商業(yè)街與社區(qū)商業(yè)全程實(shí)戰(zhàn)攻略

1、商業(yè)街與社區(qū)商業(yè)全程實(shí)戰(zhàn)攻略,2024/4/1,2,前言 行業(yè)解析,通用定義： 通常指用于商業(yè)經(jīng)營用途的房地產(chǎn) 通俗定義：以租金收入為目的的長期不動產(chǎn)投資廣義和狹義,“商業(yè)地產(chǎn)” 定義,3,,2024/4/1,4,,后期運(yùn)營,商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié),高難度的例子,5,2024/4/1,6,目 錄,第一部分 定義與特征分析第二部分 定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃第三部分 招商與銷售管理第四部分 營銷與運(yùn)營管理第五部分 項(xiàng)目與企業(yè)案

2、例,2024/4/1,7,第一部分 定義與特征分析,社區(qū)商業(yè)的定義社區(qū)商業(yè)的特征社區(qū)商業(yè)的角色社區(qū)商業(yè)的問題,2024/4/1,8,社區(qū)商業(yè)的定義,何謂社區(qū)商業(yè)? 社區(qū)是指在一定區(qū)域內(nèi)的居民具有歸屬感的相對獨(dú)立的住宅區(qū)。 社區(qū)商業(yè)則是主要為社區(qū)居民提供日常生活必需品、服務(wù)的商業(yè)及服務(wù)設(shè)施（含無店鋪的各種服務(wù)），具體指能滿足和支撐不同業(yè)態(tài)商業(yè)設(shè)施正常運(yùn)營的居民住宅區(qū)商業(yè)。 它的服務(wù)人

3、口一般在5萬人以下，服務(wù)半徑一般在3公里以內(nèi)。由于這一商業(yè)的屬性決定了它的總規(guī)模一般應(yīng)控制在5萬平米以內(nèi)， 社區(qū)商業(yè)是什么？不是什么？業(yè)態(tài)? 定義突出的是什么？ 商圈？ 同類對應(yīng)的是城市商業(yè)中心\區(qū)域商業(yè)中心,2024/4/1,9,輻射型：5％—11％，商業(yè)體量大，對外來客流要求高，對交通、人流、商業(yè)氛圍要求較高。 中間型：2％—5％，主要依賴于本社區(qū)居民的需求,兼顧周邊.內(nèi)向型：2％以下，

4、基本不考慮社區(qū)商業(yè)的對外性，完全依賴本社區(qū)居民的需求，商業(yè)規(guī)模的大小可根據(jù)社區(qū)人口規(guī)模而變化，一般情況下本社區(qū)人口規(guī)模足以支撐商業(yè)的正常經(jīng)營。,社區(qū)商業(yè)類型--按照商住比指標(biāo)分類,2024/4/1,10,便利級商業(yè)：面積一般在3000M2以下，由一組小店或集中在一起的一個(gè)大集成店組成，包括便利性零售、服務(wù)、餐飲等店鋪，服務(wù)人口一般在3000人以下；鄰里級商業(yè)：面積一般在3000-20000M2，以超市為主力店，包括便利性零售、服務(wù)、餐

5、飲等店鋪，服務(wù)人口一般在3000-50000人；社區(qū)級商業(yè)：面積一般在20000-50000M2，以生活百貨或大賣場為主力店，輔助其它專業(yè)、專賣、餐飲和服務(wù)，服務(wù)人口一般在50000-150000人。,社區(qū)商業(yè)類型--按照服務(wù)的規(guī)模分類,2024/4/1,11,底商型商業(yè)裙房型商業(yè)獨(dú)立型商業(yè),社區(qū)商業(yè)類型--按照載體建筑形式分類,2024/4/1,12,散點(diǎn)式商業(yè)商業(yè)街型商業(yè)購物中心型商業(yè),社區(qū)商業(yè)類型--按照布局分類,202

6、4/4/1,13,內(nèi)部型商業(yè)外部型商業(yè)兼有型商業(yè),社區(qū)商業(yè)類型--按照位置分類,2024/4/1,14,社區(qū)商業(yè)類型--按照社區(qū)規(guī)模分類,小型社區(qū)：人口規(guī)模：300-700戶（組團(tuán)，相當(dāng)于居委會管轄規(guī)模）；人均商業(yè)面積：0.6平米/人以下；可設(shè)定的商業(yè)層次：便利商業(yè)組合，個(gè)別交通條件特別優(yōu)良者可考慮形成商業(yè)街區(qū)；商業(yè)交通時(shí)間：步行5分鐘內(nèi)，如形成商業(yè)街區(qū)則可考慮步行十分鐘內(nèi)；商業(yè)功能滿足：服務(wù)為主，便利性商品和服務(wù)，便捷性

7、餐飲。,2024/4/1,15,中型社區(qū)：人口規(guī)模：2000-5000戶；人均商業(yè)面積：0.6-0.8平米/人；可設(shè)定的商業(yè)層次：便利商業(yè)組合+商業(yè)街區(qū)或鄰里購物中心(交通條件優(yōu)良者可考慮形成商業(yè)街區(qū))；商業(yè)交通時(shí)間：步行10分鐘以內(nèi)；商業(yè)功能滿足：日常性服務(wù)與商品并重，便捷性餐飲并可結(jié)合部分中式正餐，可考慮建設(shè)社區(qū)商業(yè)中心。,社區(qū)商業(yè)類型--按照社區(qū)規(guī)模分類,2024/4/1,16,大型社區(qū)：人口規(guī)模：1-1.5萬戶（相當(dāng)

8、于街道辦事處管轄規(guī)模）；人均商業(yè)面積：0.8-1.2平米/人；可設(shè)定的商業(yè)層次：便利商業(yè)組合+（商業(yè)街區(qū)）+社區(qū)商業(yè)(鄰里購物中心或社區(qū)購物中心)，交通條件優(yōu)良者可考慮形成商業(yè)街區(qū)；商業(yè)交通時(shí)間：步行15分鐘以內(nèi)；商業(yè)功能滿足：可考慮建設(shè)全方位服務(wù)和商品的社區(qū)商業(yè)中心的設(shè)置，并考慮休閑娛樂類商業(yè)的補(bǔ)充，餐飲全業(yè)態(tài)引進(jìn)； 1.5萬戶以上居住區(qū)脫離社區(qū)等級，類似于鎮(zhèn)或城的概 念,做區(qū)域型或超區(qū)域型商業(yè)中心。,社區(qū)商業(yè)

9、類型--按照社區(qū)規(guī)模分類,2024/4/1,17,社區(qū)商業(yè)的特征,顧客屬地性業(yè)種配套性日常便利性服務(wù)親和性贏利穩(wěn)定性需求依賴性商圈擴(kuò)展性,社區(qū)商業(yè)的特性決定了它的角色,,2024/4/1,18,社區(qū)商業(yè)的角色,忽悠買房者？服務(wù)業(yè)主者？品牌支撐者？利潤獲取者？敷衍指標(biāo)者？自我作品者？其它……,社區(qū)商業(yè)與住宅開發(fā)者之間的關(guān)系究竟是什么？,2024/4/1,19,社區(qū)商業(yè)的角色,局部服從整體優(yōu)先原則利益最大化的輔助原

10、則顧客需求導(dǎo)向產(chǎn)品原則,忠告：玩社區(qū)商業(yè)的不要讓社區(qū)商業(yè)把你玩了！,2024/4/1,20,社區(qū)商業(yè)的開發(fā)應(yīng)該遵循“商業(yè)服從整個(gè)社區(qū)的大盤思維原則”，首先要考慮的就是如何更好地提升整個(gè)社區(qū)的綜合價(jià)值及居民生活素質(zhì)。其次才是社區(qū)商業(yè)自身價(jià)值的最大化。商業(yè)特色的營造也不例外，應(yīng)與住宅的文化、特色保持高度一致。假如住宅營造的是歐洲小鎮(zhèn)風(fēng)情，社區(qū)商業(yè)卻以江南園林特色為主題，則顯得非常突兀、不協(xié)調(diào)。不但整體建筑外觀應(yīng)堅(jiān)持此原則，甚至一草一木都

11、不容疏忽，不能只停留在“表面功夫”,細(xì)節(jié)也是體現(xiàn)事物本質(zhì)的重要組成部分。,社區(qū)商業(yè)與整體住宅區(qū)關(guān)系,2024/4/1,21,從整個(gè)社區(qū)的綜合價(jià)值提升的角度來看，商業(yè)服從于社區(qū)，這一點(diǎn)，反映在商業(yè)特色的營造上，體現(xiàn)為商業(yè)的文化、主題、特色應(yīng)該與住宅保持高度統(tǒng)一； 在建筑外觀及線條上，除了與住宅風(fēng)格相統(tǒng)一，還應(yīng)該注意強(qiáng)調(diào)自身色彩及線條的強(qiáng)化運(yùn)用，因?yàn)樯虡I(yè)與住宅是不同區(qū)間的兩種物業(yè)，商業(yè)在外觀的處理上更強(qiáng)調(diào)視覺的沖擊力； 景觀小品、植

12、物及地方代表性建筑對于整個(gè)社區(qū)商業(yè)的特色營造及商業(yè)氛圍提升也有著重要作用，具體可依據(jù)自身特點(diǎn)進(jìn)行相應(yīng)的布置。如萬科四季花城特色主題是歐洲小鎮(zhèn)風(fēng)情，其在假日大道商業(yè)街的整體景觀營造，包括常綠喬木、休閑座椅等均給人很強(qiáng)烈的歐洲小鎮(zhèn)風(fēng)情感受。唯有做到大到建筑外墻，小到一草一木，均渾然一體，各具特點(diǎn)而又圍繞同一主題，整個(gè)社區(qū)商業(yè)才能夠給人很鮮明的特點(diǎn)，形成項(xiàng)目自身的差異化優(yōu)勢； 除了以上幾點(diǎn)，定期或不定期地舉辦一些與主題相關(guān)的活動也很有幫助

13、，目前來說，較少有社區(qū)商業(yè)采取這樣的形式，原因是處于剛起步階段，運(yùn)作模式尚不成熟。這種較為靈活的方式不但可鞏固社區(qū)商業(yè)特色，使之在業(yè)主/消費(fèi)者心中留下深刻印象，而且也是與業(yè)主/消費(fèi)者拉近距離，可以從一個(gè)側(cè)面體現(xiàn)社區(qū)商業(yè)的貼心服務(wù)，營造活潑、親切的商業(yè)氛圍。,社區(qū)商業(yè)與整體住宅區(qū)關(guān)系,2024/4/1,22,社區(qū)商業(yè)的問題,雞先還是蛋先便民與擾民出租與出售一鋪養(yǎng)三代與三代養(yǎng)一鋪放水養(yǎng)魚還是殺雞取卵物業(yè)：管理還是經(jīng)營步行街還是不

14、行街,2024/4/1,23,小結(jié),搞清楚社區(qū)商業(yè)是什么？搞清楚你要什么？,2024/4/1,24,第二部分 定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃,社區(qū)商業(yè)市場分析社區(qū)商業(yè)定位策劃社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合社區(qū)商業(yè)規(guī)劃布局,2024/4/1,25,社區(qū)商業(yè)市場分析—主要要素,周邊人口統(tǒng)計(jì) 周邊消費(fèi)群特征分析 競爭對手分析（現(xiàn)有及潛在的競爭對手） 周邊人車流量統(tǒng)計(jì)分析 周邊商業(yè)業(yè)態(tài)的統(tǒng)計(jì)分析 周邊市政規(guī)劃分析 商業(yè)物業(yè)條件分析,2024/4/1,26

15、,社區(qū)商業(yè)市場分析---調(diào)研模板,1.項(xiàng)目周邊環(huán)境調(diào)研分析 1)項(xiàng)目1.5公里半徑周邊商家/機(jī)構(gòu)分布 2)項(xiàng)目周邊未來20000平米以上商業(yè)規(guī)劃/在建項(xiàng)目 3)項(xiàng)目商圈調(diào)查與分析:分別0.5/1/1.5公里半徑居民人口數(shù)、人口結(jié)構(gòu)、家庭收入水平,流動人口調(diào)研分析（數(shù)量、構(gòu)成、職業(yè)、年齡、收入水平、消費(fèi)特點(diǎn)等）項(xiàng)目周邊交通設(shè)施圖示及主要客流對象及走向（普通路、快速路、軌道交通、 公交樞紐與線路）項(xiàng)

16、目客流監(jiān)測:平時(shí)\周末,（7：00—22：00）不同方向客流量及其交通工具；2.小型租戶分類入戶深訪（租戶類型、面積、營業(yè)額、經(jīng)營狀況、項(xiàng)目規(guī)劃概念測試等）3.消費(fèi)者街頭攔訪調(diào)查（個(gè)人基本信息、消費(fèi)習(xí)慣與特征、項(xiàng)目繪畫概念測試問題等）4.特別調(diào)研項(xiàng)目：典型或可參考個(gè)案深度研究、特殊消費(fèi)群體調(diào)研分析5.項(xiàng)目概念測試（設(shè)計(jì)項(xiàng)目定位與初步規(guī)劃，對消費(fèi)者、小型商家和相關(guān)人士進(jìn)行測試）,2024/4/1,27,社區(qū)商業(yè)的定位策劃,市場定位

17、顧客定位規(guī)模定位主題定位,2024/4/1,28,社區(qū)商業(yè)市場定位,市場定位是前期定位策劃的最重要定位之一，主要包括：功能定位：按商業(yè)輻射程度分為輻射型社區(qū)商業(yè)、中間型社區(qū)商業(yè)、內(nèi)部型社區(qū)商業(yè)；業(yè)態(tài)類型：日常生活消費(fèi)、社區(qū)配套、餐飲、休閑、娛樂、專業(yè)市場等，但社區(qū)商業(yè)中定位為專業(yè)市場的商業(yè)較少；形象定位：低檔、中低檔、中檔、中高檔、高中檔、高檔；名稱建議（通常是綜合項(xiàng)目所處區(qū)域、項(xiàng)目自身特點(diǎn)、開發(fā)商名稱等來確定）。,202

18、4/4/1,29,顧客是誰顧客規(guī)模顧客特征：肖像描繪,社區(qū)商業(yè)顧客定位,2024/4/1,30,商業(yè)規(guī)模是確定社區(qū)商業(yè)類型的基本要素之一，特別是對于未確定商業(yè)面積的項(xiàng)目來說，規(guī)模的定位更是重中之重，適中的商業(yè)規(guī)模才能有利于項(xiàng)目的整體發(fā)展。商業(yè)規(guī)模的大小在一定程度上決定著社區(qū)商業(yè)的性質(zhì)，一般情況下，社區(qū)商業(yè)的規(guī)模越大，人均商業(yè)面積越高，其商業(yè)的對外經(jīng)營性質(zhì)越強(qiáng)，呈現(xiàn)出正相關(guān)的關(guān)系。規(guī)模定位中主要考慮的因素有： 區(qū)域的商業(yè)市場容量

19、 市場整體租售狀況對項(xiàng)目規(guī)模的影響 項(xiàng)目的商業(yè)屬性（輻射型、中間型或內(nèi)向型） 主力店的帶動效應(yīng)（一般主力店與其輻射區(qū)域面積比為1：1.5） 競爭性項(xiàng)目對項(xiàng)目規(guī)模的影響 市政規(guī)劃對項(xiàng)目片區(qū)商業(yè)規(guī)模的影響 項(xiàng)目自身?xiàng)l件對規(guī)模的影響等。,社區(qū)商業(yè)規(guī)模定位,2024/4/1,31,商業(yè)主題形象定位主要考慮的因素： 住宅樓盤的整體風(fēng)格 項(xiàng)目片區(qū)的整體氛圍 主題營造的可實(shí)現(xiàn)性等,社區(qū)商業(yè)主題定位,2024/4/1,32,

20、社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合,生活百貨、超市、餐飲、服務(wù)配套、美容、家居服飾、兒童業(yè)態(tài)、生活家居和休閑九大類業(yè)態(tài)構(gòu)成了社區(qū)商業(yè)的基礎(chǔ)業(yè)態(tài)。業(yè)態(tài)組合規(guī)劃原則：社區(qū)商業(yè)基本特性：超市、餐飲和服務(wù)配套是社區(qū)商業(yè)三大基本業(yè)態(tài)；租金收益的最大化，位置較好的鋪位優(yōu)先考慮承租能力較高的業(yè)態(tài)；是否具有招商的可執(zhí)行性，符合項(xiàng)目實(shí)際情況；能否在項(xiàng)目目前條件下開業(yè)經(jīng)營，培育商業(yè)氛圍；符合商鋪建筑設(shè)計(jì)技術(shù)指標(biāo)。,2024/4/1,33,社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合—租戶角

21、色定位,2024/4/1,34,社區(qū)商業(yè)規(guī)劃布局,社區(qū)商業(yè)布局類型各業(yè)態(tài)布局特點(diǎn)人流動線的規(guī)劃社區(qū)商鋪鋪位面積配比社區(qū)商鋪鋪位開間/進(jìn)深比例,2024/4/1,35,商業(yè)的布局形式是前期規(guī)劃重點(diǎn)問題之一。整體的布局與商業(yè)的規(guī)模、性質(zhì)有直接關(guān)系，而現(xiàn)實(shí)案例中不同業(yè)態(tài)商家的布局則體現(xiàn)了商家對于位置的偏好及商業(yè)整體規(guī)劃的合理程度。根據(jù)對深圳社區(qū)商業(yè)的研究，發(fā)現(xiàn)各社區(qū)商業(yè)的布局主要有四種類型：,社區(qū)商業(yè)布局類型,2024/4/1,36,

22、底商滿布型示例：錦繡江南,入口商街型示例：萬科四季花城,入口集中型示例：星河灣,散點(diǎn)列布型示例：海濱廣場,社區(qū)商業(yè)布局類型—各類型示例,2024/4/1,37,根據(jù)各業(yè)態(tài)的經(jīng)營特點(diǎn)，對于位置的要求也不盡一致。 從方便居民生活及合理分配資源的角度出發(fā)，應(yīng)該要 注意的基本原則有以下幾點(diǎn)： 在商業(yè)布局時(shí)，可優(yōu)先考慮體現(xiàn)居民生活便利的業(yè) 態(tài)，如超市、服務(wù)配套類和便利店等業(yè)態(tài)的位置， 既方便社區(qū)及周邊居民的消費(fèi)

23、，又兼顧龍頭商家對 其它小商家的帶動作用； 餐飲等業(yè)態(tài)有噪音、衛(wèi)生等問題，在規(guī)劃業(yè)態(tài)時(shí)應(yīng) 避免影響到社區(qū)居民的正常生活； 對位置要求不高的業(yè)態(tài)可規(guī)劃于相對較偏的位置， 如裝飾公司、美容一般是以二樓為主要承租面積， 但必須預(yù)留良好的展示面。,各業(yè)態(tài)布局特點(diǎn),2024/4/1,38,一層,二層,商業(yè)分布形式為環(huán)繞街鋪型，展示面較寬。臨蓮花路展示效果最好，也是大型品牌主力商家分布最密集的區(qū)域，如麥當(dāng)勞、

24、肯德基、民潤、小六湯包等。,各業(yè)態(tài)布局特點(diǎn)—萬科金色家園,2024/4/1,39,東海坊是位于深圳福田區(qū)的大型高尚住宅社區(qū)。商業(yè)面積約7,000多㎡。商業(yè)屬性為中間型，布局形式為入口商街型，與高尚社區(qū)的住宅定位相呼應(yīng)，商業(yè)整體形象較好。餐飲是其配套商業(yè)最突出的特色，占總經(jīng)營面積的比重大，并且經(jīng)營種類較齊全，其分布也相對較合理，主要位于端口位置，符合餐飲經(jīng)營特點(diǎn)要求，主力商家卡碧桃展示面臨香軒路，代表了整體商業(yè)的形象。 服務(wù)配套

25、類業(yè)態(tài)如藥店、沖印店、餅屋等均位于社區(qū)出入口附近，方便居民日常消費(fèi)。,各業(yè)態(tài)布局特點(diǎn)—東海坊,2024/4/1,40,波托菲諾是深圳華僑城片區(qū)的高尚住宅社區(qū)。與東海坊相似，餐飲也是其經(jīng)營的一大特色。主力店百佳超市臨展示效果較好的香山街，7-11便利店位置與其隔漢陽館相鄰，但較靠近出入口。 主力餐飲商家如丹桂軒、舞鶴等位于相對深入位置，因?yàn)橛锌梢劳械暮Y源，并且可解決停車問題，展示面則通過于香山街加設(shè)導(dǎo)視牌解決。服務(wù)配套類業(yè)

26、態(tài)位于以香山街分界的兩邊社區(qū)的中間位置，兼顧了整體便利性。,各業(yè)態(tài)布局特點(diǎn)—波托菲諾,2024/4/1,41,在社區(qū)商業(yè)的人流動線中，一般存在人流的集散中心， 目前主要表現(xiàn)為兩種形式：人流焦點(diǎn)和人流端點(diǎn)。人流焦點(diǎn)一般位于社區(qū)主出入口或商業(yè)的主力店，是人 流的集散地，具有唯一性，一般情況下，人流 焦點(diǎn)人流較密集，具有凝集人流的作用。 人流端點(diǎn)一般位于社區(qū)出入口和商業(yè)的主力店，是拉動

27、 人流的關(guān)鍵，可以并存多個(gè)，有效地提升人流 流動頻率。 在深圳典型社區(qū)商業(yè)中，人流動線規(guī)劃較具有代表性 的是：西海灣花園、萬科四季花城、萬科金色花園、 港灣麗都、東海坊和波托菲諾。,人流動線規(guī)劃,2024/4/1,42,人流動線規(guī)劃,2024/4/1,43,人流動線規(guī)劃,2024/4/1,44,人流動線規(guī)劃,2024/4/1,45,從以上6個(gè)社區(qū)看，焦點(diǎn)型人流動線和端點(diǎn)型人流動線的主要特性是：,人流動線規(guī)

28、劃,2024/4/1,46,綜合兩種類型人流動線分析，社區(qū)商業(yè)人流動線規(guī)劃應(yīng)主要注意以下幾點(diǎn)：1、規(guī)劃人流動線應(yīng)簡單易達(dá)，增強(qiáng)商業(yè)的便利性；2、人流焦點(diǎn)或人流端點(diǎn)盡量臨主要道路設(shè)置，對外展示面良 好，利于導(dǎo)入外部人流；3、人流焦點(diǎn)應(yīng)設(shè)置于商業(yè)的中心位置，均勻的拉動人流；人 流端點(diǎn)的設(shè)置應(yīng)考慮能否引導(dǎo)人流經(jīng)過盡可能多的商業(yè)；4、人流動線設(shè)計(jì)以直線為主，在人流視野范圍內(nèi)的商鋪，具 有較高租金價(jià)值，同時(shí)適當(dāng)勾勒弧線

29、，體現(xiàn)層次感及節(jié) 奏，增加人流動線的變化；5、人流動線規(guī)劃中，可結(jié)合具體情況設(shè)置具有銜接過渡的中 庭等設(shè)施，一方面使人流動線較靈活，同時(shí)也起到很好的 凝聚人氣作用，提升部分商鋪商業(yè)價(jià)值。,人流動線規(guī)劃,2024/4/1,47,硬件規(guī)劃設(shè)計(jì)如不合理，會導(dǎo)致合適的業(yè)態(tài)無法進(jìn)駐，因此，硬件規(guī)劃是社區(qū)商業(yè)能否良好經(jīng)營的重要環(huán)節(jié)。 每種業(yè)態(tài)對于硬件技術(shù)指標(biāo)的要求都不一致，對于鋪位面積的需求也各不相同，結(jié)合社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)面積

30、需求，將鋪位按面積區(qū)間分為“30㎡以下、31㎡－80㎡、81㎡－200㎡、201㎡－500㎡、501㎡以上”五種面積區(qū)間。,,鋪位面積,2024/4/1,48,,鋪位面積,2024/4/1,49,,,從以上特點(diǎn)看，面積區(qū)間較大的鋪位在面積比例上占有較大的比例，符合輻射型社區(qū)商業(yè)的特點(diǎn)：輻射面較廣的業(yè)態(tài)——如餐飲、美容等的比例相對其他面積區(qū)間的社區(qū)商業(yè)較高，而這些業(yè)態(tài)的經(jīng)營面積都較大，因此，面積區(qū)間較大的鋪位比例相對應(yīng)的較高。但是，在個(gè)數(shù)

31、比例上，“30㎡以下”和“31㎡－80㎡”兩種面積區(qū)間的鋪位還是占有較大的比例，雖然其所占面積比例較低，但由于單體面積偏小，在個(gè)數(shù)上有著較大的優(yōu)勢。,鋪位面積,2024/4/1,50,,,,中間型社區(qū)商業(yè)的輻射力相對于輻射型社區(qū)商業(yè)較弱，經(jīng)營面積較大的主力店在規(guī)模上會相對的減少，因而該面積區(qū)間中“501㎡以上”的面積相對應(yīng)的降低，但個(gè)數(shù)比例卻有所上升，主要由于在缺少經(jīng)營面積較大的主力店，為保持商業(yè)的輻射面，相應(yīng)增加次主力店的數(shù)量，形成規(guī)

32、模效應(yīng)。,鋪位面積,2024/4/1,51,,,內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)中面積區(qū)間較大的鋪位面積比例下降較多，主要由于內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)的對外輻射力較弱，一些輻射面廣且經(jīng)營面積較大的業(yè)態(tài)比例會相應(yīng)的較少。,鋪位面積,2024/4/1,52,三種類型商業(yè)的鋪位個(gè)數(shù)比：,三種類型商業(yè)的鋪位面積比：,鋪位面積比,2024/4/1,53,經(jīng)統(tǒng)計(jì)，23個(gè)典型社區(qū)商業(yè)各面積區(qū)間商鋪的各業(yè)態(tài)比例如下表所示：,鋪位面積比—與業(yè)態(tài)之間關(guān)系,2024/4/1,54,社區(qū)

33、商鋪的開間/進(jìn)深主要在以下幾個(gè)區(qū)間：,鋪位開間/進(jìn)深比,2024/4/1,55,底商設(shè)計(jì)要點(diǎn),客流量與面積大小正相關(guān)客流量低，價(jià)值低，內(nèi)街鋪盡量不要面寬進(jìn)深〈1：3面寬一般4-9米，進(jìn)深8-15米（餐飲盡可能大于12米），總面積控制在100平以下；餐飲一般不能做，如果做，需要在平面預(yù)留共用排煙道（結(jié)合塔樓高空排放）預(yù)留上下水,DN40/100室內(nèi)外高差〈100-300毫米電量至少100W/平米廣告位預(yù)留空調(diào)機(jī)位考慮，頂

34、或立面（〉2.2米)層高根據(jù)各地看,盡可能4.5以上,2層可低點(diǎn),管道穿梁問題剪力墻優(yōu)化問題,可考慮部分轉(zhuǎn)換(如轉(zhuǎn)換層出現(xiàn),則與設(shè)備層合用),從經(jīng)濟(jì)性考慮,不提倡除核心筒落地外其它剪力墻全部轉(zhuǎn)換的做法,除非商鋪價(jià)值足夠消火栓安裝完成,但要暗裝,2024/4/1,56,第三部分 招商與銷售管理,社區(qū)商業(yè)租售考慮社區(qū)商業(yè)租售比例社區(qū)商業(yè)租賃管理社區(qū)商業(yè)銷售管理,2024/4/1,57,社區(qū)商業(yè)租售定位,租售定位原則： 市場租售

35、態(tài)勢對項(xiàng)目的影響（租售市場壓力的大?。?； 發(fā)展商的意圖： 若希望短期回籠資金，則建議盡可能的銷售； 若有條件長期經(jīng)營并希望作為自有的品牌來打造，則建議以租為主； 若希望短期回籠資金，同時(shí)兼顧品牌的打造，則通常建議只售價(jià)值較高的街鋪，而主力店及內(nèi)鋪只租。 項(xiàng)目的租售前景預(yù)判。,2024/4/1,58,租金定位：通常是運(yùn)用市場比較法進(jìn)行定價(jià)，通過項(xiàng)目周邊主要項(xiàng)目（相近或相類似的商業(yè)項(xiàng)目）的市場調(diào)研，進(jìn)行綜合比較，主要比較的要素有：

36、a、整體區(qū)位 b、商業(yè)氛圍c、人流量 d、主力店e、交通條件 f、發(fā)展商實(shí)力g、規(guī)模主題 h、升值前景,社區(qū)商業(yè)租售定位—租價(jià)定位,2024/4/1,59,主要有兩種方法對售價(jià)進(jìn)行定位，即市場比較法和收益還原法。市場比較法同租金定位類似，綜合比較上述幾種因素進(jìn)行分析，如中海坂田項(xiàng)目（參考項(xiàng)目綜合系數(shù)評估表） ：,社區(qū)商業(yè)租售定位—售價(jià)定位,202

37、4/4/1,60,根據(jù)可比項(xiàng)目銷售價(jià)格，通過市場比較法，得出項(xiàng)目市場參考價(jià)格，如下表：,根據(jù)市場比較法推導(dǎo)出本項(xiàng)目的銷售均價(jià)，約：13800元/㎡。,社區(qū)商業(yè)租售定位—售價(jià)定位,2024/4/1,61,售價(jià)定位的另一方法為收益還原法，即通過租金的調(diào)研來推算售價(jià)。還以中海坂田項(xiàng)目為例：主要選取區(qū)位相同或類似參考性強(qiáng)的項(xiàng)目：雅園路、四季花城、萬科城、惠鑫公寓、四季春城等，進(jìn)行橫向比較。,根據(jù)目前市場租金水平判斷，由于本項(xiàng)目商業(yè)處于成長期，

38、平均租金約50—60元/㎡。,社區(qū)商業(yè)租售定位—售價(jià)定位,2024/4/1,62,收益還原法根據(jù)商業(yè)租金與投資回報(bào)率來確定售價(jià)，按照目前深圳市場租金與價(jià)格比的參考標(biāo)準(zhǔn)，商業(yè)前期實(shí)際租金回報(bào)率一般為6％：均價(jià)＝租金/投資回報(bào)率；由于項(xiàng)目周邊商業(yè)尚處于市場培養(yǎng)期，租金價(jià)位較低，投資回報(bào)率相應(yīng)較低,均價(jià)：60元/㎡÷6%×12月=12000元/㎡ 50元/㎡÷6%×12月=10000

39、元/㎡ 根據(jù)收益還原法，項(xiàng)目售價(jià)在10000—15000元/㎡之間。 即通過市場比較法與收益還原法得出項(xiàng)目的均價(jià)為：12000元/ ㎡左右。,社區(qū)商業(yè)租售定位—售價(jià)定位,2024/4/1,63,無固定比例開發(fā)商戰(zhàn)略是根本依據(jù)底商一般是銷售大中商業(yè)（1000平米）原則上先租后售）：明天內(nèi)部商鋪原則不售,社區(qū)商業(yè)租售比例,2024/4/1,64,總體思路：以品牌商家或大商家增強(qiáng)鞏固小商家及投資者信心。主力店及次

40、主力店的主要代表：生活超市中西連鎖快餐中餐特色酒樓美容SPA、休閑足浴品牌商家品牌24小時(shí)便利店等,社區(qū)商業(yè)租賃管理—租賃策略,2024/4/1,65,社區(qū)商業(yè)租賃管理—常用招商優(yōu)惠形式,2024/4/1,66,社區(qū)商業(yè)租金模式,純租金保底+扣點(diǎn)租金“保底+扣率租金”兩者取高純扣率租金,2024/4/1,67,社區(qū)商業(yè)租金模式,2024/4/1,68,租金收取模式及計(jì)算依據(jù),影響租戶應(yīng)負(fù)多少租金因素：經(jīng)營的商品業(yè)種店

41、鋪面積大小店的面寬店的位置承租戶在整體策略重點(diǎn)角色市場可參考類比租金,2024/4/1,69,租金收取模式及計(jì)算依據(jù),新開業(yè)正常期成熟期……,臺灣：部分新開購物中心為減少租戶進(jìn)駐疑慮，有的采取前三年租金逐步回歸正常租金策略或租金與抽成合并運(yùn)用方式。,2024/4/1,70,銷售什么？基礎(chǔ)工作投資者儲備宣傳造勢租售策略,社區(qū)商業(yè)銷售管理,2024/4/1,71,目前商業(yè)市場有四種操作策略，根據(jù)不同的操作策略，所引進(jìn)的

42、業(yè)態(tài)及長期經(jīng)營效果也各不相同。,純 銷 售,帶租約銷售,短期返租銷售,長期返租銷售,,,,一般為一到三年返租,一般為八到十年返租,社區(qū)商業(yè)銷售管理—銷售策略,2024/4/1,72,優(yōu)勢：,發(fā)展商可在短期內(nèi)回籠資金，降低項(xiàng)目整體資金壓力，無需承擔(dān)返 租補(bǔ)貼與相關(guān)稅費(fèi)； 將商業(yè)經(jīng)營壓力轉(zhuǎn)移向中小業(yè)主，由其分擔(dān)經(jīng)營壓力。,劣勢：,產(chǎn)權(quán)分散，主力店或品牌店難以進(jìn)駐； 無法規(guī)劃經(jīng)營業(yè)態(tài)及規(guī)范整體形象； 對于商業(yè)做旺主要靠市場自身調(diào)

43、整，所需時(shí)間較長； 若經(jīng)營不好，對于項(xiàng)目整體形象有一定影響。,適用：,商業(yè)銷售競爭不激烈導(dǎo)致市場成熟度低，投資客戶缺乏了解； 純街鋪銷售； 商業(yè)體量極少或零星商業(yè)物業(yè)。,銷售策略—純銷售模式,2024/4/1,73,優(yōu)勢：,通過招商保證前期商業(yè)定位與形象；能快速回收資金，無需承擔(dān)返租補(bǔ)貼與相關(guān)稅費(fèi)；短期內(nèi)使業(yè)主獲得穩(wěn)定收益。,劣勢：,鋪位差異性影響銷售難度的程度比較明顯；未出租的商鋪銷售難度較大，特別是大鋪；銷售難度較大，

44、售價(jià)與租金之間產(chǎn)生的收益回報(bào)低難以達(dá)到投資者期望；中、長期收益難以穩(wěn)定；后期經(jīng)營管理難度較大，嚴(yán)重?fù)p壞商業(yè)形象與公司長期發(fā)展；各類手續(xù)復(fù)雜，易產(chǎn)生糾紛，影響公司品牌。,適用：,商業(yè)氛圍已形成且正經(jīng)營紅火，無需擔(dān)心后續(xù)收益；可銷售物業(yè)有大型主力店進(jìn)駐且長期經(jīng)營保證，獲取長期穩(wěn)定收益回報(bào)；純街鋪或少量商業(yè)物業(yè)。,銷售策略—帶租約銷售模式,2024/4/1,74,優(yōu)勢：,前期由發(fā)展商統(tǒng)一控制招商和經(jīng)營，能確保既定的商業(yè)定位與規(guī)劃，可

45、以有效保證整體商業(yè)形象。幫業(yè)主堅(jiān)守前幾年守業(yè)期，既能堅(jiān)定投資者信心，又能在返租后卸下返租包袱；3年返租期較適中，3年后商業(yè)有可能旺。,劣勢：,承擔(dān)前幾年的返租補(bǔ)貼；返租結(jié)束后的統(tǒng)一經(jīng)營管理要求較高；因返租而產(chǎn)生相應(yīng)的返租法律風(fēng)險(xiǎn)。,銷售策略—短期返租(1-3年),2024/4/1,75,優(yōu)勢：,前期由發(fā)展商控制招商，能確保既定的商業(yè)定位；給投資者堅(jiān)定信心。返租銷售，并適當(dāng)降低投資門檻，可以擴(kuò)大客戶層面，有利于加快項(xiàng)目銷售速度

46、。如果項(xiàng)目經(jīng)營管理非常成功，遠(yuǎn)期物業(yè)租金收益將有可能出承諾回報(bào)。,劣勢：,承擔(dān)十年的返租補(bǔ)貼；如后期經(jīng)營管理沒有達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，則承受返租年限越長，壓力越大。因返租而產(chǎn)生相應(yīng)的返租法律風(fēng)險(xiǎn)。,銷售策略—短期返租(8-10年),2024/4/1,76,從銷售角度看，短期返租與長期返租都會使得銷售速度加快，兩者不會對銷售成果產(chǎn)生非常大的區(qū)別。從風(fēng)險(xiǎn)角度看，短期返租相對于長期返租，后期返租壓力小，后期風(fēng)險(xiǎn)非常??；同時(shí)也更能趨向政府相關(guān)

47、政策，避免政策風(fēng)險(xiǎn)。,銷售策略—長期與短期返租比較,2024/4/1,77,第四部分 營銷與運(yùn)營管理,社區(qū)商業(yè)銷售推廣策略社區(qū)商業(yè)租賃推廣策略社區(qū)商業(yè)運(yùn)營管理案例,2024/4/1,78,1.著重強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的重要賣點(diǎn)；2.媒體策略: 媒體策略是招商工作中重要的環(huán)節(jié)，也是推廣策略的核心部 分，應(yīng)該結(jié)合項(xiàng)目的整體招商進(jìn)度、重大事件的時(shí)間節(jié)點(diǎn)加 以推廣。3.媒體組合：造勢：從項(xiàng)目外包裝開始，招商處包裝配合，加大戶外廣告投

48、 放，如路旗、路牌、樓體包裝等，報(bào)紙、電臺、電視均 配合到位，公交車體、公交站牌全面啟動。引爆：即公開招商及后一至二周，全面媒體鋪開，網(wǎng)站、增加 各酒店及高檔場所信息傳遞；DM直郵單頁、短信、戶外 展點(diǎn)設(shè)立、報(bào)紙、電臺、電視均配合到位，公交車體、 公交站牌全面啟動。,社區(qū)商業(yè)銷售推廣策略,2024/4/1,79,由于社區(qū)商業(yè)在我國剛處于起步階段，運(yùn)作模式還不成熟，概括來講，目前

49、社區(qū)商業(yè)的物業(yè)主要表現(xiàn)以下幾種： 無任何物業(yè)管理，任其自生自滅； 社區(qū)商業(yè)部分與住宅部分共享同一物業(yè)管理； 若大型的外向型社區(qū)商業(yè)，則會成立專門的物業(yè)管理公司，以確保日后的長期經(jīng)營。,社區(qū)商業(yè)運(yùn)營管理,2024/4/1,80,一般來講，社區(qū)商業(yè)的物業(yè)管理相比于城市型購物中心的管理，其區(qū)別主要體現(xiàn)在硬件設(shè)施的配備和運(yùn)營要求兩方面。A、硬件設(shè)施方面，社區(qū)商業(yè)配置水平較低，包含較多獨(dú)立鋪 位，冷氣、電梯等相應(yīng)設(shè)施配置數(shù)量較

50、少。B、社區(qū)商業(yè)強(qiáng)調(diào)“街坊生意”，多為長期經(jīng)營，內(nèi)容相對較少， 百貨類（即廣義上的服飾精品大類）商戶數(shù)量少，統(tǒng)一收銀 的情況極少，獨(dú)立經(jīng)營的意識較強(qiáng)。但是搞風(fēng)險(xiǎn)的能力也較 強(qiáng)，其運(yùn)營中的企劃推廣多針對周邊區(qū)域的“街坊”消費(fèi)群。,社區(qū)商業(yè)運(yùn)營管理,2024/4/1,81,第五部分 項(xiàng)目與企業(yè)案例,項(xiàng)目案例 上海碧云社區(qū)、深圳京基百納、廣州星河灣、番禺祈福新邨、北京國美第一城、香港青衣城企業(yè)案例

51、 蘇州鄰里中心、重慶龍湖、新加坡凱德,2024/4/1,82,案例分析-上海碧云社區(qū)商業(yè),占地4平方公里，是上海市區(qū)內(nèi)規(guī)模最大的社區(qū)，居住人口有10000人，60%多為外籍人士，第一個(gè)通過ISO14001環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證的高檔涉外居住社區(qū)。特色：在綜合配套設(shè)施方面，形成富有極佳創(chuàng)意的綜合環(huán)境特色。體育休閑中心、異國風(fēng)情酒吧、特色商業(yè)街、世界美食城、教育醫(yī)療機(jī)構(gòu)和教堂等一應(yīng)俱全。,2024/4/1,83,案例分析-上海碧云社區(qū)

52、商業(yè),2024/4/1,84,案例分析-上海碧云社區(qū)商業(yè),2024/4/1,85,案例分析-上海碧云社區(qū)商業(yè),2024/4/1,86,案例分析-上海碧云社區(qū)商業(yè),TOD模式相對集中分散結(jié)合契合社區(qū)業(yè)態(tài)齊全家樂福迪卡儂百安居美格菲……,2024/4/1,87,案例分析-京基百納社區(qū)購物中心,位置：周邊多個(gè)居住小區(qū)的交通次干道旁,2024/4/1,88,案例分析-京基百納社區(qū)購物中心,業(yè)態(tài)規(guī)劃體現(xiàn)社區(qū)商業(yè)特點(diǎn),2024/4

53、/1,89,案例分析-京基百納社區(qū)購物中心,服務(wù)內(nèi)容：齊全細(xì)致,2024/4/1,90,案例分析-京基百納社區(qū)購物中心,廣告牌應(yīng)用,2024/4/1,91,案例分析-京基百納社區(qū)購物中心,免費(fèi)班車,2024/4/1,92,案例分析-京基百納社區(qū)購物中心,精致的導(dǎo)示系統(tǒng),2024/4/1,93,案例分析-京基百納社區(qū)購物中心,貼心的服務(wù)設(shè)施,2024/4/1,94,案例分析-京基百納社區(qū)購物中心,舒適的空間與布置,2024/4/1,95,

54、祈福新村,商業(yè)與居住區(qū)基本分離，位于外圍；商業(yè)由祈福超市、菜市場、食街及幾條包括金融郵政在內(nèi)的商業(yè)街構(gòu)成，社區(qū)內(nèi)部僅一個(gè)小型超市和小型菜市場；商業(yè)與會所執(zhí)行各自功能；商業(yè)與租售部、酒店、俱樂部、公交站；會所（3個(gè)）、學(xué)校（包括幼兒園與中小學(xué)）、醫(yī)院和服務(wù)內(nèi)部的一個(gè)巴士總站在社區(qū)內(nèi)部；公交系統(tǒng)多達(dá)16條，發(fā)達(dá),,社區(qū)商業(yè)規(guī)劃案例--祈福新村,2024/4/1,96,社區(qū)商業(yè)規(guī)劃案例--祈福新村,2024/4/1,97,社區(qū)

55、商業(yè)規(guī)劃案例--星河灣,2024/4/1,98,社區(qū)商業(yè)規(guī)劃案例--星河灣,2024/4/1,99,香港最具代表性的社區(qū)主題商場，位于香港葵涌的青衣島，作為最具情景特色的購物中心，是香港地鐵公司管理商場的代表作。耗費(fèi)巨資營造的“航?！薄昂Ｑ蟆敝黝}，海洋生物、海員、海盜、海船等構(gòu)成了一幅異國風(fēng)情的美麗畫卷。,項(xiàng)目案例—青衣城,2024/4/1,100,項(xiàng)目案例—青衣城,2024/4/1,101,青衣城—布局與外部環(huán)境組合,2024/4/1

56、,102,青衣城—與外部客流的連接,2024/4/1,103,青衣城—內(nèi)部標(biāo)識與連接,2024/4/1,104,青衣城—主/次力店與配套,蘇州鄰里中心企業(yè)案例,2024/4/1,105,2024/4/1,106,蘇州鄰里中心公司成立于1997年11月，注冊資本9500萬元，截止2012年6月，總資產(chǎn)16億元，是目前國內(nèi)最專業(yè)的社區(qū)商業(yè)綜合服務(wù)提供商。       

57、借鑒新加坡公共管理先進(jìn)理念，結(jié)合園區(qū)商業(yè)開發(fā)，經(jīng)過多年實(shí)踐而形成的集商業(yè)、文化、體育、衛(wèi)生和教育于一體的社區(qū)商業(yè)服務(wù)中心。 目前，公司運(yùn)營有新城等項(xiàng)目12個(gè)，“鄰里匯”項(xiàng)目1個(gè)，鄰里生鮮超市4家，經(jīng)濟(jì)型酒店6家。公司運(yùn)營項(xiàng)目總建筑面積約25萬平方米。預(yù)計(jì)到2012年底，公司在建和擬啟動的社區(qū)型購物中心項(xiàng)目8個(gè)，新增建筑面積將近40萬平方米。以“社區(qū)商業(yè)”為軸心，發(fā)展社區(qū)型購物中心、連鎖生鮮超市和連鎖經(jīng)濟(jì)型酒店三大業(yè)務(wù)板塊，

58、積極拓展社區(qū)型購物中心項(xiàng)目設(shè)計(jì)、定位、招商和運(yùn)營的管理輸出模式，構(gòu)筑社區(qū)商業(yè)全程產(chǎn)業(yè)鏈的多元發(fā)展態(tài)勢已初具雛形。,企業(yè)簡介,2024/4/1,107,2024/4/1,108,組織架構(gòu),2024/4/1,109,管理架構(gòu),2024/4/1,110,鄰里中心公司以“社區(qū)商業(yè)”為軸心，形成社區(qū)型購物中心、連鎖酒店餐飲事業(yè)、連鎖生鮮超市等核心業(yè)務(wù)板塊，各板塊相互支持、相互提升，充分發(fā)掘聯(lián)動效應(yīng)，形成社區(qū)商業(yè)全程產(chǎn)業(yè)鏈。,產(chǎn)品線,2024/4/

59、1,111,鄰里中心借鑒,新加坡鄰里中心,區(qū)域,東東北北西中,發(fā)展指導(dǎo)圖55個(gè)（GDP）,27個(gè)新鎮(zhèn),4～10萬戶,5～8個(gè)鄰區(qū),3000～9000戶,,,,,,,6～7個(gè)鄰里,1000～2000戶,,,4～8幢組屋,2024/4/1,112,新加坡的鄰里中心,2024/4/1,113,國內(nèi)借鑒下的功能,2024/4/1,114,2024/4/1,115,產(chǎn)業(yè)鏈構(gòu)建,鄰里假日酒店,鄰動文體中心、鄰典咖啡、宜可鄰連鎖洗衣店也已于

60、2011年8月起陸續(xù)運(yùn)營,生鮮超市 445-1880,2024/4/1,116,新城鄰里中心簡介地址：園區(qū)現(xiàn)代大道 158 號建筑面積：20,828.61平方米開業(yè)時(shí)間：1998年5月30日停車位： 150余個(gè)公交：13條,12項(xiàng)基礎(chǔ)服務(wù)菜場：鄰里生鮮新城店 修理：哈里修理 洗衣：溫莎士 美容美發(fā)：登琪爾超市：華潤萬家 銀行：農(nóng)行 郵政：中國郵政 通訊：中國移動餐飲：肯德基、賽百味（漢堡類快餐）、朱鴻興、高

61、麗宮韓國料理、艾大米中式快餐、 他舅家快餐藥店：禮安醫(yī)藥 衛(wèi)生所：社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心 文化用品：新華書店 東來儀 文化活動中心：新城鄰里中心民眾聯(lián)絡(luò)所 、蘇州圖書館新城鄰里中心分館,休閑類：樂扣樂扣旗艦店 、來伊份 、好利來 、綠優(yōu)有機(jī)生活館 、寬心園有機(jī)生活館 培訓(xùn)類：蒙特梭利早教中心 、東方現(xiàn)代,2024/4/1,117,師惠鄰里中心簡介地址：蘇州工業(yè)園區(qū)星海街169號建筑面積：15282.79平方米開業(yè)時(shí)間：2004

62、年5月30日停車位： 90余個(gè)公交站點(diǎn)：4條線路,社區(qū)服務(wù)：湖西一站式服務(wù)中心,休閑類：柯達(dá)彩擴(kuò)、芭蕉林、知音花店、藏酒窖紅酒坊、洞庭山凈水商務(wù)辦公：安德信、園區(qū)拆遷事務(wù)中心、飛鳥科技、南方經(jīng)緯進(jìn)出口有限公司、上海豐辛電子有限公司、蘇州陽森環(huán)境工程公司酒店： 師惠鄰里假日酒店,2024/4/1,118,沁苑鄰里中心簡介地址：蘇州工業(yè)園區(qū)星港街278號建筑面積：11933平方米開業(yè)時(shí)間：2007年5月30日停車位： 80

63、余個(gè)公交站點(diǎn)：6條線路,12項(xiàng)基礎(chǔ)服務(wù)菜場：鄰里生鮮沁苑店 修理：哈里修理鋪 陽光車仆超市：華潤萬家 銀行：中信銀行 （柜員機(jī)） 餐飲：近水臺 衛(wèi)生所：婁葑醫(yī)院社區(qū)服務(wù)中心 文化用品：彩虹書屋、瑞昕文化 文化活動中心：沁苑文體中心、沁苑閱覽室,休閑類：帝愛慕、倍樂兒童文化、春雁美容、瑪卡玩具屋 培訓(xùn)類：大腦地圖少兒英語，韓國伊甸教育、艾美舞蹈形體、舞靈培訓(xùn)中心、沐音琴行、齙牙兔兒童情商培訓(xùn),2024/4/1,119,

64、湖東鄰里中心簡介 地址：蘇州工業(yè)園區(qū)星湖街 178 號建筑面積：29,660平方米開業(yè)時(shí)間：2004年8月18日停車位： 313個(gè)公交站點(diǎn)：14條線路,12項(xiàng)基礎(chǔ)服務(wù)菜場：鄰里生鮮湖東店 修理：冬冬修理鋪 車之緣洗車 鄰里針線坊、奇靚鞋吧（修鞋）洗衣：溫莎士洗衣 美容美發(fā)：經(jīng)典美發(fā)、金莎美容超市：華潤萬家 銀行：工商銀行、招商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行 通訊：中國移動、江蘇有線湖東營業(yè)廳餐飲：

65、好利來、肯德基、壇香膳、東臨閣大酒店、渝味軒、波菲特咖啡、周漁美食城、陸振興藥店：禮安醫(yī)藥 衛(wèi)生所：社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心 文化用品：席殊書屋、晨光文具 文化活動中心：鄰里撞球館、蘇州圖書館湖東鄰里中心分館,零售類：嬰之愛、嬰知島、優(yōu)の良品、來伊份、杏花樓、綠優(yōu)有機(jī)生活館、吳良材眼鏡培訓(xùn)類：智慧樹教育、魅軒舞蹈、東方現(xiàn)代、糖老虎、寶元英語、太陽花、水木清華、漢華語言、艾美舞蹈、南山棋院、超腦力心算休閑類：寶力豪健身俱樂部,2024

66、/4/1,120,方洲鄰里中心簡介 地址：蘇州工業(yè)園區(qū)方洲路528 號建筑面積：28,973.71平方米開業(yè)時(shí)間：2011年1月10日停車位： 180余個(gè)公交站點(diǎn)：10條線路,12項(xiàng)基礎(chǔ)服務(wù)生鮮店：鄰里生鮮超市方洲店 修理：家園修理 洗衣：好搭檔 美容美發(fā)：曼都美發(fā) 超市：萬寧 銀行：工商銀行、建設(shè)銀行（柜員機(jī)） 通訊：中國移動餐飲：好利來、克里斯汀、鄰語軒餐廳、肯德基汽車穿梭餐廳、米蘿咖啡、昆山奧灶面、百歲魚、

67、新概念789、韓國料理、日本料理、蘇阿姨、艾大米中式快餐、沁園湘菜館、川御天下等藥店：禮安醫(yī)藥 衛(wèi)生所：社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心 文化用品：學(xué)而思書店 文化活動中心：方洲鄰里中心民眾聯(lián)絡(luò)所、蘇州獨(dú)墅湖圖書館方洲鄰里中心分館、鄰動文體,零售類：樂扣樂扣店（韓國生活館）、來伊份、都可、三萬昌、城市之間進(jìn)口食品、嬰知島、母嬰坊培訓(xùn)類：貝生少兒美語、大拇歌兒童情商樂園、培正逗點(diǎn)早教、萬象跆拳道、貝斯琴行休閑娛樂類：愛樂游親子樂園、皇足一號足

68、浴、佐登妮絲美容、寶貝不哭兒童理發(fā),龍湖“區(qū)域聚焦多業(yè)態(tài)發(fā)展”模式,企業(yè)簡介,發(fā)展歷史：1994年，長于重慶，發(fā)于全國，“追求卓越、專注品質(zhì)和細(xì)節(jié)專業(yè)地產(chǎn)公司”，總部北京，2009年在香港聯(lián)交所主板（HK960）掛牌上市。業(yè)務(wù)領(lǐng)域：地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營和物業(yè)服務(wù)三大板塊。企業(yè)能力：集投資規(guī)劃、開發(fā)建設(shè)、商業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)為一體的全過程運(yùn)作能力和系統(tǒng)、高效的多業(yè)態(tài)綜合開發(fā)能力。產(chǎn)品涵蓋：普通住宅、寫字樓、高層公寓、花園洋房、別墅、綜合