深圳商業(yè)街項(xiàng)目策劃

1、東海岸商業(yè)街定位策劃報(bào)告,東星商業(yè)地產(chǎn),2011年5月,目錄,第一部分 市場(chǎng)分析第二部分 項(xiàng)目分析第三部分 策劃定位第四部分 招商執(zhí)行,萬(wàn)科東海岸商業(yè)街,第一部分市場(chǎng)分析,萬(wàn)科東海岸商業(yè)街,一、東部及大梅沙概況,二、大梅沙商業(yè)調(diào)查,三、鹽田食街調(diào)查,四、問卷調(diào)查分析摘要,第一部分市場(chǎng)分析,萬(wàn)科東海岸商業(yè)街,大梅沙概況,深圳東部，綿延的海岸線長(zhǎng)達(dá)37公里。這里被政府規(guī)劃為以濱海旅游度假為主的“東部旅游組團(tuán)”。組團(tuán)包括鹽田區(qū)的大梅沙

2、、小梅沙，以及龍崗區(qū)的葵涌、大鵬和南澳三鎮(zhèn)，其中大鵬半島被大鵬灣和大亞灣合圍。,大梅沙海濱公園，是正在建設(shè)中的深圳東部黃金海岸的重要景點(diǎn)。她位于神奇秀麗的南海之濱，風(fēng)光旖旎的大鵬灣畔，公園的總面積36萬(wàn)平方米，其中沙灘全長(zhǎng)18000米，沙灘總面積18萬(wàn)平方米。,第一部分市場(chǎng)分析,萬(wàn)科東海岸商業(yè)街,大梅沙概況,第一部分市場(chǎng)分析,萬(wàn)科東海岸商業(yè)街,大梅沙商業(yè)調(diào)查,大海沙片區(qū)現(xiàn)有三個(gè)自然村：成坑村、長(zhǎng)坪村和大梅沙村。,成坑村位于大梅沙片區(qū)北部

3、，村內(nèi)主要的商業(yè)設(shè)施有：,榮興海洋中西餐廳和六天客家海洋餐廳，面積共約有300平方米。面向的客戶為游人和小部分本地居民。 泌茗泉酒家位于成坑村的南部，面積約3000平方米，共兩層。面向的客戶主要為游客。 小型士多店、美容院和五金店，面向的客戶以本地居民為主。,第一部分市場(chǎng)分析,萬(wàn)科東海岸商業(yè)街,長(zhǎng)坪村位于大梅沙片區(qū)中西部，直接連著金沙街，周圍商業(yè)主要有 ：,金沙島酒樓，集飲食、小型休閑、包房于一體。主要客戶為游人。 心海假日樓下一

4、樓有一間“心海超市”，面積約500平方米，以日雜百貨為主，主要客戶為本地居民。,大梅沙商業(yè)調(diào)查,第一部分市場(chǎng)分析,萬(wàn)科東海岸商業(yè)街,大梅沙村位于大梅沙片區(qū)的中部，村內(nèi)主要的商業(yè)設(shè)施有：,餐飲、娛樂類：老字號(hào)新端華乳鴿王、老牌新瑞華餐廳、豐盛海鮮餐飲、海景酒店、老字號(hào)新端華乳鴿王海景分店、麥當(dāng)勞、肯德基、古川拉面、及酒店內(nèi)娛樂、休閑商業(yè)，主要的客戶群為游客。商店及小型士多店，主要客戶為本地居民。,大梅沙商業(yè)調(diào)查,大梅沙海灘上有兩個(gè)燒烤場(chǎng)

5、，一間月光西餐酒吧（約300平方米），面向客戶為游客。,第一部分市場(chǎng)分析,萬(wàn)科東海岸商業(yè)街,金沙街商業(yè)狀況,金沙街的物業(yè)主要以賓館為主，另有部分的商業(yè)和百貨設(shè)施 。濱海明珠大酒店和梅沙賓館位處于金沙街，主要的服務(wù)設(shè)施有：中、西餐廳、美容店、銀行、康樂設(shè)施等。主要服務(wù)對(duì)象為賓館住戶 。大梅沙百貨經(jīng)營(yíng)內(nèi)容以日常用品、旅游用品為主，另設(shè)有菜市場(chǎng)、照相館等服務(wù)設(shè)施。主要客戶群為本地居民，另含少量的游客。 梅沙文化活動(dòng)中心主要為社區(qū)活動(dòng)中心

6、，有表演舞臺(tái)等設(shè)施。,大梅沙商業(yè)調(diào)查,第一部分市場(chǎng)分析,萬(wàn)科東海岸商業(yè)街,大梅沙商業(yè)調(diào)查,第一部分市場(chǎng)分析,萬(wàn)科東海岸商業(yè)街,大梅沙片區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀特點(diǎn)分析,片區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模較小，多為分散經(jīng)營(yíng)，沒有成行成市； 現(xiàn)有的商業(yè)經(jīng)營(yíng)以旅游人士為主要的客戶對(duì)象； 現(xiàn)有的商業(yè)經(jīng)營(yíng)檔次總體偏低，缺少中高檔、高檔商業(yè)，未能滿足中高消費(fèi)人群； 片區(qū)內(nèi)商業(yè)以餐飲為主，而餐飲服務(wù)主要以海鮮類為主，沒有其它特色經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目； 經(jīng)營(yíng)情況受客戶群消費(fèi)特點(diǎn)的限制

7、，季節(jié)性較強(qiáng)，旅游淡旺季的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)差距明顯； 一般在酒店內(nèi)基本上都設(shè)有內(nèi)部酒樓、桑拿、美容類服務(wù)；,大梅沙商業(yè)調(diào)查,第一部分市場(chǎng)分析,萬(wàn)科東海岸商業(yè)街,鹽田食街調(diào)查,鹽田“海鮮食街”位于鹽田區(qū)北山道路口，東臨大海，距大海沙海濱公園約5分鐘車程。“海鮮食街”由鹽田區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃，協(xié)調(diào)管理，是深圳頗具特色的海鮮食街，并被列入深圳市八大食街之一，鹽田海鮮食街以其獨(dú)特魅力成為市民品嘗新鮮產(chǎn)品的首選之地。 “海鮮食街”主要由眾多的海鮮酒樓組成，

8、并在街內(nèi)設(shè)有海鮮交易市場(chǎng)?！昂ｕr食街”整體規(guī)劃分為二期：食街一期和食街二期。,第一部分市場(chǎng)分析,萬(wàn)科東海岸商業(yè)街,食街一期臨近鹽公路，整體經(jīng)營(yíng)狀況良好，食街一期整體經(jīng)營(yíng)規(guī)劃較早，已形成較具規(guī)模和名聲的海鮮街，總共由七家酒樓組成，對(duì)到大梅沙旅游和品嘗海鮮的客人有一定的吸引力。,鹽田食街調(diào)查,第一部分市場(chǎng)分析,萬(wàn)科東海岸商業(yè)街,鹽田食街調(diào)查,第一部分市場(chǎng)分析,萬(wàn)科東海岸商業(yè)街,食街二期由于位置上劣于一期，尚沒有形成較濃的消費(fèi)食市，因此在經(jīng)營(yíng)

9、狀況上沒有一期那樣理想，現(xiàn)僅有四家酒家入駐經(jīng)營(yíng)，食街二期有50%的空置率，已有部分的商家由于經(jīng)營(yíng)狀況不理想而退出了經(jīng)營(yíng)。,鹽田食街調(diào)查,第一部分市場(chǎng)分析,萬(wàn)科東海岸商業(yè)街,鹽田食街調(diào)查,第一部分市場(chǎng)分析,萬(wàn)科東海岸商業(yè)街,鹽田食街調(diào)查,鹽田食街特點(diǎn)分析：鹽田食街起步較早，已經(jīng)成行成市，成為鹽田及深圳一道獨(dú)特的美食街，被列入深圳八大美食街之一。鹽田食街有機(jī)發(fā)揮了鹽田臨海資源優(yōu)勢(shì)，全部經(jīng)營(yíng)海鮮餐飲，形成海鮮一條街。鹽田食街的客戶群多數(shù)

10、為市區(qū)公司、行政單位、市區(qū)內(nèi)個(gè)人消費(fèi)者，以及周末和節(jié)假日旅游人士。 由于鹽田食街地處偏遠(yuǎn)，而且離大梅沙海濱公園較遠(yuǎn)，所來(lái)消費(fèi)者有一共性——單位車輛或自駕消費(fèi)。消費(fèi)水平：食街消費(fèi)整體水平為中檔消費(fèi)，現(xiàn)時(shí)可滿足各層次客人的要求，對(duì)客戶群沒有進(jìn)行細(xì)分。,第一部分市場(chǎng)分析,萬(wàn)科東海岸商業(yè)街,住宅調(diào)查,通過(guò)對(duì)住宅樓盤的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)目前大梅沙的樓盤多為最近幾年新建項(xiàng)目，有的尚未竣工入伙。而且多數(shù)項(xiàng)目為休閑度假物業(yè)，具有濃厚的投資性和度假性，而長(zhǎng)期

11、居住人口非常少。消費(fèi)力非常有限、不穩(wěn)定。,第一部分市場(chǎng)分析,萬(wàn)科東海岸商業(yè)街,酒店調(diào)查,大梅沙為海濱度假休閑區(qū)，游客多，酒店業(yè)發(fā)展充分。如本項(xiàng)目商業(yè)特色非常明顯，這部分游客都可能成為目標(biāo)潛在客戶。,第一部分市場(chǎng)分析,萬(wàn)科東海岸商業(yè)街,其它相關(guān)配套調(diào)查,,這些已建和待建的相關(guān)配套將在很大程度上提升大梅沙片區(qū)的商務(wù)功能，屆時(shí)，將為該片區(qū)帶來(lái)龐大的潛在消費(fèi)客戶群。,第一部分市場(chǎng)分析,萬(wàn)科東海岸商業(yè)街,大梅沙及鹽田發(fā)展規(guī)劃利好——深鹽第二通道,

12、,深鹽快速通道西起羅沙公路，終點(diǎn)接鹽壩高速公路，又稱“深鹽第 二通道”。路線全長(zhǎng)11.34公里，其中隧道總長(zhǎng)5.19公里，橋梁全長(zhǎng)4.59公里，雙向六車道，預(yù)計(jì)2006年建成通車，工程投資約20億元。,深鹽第二通道的開通，不僅可以有效地解決東部的過(guò)境交通問題，還對(duì)鹽田港區(qū)的疏港交通以及區(qū)域交通有著重要意義，同時(shí)也將可能改變目前大梅沙普遍為休閑度假物業(yè)的局面，促使更多的市民在此居住。,第一部分市場(chǎng)分析,萬(wàn)科東海岸商業(yè)街,,大梅沙每日客流

13、量及車流量狀況,客流量狀況： 據(jù)官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，每年大小梅沙旅游人數(shù)超過(guò)400萬(wàn)人次，日均人數(shù)約13000人次，重大節(jié)假日高峰期可達(dá)到10萬(wàn)人次。車流量狀況： 根據(jù)相關(guān)資料調(diào)查，大梅沙平均日停車量為600-1000輛，周末節(jié)假日停車量達(dá)2000輛。原來(lái)大梅沙片區(qū)設(shè)置有800個(gè)停車位，但目前實(shí)際能夠使用的只有500多個(gè)，旅游旺季期每日停車位都不夠用，經(jīng)常發(fā)生車輛停在路邊堵塞交通的現(xiàn)象。公共交通狀況 大梅沙

14、公共交通還處于發(fā)展階段，目前僅有八路公共巴士 103A路：石夏南――小梅沙 103B路：下沙村――小梅沙 208A路：布吉――大梅沙 360 路：銀湖汽車站――南澳 364 路：福田車站――大鵬 380A路：坑梓――小梅沙 380B路：龍華汽車站――小梅沙 443 路：火車站――小梅沙,第一部分市場(chǎng)分析,萬(wàn)科東海岸商業(yè)街,,市場(chǎng)

15、調(diào)查部分要點(diǎn)總結(jié),現(xiàn)有住宅規(guī)模567254㎡ ，2667套?，F(xiàn)有酒店套房1443套，年平均入住率約55%。大梅沙正在營(yíng)業(yè)的商業(yè)面積大約14200 ㎡，同時(shí)還有一些零散分布在村落里的小商店。大梅沙片區(qū)商業(yè)總體檔次不高，中高及高檔消費(fèi)場(chǎng)所偏少，未能滿足中高及高檔消費(fèi)。鹽田食街經(jīng)營(yíng)特色以海鮮為主，總營(yíng)業(yè)面積約15000 ㎡ ，消費(fèi)客戶群多為游客及市內(nèi)消費(fèi)者，通常擁有自己的交通工具。大梅沙旅游人數(shù)年客流量超過(guò)400萬(wàn)人次，日均約130

16、00人次，重大節(jié)假日高峰期達(dá)到10萬(wàn)人次。大梅沙旅客自駕車輛每日平均約600-1000輛，重大節(jié)假日高峰期可超過(guò)2000輛。深鹽快速通道將于2006年正式開通，西起羅沙公路，終點(diǎn)接鹽壩高速公路。.,第一部分市場(chǎng)分析,萬(wàn)科東海岸商業(yè)街,調(diào)查主題：東海岸商業(yè)街消費(fèi)意向調(diào)查調(diào)查目的：通過(guò)對(duì)大梅沙游客的調(diào)查，了解游客的消費(fèi)需求， 為東海岸商業(yè)街的商業(yè)規(guī)劃及市場(chǎng)定位奠定基礎(chǔ)。調(diào)查對(duì)象：大梅沙游客調(diào)查

17、地點(diǎn)：大梅沙海濱公園調(diào)查時(shí)間：2004年9月30日調(diào)查形式：現(xiàn)場(chǎng)問卷調(diào)查調(diào)查方法：隨機(jī)攔訪調(diào)查樣本數(shù)量：50份,問卷調(diào)查分析摘要,第一部分市場(chǎng)分析,萬(wàn)科東海岸商業(yè)街,問卷調(diào)查分析摘要,問題一，在大梅沙游玩之后將如何安排活動(dòng)？,調(diào)查得出，直接回去的占總樣本量的38%，用餐后直接回去占了30%，用餐后去酒吧的占了15%，后兩者合計(jì)為45%，超過(guò)直接回去的比例，表明多數(shù)游客游玩后多會(huì)在附近就餐。,第一部分市場(chǎng)分析,萬(wàn)科東海岸商業(yè)街,問

18、卷調(diào)查分析摘要,問題二，游客所使用交通工具的不同與其游玩之后的活動(dòng)安排的相互關(guān)系。,調(diào)查得出，絕大部分乘坐私家車的游客都會(huì)在附近就餐后回去或用餐后去酒吧。由此表明，我們的目標(biāo)客戶應(yīng)著重鎖定這部分盛坐私家車的游客。,第一部分市場(chǎng)分析,萬(wàn)科東海岸商業(yè)街,問卷調(diào)查分析摘要,問題三，游客對(duì)大梅沙的商業(yè)需求。,調(diào)查得出：選擇特色餐飲的客戶占所訪問客戶量的38%，休閑運(yùn)動(dòng)占31%，娛樂酒吧占27%，其它合計(jì)占4%。以上表明在大梅沙附近特色餐飲、娛樂

19、酒吧、休閑運(yùn)動(dòng)是最需求的商業(yè)。,第一部分市場(chǎng)分析,萬(wàn)科東海岸商業(yè)街,問卷調(diào)查分析摘要,問題四，游客對(duì)東海岸商業(yè)街的意向程度。,調(diào)查得出：如果東海岸商業(yè)街是一條以極具特色餐飲為主，集娛樂酒吧、休閑運(yùn)動(dòng)、茶館棋牌、精品服飾、兒童游樂及服飾為一體的特色商業(yè)街 ，肯定會(huì)去的占31%，可能會(huì)去的占44%，二者合計(jì)占了四分之三，而不會(huì)去的比例只有10%。以上表明游客對(duì)東海岸商業(yè)街的興趣非常高。,第一部分市場(chǎng)分析,萬(wàn)科東海岸商業(yè)街,問卷調(diào)查分析摘要,

20、問題五，游客對(duì)東海岸商業(yè)街的意向程度與其使用交通工具的相互關(guān)系。,調(diào)查得出：乘坐私家車的游客對(duì)本項(xiàng)目的意向程度比乘坐公共巴士游客的意向程度高。,第一部分市場(chǎng)分析,萬(wàn)科東海岸商業(yè)街,問卷調(diào)查分析摘要,問題六，游客對(duì)東海岸商業(yè)街的意向消費(fèi)項(xiàng)目。,調(diào)查得出：特色餐飲的消費(fèi)意向最高，占了39%；其次為休閑運(yùn)動(dòng)，占了31%；再次為酒吧和茶館，比例分別為6%和8%。以上表明特色餐飲可能是我們以后商業(yè)定位的主要目標(biāo)方向。,第一部分市場(chǎng)分析,萬(wàn)科東海岸

21、商業(yè)街,問卷調(diào)查分析摘要,問題七，游客在東海岸商業(yè)街的擬定預(yù)算人均單次消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。,調(diào)查得出：人均單次消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)101-150元的占了29%，41-70元的占了23%，71-100元的占了21%，21-40元占了15%，其它消費(fèi)區(qū)間所占比例均在10%以下。以上表明預(yù)算人均單次消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)分布在41-150元之間。,第二部分 項(xiàng)目分析,萬(wàn)科東海岸商業(yè)街,一、基本資料二、優(yōu)勢(shì)分析三、劣勢(shì)分析四、發(fā)展機(jī)會(huì)五、面臨威脅,第二部分

22、項(xiàng)目分析,萬(wàn)科東海岸商業(yè)街,基本概況,建筑用地面積 268483.5平方米建筑覆蓋率 小于等于15％建筑容積率 小于等于0.8總建筑面積：約21萬(wàn)平方米其中：居住（包括住宅、公寓、別墅）：19萬(wàn)平方米，共約2000戶。商業(yè)街對(duì)外部分約6800平方米，共26間鋪位；會(huì)所俱樂部（室內(nèi)）約3687平方米，共11間鋪位。,本項(xiàng)目位于深圳市鹽田區(qū)大梅沙片區(qū)西北，介于鹽壩高速公路與周圍的坡地間。距大梅沙、小梅沙海濱約1.5公里，西往

23、深圳市區(qū)約30分鐘車程，東往南澳約30分鐘車程。,第二部分項(xiàng)目分析,萬(wàn)科東海岸商業(yè)街,商業(yè)街面積分布情況,第二部分項(xiàng)目分析,萬(wàn)科東海岸商業(yè)街,項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì),梅沙片區(qū)是市級(jí)旅游度假區(qū)，是一個(gè)集休閑旅游度假、高尚居住及會(huì)議功能、濱海風(fēng)光為一體的東部旅游服務(wù)基地。實(shí)力發(fā)展商——萬(wàn)科品牌的后盾。從建筑規(guī)劃特點(diǎn)看，異地風(fēng)情建筑特點(diǎn)，富含風(fēng)情休閑商業(yè)氛圍。高尚住宅大社區(qū)成就高收入、高品味、高消費(fèi)的客戶群體。全部為獨(dú)立式臨街店鋪，便于獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，相

24、互影響較小。項(xiàng)目位處高速公路出口，位置優(yōu)越。,第二部分項(xiàng)目分析,萬(wàn)科東海岸商業(yè)街,項(xiàng)目劣勢(shì),單位鋪位面積大，目標(biāo)商家有所限制。東海岸商業(yè)街小于100平方米的鋪位僅有5個(gè)，200-300平方米的鋪位仍有不少，有的甚至更大。鋪位內(nèi)硬件不足，部分缺少獨(dú)立上下水及排煙管道，不利于商家經(jīng)營(yíng)。鋪位不規(guī)則，人流交通組織可達(dá)性差，尤其二層鋪位。度假休閑物業(yè)，入住率低，常住人口少，消費(fèi)客源不足。項(xiàng)目位處地勢(shì)高，周邊人流非常少。招商難度大，成本

25、高。首先位置太遠(yuǎn)，貨運(yùn)成本高，商家意愿程度低。其次耗時(shí)長(zhǎng)，從市區(qū)趕往東海岸至少半天時(shí)間。,第二部分項(xiàng)目分析,萬(wàn)科東海岸商業(yè)街,發(fā)展機(jī)會(huì),鹽田第二通道將于2006年底交付使用，打破鹽田交通瓶頸，促使交通更為便利，有望擴(kuò)大消費(fèi)半徑。鹽田第二通道的開通，同時(shí)也將可能使大梅沙一部分非常住人口轉(zhuǎn)為常住人口，增加片區(qū)的消費(fèi)需求。大小梅沙游客充足，消費(fèi)潛在市場(chǎng)非常廣闊。據(jù)統(tǒng)計(jì)，大小梅沙每年旅游人數(shù)達(dá)400萬(wàn)人次以上，日均約13000人次，節(jié)假日高

26、峰期可突破10萬(wàn)人次。大梅沙片區(qū)將進(jìn)一步完善規(guī)劃，同時(shí)大梅沙的管理也正逐步完善，大梅沙整體環(huán)境將得到全面提升，吸引更多的游客前往旅游。大小梅沙等東部片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭如日中天，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)，片區(qū)內(nèi)居住人口也正在快速增長(zhǎng)。萬(wàn)科總部將遷往東海岸社區(qū)，進(jìn)一步提升社區(qū)商務(wù)氛圍，擴(kuò)大消費(fèi)市場(chǎng)空間。,第二部分項(xiàng)目分析,萬(wàn)科東海岸商業(yè)街,面臨威脅,百仕達(dá)湖心島項(xiàng)目將要啟動(dòng)，可作為酒店、旅游度假、商業(yè)用途，她的啟動(dòng)將對(duì)本項(xiàng)目形成極大威

27、脅。伴隨著大梅沙片區(qū)房地產(chǎn)的開發(fā)，將有更多商業(yè)物業(yè)推向市場(chǎng)，增加市場(chǎng)供應(yīng)量，而且有個(gè)別項(xiàng)目所處地段非常優(yōu)越。,東海岸是深圳萬(wàn)科公司近年重點(diǎn)項(xiàng)目之一，也是萬(wàn)科公司開發(fā)第一個(gè)集休閑、度假、居住、會(huì)務(wù)的綜合型項(xiàng)目。東海岸商業(yè)街的成功運(yùn)做無(wú)疑將使東海岸整體項(xiàng)目錦上添花，全面提升東海岸及萬(wàn)科的品牌形象。,第三部分 策劃定位,萬(wàn)科東海岸商業(yè)街,一、定位依據(jù)二、市場(chǎng)定位三、主題定位四、業(yè)態(tài)規(guī)劃五、目標(biāo)消費(fèi)客戶定位六、消費(fèi)力測(cè)算

28、,第三部分策劃定位,萬(wàn)科東海岸商業(yè)街,定位依據(jù)：,項(xiàng)目本身規(guī)劃條件、物業(yè)自身特點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)問卷調(diào)查結(jié)論分析目標(biāo)參考對(duì)象的調(diào)查分析大梅沙目前商業(yè)狀況及商業(yè)需求點(diǎn)特色餐飲、娛樂行業(yè)有較強(qiáng)人氣聚集力各行業(yè)各種零售業(yè)態(tài)的租金承受力水平 將特定的自然景觀與消費(fèi)場(chǎng)所有機(jī)結(jié)合，制造消費(fèi)氛圍,第三部分策劃定位,萬(wàn)科東海岸商業(yè)街,市場(chǎng)定位：,以餐飲、休閑、旅游、娛樂進(jìn)行包裝定位，形成富有特色及吸引力的綜合性旅游渡假、飲食、娛樂、休閑文化于一體的商業(yè)

29、文化中心。,萬(wàn)科東海岸具有許多獨(dú)特的方面：臨海、靠山、建筑風(fēng)格優(yōu)美等，同時(shí)為配合周邊的旅游區(qū)規(guī)劃、商業(yè)需求，及消費(fèi)群的習(xí)性與特點(diǎn)，“東海岸商業(yè)街”在形像上一定要具有一個(gè)新的概念，新的特色商業(yè)，新的商業(yè)文化融入在其中 。,第三部分策劃定位,萬(wàn)科東海岸商業(yè)街,主題定位：,以異族民俗風(fēng)情為特色，以文化為內(nèi)涵的風(fēng)情商業(yè)街。,隨著人們生活水平的提高，人們的消費(fèi)品味愈來(lái)愈高，不再滿足于購(gòu)物、飲食等簡(jiǎn)單的消費(fèi)功能，而是追求一種多方面感官需求。

30、 引入少數(shù)民族風(fēng)情，載歌栽舞，作為東海岸商業(yè)街的獨(dú)有特色，如壯族的竹竿舞、蒙古族的篝火晚會(huì)等，喻歌舞于飲食娛樂中，吸引客戶前來(lái)觀看，逗留消費(fèi)，體驗(yàn)一種全新的飲食消費(fèi)文化。平常日由小規(guī)模隊(duì)伍表演民族歌舞，節(jié)假日則組織較大規(guī)模的表演活動(dòng)，同時(shí)讓顧客深入?yún)⑴c，切身體驗(yàn)異族民俗風(fēng)情。,第三部分策劃定位,萬(wàn)科東海岸商業(yè)街,第三部分策劃定位,萬(wàn)科東海岸商業(yè)街,業(yè)態(tài)規(guī)劃：,特色餐飲 海鮮、各地風(fēng)味、異國(guó)餐飲等,第三部分策劃定位,萬(wàn)科東海岸商業(yè)街

31、,業(yè)態(tài)規(guī)劃：,休閑酒吧 非常有品味、有情調(diào)的中小型酒吧,第三部分策劃定位,萬(wàn)科東海岸商業(yè)街,業(yè)態(tài)規(guī)劃：,民俗工藝 油畫、異族工藝品、海洋工藝品、 精品工藝等,第三部分策劃定位,萬(wàn)科東海岸商業(yè)街,業(yè)態(tài)規(guī)劃：,社區(qū)配套 便利超市、自助銀行、美容美發(fā)、 干洗沖印、面包屋等,第三部分策劃定位,萬(wàn)科東海岸商業(yè)街,目標(biāo)消費(fèi)客戶定位：,社區(qū)業(yè)主及社區(qū)酒店客戶萬(wàn)科集團(tuán)總部員工及客戶大梅沙片區(qū)本地居民大梅沙片區(qū)新興住宅居民

32、大小梅沙游客（擁有私家車的為65%，其他為35%）沙頭角居民和市區(qū)居民（有車一族）,第三部分策劃定位,萬(wàn)科東海岸商業(yè)街,目標(biāo)消費(fèi)客戶特征：,游玩旅客，就近消費(fèi)商務(wù)會(huì)客，就近消費(fèi)長(zhǎng)期居民，日常消費(fèi)區(qū)外市民，定向消費(fèi)（需要交通工具支持）,第三部分策劃定位,萬(wàn)科東海岸商業(yè)街,消費(fèi)力測(cè)算,經(jīng)不完全測(cè)算，東海岸商業(yè)街日均可能產(chǎn)生消費(fèi)額為205088元，每月為約615.26.萬(wàn)元，平均商鋪單位面積消費(fèi)額為每月905元/㎡ 。,萬(wàn)科東海岸商業(yè)

33、街,第四部分 招商執(zhí)行,一、招商整體策略二、招商目標(biāo)客戶名錄三、招商策略實(shí)施四、開業(yè)時(shí)間建議五、免租期建議六、形象包裝建議,第四部分招商執(zhí)行,萬(wàn)科東海岸商業(yè)街,招商整體策略：先確定符合項(xiàng)目定位的、品牌知名度高的商戶為主力商家，然后以主力商家吸引其它商戶。定向“一對(duì)一”招商，提高招商成交率，降低交易成本。避免重復(fù)引進(jìn)，形成同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。針對(duì)某些特殊的、排它性的商業(yè)業(yè)態(tài)，設(shè)定管理保護(hù)，避免形成同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。預(yù)先做好

34、招商手冊(cè)，詳細(xì)闡述項(xiàng)目的定位、優(yōu)勢(shì)及機(jī)會(huì)點(diǎn)、消費(fèi)力測(cè)算及經(jīng)營(yíng)推廣規(guī)劃，真正形成對(duì)商家有吸引力的宣傳手冊(cè)。,第四部分招商執(zhí)行,萬(wàn)科東海岸商業(yè)街,招商部分目標(biāo)客戶名錄：,第四部分招商執(zhí)行,萬(wàn)科東海岸商業(yè)街,招商實(shí)施策略：,發(fā)揮專業(yè)媒體的宣傳效果餐飲娛樂方面專業(yè)媒體的讀者非常有針對(duì)性，利專業(yè)媒體的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)在業(yè)內(nèi)形成迅速推廣。利用餐飲協(xié)會(huì)的權(quán)威性餐飲協(xié)會(huì)是行業(yè)內(nèi)自發(fā)形成的一種團(tuán)體組織，在業(yè)內(nèi)具有一定的權(quán)威性，容易在行業(yè)內(nèi)樹立良好形象。大

35、眾媒體的廣泛接觸性 在深圳特報(bào)、商報(bào)、晶報(bào)、晚報(bào)的主流媒體做平面宣傳和系列軟性文章報(bào)道，這類媒體讀者廣泛，社會(huì)層次不一，宣傳面廣。內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)資源 萬(wàn)科的《萬(wàn)客會(huì)》擁有眾多會(huì)員，其中不乏有經(jīng)商人士，通過(guò)《萬(wàn)客會(huì)》進(jìn)行內(nèi)部宣傳是一個(gè)非常廣泛的、有效的推廣途徑。,第四部分招商執(zhí)行,萬(wàn)科東海岸商業(yè)街,開業(yè)時(shí)間建議： 2005年5月1日（國(guó)際勞動(dòng)節(jié)）東海岸商業(yè)街需要統(tǒng)一開業(yè)，整體推廣，否則，單靠個(gè)別商戶的零星力量很難

36、達(dá)到理想的宣傳效果。由于項(xiàng)目所處旅游區(qū)，旅游旺季應(yīng)為最佳開業(yè)期，能夠使推廣宣傳發(fā)揮最佳效用。從現(xiàn)在到2005年5月1日，尚有半年時(shí)間，可以進(jìn)行招商及籌備，充分作好開業(yè)準(zhǔn)備。,第四部分招商執(zhí)行,萬(wàn)科東海岸商業(yè)街,租金及租賃條件建議：,由于本項(xiàng)目的商業(yè)人流非常有限，必須先有商家，以商家特色來(lái)吸引外部人流，所以有必要給予非常優(yōu)惠的條件來(lái)吸引商家進(jìn)駐。而對(duì)于這種剛啟動(dòng)的商業(yè)，免租期是最為關(guān)注的焦點(diǎn)，所以我們必須結(jié)合市場(chǎng)形勢(shì)，給予一個(gè)非常優(yōu)惠

37、的、可行的免租期。到2006年底，萬(wàn)科東海岸一、二期已經(jīng)入伙，三期也將接近尾聲，社區(qū)人口形成一定規(guī)模。2006年底，大梅沙片區(qū)開發(fā)已有一定的規(guī)模程度，片區(qū)居住人口增加，消費(fèi)市場(chǎng)擴(kuò)大。,免租期到深鹽第二通道開通即2006年底,租金建議,租金可以維持現(xiàn)在的定價(jià)，但相應(yīng)的延長(zhǎng)免租期。,第四部分 招商執(zhí)行,萬(wàn)科東海岸商業(yè)街,形象包裝建議： 包裝及宣傳一定要有氣勢(shì)，一方面為本項(xiàng)目樹立良好的形象，另一方面增強(qiáng)商家信心，從項(xiàng)目的宣傳角度

38、中體現(xiàn)出萬(wàn)科做好東海岸商業(yè)街的決心。,,現(xiàn)場(chǎng)商業(yè)形象包裝,第四部分 招商執(zhí)行,萬(wàn)科東海岸商業(yè)街,形象包裝建議：大梅沙主題活動(dòng)（如沙灘節(jié)、旅游節(jié)等）冠名,沙灘節(jié),旅游節(jié),第四部分 招商執(zhí)行,萬(wàn)科東海岸商業(yè)街,形象包裝建議：高速公路導(dǎo)視指引,大型戶外廣告牌形象宣傳,第四部分 招商執(zhí)行,萬(wàn)科東海岸商業(yè)街,大梅沙海濱公園導(dǎo)視指引 及形象宣傳深圳廣播電臺(tái)餐飲娛樂報(bào)導(dǎo)宣傳,形象包裝建議：,第四部分招商執(zhí)行,萬(wàn)科東海岸商業(yè)街,制定系