城里人買宅基地房 拆遷補(bǔ)償款未必全歸農(nóng)民

1、城里人買宅基地房拆遷補(bǔ)償款未必全歸農(nóng)民中國(guó)新聞網(wǎng)因城鎮(zhèn)居民與農(nóng)民的宅基地房買賣是無(wú)效的，若宅基地房幾年后被拆，買房人是否應(yīng)將多于買房款的拆遷補(bǔ)助返還給身為農(nóng)民的賣房人？日前，北京市一中院就審理了這樣一件案例，在綜合考量雙方利益和具體情況后，法院最終判定買房人只需返還小部分房屋價(jià)款。1995年10月，大興區(qū)農(nóng)民陳某將自家宅基地上共113平方米的房屋以6.5萬(wàn)元的價(jià)格賣給了城鎮(zhèn)居民王先生。2001年11月，該房屋被劃入拆遷范圍內(nèi)，王先生因此

2、獲得18.8萬(wàn)元的拆遷補(bǔ)償款。2007年，通州區(qū)宋莊畫(huà)家村一案讓許多賣了宅基地房的村民如夢(mèng)方醒，紛紛向法院起訴房屋買賣合同無(wú)效，陳某也在此之列。陳某向法院提起訴訟，稱自己賣宅基地房違反了國(guó)家規(guī)定，應(yīng)屬無(wú)效。由于房屋已拆遷，因此陳某起訴要求王先生返還拆遷補(bǔ)償款，扣除6.5萬(wàn)元買房款等款項(xiàng)后，要求王先生返還共計(jì)12萬(wàn)元。北京市一中院認(rèn)為，宅基地買賣是我國(guó)法律、法規(guī)所禁止的。由于王先生不是農(nóng)民，他與陳某之間房屋買賣的行為已侵犯了集體組織的權(quán)益

3、，違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。既然房屋買賣是無(wú)效的，那么王先生是否要退還拆遷款？對(duì)此，法院認(rèn)為，盡管房屋買賣合同無(wú)效，但通過(guò)公平的買賣行為，陳某在賣房時(shí)已獲得在當(dāng)時(shí)與其房屋價(jià)值等值的價(jià)款。因此，在距離賣房已達(dá)12年之久后，陳某以該房屋在拆遷時(shí)升值、確認(rèn)合同無(wú)效可獲得一定利益的情況下提起訴訟，在一定程度上違背了誠(chéng)實(shí)信用的原則。從現(xiàn)有證據(jù)上看，雖然房屋的拆遷補(bǔ)償款高于房屋買賣價(jià)格，但這是房屋升值因素所致，且拆遷補(bǔ)償款是政府對(duì)王先生

4、拆遷后的安置問(wèn)題進(jìn)行基本補(bǔ)償，王先生并沒(méi)因此獲利?！叭绻诜课葙I賣合同無(wú)效后，讓王先生將所獲拆遷款返還，對(duì)王先生顯失公平?！睂徖矸ü俦硎?，綜合考量雙方利益和具體情況，最終判定王先生應(yīng)按照約20%的比例返還陳某房屋價(jià)款，返還數(shù)額為2.3萬(wàn)余元。（北京商報(bào)李雪）“畫(huà)家村”“畫(huà)家村”房屋買賣合同房屋買賣合同糾紛糾紛1997年1月城鎮(zhèn)居民王某（買房方）與朝陽(yáng)區(qū)蔣臺(tái)鄉(xiāng)村民白某（賣房方）簽訂《房屋出售協(xié)議書(shū)》，王某購(gòu)買白某位于本市朝陽(yáng)區(qū)將臺(tái)鄉(xiāng)東八間

5、房村的房屋八間（建筑面積：114平方米）及院落(面積：169平方米)，白某承諾為王某辦理過(guò)戶及辦理戶口遷入手續(xù)，出賣方白某承擔(dān)辦理過(guò)戶及遷入戶口的一切費(fèi)用。房款總價(jià)為十萬(wàn)元，王某先行支付九萬(wàn)元，待白某辦理完畢一切手續(xù)后，再支付另外一萬(wàn)元。該協(xié)議簽署還取得了當(dāng)?shù)卮逦瘯?huì)的認(rèn)可，村委會(huì)干部孫某作為“中證人”也在協(xié)議上簽字確認(rèn)。王某支付九萬(wàn)元后，多次催促白某辦理過(guò)戶手續(xù)，白某均推諉。付款一個(gè)月左右，王某發(fā)現(xiàn)不能辦理過(guò)戶手續(xù)及戶口遷移手續(xù)，就找白

6、某協(xié)商解決，但白某一直推諉。中證人也說(shuō)：沒(méi)事兒，你踏踏實(shí)實(shí)的住吧。王某基于對(duì)白某的信賴未再提及此事。1997年1月20日，王某對(duì)原有房屋進(jìn)行了翻新及裝修，還在院落內(nèi)新建了1間新房，并安裝了上下水、暖氣等生活設(shè)施。王某也踏踏實(shí)實(shí)的住上了......前些年，大家都相安無(wú)事，可是隨著北京房?jī)r(jià)一年比一年高，2007年達(dá)到了歷年頂峰，終于，王某平靜的生活結(jié)束了.....2007年12月，王某收到了法院送達(dá)的訴狀，白某要求法院確認(rèn)其與王某的《房屋出

7、售協(xié)議》無(wú)效，要求王某返還房屋。王某非常憤怒，都買了快十年了，怎么說(shuō)無(wú)效就能無(wú)效呢，想想法院也是個(gè)說(shuō)理的地兒吧，王某勝券在握，自己親自上陣應(yīng)訴了。2008年1月，法院認(rèn)定：“雙方簽署的《房產(chǎn)出售協(xié)議書(shū)》雖為雙方真實(shí)意思表示，但雙方的房屋買賣行為違反了相關(guān)法律規(guī)定，宅基地屬于集體所有，故雙方所簽協(xié)議無(wú)效。依據(jù)無(wú)效協(xié)議取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)予返還，賣方應(yīng)退還已收取的房款，買方應(yīng)退還房屋”一審法院判決猶如晴天霹靂，令王某王某措手不及啊，十年前9萬(wàn)元可以

8、買一套200300平米的小院落，可是今天在北京市朝陽(yáng)區(qū)同處位置連一個(gè)5平米的衛(wèi)生間也買不了啊，這下王某急了，怎么辦？有朋友支招了，找律師吧，也許律師有辦法。當(dāng)我第一次面對(duì)他時(shí)，內(nèi)心對(duì)他充滿了同情?？墒欠ㄔ旱呐袥Q也沒(méi)有錯(cuò)啊！如果上訴，二審維持原判的可能性非常大。經(jīng)過(guò)仔細(xì)分析，我給出一方案：不上訴，等該判決生效后，我們單訴要求白某賠償因《房屋出售協(xié)議》無(wú)效給我們帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)損失。2008年1月，王某啟動(dòng)了賠償之訴；要求白某支付房屋擴(kuò)建、添附折

9、價(jià)款、并賠償損失共計(jì)50萬(wàn)元。我們收集了大量的證據(jù)證明現(xiàn)在同處位置房?jī)r(jià)情況，申請(qǐng)法院主持專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。酒仙橋法官還是非常負(fù)責(zé)的，組織了專業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估，后依據(jù)評(píng)估結(jié)果，作出了一審判決認(rèn)定“因無(wú)效合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還則應(yīng)當(dāng)折價(jià)賠償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)損失。本案中，王某、白某間所簽署的房屋買賣協(xié)議已經(jīng)我院認(rèn)定無(wú)效，對(duì)此白某應(yīng)當(dāng)承擔(dān)主要責(zé)任。就王某對(duì)房屋的擴(kuò)建及添附部分，