房地產(chǎn)設(shè)計指標解析

1、,,房地產(chǎn)設(shè)計指標解析,設(shè)計管理中心2012年11月,一、主要經(jīng)濟技術(shù)指標二、指標與經(jīng)營的關(guān)系三、設(shè)計前提條件需求,目錄,總圖和總平面圖的關(guān)系：,總平面圖——總圖的一部分 總圖——規(guī)劃報建中的“五圖一書”。 包括現(xiàn)狀圖、用地規(guī)劃圖、道路管線工程規(guī)劃圖、綠化規(guī)劃 圖、近期建設(shè)規(guī)劃圖及規(guī)劃說明書。 說明書內(nèi)容：現(xiàn)狀條件分析、規(guī)劃原則和總體構(gòu)思、用地布 局、空間組織和景觀特色要求等，同時包

2、含消防專篇等各個 專項說明。,一、主要經(jīng)濟技術(shù)指標,項目用地 容積率 建筑密度 停車位 配套指標,總平面圖的主要經(jīng)濟技術(shù)指標,用地面積——包括建設(shè)用地面積、城市代征地及飛地,二、指標與經(jīng)營的關(guān)系,項目用地,其中：城市代征地——根據(jù)有關(guān)規(guī)定代征的公共用地，包括代征綠地及代征道路等,,特別注意：代征地的建設(shè)出資主體及使用主體,,,,,,,,A地塊,A地塊,A’地塊,圖中A’地塊相對整個項目屬于飛地

3、。,飛地——屬于同一項目用地但不與主要用地毗鄰的用地,項目用地,特別注意：飛地的可建設(shè)性和相關(guān)指標,項目建設(shè)用地類型：商業(yè)用地、住宅用地、商服用地、酒店、寫字樓、辦公用地等,特別注意：商業(yè)用地和商服用地的區(qū)別,商業(yè)用地：用地性質(zhì)是用于建設(shè)商業(yè)用房屋，出讓后用地的使用年限為40年。商服用地：指商業(yè)、金融業(yè)、餐飲旅館業(yè)及其他經(jīng)營性服務(wù)業(yè)建筑及其相應(yīng)附屬設(shè)施用地。商服用地大部分屬于出讓土地，土地使用年限為40年。,商服用地——包括商業(yè)用地

4、，金融保險用地、餐飲旅館業(yè)用地、其他商服用地，商業(yè)用地只是商服用地的一部分,項目用地,容積率,容積率：指一個小區(qū)的地上總建筑面積與用地面積的比率,對開發(fā)商而言，容積率決定了地價成本在房屋中所占比例 一般情況容積率越高，樓面地價越低，但產(chǎn)品品質(zhì)可能變低 對住戶而言，容積率意味著居住舒適度，一般新區(qū)高層≤3.5 容積率 = 建筑密度 X 平均層數(shù),毛容積率=總的地上建筑面積/總用地面積（含代征地、飛地）,凈容積率=總的地上

5、建筑面積/凈用地面積,容積率,常見產(chǎn)品容積率,獨立別墅：0.1-0.3 雙拼別墅：0.3-0.4 聯(lián)排別墅：0.4-0.7 多層（4-6層）：0.8-1.2 小高層（11層）：1.5-2.0 高層（18層）：1.8-2.5 高層（32層）：3.0-4.5,同樣的容積率，據(jù)項目定位及要求可以有多種產(chǎn)品組合,北京滟瀾山（聯(lián)排）,青島滟瀾海岸一期（類獨棟）,戶面積225-300㎡，平均面積252㎡，容積率0

6、.67,戶面積180-230㎡，平均面積204㎡，容積率0.63,0.6-0.7容積率產(chǎn)品的研究,容積率,,,,容積率≤3.8,容積率,影響容積率的因素——日照、退紅線間距、限高及產(chǎn)品品類、單體樓型等,容積率,日照影響,單體樓型,——大進深多單元的平面組合對容積率貢獻大,樓型的選擇大大提高了容積率一棟住宅占到住宅總面積的36%,邊角地塊的有效利用,規(guī)劃少量東西向建筑（用地位置優(yōu)越）,容積率,不平衡使用容積率（拉高拍低），可有效提高產(chǎn)品

7、溢價及項目總貨值， 做總圖之前要進行業(yè)態(tài)組合比例強排比較 運用兩種業(yè)態(tài)之間的產(chǎn)品類型，賣高一級業(yè)態(tài)的價格，提高溢價空間， 價格舉例：獨棟＞聯(lián)排，洋房＞高層 資源利用最大化，盡可能多的擴大優(yōu)質(zhì)資源戶型比例，擴大溢價范圍 盡可能開發(fā)不占容積率的地上和地下空間，變?yōu)榭射N售面積,容積率,不平衡使用容積率,,容積率,不平衡使用容積率（拉高拍低），可有效提高產(chǎn)品溢價及項目總貨值， 做總圖之前要

8、進行業(yè)態(tài)組合比例強排比較,,容積率,容積率,運用兩種業(yè)態(tài)之間的產(chǎn)品類型，賣高一級業(yè)態(tài)的價格 同樣容積率情況下，實現(xiàn)更高的產(chǎn)品業(yè)態(tài)，產(chǎn)品類型的溢價遠大于產(chǎn)品本身的溢價 一樣的產(chǎn)品業(yè)態(tài)，實現(xiàn)更低的總價區(qū)間,前后下沉式私人花園不但有效的給夾層采光更給住戶帶來舒適愜意的活動場地。入戶大堂前采用緩坡的形式，使整個住宅美觀大氣。采用這種布局方式，對首層戶型可以產(chǎn)生比較大的溢價空間。,容積率,資源利用最大化，盡可能多的擴大優(yōu)質(zhì)資源

9、戶型比例，擴大溢價范圍盡可能開發(fā)不占容積率的地上和地下空間，變?yōu)榭射N售面積,容積率,用足規(guī)劃法規(guī)邊界，變相提高容積率,雙層高陽臺 花架封樓板 閣樓及地下室 裝飾陽臺改房間 假飄窗增加房間面積 設(shè)備板（結(jié)構(gòu)板）變室內(nèi)空間 ……,特別注意：所有偷面積手段報建圖與給業(yè)主的交樓標準是不同的，必須提前 策劃驗收策略及施工先后順序,容積率,雙層高可變空間的利用優(yōu)點

10、：零房間變成兩房，三房變成五房；功能：可以作為家庭娛樂室、書房、保姆間、空中花園等多種用途，上下層不等高分隔，靈活多變。,雙層高陽臺,此種戶型的優(yōu)勢：1.贈送面積比較大2.多增加的面積主要出現(xiàn)在由陽臺圍合而成的室外天井，既不占建筑的體積也不占建筑覆蓋率3.改造后不會增減陽臺的排水設(shè)備，易于改造,花架封樓板,容積率,閣樓及地下室,容積率,,建筑密度——建筑的基地總面積與用地面積的比率 建筑密度反映整個項

11、目的親地程度，親地產(chǎn)品具有較高的溢價能力 損失建筑密度等于白白扔掉一塊溢價空間,建筑密度,對住宅而言：首層價值是標準層價值的1.5-2倍（可做花園及地下室）對商業(yè)而言：城市核心：商業(yè)首層價格/住宅首層價格=3：1城市近郊：商業(yè)首層價格/住宅首層價格=2：1城市遠郊：商業(yè)首層商業(yè)價值/住宅首層價=1.5～2：1,做足沿街商業(yè),建筑密度,商業(yè)步行街，提高項目溢價的另一途徑,建筑密度,,建筑密度,增加首層住宅數(shù)量，提

12、高項目溢價,首層戶型（贈送私家花園或是贈送地下空間）是項目賣價最高的戶型，項目溢價的主要組成部分。,,,,,,容積率和密度規(guī)定,各類建筑密度、容積率上限指標——據(jù)《陜西省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》,特別注意：超出規(guī)范要求的指標很難正常通過審批，需付出額外的公關(guān)成本,關(guān)于車位配比，根據(jù)《陜西省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》的要求：,高端業(yè)態(tài)（別墅、洋房）： 1個車位/100㎡低端業(yè)態(tài)（小戶型）：

13、 0.8車位/100㎡商業(yè)： 1個車位/100㎡酒店： 0.8車位/100㎡寫字樓： 0.7車位/100㎡,停車位,車位經(jīng)營的主要問題：周轉(zhuǎn)率、

14、利潤率,周轉(zhuǎn)率： 銷售節(jié)點晚，由于車位在單體建筑竣工驗收后才能銷售，資金回收期長； 銷售周期長，車位銷售率較低，部分業(yè)主會選擇租車位；利潤率： 地下車庫：對于住宅，當車庫售價超過12萬/個時，負一層車庫有利潤；當車庫 售價超過15萬/個時，負二層車庫有利潤； 機械停車：無產(chǎn)權(quán)，適于商業(yè)、酒店等，住宅慎重考慮； 人防車位：無產(chǎn)權(quán)，可考慮長期租賃，提高車位運營

15、能力； 地面停車：投入產(chǎn)出比高，但影響項目品質(zhì)，需結(jié)合設(shè)計綜合考慮；,停車位,長沙桂花城,停車位,車位成本——地面車位的成本：2.5mx5.0mx150元/m2=1875元負一層車位成本：30-35㎡x2500元/㎡=7.5-8.75萬元負二層車位成本：35㎡x3000元/㎡=10.5萬元人防車位的成本：40㎡x3500元/㎡=14萬元車位運營——地面車位租賃：150元/月 X 12=1800元/年人防車位租賃

16、：300元/月 X 12=3600元/年,融資問題：對于西安地區(qū)而言，可售的這部分車庫，大產(chǎn)權(quán)是在開 發(fā)商手中，購買車位的車主只有使用權(quán)，這樣開發(fā)商可以向銀行抵押，以便繼續(xù)融資。子母車位：西安暫時不認，有的地區(qū)算1.5個車位。（對于地下室空間的利用及銷售非常有利）微型車位：大興區(qū)認10%，需提前溝通。重慶可達到30%。,停車位,車位的其他問題,在設(shè)計規(guī)范中，對微車位和小車位有明確的尺寸規(guī)定：垂直停車：2400x5300

17、（?。?，2200x4500（微）平行停車：2400x6000（?。?200x5500（微）,在實際的設(shè)計中，可以采用小車位+微車位的組合方式，可以利用好柱網(wǎng)和邊角空間。但是對微車位的數(shù)量在前期需要和規(guī)劃局協(xié)商而定。,停車位,小車位應(yīng)用案例,停車位,子母車位應(yīng)用案例,停車位,車戶比——車戶比高對住宅銷售有利，對車位銷售不利一般規(guī)律： 首置首改項目，或低成本低利潤項目，車位數(shù)只要滿足政府報建和驗 收要求的最低限

18、； 盡量多做一些露天車位，減少地下二層車位，充分利用人防面積，控制 每個車位的面積，降低成本。 對于高端項目，車位的利潤較高，車位需求相對較高，車位數(shù)以營銷需 求為準。盡量多做一些有產(chǎn)權(quán)的車位。,,停車位,車庫成本控制方法案例——地面車庫,停車位,車庫成本控制方法案例——停車橋,,,,停車位,車庫成本控制方法案例——地面停車,配套,居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施（配套公建）包括： 教育 醫(yī)療、金融

19、郵電、社區(qū)服務(wù)、商業(yè)服務(wù) 文化體育 行政管理 市政公用,示范區(qū)（戶型、景觀、裝修）決定項目開盤的單價項目配套情況決定價格上升的斜率,公共服務(wù)設(shè)施控制指標（㎡/千人）,居住區(qū)按居住戶數(shù)或人口規(guī)?？煞譃榫幼^(qū)、小區(qū)、組團三級。,,配套,教育配套——屬于單獨用地，一般應(yīng)移交給教育部門，但現(xiàn)在比較多的操作模式為開發(fā)商擁有產(chǎn)權(quán)，自己招商引資。這樣的操作模式，開發(fā)商還是有一小部分的利潤的。在項目談判階段，盡量降低學(xué)校規(guī)模；在

20、規(guī)模相同的條件下，盡量降低面積（建筑面積及用地面積）。,根據(jù)陜西省《城市新建居住區(qū)配套規(guī)劃建設(shè)幼兒園、小學(xué)的指導(dǎo)意見》規(guī)定：在達到必須建設(shè)幼兒園、小學(xué)的小區(qū)內(nèi)，本著“誰開發(fā)建設(shè)、誰完善配套”的原則，開發(fā)商在縣級教育行政部門的統(tǒng)一規(guī)劃下，設(shè)計居住區(qū)幼兒園、小學(xué)建設(shè)方案，經(jīng)有關(guān)部門審定同意后組織實施。在竣工驗收合格并取得配套設(shè)施建設(shè)合同履行確認證明后，應(yīng)在三個月內(nèi)向縣級教育行政部門完成移交手續(xù)。并且開發(fā)商依法承擔(dān)教育配套設(shè)施移交后的保修責(zé)任

21、。,配套,金融郵電、醫(yī)療、社區(qū)服務(wù)等——可以在前期與政府討論，由開發(fā)商統(tǒng)一開發(fā)、規(guī)劃、建設(shè)等。但是把其歸于裙房商業(yè)之中，這樣開發(fā)商可以擁有這些產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)權(quán)。開發(fā)商通過招商來滿足政府驗收的要求。,配套,行政管理——物業(yè)管理用房包括三個大的部分：物業(yè)辦公、員工宿舍、員工餐廳及物業(yè)倉庫。,物業(yè)辦公用房主要包括：客戶服務(wù)區(qū)、財務(wù)收費區(qū)、辦公區(qū)、保潔區(qū)等。此部分用房一般是放在地上區(qū)域，根據(jù)項目規(guī)模約100-300㎡。地上部分一般只設(shè)財務(wù)收費

22、及客戶服務(wù)區(qū)，其他服務(wù)性辦公用房盡量放在地下室，提高可售比。,員工宿舍及員工餐廳盡量設(shè)在地下室，不占用容積率，同時考慮下沉庭院，提高使用舒適度。,配套,配套,文化體育配套會所是帶特定功能的商業(yè)，一般宜沿街布置，便于對外經(jīng)營?？倛D報建時，會所要注明為商業(yè)用房,,,,,配套盡量用非容積率面積實現(xiàn),配套,,配套盡量用非容積率面積實現(xiàn),配套,三、設(shè)計前提條件需求,設(shè)計所需前提條件：1.拓展部：用地指標、周邊情況、合作方的特殊要求；2.

23、前期部：規(guī)劃要求、市政條件、現(xiàn)狀地形圖、水文資料、市政開口；3.營銷部：產(chǎn)品類型及面積配比、客戶價值關(guān)注點及排序、推盤節(jié)奏及相關(guān)貨量；4.物業(yè)部：物業(yè)用房面積、管理方案（規(guī)劃階段共同協(xié)商）；5.實業(yè)公司（城改項目）：項目階段、與村民的合作協(xié)議（車位數(shù)、物業(yè)管理模式、 戶型及戶型面積要求等）；6.商業(yè)管理公司：產(chǎn)品定位、商業(yè)管理模式等。,客戶關(guān)注度,高,低,,安全性,景觀,私密性,朝向,噪音,舉例——營銷前提客戶價值關(guān)注

24、點及其排序,設(shè)計前提,價值排序及要點：1、公共空間：主要關(guān)注：園林、入口、通道、大堂、樓梯間2、外立面及風(fēng)格：3、內(nèi)配套設(shè)施：會所、幼兒園、小型超市4、戶型：關(guān)注依次為客廳，主臥，主臥衛(wèi)生間，廚房，次臥多為雙套房；主衛(wèi)加衣帽間面積適當大，一般達到15-20㎡；設(shè)置多功能房（可做書房、琴房、視聽室）；多采用大陽臺、大露臺、入戶花園的設(shè)計；多休憩廳（各活動區(qū)間私密性加強）；景觀廚衛(wèi)；工人房采光通風(fēng)好同時面積增大；