公共照明、電梯、三表抄送及空調自動計費系統(tǒng)。,★ CA（通訊傳輸智能化）：綜合布線、寬帶網絡、移

40、動電話樓內覆蓋系統(tǒng)、有線電視及數字程控電話系統(tǒng)?！?綜合布線系統(tǒng)：綜合布線支持電話系統(tǒng)和計算機網絡系統(tǒng)，是一個開放性網絡平臺。室內鋪設架空地板，地面線槽，網絡地板。設計院完成干路敷設。提供以5類線為基礎的綜合布線信息通道?！?無線通信轉發(fā)系統(tǒng)：移動信號增強系統(tǒng)，辦公樓各層設有移動信號增強系統(tǒng)?！?FA（通訊傳輸智能化）：設有智能火災自動報警系統(tǒng)及自動滅火和消防聯(lián)動控制。 廣播音響系統(tǒng)：火災緊急廣播系統(tǒng)與公共廣播合用一套廣播系

41、統(tǒng)?！?SA （安保智能化）：電視監(jiān)控系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、報警系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、停車場管理。,,5A ≠最好品質概念誤區(qū)：如今市場上常有人用5A評價寫字品質等級，實際上是一種概念理解上的誤區(qū)，5A指的是一個寫字樓產品的智能化水平，與寫字樓品質有一定關聯(lián)，但絕對不是劃分寫字樓等級的標準，絕不能說5A寫字樓就是甲級寫字樓或者品質最好的寫字樓，因為影響寫字樓品質的因素很多，如寫字樓區(qū)位、交通、配套、車位、電梯等，智能化程度只是其中一個方面

42、而已。,,,第二篇 鄭州寫字樓市場概況,,一、鄭州寫字樓的宏觀經濟與政策環(huán)境,1．“中原經濟區(qū)”日前被正式納入《全國主體功能區(qū)規(guī)劃》，上升到國家戰(zhàn)略層面。鄭州經濟的高速發(fā)展為寫字樓的發(fā)展帶來契機。2． 地方政府大力扶持寫字樓開發(fā)。鄭州市政府大力提倡在鄭東新區(qū)投資寫字樓，出臺優(yōu)惠政策并采取多種措施鼓勵企業(yè)入駐，既扶持投資主體，又培育需求主體。3. 2011年住宅限購，投資客把目光轉向商業(yè)地產，受調控“擠出效應”的影響，商業(yè)地產

43、在近一兩年逐步進入上升通道，開發(fā)商普遍加大商業(yè)地產比重，試圖轉型或規(guī)避調控風險。 4． 鄭州市寫字樓市場在宏觀調控政策下機遇和挑戰(zhàn)并存。國家調控政策使寫字樓市場融資和取得土地的難度加大，開發(fā)環(huán)節(jié)的不確定因素增多，項目投資風險上升。5. 自2010年4月“新國十條”出臺后，鄭州的寫字樓市場便出現(xiàn)價漲量增的旺勢，商住倒掛現(xiàn)象日益消退。,,二、鄭州市寫字樓發(fā)展史,鄭州市寫字樓始于上世紀90年代初期，雖然與全國同步，但發(fā)展過程相對較慢?？?/p>

44、體來看，鄭州市寫字樓經歷五個發(fā)展時期：●市場萌芽期（1997年以前） 這個時期以民房或單位公房為主，如理惠商務、亞達大廈、銀河大廈、科瑞大廈、石橋飯店、明星大廈等物業(yè)，甚至有一些都市村莊的臨街樓。主要特點為：寫字樓均集中分布在金水區(qū)，主要經營方式為租賃經營；規(guī)模??；設備簡陋；物業(yè)管理水平低下；戶型單一?！袷袌鎏剿髌冢?997年—2000年） 鄭州市在這個時期出現(xiàn)了純寫字樓，如經緯大廈、未來大廈、裕達國貿、

45、金博大商務中心等中高檔商務物業(yè)。主要特點為：以高層建筑為主，將通信、網絡、多媒體、會議室、餐廳等較為現(xiàn)代化的辦公功能列入了建筑設計的必要元素；經營方式以租賃為主；建筑結構可靈活分割，智能化水平和物業(yè)管理水平有所提升。,,●市場過渡期（2000年—2004年） 這個時期，形成商住寫字樓為主角、高檔專業(yè)寫字樓為亮點的綜合性寫字樓市場。如融豐花苑、江山智能大廈、日月星城、綠洲花園、未來花園、天下城、錦繡正弘國際公寓等商務及商住

46、兩用物業(yè)。主要特點為：房地產開發(fā)企業(yè)開始大量介入寫字樓市場，一些諸如SOHO類的商住樓雨后春筍般地投放市場，購房自用辦公或投資需求旺盛，整個寫字樓市場交易活躍，樓宇更加專業(yè)化，投資需求快速增長，戶型設計、相關配套更加科學、齊全?！袷袌霭l(fā)展期（2005年-2008年） 這個時期是寫字樓市場發(fā)展的專業(yè)契合階段。隨著商住樓辦公的投入使用，諸多問題也日益顯現(xiàn)，影響到部分企業(yè)的形象和品牌，人們的辦公觀念理性回歸，認為真正的純寫

47、字樓才是辦公的最佳場所，也是商務的理想境界。,,此時以信息大廈、聯(lián)合中心、順弛第一國際、綠地世紀峰會等為代表的純寫字樓應運而生。主要的特點為：寫字樓項目集中放量，造成供應激增，寫字樓分布區(qū)域分散，臨街臨路單體樓再次沖擊市場，專業(yè)寫字樓的實力型客戶集中，長期辦公穩(wěn)定性強，寫字樓專業(yè)配置進一步提升并逐步與國際接軌?！袷袌龇€(wěn)定期（2009年及以后） 鄭州目前的寫字樓市場正在向第四代寫字樓邁進。第一代寫字樓僅僅只能滿足于基本功

48、能。第二代寫字樓除了滿足功能需求之外，內部空間開始針對客戶靈活分割，智能化水準有所提升。第三代寫字樓開始考慮以客戶的貼身需求為導向，加入綠色環(huán)保辦公理念，提高舒適度，大大提高了智能化的水平。,,所謂第四代寫字樓，即在第三代的功能基礎上，強調以客戶需求為中心，旨在提供低成本高效率的商務平臺，提倡人性化的溝通與交流，注重辦公空間對企業(yè)文化和員工素質的培養(yǎng)和提高，引導智能化向國際水準看齊，強化綠色環(huán)保辦公理念，提供更多舒適共享交流空間，以及滿

49、足全球經濟一體化的需要，從而達到國際化商務社區(qū)的標準。代表有：綠地千璽廣等5A級寫字樓。主要特點：市場供應多為5A級寫字樓，主要供應集中鄭東新區(qū)與新東站。,,知識延展：,隨著鄭州市經濟的快速發(fā)展，這幾年鄭州市的寫字樓市場供應量及需求量大幅增加，寫字樓市場日趨活躍。以下是鄭州2005年至2011年寫字樓供求關系分析： 2005年-2011年鄭州市寫字樓供求比走勢：,,萬平米,,由于鄭州市房地產市場受發(fā)展模式與經濟的發(fā)展結構所限制，鄭州

50、市之前的寫字樓市場一直處于一種相對低迷的狀態(tài)，隨著鄭東新區(qū)的建設力度逐漸增強，辦公用房的市場逐漸活躍。市場供應量： 2005年-2011年，鄭州市寫字樓市場的新增供應量雖略有起伏，但總體保持向上的格局，除2006年、2009年出現(xiàn)下滑外，其他年份基本保持穩(wěn)步上升，2011年實現(xiàn)寫字樓市場新增供應95.05萬㎡，較2010年同期增加21.38%。市場供求比：2005-2011年鄭州市供求比走勢整體波動起伏明顯，尤其是2009年的供求比

51、呈現(xiàn)大幅上揚，隨后2010年開始出現(xiàn)下滑，說明供給關系緊張的局面在這一年開始開始得到改善。,解讀分析：,,市場成交量：2005-2011年鄭州市寫字樓的成交面積走勢，整體表現(xiàn)為小幅震蕩、穩(wěn)步上揚。2005年到2006年期間，基本處于低位徘徊階段，從2007年開始，寫字樓市場的成交面積出現(xiàn)翻倍增加，除了相對寬松的貨幣政策外，國家宏觀政策方面的傾斜同樣推動了寫字樓市場的成交。成交均價：從圖中可以看出2005-2011年鄭州市寫字樓成交均

52、價呈現(xiàn)穩(wěn)步上揚態(tài)勢，由于對中國未來經濟發(fā)展情況良好的預期判斷，投資者信心的增強，寫字樓成交價格仍處于高位徘徊。受2011年鄭州市“限購令”所影響，部分投資資金從商品住宅市場流向商業(yè)與寫字樓市場， 2011年鄭州市寫字樓市場的成交均價為12471元/㎡，同比上漲46.3%。,,小結： 1、寫字樓是城市第三產業(yè)的重要載體，而第三產業(yè)GDP總量決定著一個城市寫字樓整體容量。自2000年以來，鄭州第三產業(yè)每年增長速度都保持在12%以上。截

53、至2008年，鄭州第三產業(yè)總產出1249.8億元，占河南省第三產業(yè)總產出的27.7%，寫字樓整體容量脫離中等，步入較高水平。 2、自2010年4月“新國十條”出臺后，鄭州的寫字樓市場便出現(xiàn)價漲量增的旺勢，商住倒掛現(xiàn)象日益消退。  3、2011年，鄭州寫字樓銷售額首過百億。由此不難看出，寫字樓在整個地產市場的占比大漲，越來越被業(yè)界重視。許多業(yè)內人士表示，鄭州樓市將迎來寫字樓崛起的時代，寫字樓的熱銷將給相對低迷的樓市注入一針興

54、奮劑。4、在中原經濟區(qū)建設的大背景下，鄭州將成為河南省、外省大型企業(yè)以及外資企業(yè)匯集的大都市，對高檔寫字樓的需求在逐漸增加。” 下一個5~10年鄭州高端寫字樓將會快速發(fā)展，在不斷模仿、創(chuàng)新中，有望趕上一線城市寫字樓水平。,,三、寫字樓市場的分布情況及特點,鄭州的寫字樓市場呈多中心區(qū)域性分布，分布在金水區(qū)、二七區(qū)、中原區(qū)、管城區(qū)、高新區(qū)，鄭東新區(qū)CBD、中央政務區(qū)、高鐵商務區(qū)，主要集中在金水區(qū)和鄭東新區(qū)。,1、金水區(qū) 經三路商務區(qū)分

55、布情況：經三路的東風路到農業(yè)路沿線，以及東風路與農業(yè)路之間的花園路沿線，呈“井”字型商務區(qū)域。主要特點：形成時間較早；商務氛圍及條件成熟；寫字樓最為集中區(qū)域；寫字樓樓宇品質較高；寫字樓租售情況良好。客群情況：政府行政機構和事業(yè)部門；金融、證券、保險公司，如招商銀行、平保險等；國內大中型企業(yè)居多，有部分河南中小型企業(yè)。代表項目：財富廣場、金城國際廣場、廣匯國貿、省匯中心,,金水路商務區(qū)分布情況：集中在金水路，未來路與中州大道之間，

56、有未來供應輻射到鄭汴路。主要特點：大面積、高品質寫字樓宇；在售項目銷售情況良好；未來寫字樓供應量較大；企業(yè)辦公入駐率較低；大面積出售，投資要求高?？腿呵闆r：購買自用的客戶較多；國內大中型企業(yè)。代表項目：曼哈頓廣場2、二七區(qū)分布情況：集中在大學路，逐步向西擴散；西南城區(qū)主要特點：區(qū)域項目檔次較低；商業(yè)氛圍濃厚，但區(qū)域環(huán)境嘈雜；在建項目為舊城改造項目；有獨立的辦公項目供應?？腿呵闆r：區(qū)域內中小型企業(yè)；私營貿易公司代表項目：華

57、城國際中心、升龍國際中心金茂廣場、鼎盛時代,,3、中原區(qū)分布情況：碧沙崗商務區(qū)，集中在桐柏路與嵩山路之間，中原路、隴海路周邊主要特點：鄭州標志性寫字樓項目；區(qū)域行政商務功能減弱；大部分屬城中村改造項目；寫字樓存量不大客群情況：區(qū)域內中小型企業(yè)為主代表項目：裕達國貿、升龍金中環(huán),4、管城區(qū)分布情況：紫荊山商務區(qū)，集中在金水路與航海路東路之間的紫荊山路及航海路沿線主要特點：寫字樓年代較長，硬件設施配套陳舊；本地開發(fā)商投資興建，缺

58、乏專業(yè)的物業(yè)管理；小面積出售或出租，缺乏商務形象；有一定量新的辦公項目供應客群情況：以小型企業(yè)為主；私營的貿易公司、電子信息公司、投資擔保公司等代表項目：裕鴻國際、興達國貿、金城國貿,,5、高新區(qū)分布情況：長椿路與瑞達路之間的科學大道主要特點：教育、科研資源豐富；區(qū)域商務配套尚不健全，商業(yè)氛圍欠缺；擁有高新科技園區(qū)；售價較核心商務區(qū)低客群情況：企業(yè)研發(fā)、辦公總部；創(chuàng)新產業(yè)企業(yè)；科技研發(fā)中心代表項目：國家動漫基地、總部企業(yè)基地

59、,6、鄭東新區(qū)CBD分布情況：商務內環(huán)及商務外環(huán)主要特點：寫字樓樓宇品質高；寫字樓總體供應量大；寫字樓銷售良好；出售及租金價格高?？腿呵闆r：國內外金融機構；世界五百強和國內五百強鄭州辦事處；國內外品牌代理機構等總部及企業(yè)代表項目：藍碼帝王大廈、王鼎國際大廈、綠地千璽廣場,,8、高鐵商務區(qū)分布情況：東風渠東南側，隴海鐵路以北，一零七國道以南主要特點：寫字樓硬件設施品質高；區(qū)域商務配套尚不健全；戶型區(qū)間以大面積為主，對投資要求高

60、；銷售價格高；未來投放量大客群情況：此區(qū)域購買自用客戶較多；國內大型企業(yè)整層購買代表項目：綠地之窗、匯藝廣場、升龍廣場,7、中央政務區(qū)分布情況：金水東路與黃河東路、農業(yè)東路附近，與河南省人民政府為鄰。 主要特點：省機關、國企單位所在地，商業(yè)、交通配套成熟，商務氛圍濃厚。客群情況：國內大型企事業(yè)單位、外企分支機構、區(qū)域內自用客戶居多。代表項目：美盛中心、豫航中心、東方陸港,,四、典型寫字樓案例分析,1、最早的星級寫字樓---裕

61、達國貿,項目位置：中原區(qū)中原路嵩山路交叉口西100米路南落成時間：1999年建筑面積：16萬平方米高度：203米，共45層寫字樓層高：2.4米亮點：鄭州最早的星級酒店，曾為鄭州地標性建筑。毗鄰市政府，綠城廣場，知名度高。客戶群體： 500強企業(yè)、外企、地產公司進駐率：98%租金標準：5元∕天∕㎡物業(yè)費標準：19元∕月∕㎡,,2、紫荊山路風水寶地—興達國貿,項目位置：管城區(qū)紫荊山路與東大街交叉口總建筑面積：12萬平米

62、計劃建成時間：2012年高度：27層標準層面積：3300平米層高：3.2米大堂挑高：7.3米配置：10部高速全智能電梯、純鋁扣板+外墻保溫+玻璃幕墻外立面、7000平米商務大堂、地下三層停車場開盤時間：2011年3月26日銷售均價：12000元∕㎡物業(yè)費標準：4.9元∕月∕㎡,,3、楷林國際,項目位置：金水路與英協(xié)路交匯處落成時間：2009年建筑面積：7.8萬平方米高度：共26層標準層層高：3.15米標準層面積

63、：1400平方米亮點：大堂挑高15.2米，設計富于現(xiàn)代感，彰顯高檔商務形象；辦公區(qū)登記刷卡，管理專業(yè)嚴格；辦公樓綠色生態(tài)設計，中部設計八個空中花園客戶群體： 大型能源企業(yè)、建筑類國企、全球金融企業(yè)、投資類企業(yè)、保險類企業(yè)進駐率：98%租金標準：2.5-3元∕天∕㎡物業(yè)費標準：5.5元∕月∕㎡,,4、財富廣場,項目位置：金水區(qū)經三路與豐產路交叉口落成時間：2005年高度：共22層寫字樓層高：2.4米亮點：寫字樓體量大，供

64、應充足；項目地處經三路中段，有“財富大道”之稱，商業(yè)氛圍成熟客戶群體：中小型投資類企業(yè)、保險類企業(yè)、科技公司、工程公司進駐率：90%租金標準：2元∕天∕㎡物業(yè)費標準：2.1元∕月∕㎡,,5、國貿招銀大廈,項目位置：金水區(qū)農業(yè)路與花園路交匯處西 落成時間：2009高度：共28層寫字樓層高：3.2米客戶群體：大型國有企業(yè)、投資類公司、保險類公司、制造類公司進駐率：100%租金標準：2.5元∕天∕㎡物業(yè)費標準：6元∕月∕

65、㎡,,6、國泰財富中心,項目位置：CBD商務外環(huán)路與通泰路交匯處落成時間：2010高度：共29層建筑面積：6萬平方米標準層層高：3.8米亮點：地處CBD商務外環(huán)，商務氛圍高端；外觀設計兩個Z字型大樓，現(xiàn)代美觀；標準層面積1800平方米，適合大中型企業(yè)辦公；寫字樓整層銷售，便于管理，但對投資要求較高?？蛻羧后w：國內外500強企業(yè)、國外代理機構總部、金融投資機構進駐率：70%租金標準：3元∕天∕㎡ 物業(yè)費標準：6.5元

66、∕月∕㎡,,7、王鼎國際大廈,項目位置：CBD商務外環(huán)路與九如路交匯處落成時間：2010建筑面積：約7萬平方米高度：共29層標準層層高：3.8米亮點：地處CBD商務外環(huán)，商務定位高端；最高層的辦公層高高于標準層高，為大客戶提供優(yōu)越的環(huán)境；客戶群體：世界500強企業(yè)、國內500強企業(yè)鄭州辦事處，國外代理機構總部級企業(yè)進駐率：80%租金標準：2.5-3元∕天∕㎡物業(yè)費標準：5元∕月∕㎡,,,8、藍碼地王大廈,項目位置：CB

67、D商務外環(huán)路與九如路交匯處落成時間：2006年建筑面積： 55890平方米高度：120米標準層層高：30米亮點：中原首家全鋼結構寫字樓,國際甲級寫字樓,5A智能化配置客戶群體：世界500強企業(yè)、國內500強企業(yè)鄭州辦事處，國外代理機構總部級企業(yè)、匯豐銀行等進駐率：租金標準：4-7元∕天∕㎡物業(yè)費標準：6.5元∕月∕㎡,,小結：,步入市場化發(fā)展期后，市場上出現(xiàn)了商住、純寫字樓、高檔寫字樓等多元化產品共存的現(xiàn)象。經市場培育

68、后，越來越多的大中型企業(yè)及投資客開始關注物業(yè)形象及產品品質，因此，純寫字樓、高檔寫字樓將成為以后鄭州辦公市場上的主打產品，其主要分布地將集中在鄭東新區(qū)及高鐵商務區(qū)。 09年以來，鄭州寫字樓整體租金有較明顯的上漲，以鄭東新區(qū)為例，一改過去日租金每平方米1.5元鮮有人問津的局面，部分項目日租金已經提高到每平方米3.5元，依然供不應求。 好的寫字樓，不僅售價高，租金也相當可觀，如CBD內的藍碼地王大廈，目前是東區(qū)租金最高的寫字