城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤的經(jīng)濟(jì)分析——以重慶市沙坪壩區(qū)為例.pdf

1、2004年10月21日，國務(wù)院下發(fā)的《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》(國發(fā)[2004]28號(hào))中明確提出了城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤的政策。該文件第二部分“加強(qiáng)土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃實(shí)施管理”中明確指出：“鼓勵(lì)農(nóng)村建設(shè)用地整理，城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加要與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤?！庇纱?，城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤政策正式出臺(tái)。城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤政策的內(nèi)涵為：在土地利用總體規(guī)劃確定的規(guī)劃用途分區(qū)的基礎(chǔ)上，

2、按照土地集約利用的要求，采取科學(xué)的工程技術(shù)手段，通過將若干擬復(fù)墾為耕地的農(nóng)村建設(shè)用地地塊(拆舊地塊)和用于城鎮(zhèn)建設(shè)的地塊(即建新地塊)共同組成建新拆舊項(xiàng)目區(qū)(以下簡稱項(xiàng)目區(qū))，通過建新拆舊和土地復(fù)墾，最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目區(qū)內(nèi)建設(shè)用地總量不增加，耕地面積不減少、質(zhì)量不降低，用地布局更合理的土地開發(fā)整理工作。 全文分為四個(gè)部分共六章。第一部分為本文的研究背景部分，本部分圍繞“掛鉤”政策的背景、國內(nèi)外有關(guān)城市發(fā)展、農(nóng)村居民點(diǎn)整理等方面的研究理

3、論對(duì)“掛鉤”的理論根源進(jìn)行探討，指出“掛鉤”政策是我國人多地少，耕地資源有限的特殊國情下城市化發(fā)展的必然。城市化引起城市規(guī)模擴(kuò)張，進(jìn)而導(dǎo)致的建設(shè)用地的增長，而建設(shè)用地的擴(kuò)張必須占用耕地，而在我國人多地少，耕地資源有限的情況下對(duì)耕地資源的建設(shè)占用必須進(jìn)行限制。因此，必須在占用耕地的情況下，通過農(nóng)村居民點(diǎn)整理對(duì)耕地進(jìn)行補(bǔ)充，實(shí)現(xiàn)耕地總量的占補(bǔ)平衡；但由于城市發(fā)展用地的迫切需要，所以掛鉤政策提出“周轉(zhuǎn)指標(biāo)”分批下達(dá)建設(shè)用地。提出“分期歸還”解

4、決農(nóng)村居民點(diǎn)整理對(duì)建設(shè)占用的滯后性問題?！皰煦^”政策解決了城市發(fā)展的用地需求，又滿足了保護(hù)耕地、保持耕地總量動(dòng)態(tài)平衡的宏觀要求。 第二部分即第2章，著重分析沙坪壩區(qū)開展掛鉤的基礎(chǔ)條件。本部分結(jié)合具體研究區(qū)域重慶市沙坪壩區(qū)，從城鎮(zhèn)化發(fā)展、新農(nóng)村建設(shè)、城市規(guī)劃等方面分析了本區(qū)開展“掛鉤”的驅(qū)動(dòng)力；從經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、自然條件、公眾認(rèn)同度等方面分析了本區(qū)開展掛鉤的基礎(chǔ)條件。研究認(rèn)為沙坪壩區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，居民受教育程度高，社會(huì)可接受性較好，具備

5、開展掛鉤項(xiàng)目所需要的基本經(jīng)濟(jì)條件，同時(shí)開展城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤是沙坪壩區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的迫切要求，通過掛鉤，可以有效地改善農(nóng)村農(nóng)民生活條件，提高農(nóng)民生活水平。 第三部分即第3章和第4章，為本文的核心研究部分。本部分通過掛鉤潛力測(cè)算，得出到目標(biāo)年2010年，當(dāng)農(nóng)村人均農(nóng)村居民點(diǎn)用地達(dá)到110平方米時(shí)，基本可以滿足沙坪壩區(qū)新增的城鎮(zhèn)用地需求865.74公頃用地需求；到目標(biāo)年2020年，當(dāng)人均農(nóng)村居民點(diǎn)用地縮減到90平方

6、米時(shí)，則農(nóng)村居民點(diǎn)的整理潛力可以達(dá)到1760.23公頃，基本可以滿足城鎮(zhèn)建設(shè)用地新增需求4525.09公頃的38.90％。通過資金投入量、預(yù)期凈產(chǎn)出方面對(duì)沙坪壩區(qū)開展“掛鉤”進(jìn)行“投入-產(chǎn)出”分析及財(cái)務(wù)分析，預(yù)測(cè)得出當(dāng)掛鉤周轉(zhuǎn)指標(biāo)出讓均價(jià)大于37萬元/畝時(shí)，沙坪壩區(qū)開展城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤的經(jīng)濟(jì)可行性較好。通過分析開展掛鉤可能存在的風(fēng)險(xiǎn)因素，本文認(rèn)為掛鉤項(xiàng)目牽扯面大、運(yùn)作周期長，因此要特別注意綜合運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段、技術(shù)手段、行政手段來規(guī)避風(fēng)